財政 預算案 減 印花稅 ？ ( 1 )
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kaley
先 看看 最 新 一 期 CCL
報 163.33 點 ， 按 周 升 2.09 %
重返 去年 11月 水平
明顯 止跌回升
今天 很 高興 ， 除了 繼續 有 施生
也 邀請 到 中原 地產 工商舖 董事 總經理 潘志明 先生
一起 聊天 ， 兩 位 你 好
政府 近日 公布 最 新 一 份 《 財政 預算案 》
樓市 「 辣招 」 維持 不變
但 會 調低 從價 印花稅 的 稅階
對 一眾 首置 業主 的 幫助 ， 有 多 大 呢 ？
未來 ， 上車 細價盤 會否 成 市場 主導 ？
施生 先 說說 住宅 吧
從價 印花稅 最初 定立 ， 距離 現時 已 十 多 年
這 段 時間 樓價 也 有 不少 升幅
以前 200萬 以下 的 物業 ， 印花稅 100 元
樓價 上升 後 ， 已 很 少 人 能 買到 200萬 以下 的 樓
目前 （ 稅階 ） 升 至 300萬
其實 不 太 足夠
300萬 以下 的 物業 ， 真 的 很 罕見
這 次 只是 將 稅階 跟隨 樓價 升幅 ， 作 一定 調整
而且 只是 調整 1000萬 以下 的 稅率
1000萬 以上 的 沒 太 大 改變
受惠 的 主要 為 購買 細 單位 人士
另外 ， 優惠 最多 也 只 有 6萬 多 元
6萬 多 元 佔 1000萬 樓 ， 只 有 0.6 %
很 少 置業 人士 會 為 0.6 % 的 優惠
去 承受 百分之百 的 風險
我 相信 因 減免 印花稅 而 產生 的 成交 不 多
我們 討價還價 來回 都 有 3-5 %
動輒 10萬8萬
減 3萬 多 元 的 吸引力 ， 其實 很 低
因此 這個 政策 ， 只是 將 稅階 與 樓價 升幅 稍為 合理化
對 市場 沒 太 大 影響
財爺 都 沒有 表示 ， 這 是 調整 樓市 的 政策
而是 將 稅階 合理化 的 政策
工商舖 的 情況 又 如何 ？
剛才 施生 都 提到
對 住宅 的 幫助 都 不算 大
對 工商舖 更 沒有 太 大 幫助
要 買到 幾百萬 、 1000萬 以下 的 工商舖 不 容易
現時 300萬 以下 交 100 元 印花稅
稍有 受惠 的 ， 可能 是 車位
寫字樓 或 工商 類別 的 車位
有 部分 是 200 多 萬 的
也 有些 接近 300萬 的 貨車位
現在 買 的話 ， 只 是 100 元 稅
可以 說 節省 了 一點
但 是否 能 刺激 更 多 人 購買 呢 ？
就 未必 是 因為 那 數萬 元
第 二 ， 銀碼 小 的 也 分 幾 個 範 疇
甚少 有 1000萬 以下 的 舖位
除非 在 核心 邊陲區 有些 較 小 的 單位 、 商場 就 有 機會
街舖 平均 也 要 1000 、 2000 多 萬
今次 的 印花稅
1000 、 2000萬 以上 仍 維持 3.75 % 和 4.25 %
基本上 變化 不 大
銀碼 小 的 也 有 一 個 範 疇 ， 相對 較 受惠
便 是 銀碼 小 的 工業 大廈
銀碼 小 的 工業 大廈 有些 小 單位 ， 適合 中小微企 的
由 600 、 700 呎 至 1000 、 2000 多 呎
部分 舊廠 仍 是 2000 至 4000 元 一 呎
售價 可能 是 400 多 至 900萬 之間
這 類 成交量 也 較 多
香港 工廈 成交 宗數 ， 較 多 是 1000萬 下
考慮 到 經濟 逐漸 復甦 ， 又 不 想 被 業主 加租 的 中小微企
