2022 樓市 大 預告
歡迎 大家 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kary
好 高興 請 到 施生 ， 與 我們 回顧 2021 及 展望 2022 年 樓市 走勢
施生 你 好
最 新 一 期 CCL 收報 184.55 ， 按 周 下跌 0.83 %
全 年 升幅 只 有 約 4.5 %
施生 年初 曾 預測 ， 全 年 升幅 有 可能 達 15 %
現時 此 走勢 ， 是否 令 你 大跌眼鏡 ？
我 年初 曾 提及 兩 件 事情
首先 ， 人類 對於 未來 的 觀察 、 判斷 能力 很 弱
既然 你 問 我 ， 我 便 回答 你 一 個 數字
世界 充滿 或然性 ， 不由得 自己 預期
不論 估 低 、 估 高 ， 都 是 正常 現象
另一方面 ， 從 方向性 來說
我 預測 是 上升市
從 趨勢 上 來說 ， 算是 預測 準確
幅度 上 ， 是 錯誤 的
但 趨勢性 的 判斷 ， 屬於 更 為 重要 的 判斷
我 預測 15 % 的 時候 ， 我 亦有 提醒 受眾
目的 是 帶出 訊息 ， 指 上升 的 機會 較 大
因為 一般 10 % 以內
市場 上 大部分 人士 被 問到 升跌 ， 一般 都 估計 10 % 以內
所以 我 估計 一 個 超過 10 % 的 數字 ， 帶出 上升 的 訊息
主要 不是 談及 上升 幅度 ， 是 上升 的 機率 較 高
嚴格來說 ， 當然 不 達標
但 方向 上 是 正確
今年 出現 很 多 意料 不 到 的 事情
好像 馬雲 ， 本來 是 中國 最 成功 的 企業家
現時 好像 不斷 受壓 ， 被 批評 壟斷
借助 股市 的 升值 ， 造成 個別 人士 的 特殊 富裕
支配 資源 的 能力 提升 ， 造成 嚴重 貧富懸殊
有 部分 人 透過 金融 體系 的 股值 ， 令 財產 增長 數以百倍 計
世界 的 財富 是 有限 的
有人 支配 能力 提高 ， 即 普通 百姓 的 得益 減少
貧富懸殊 便 更 嚴重
中國 政府 希望 得到 廣大 老百姓 的 支持
這些 特別 富裕 的 人士 ， 便 受到 一定 程度 的 制約
這 種 情況 對 商業 環境 有 一定 影響
這些 事情 ， 是 年初 看 不 到 的
對於 補習 、 教培 事業 的 政策 收緊
對 房地產 的 三 條 紅線 收緊
有 一些 大型 房企 出現 債務 危機
都 對 市場 做出 很 大 衝擊
樓市 受到 的 衝擊 ， 相對 股市 已經 較 少
樓市 的 捱打 能力 很 強
股市 高峰 時 由 32,000 點 ， 曾 跌破 23,000 點
跌 至 約 22,000 點 ， 下跌 約 10,000 點 ， 接近 三分之一
但是 樓市 仍 在 高位 爭持
有 一 段 時間 更 創 歷史 新高
除了 樓價 創 新高 外 ， 今年 總交投量 差不多 是 近 7 、 8 年 的 高位
成交量 大 增
今年 成交 的 金額 ， 比 1997 年 的 歷史 高位 更 高
所以 今年 樓市 是否 很 差 ？
相對 其他 的 資產 ， 已經 算 不俗
2021 年 ， 香港 的 投資者 大部分 損失 慘重
特別 在 股票 市場 上 ， 持有 較 多 的 ， 都 損失 慘重
以前 有人 買 高息 債券 ， 更 拿到 銀行 轉 按 再 買
遇到 內房 的 債券 出事 ， 損失 慘重
股票 損失 、 債券 損失
黃金 金價 ， 今年 亦都 下跌
唯一 是 樓市 有 升 ， 但 升 得 少
老實 來說 ， 樓市 是 升 得 少
如果 比起 全 世界 ， 各 地 都 進行 QE ( 量化寬鬆 )
