(1738) Immobilier Locatif: Comment Investir en Partant de Zero (Formation Gratuite) - YouTube (3)

calcul de mensualité vous donne un

nombre qui est supérieur à 8% à ce

moment là vous allez pouvoir passer à

l'étape d'après il faut maintenant que

vous puissiez calculer si vous allez

véritablement gagner de l'argent chaque

mois ou pas avec cet appartement pour ça

je vous invite à vous rendre sur le site

Meilleurtaux.com afin de calculer votre

mensualité de crédit c'est le montant

que vous allez devoir payer chaque mois

à la banque pour rembourser l'argent

qu'elle vous aura avancé une fois que

vous avez votre mensualité de crédit

vous prenez vos loyers vous soustrayez

cette mensualité de crédit et ça va vous

donner votre cash flow c'est à dire

l'argent que vous allez rentrer en

bénéfice chaque mois si jamais ce cash

flow il est positif à ce moment-là ça

vaut le coup d'aller déclencher une

visite dans cet appartement afin de

passer à l'étape suivante et ça veut

même d'ailleurs déjà dire que si vous

décidez d'acheter cet appartement au

prix auquel il est affiché vous gagnerez

déjà de l'argent chaque mois grâce à

l'immobilier prenons un exemple concret

admettons que je veuille investir dans

une ville comme Macron c'est une petite

ville située au sud de la Bourgogne j'ai

tapé Macron appartement j'ai mis en

budget maximum allez peut-être on va

dire 10 15 ou 20 000 euros au-dessus de

ma capacité d'emprunt et ce pourquoi

parce que je peux tout à fait faire une

négociation et à ce moment-là je

retomberais dans mes 33% et donc

naturellement je suis tombé sur tout un

tas justement et j'ai vu que celui-ci le

prix il était de 110 000 euros c'était

plutôt dans mon budget et donc c'est

pour ça que j'ai cliqué sur l'annonce je

peux d'ailleurs tout de suite voir sur

les photos que c'est un appartement qui

est plutôt dans son jus et ça à la

limite c'est plutôt une bonne nouvelle

alors vous allez me dire ouais Tim tu as

pris un appartement pourri et tout on va

jamais acheter ça mais en fait bien sûr

que si parce que là si vous regardez

bien les travaux qui ont l'air d'être à

effectué c'est plutôt des travaux de

rafraîchissement de la peinture et des

sols et donc ça c'est plutôt facile à

faire mais qui dit travaux dans votre

bien dit également négociation

potentielle un appartement où il n'y a

rien à refaire qui a affiché à 110000

euros ça va être super difficile d'aller

gratter dans la négociation ne serait-ce

que 1000 euros sur mon annonce j'ai

également un texte explicatif qui va me

parler d'où est-ce qu'il se situe et ici

je vois tout de suite qu'il est à vendre

centre-ville proche des commerces donc

une fois que j'ai fait cette première

étape il suffit de me rendre sur le site

meilleur agent.com j'ai tapé immobilier

à Mâcon et je tombe sur une page comme

celle-ci vous pouvez voir que le prix

moyen de l'immobilier il est plutôt de

1650 euros du mètre et meilleur

agent.com vous donne une fourchette une

fourchette haute 22004 et une fourchette

basse 952 le top du top c'est que si sur

l'annonce vous savez à peu près et

encore mieux si vous connaissez la ville

et que vous connaissez les quartiers et

que vous arrivez à en déduire où ça

situe vous allez pouvoir cliquer sur la

bonne zone ici vous avez une map avec

les différents quartiers Maconnais et

comme ici on a vu que cet appartement

était situé en centre-ville on peut en

déduire qui se situe dans la zone rouge

juste ici en cliquant dessus ça va vous

afficher toutes les parcelles qui seront

référencés sur les plans officiels de la

ville on va dire et donc vous pourriez