可能 便 會 借 此 機會 入市
購買 銀碼 較 小 的 工商 物業 自用
這個 機會 較 大
但 正如 施生 所 說
如果 買入 一 個 1000 多 萬 的 物業
會否 為 節省 數萬 元 ， 便 作出 這個 決定 呢
也是 不 容易 的
疫情 期間 有 不少 外資 公司 撤出 香港 ， 改 駐 新加坡
隨著 香港 通關 ， 防疫 措施 即將 全面 拆除
配合 政府 積極 「 搶 人才 」 政策
會否 吸引 外資 公司 重返 香港 ？
屆時 商廈 ， 尤其 甲 廈 會否 受惠 最 大 ？
這 需要 時間 觀察
目前 香港 商業 樓宇 ， 在 寫字樓 方面
目前 空置 待租 的 樓面 面積 ， 仍然 過 千萬 呎
首先 要 消化 這 批 待 租 空置 的 寫字樓 單位
至於 你 提到 ， 吸引 多 點 人才 、 企業 來 港 開業
當然 對 整個 香港 寫字樓 物業 、 工商 物業 的 發展 更 有利
至少 有人 租用 地方 ， 消化 部分 空置率
但 能否 即時 吸引 到 很 多 外資 、 中資 企業 來 港 呢
暫時 從 最近 一兩 個 月 看來
情況 未 算 熱烈
我們 目前 主要 處理 過去 兩三 年
疫情 期間 積壓 的 個案
例如 以前 想 在 港 開設 辦公室 、 租 寫字樓 、 租 廠房 的
便 可能 因 通關
逐漸 將 以前 計劃 的 租務 、 買 寫字樓 活動
在 這 段 時間 實行
所以 從 成交量 上 看來
1 、 2月 整體 寫字樓 、 工商 的 買賣 成交量
暫時 未 開始 上升
主要 都 是 先 消化 過去 積壓 的 個案
疫情 間 有 不少 海外 僱員 離 港
因為 香港 的 防疫 措施 很 嚴格
出入 一 次 需要 隔離 21 日
來回 要 接近 一 個 多 月
部分 海外 僱員 要 回家 探親 ， 十分 不便
加上 很 多 海外 僱員 都 是 在 大型 國際 公司 工作
這些 公司 業務 遍布 全球
經常 往返 多 地
不 能 飛 ， 或者 要 付 如此 大 的 代價
他們 便 因 個人 理由 ， 或 公司 理由 而 不再 來 港
不 來 港 ， 部分 業務 便 無法 運作
所以 的確 有 部分 公司 離開 了 香港
現在 只能 說
他們 以前 要 離開 香港 的 理由 ， 已 不 存在
問題 是 離開 後 ， 可能 已 有 新 工作
新 的 業務 已 在 當地 發展 起來
他們 會否 回來 呢 ？
除非 在 當地 不 順利
否則 不 一定 會 立即 回來
因此 所 造成 的 損失
是 需要 時間 挽回 的
在 我 看來 ， 現時 條件 的確 比 疫情 間 好
恢復 速度 仍 要 很 多 政策 配合 ， 令 他們 安心
剛剛 提到 ， 中港 開始 全面 通關
旅客 也 逐漸 增多
工商舖 的 交投 ， 是否 有 復常 趨勢 出現 ？
首先 較 活躍 的 是 舖位 市場
一 通關 ， 大家 最先 想到 的 是 旅客 增加
多 了 其他 外地 人士 來 香港
近期 大家 外出 會 發現
街上 多 了 不少 人
拉 著 行李箱 購物 的 遊客 也 很 多
甚至 餐飲 食肆 ， 都 需要 預訂
很 多 名店 也 出現 排隊 現象
廣東道 、 銅鑼灣 等 地 的 名店
也 重現 了 許久 未 見 的 長 隊伍
首先 ， 舖位 的 租務 成交 會 增加
特別 是 核心 旅遊 消費區
這些 核心 旅遊 消費 街道
前 兩 年 的 情況 較 冷清 ， 空置 舖位 較 多
就算 出租 ， 大多 是 短租 予 賣 口罩 、 電子 零件
現在 逐漸 多 了 其他 商戶