各 地 樓市 都 上升
我們 公司 有 做 一些 海外 物業 、 學生 宿舍 的 投資 基金
我 聽聞 動輒 有 10 % 至 20 % 的 升幅 ， 所以 香港 樓市 算 升 得 較 少
整個 中國 內部 政策 、 投資 市場 的 大環境
都 對 中國 及 香港 範圍 的 投資者 不利
所以 樓價 沒有 我 預期 的 升幅
今年 的 樓價 仍 有 升幅 ， 始終 磚頭 都 保值
你 又 如何 預測 2022 年 的 走勢 ？
可 變 因素 仍 是 相當 多
因為 中美 磨擦 ， 大家 仍 在 較量
美國 之前 的 措施 ， 即 貿易戰 、 關稅 實施 後
來到 現時 ， 他 會 選擇 停戰 休養 ？ 還是 繼續 施壓 ？
都 會 做成 不同 結果
眼前 我 認為 ， 他 會 選擇 緩和 的 機會 較 高
因為 美國 官員 都 提到 通貨膨脹 嚴重
如果 仍 收 高 關稅 ， 會 令 價格 急速 上升
而且 疫情 之下 ， 碼頭 、 船期 都 受 影響
供應 已經 變 少 ， 不宜 太 多 限制
有人 覺得 部份 關稅 ， 應該 撤銷
當然 亦有 鷹派 ， 認為 要 持續 限制
好像 最近 有 一 間 公司 ， 商湯
做 人面 識別 技術 ， 到 港 上市 的 計劃 都 暫停
公開 的 只 是 一 間 公司
最初 指 有 很 多 公司 ， 都 被 列出 但 沒 公布
要 看 內部 想 加劇 收緊 ， 施壓 的 人 較 多
或是 希望 緩和 的 人 較 多
如果 能 緩和 一下 ， 香港 投資 氣氛 會 好 一些
若 步步進迫 ， 投資 氣氛 會 緊張
這 是 其中 一 個 變數
另外 ， 疫情 同樣 是 一 種 變數
是否 能夠 通關
通關 後 ， 內地 資金 或 會 流進 香港
內地 遊客 會 來 港
最近 樓市 受壓 最 大 的 ， 是 豪宅 市場
1千萬 以下 的 單位 ， 市場 仍 有 支持力
通關 後 ， 內地 帶來 新 的 購買力
市況 會 較為 好轉
早前 預計 ， 12月 或 1月 通關
現在 OMI C R ON 流入 香港
出現 本地 人 傳 人 個案
有人 擔心 農曆年 後 本地 第 五 波 疫情 爆發
可能 押後 通關 ， 影響 未來 市況
另外 ， 要 看 香港 經濟 表現
今年 薪酬 有 增長 ， 消費力 改善
純粹 看 聖誕 消費 市道
許多 食肆 人流 很 多
我 經過 一些 商場 ， 發現 即使 少 了 內地 客人
仍然 人山人海
我 當時 想 買 些 東西
但 人流 太 多 ， 我 不 想 等 得 太 耐
寧願 遲 一些 再 買
似乎 本地 內需 情況 改善
市民 無法 到 外地 消費 ， 便 留 在 本地 消費
消費 氣氛 不錯
我 認為 樓價 有 一定 變數
但是 我們 作為 地產 代理
處境 比較 差 一些
內地 某些 發展商
使用 我們 的 服務 ， 但 一直 未有 付款
現在 ， 他們 有些 出現 財政 困難
我們 要 將 賬面 利潤 ， 撥入 壞賬 準備
早前 的 付出 ， 或 付諸東流
今天 我 情緒 狀況 ， 相對 低落
對 未來 的 預計 ， 或 稍為 悲觀
( 未來 樓市 ) 要 由 大家 自己 去 觀察
不要 依賴 一 、 兩 位 專家 的 意見 ， 去 作 判斷
市場 經常 依照 多數 人 的 取捨
而 不是 依照 專家 的 取捨
你 是否 傾向 保守 、 悲觀 ， 會否 有 一 個 實際 預測
大家 經常 追求 實際 數字
如 多少 百分比
不 可以 預測 得 太 模糊
所以 我 提醒 大家 ， 我 的 預測 也 未必 準確
我 估計 今年 升跌 區間 ， 會 比較 狹窄