même cliquer sur l'immeuble exact de

votre annonce en tout cas ici on voit

bien qu'il s'agit de la zone rouge et

comme vous le dit les talons en haut à

gauche de l'écran on est plutôt sur des

prix aux alentours de 2000 euros du

mètre carré mais ce qui est important de

faire dans cette situation c'est de se

mettre dans une situation plutôt

défavorable parce que si le bien il est

rentable et qu'on n'a pas pris 2000

euros du mètre carré mais par exemple

1650 euros comme elle le prix moyen à ce

moment-là bah on sait qu'on gagner

encore plus d'argent que ce qu'on avait

prévu et mieux vaut avoir une bonne

surprise donc ici comparé à mon bien où

il était indiqué sur leboncoin qu'il

était à 1294 euros du mètre carré on

voit que le prix moyen est à 1650 euros

du mètre carré donc on est bien dans un

bien qui est en dessous du prix du

marché et donc maintenant que j'ai cette

information il va falloir voir combien

est-ce que je pourrais louer ce

potentiel appartement pour ça vous allez

vous rendre sur le site Seloger.com vous

allez taper Macron et vous allez trouver

le prix de location au mètre carré dans

la ville encore une fois le site

internet vous fait un zonage en fonction

des différents quartiers puisque

évidemment un bien qui est plutôt en

première couronne ma connaisse va pas se

louer au même prix qu'un bien qui est au

centre-ville de Mâcon toujours est-il

que encore une fois pour se mettre dans

une situation défavorable prenez le prix

moyen et non pas le prix le plus cher

ici on voit qu'en centre-ville on est

plutôt à 11 euros du mètre carré mais se

loger nous indique que le prix moyen en

mètre carré est plutôt de 9 euros et 9

euros x la surface de notre appartement

qui était de 85 mètres carrés ça nous

donne un loyer potentiel à 765 euros

donc maintenant qu'on a cette

information on va pouvoir calculer la

rentabilité de cette potentiel à faire

pour ça on va prendre le loyer mensuel

donc ici de 765 euros qu'on va

multiplier par 12 pour l'avoir sur une

année on va le diviser par le coût

d'achat qui est donc le prix du bien

donc admettons 100000 euros parce qu'on

a fait une jolie négociation plus les 8%

de frais pour arrondir les chiffres ce

qui nous fait 108000 euros le tout

multiplié par 100 et je vous invite à

vérifier ce calcul plusieurs fois mais

ça nous donne bien 8,5% de rentabilité

la rentabilité étant supérieure à 8%, on

va pouvoir passer à l'étape d'après

l'étape d'après c'est de pouvoir

calculer le cash flow qu'on va encaisser

chaque mois grâce au loyer de nos

locataires pour ça vous allez vous

rendre sur le site meilleur taux.com

afin de calculer votre mensualité de

crédit ici c'est très très simple il

suffit de remplir dans cette case là le

montant de votre prêt juste en dessous

la durée du prêt le taux d'intérêt avant

négociation se calcule automatiquement

en en fonction des taux directeurs

actuels et ça vous donne immédiatement

le coût du crédit le montant de

l'assurance et surtout votre mensualité

et une fois que vous avez ce paramètre

il suffit de prendre le montant de votre

loyer de soustraire les 576 euros de

crédit et ça va vous donner votre cache

flot ici ça nous fait bien un cash flow

positif de 189 euros par mois soit

2268 euros chaque année qui va tomber

automatiquement dans votre poche et je

vous rappelle encore une fois que vous

n'avez même pas encore négocié au

maximum ce bien immobilier donc pour

résumer on a bien un appartement qui est

vendu en dessous du prix du marché un

appartement avec une rentabilité

potentielle avant négociation de 8,5%.