第 一 批 主要 是 藥妝 ， 售賣 藥品 、 化妝品 等
這 類 商戶 承租 較 多
化妝品店 也 在 慢慢 增多
第 二 ， 時裝 、 零售 商舖 也 開始 增加
餐飲 行業 的 商戶
從 去年 年底 開始 ， 已經 偷步 租 舖
由此可見 ， 舖位 租務 成交 宗數 反彈 上升
另一方面 ， 由於 租務 成交 增加
開始 有 投資者 入市
如果 通關 復常 情況 理想
未來 市道 會 更 暢旺
那樣 租金 會 升 ， 租客 會 更 多
租金 價格 自然 有 機會 上調
一些 投資者 選擇 現在 ， 趁機 入市
市場 上 肯 減價 的 貨 ， 或 一些 銀主貨
銷情 都 很 理想
尤其 是 很 久 不 見 的 大額 成交
五 、 六千萬 元 起 的 舖位
在 單一 月份 內 ， 出現 了 十幾 宗 成交
用 五 、 六千萬 元 買 一 個 物業 ， 其實 不 簡單
考慮 的 因素 比較 多
近期 的 市場 活躍 了 不少
首先 ， 舖位 市場 反應 較 大
有 投資者 開始 入市
其他 方面 就 沒有 這麽 快 了
例如 寫字樓 部分
要麽 是 用家 ， 之前 已 有 買入 物業 作 自用
近 一 、 兩 個 月 ， 多 了 幾 宗 甲級 寫字樓 成交
都 是 買家 買入 自用
看中 該 甲 廈 的 裝修 間隔 ， 適合 自己
可以 即時 搬入 使用
或是 因為 該 甲 廈 景觀 理想
再 或是 市場 不易 找到 的 單位
用家 都 會 積極 入市 購買
因此 多 了 一些 成交 出現 ， 但 仍 不算 普及
寫字樓 還是 以 租務 為主
若 談及 工商 市場
近 一 、 兩 年 的 起伏 變化 不 大
因為 工業 大廈 ， 在 這 兩 、 三 年 中
對 部分 行業 還是 較為 適用 的
例如 貨倉 、 物流 行業 ， 或 製造 工業 等
所以 工商 方面 ， 一直 平平穩穩
並 沒有 因 通關 ， 而 有 特別 的 上升
就 整體而言 ， 在 現階段 看來
第 一 階段 ， 可見 的 市場 趨勢 是
舖位 市場 的 租務 、 買賣 升幅 較 明顯
成交 宗數 可 反映 出來
近期 新聞 報道 ， 市場 出現 過 億 元 的 舖位 成交
你 剛剛 也 提到 ， 未來 租金 有 上調 空間
租金 上調 的 空間 有 多 大 呢 ？
多 了 投資者 入市
對 工商舖 的 買賣 前景
兩 位 又 有 甚麽 看法 呢 ？
我 和 大家 分享 一些 ， 近期 的 舖位 大宗 成交 吧
過 億 元 的 單個 舖位 成交
在 過去 幾 年 裡 ， 一 年 也 沒有 兩 、 三 宗
現在 短短 一 、 兩 個 月 ， 就 出現 了 兩 、 三 宗
當中 的 成交 也 很 有 特色
第 一 個 分享 的 成交
出現 在 尖沙咀 彌敦道 與 金馬倫道 的 一 個 單邊 舖位
該 舖位 的 成交價 是 一億 元
舖位 面積 只 有 幾百 呎
按 呎價 計算 ， 每 呎 將近 30 多 萬 元
這樣 的 呎價 ， 市場 已經 很 久 沒 出現 了
我們 有 留意 到
高價 成交 的 主要 原因 ， 是 位置 優越
彌敦道 大 單邊 ， 又 位處 金馬倫道
對面 就 是 回教寺 、 海防道
該 舖位 以往 都 是 賣 影音 產品 為主
主要 做 遊客 生意
這 類 舖位 成 ， 十分 罕見
上一手 業主 用 幾十萬 元 買入
多 年 以來 ， 升值 了 很 多 倍
這 次 業主 應該 是 趁機 套現
買家 也 是 資深 投資者
看見 了 核心 旅遊 消費區 的 後市 發展
現時 租金 雖 已 有 小 升幅
對比 高峰期 ， 仍 很 大 上升 空間