樓價 在 高位 持續 徘徊
主要 因為 市場 基礎 ， 仍然 鞏固
不 容易 一下子 ， 出現 插水式 下跌
因為 早前 ， 在 許多 壞 消息 的 前提 下
樓價 依然 企穩
反映 本 港 樓市 ， 能夠 承受 壓力
另外 ， 香港 住屋 供應 仍然 無法 增加
在 施政 報告 上 ， 有 許多 宏偉 的 計劃
例如 北部 都會區 ， 專注 於 創新 科技
動用 約 300 平方公里 土地
香港 合共 約 1,100 平方公里 土地
300 平方公里 土地 ， 佔 約 三 成
香港 已 開發 土地 ， 只 有 約 兩 成 半
撥出 接近 三 成 土地
等於 舊有 土地 面積 的 2 倍
300 平方公里 土地 ， 差不多 是 數 個 香港島 面積
土地 供應 似乎 增加 ， 但 並非 即時 生效
按 政府 估算 ， 未來 10 年
資助 房屋 約 有 33萬 個 單位 供應
數字 是 有所 增加
每 年 供應 近 3萬3千 個 單位
私人 住宅 供應 ， 只 有 10萬 個
每 年 只 有 約 1萬 個 單位 ， 比 現時 供應 還 更 少
當然 尚未 包括 農地 更改 用途 、 地鐵站 上蓋 發展
但 我 估計 亦 只 有 約 1萬 多 ， 不足 2萬 個 單位
處於 一 個 較 少 供應量 的 情況
發展商 ， 不用 遷就 普通人 的 購買力
只需要 迎合 高 購買力 的 買家 即 可
樓價 在 供不應求 下 ， 不 容易 下跌
政府 政策 ， 優先 處理 基層 市民 住屋 需要
3萬3千 個 資助 房屋 單位 ， 令 基層 市民 住屋 有 希望
政府 無 迫切 需要 ， 壓低 私人 房屋 市場
因為 政府 收入 ， 要 依賴 地產
早前 市民 要求 政府 派錢
政府 表示 財政 不足以 應付
但 另一方面 ， 賣地 、 補地價 收入 ， 卻 有 不俗 的 增長 幅度
有 段 時期 政府 沒有 賣地 收入 ， 公務員 也 要 減薪
綜援 、 醫療 都 要 減少
政府 不會 一下子 對 私人 市場 ， 有 太 大 打擊
我 認為 私人 市場 樓價 ， 維持 在 現 水平 會 好 些
若 私人 市場 樓價 下跌 ， 整個 香港 經濟 會 受 拖累
香港 人 資產 蒸發 ， 會 令 消費 意欲 下降 、 再 投資 能力 減弱
對 香港 不利
政府 想 看到 的 情況 ， 不是 樓價 下跌
而是 市民 收入 上升
經濟 表現 好 、 收入 上升 ， 則 皆大歡喜
你 認為 樓價 上落 幅度 有 多少 ？
我 認為 ， 樓價 上落 幅度 約 5 %
現在 不 具備 太 多 上升 空間
樓宇 屬於 不動產 ， 在 經濟 、 政治 環境 利好 下
透過 購買力 上升 ， 推動 樓市 上升 會 較 好
依靠 少數 富有 的 人
成交 的 一 、 兩 宗 大額 交易 ， 而 推高 樓價
購買力 不及 的 人 ， 追趕 樓價 會 很 辛苦
其他 人 收入 不 增加 ， 是 無法 帶動 樓價 上升
雖然 ， 間中 有 十幾萬 元 呎價 的 豪宅 成交
對 普通人 來說 ， 是 天方夜譚
樓市 無法 因此 而 上升
希望 市民 收入 增加 、 經濟 表現 好 ， 帶動 樓價 上升
樓宇 作為 不動產 ， 受 政治 因素 影響 較 大
中美 磨擦 ， 香港 處於 漩渦 中 磨心
物業 買家 ， 不 想 在 此 情況 下 作 太 多 投資
對 樓市 有 壓抑 的 作用
看來 未來 一 年 的 樓市 ， 都 較 難 摸清 走勢
今 集 多謝 施 先生 的 分享
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