et un cash flow positif de près de 200

euros chaque mois quand tous ces

paramètres sont au beau fixe à ce moment

là on peut déclencher la visite afin de

s'assurer que l'appartement est bien

conforme à l'idée qu'on s'en était fait

et de pouvoir entamer une négociation et

vraiment à cette étape il faut négocier

je sais que négocier ça peut faire un

peu peur pas qu'on n'a pas l'habitude et

on a l'impression que c'est réservé à

des gens qui ont fait du commerce et qui

ont la chasse naturelle alors qu'en fait

pas du tout il existe de véritables

méthodes pour négocier et je vais vous

en présenter une dès maintenant en

sachant d'ailleurs que négocier c'est ce

qui véritablement va vous permettre

d'aller gagner des points de rentabilité

ici on était à 8,5 % mais il est

possible qu'on négociant on arrive à

passer à 9 à 9 et demi voire à 10%.

voici les quatre étapes à respecter pour

négocier comme un pro première étape il

va falloir définir votre prix cible

c'est à dire le prix auquel vous

souhaiteriez au maximum acheter cet

appartement c'est un petit peu ce qu'on

a fait à l'étape précédente quand je

vous ai dit qu'on pouvait en tirer

100000 euros au lieu de 110 sauf qu'ici

en fonction des loyers de la rentabilité

que vous souhaitez atteindre du prix au

mètre carré que vous avez comparé sur

meilleur agent.com vous pourriez tout à

fait entamer une stratégie de

négociation pour la voix à 90 000 au

lieu de 110 en revanche si l'appartement

il est déjà en dessous du prix du marché

que les loyers vous permettent d'avoir

une bonne rentabilité et que le prix

qu'on demande le vendeur est déjà en

dessous de votre prix cible pour ce type

de bien à ce moment là vous ne pourrez

pas beaucoup le négocier deuxième étape

il va falloir rassurer le vendeur

pourquoi parce que le vendeur il va

potentiellement avoir plusieurs

acheteurs et en général il va pas

forcément vendre au prix le plus élevé

mais il va vendre à l'acheteur où il est

sûr que ça va aller jusqu'au bout il va

donc falloir le rassurer à la fois sur

votre volonté ferme d'investir et lui

montrer que vous n'êtes pas un touriste

et que vous n'êtes pas venu en promenade

dans la visite de l'appartement et en

même temps sur votre capacité

d'endettement propice à ce type de bien

ne pas hésiter à lui dire que vous êtes

déjà allé voir votre banque qu'elle vous

suit pour le type d'enveloppe qui

correspond à son bien etc etc troisième

étape il va falloir d'évaluer le bien

aux yeux du vendeur c'est à dire qu'il

va falloir baisser la valeur perçue de

cet appartement dans la tête soit de

l'agent immobilier soit du vendeur si

c'est un particulier et pour ça il faut

mettre en avant les différents défauts

et c'est pour ça que je vous disais

qu'un appartement qui est dans son jus

avec un coup de peinture et à refaire

bah quand on le regarde on a tout de

suite l'impression qu'il vaut moins que

ce qu'il voudrait sur le marché donc ça

peut être l'usure de l'appartement ça

peut être les frais de copropriété qui

sont élevés ça peut être l'absence de

parking en tout cas tous les paramètres

qui pourraient faire baisser la valeur

du bien et enfin quatrième étape vous

allez pouvoir proposer un prix vous

allez pouvoir faire une première offre à

25 % en dessous de votre prix cible et à

cette étape il faut être flexible et

discuté si ça ne passe pas vous pouvez

vous rabattre sur 15% en dessous de

votre prix cible et encore une fois par

en dessous du prix affiché sur l'annonce

et si ça ne passe encore pas vous pouvez

faire une offre à 5% en dessous de votre

prix cible et à ce moment-là comme il

s'agit de la borne haute à laquelle vous

souhaitez acheter l'appartement il faut

être assez ferme et si à ce niveau là ça

ne passe encore pas et que le vendeur

n'est pas prêt à descendre en dessous de

votre prix cible c'est qu'il faudra

passer à une autre visite tout

simplement prenons un exemple concret

admettons pour reprendre le même exemple

que tout à l'heure que vous trouvez un

bien à 110 000 euros sur se log

leboncoin peu importe le site vous allez