因此 才 會 出現 ， 尖沙咀 一億 元 的 舖位 成交
第 二 宗 成交 也 相當 矚目 ， 和 大家 分享 一下
位置 是 花園街 ， 或 大家 說 的 波鞋街
波鞋街 有 一 個 波鞋 連鎖店 的 舖位
有 新 的 成交 出現
成交 金額 高 達 1.14億 元
若是 一般 投資者 ， 買 花園街 過 億 元 的 物業
其實 是 一 個 很 難 的 決定
這 間 舖 的 買賣 也 別具特色
當年 業主 以 1.8億 元 買入
現在 屬 蝕讓 ， 蝕 的 幅度 也 很 大
回顧 花園街 ， 能 出售 的 靚舖 不 多
所以 才 能 吸引 這個 投資者 買入
該 買家 並非 活躍 、 資深 的 舖位 投資者
可能 是 對方 的 眼光 ， 看見 了 該 舖位 的 潛力
這 段 時間 零售業 復蘇 ， 旅遊業 也 復蘇
買 一些 有 特色 零售 消費 街道 的 舖位
會 更 看好 租金 前景
所以 近期 多 了 這樣 的 成交
有 了 過 億 元 舖位 成交 的 出現
對 市場 來説 ， 等於 打 了 一 支 强心針
若 過 億 元 的 交易 都 有人 買
幾千萬 投資 的 人士 ， 就 會 大膽 跟隨 步伐
陸續 會 有 成交 出現
這些 都 是 近期 比較 特別 的 個案
施生 又 有 什麼 睇法 ？
我 也 認同 Stanley Poon 所 說
工商鋪 𥚃 ， 商舖 得益 最 多
政府 派 機票 ， 又 派 消費券
遊客 也有 得益 ， 又 搞 大型 活動
旅遊業 、 零售業 得益 最 多 ， 恢復 得 最 快
我們 中原 的 寫字樓 在 尖沙咀
政府 派 消費券 時 ， 人流 也 不見得 多
一 開關 ， 就 感受 到 人頭湧湧
真 的 有 購物 人流
看到 遊客 一 箱 二 箱 的 ， 都 是 名牌
我 相信 ， 外地 來 的 包括 內地 遊客
他們 的 消費額 ， 一定 大過 政府 派 的
靠 市場 力量 ， 好 過 靠 政府
我 認為 ， 遊客 多 了 ， 零售 市場 蓬勃
商舖 的 價值 自然 提升
做 生意 的 機會 多 了
業主 可以 要求 加租
租金 上升 ， 投資 吸引力 也 會 上升
先前 有人 說 ， 存 錢 入 銀行 收息 更 好
但 存 錢 入 銀行 ， 本金 不會 升值
高息 也 只 是 暫時性 的
肯 給 你 做 半年 定存 ， 已 算 多 了
想 做 一 年 、 兩 年 高息 定存 ， 銀行 也 不 接受
近期 定存 利率 ， 已 跌 了 很 多
高峰期 半年 有 五 厘 息
現在 已 跌破 四 厘
如果 一心 想 拿 定存 高息
幾 個 月 後 ， 銀行 不 一定 再 有 高息
舖位 租金 回報 的 持續性 ， 可能 優於 銀行 高息
因為 長遠而言
香港 的 旅遊業 、 零售業
在 國家 政策 的 支持 下
差 不 到 哪裡 去
所以 我 相信 ， 在 這 段 時間
商鋪 無論 租務 或 買賣 ， 都 會 相當 活躍
至於 寫字樓 ， 如 我 剛才 所 說
外籍 僱員 少 了
或 在 西方 的 制約 下
有些 生意 不 讓 香港 參與 買賣 、 投資
對 香港 的 發揮 功能 ， 有 一定 的 損害
很 多 寫字樓 投資者 仍 在 觀望 中
要 等待 證明 中國 的 經濟 動力 很 大
外 循環 不 受 太 大 影響
香港 的 寫字樓 市況 才 會 轉 好
至於 工商 物業
很 多 都 拿來 做 商業 用途
純粹 做 廠 的 比例 很 低
如果 寫字樓 市況 轉 好
工商 的 市況 也 會 轉 好
但 也 不是 短期 內 可 改善 的 事
寫字樓 的 供應量 大 ， 空置 需 時間 消化
