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樓市C見, 納米盤 未來 終結 是 福 還 是 禍 ?

納米盤 未來 終結 是 福 還 是 禍 ?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 今 集 主持人 Kary

今 集 請 到 施生 , 與 我們 詳談 最 新 的 樓市 情況

施生 , 你 好

首先 , 最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL , 報 186.17 點

按 周 再 跌 0.18 % , 連跌 5 星期

整個 10月 都 下跌

樓市 是否 處於 下調 趨勢 ?

與 10月初 發表 的 施政 報告 有無 關係 ?

雖然 已 連跌 5 星期 , 但 跌幅 只 有 約 2 %

這 種 輕微 跌幅 , 不是 趨向性 改變

香港 樓市 處於 歷史 高位

如果 沒有 特別 好 的 經濟 消息

或是 政治 上 利好 因素

要 推動 樓市 , 已經 十分 吃力

因為 現時 , 不 是 經濟 上 的 谷底

或 政治 上 解決 重大 問題

例如 中美 和好如初 , 這 便 是 政治 上 利好 因素

便 可 令 樓市 突然 上升 , 升幅 突然 加大

現時 沒有 利好 消息

經濟 只是 之前 跌幅 太 大 , 現時 稍稍 反彈

未 形成 長遠 利好 的 趨勢

樓市 仍 依靠 之前 累積 的 力量

沒有 太 多 新 的 購買力

所以 升高 後 , 便 遇到 阻力

只是 一 批 人 購買 後 , 把 樓價 推高

但 對於 普羅大眾 , 這 種 高價 仍 未能 適應

所以 現時 仍 在 適應 升幅

要 經過 一 段 時間 , 才 發現 樓價 不 輕易 下跌

現時 不 購買 , 有 其他 人 購買

才 會 適應 現時 的 高價

現時 市場 是 在 適應 , 之前 升高 的 樓價

我 認為 , 現時 不是 抵達 高點 轉而 向 下

現時 是 高位 爭持 , 再 過 2 星期 徘徊 後

大家 便 會 接受 這個 水平

需 再 觀察 多 一 段 時間

如果 有 一 個 季度 都 下跌 , 下跌 的 幅度 差不多 10 %

我 才 接受 是 轉勢 , 樓市 不再 向上

過去 一 段 時間 , 以 一 年 計算

今年 年初 到 現時 , 上升 的 時間 較 下跌 多

上升 仍 是 主流

拉長 時間 來看 , 今年 樓市 仍 是 上升 為 主導

我 未 敢 說 樓市 已 轉勢

未 發表 施政 報告 時 , 大家 擔心 會 有 控制 樓市 的 政策

但 看到 施政 報告 加大 供應 外 , 對 樓市 未 有 其他 政策

施政 報告 後 , 樓市 會否 進一步 明朗化 ?

施政 報告 發表 後 , 我 聽到 市場 上 都 更 看好 樓市

因為 有 北部 大都會 , 好像 玫瑰園 計劃

而且 比 玫瑰園 計劃 更 龐大

政府 未來 於 新界 北面 , 將 有 市區 發展 、 鐵路 項目

甚至 伸展 到 前海

未來 政府 會 有 更 多 動作 、 投資

通常 政府 於 某 地區 加大 投入 , 房屋 、 土地 都 會 升值

因為 由 政府 出錢 , 令 地區 變 得 更 現代化 、 基建 更 多

好像 單位 裝修 後 , 都 會 賣 得 更 貴

現時 整個 地區 大 裝修 、 大 建設

不用 私人 出錢 , 由 全 香港 出錢 裝修

那 一 區 肯定 會 有 得益

所以 有人 覺得 施政 報告 對 樓市 , 是 利好 多 過 利淡

但 與 上次 的 林鄭 PLAN 不同 , 那個 更 為 直接

原來 借 不 到 的 金額 , 變成 可以 借 到

宣佈 後 , 有人 立即 變成 合 資格 的 買樓 一族

便 去 看 不同 單位 , 樓市 立即 活躍 起來

但 今次 沒有

如果 今次 1千萬 至 3千萬 可以 借貸 7 成 半

3千萬 至 5千萬 可 借貸 7 成 , 分 階段 放寬 借貸 上限

現時 不是 , 只要 過 1千萬 便 只能 借貸 5 成

首期 仍 是 十分 辛苦

如果 對 減低 首期 做 些 功夫 , 效果 會 更 好

整體上 施政 報告 , 不算 有 太 多 利淡 的 消息

某 程度 上 , 資助性 房屋 撥出 的 土地 較 多

未來 10 年 , 有 30 多 萬 個 單位

私人 樓宇 市場 , 未來 10 年 只 有 10萬 個 單位

1 年 只 有 1萬 個 單位 , 比 現時 更 少

施政 報告 短 時間 內 , 未來 10 年 內

沒 能力 對 私人 物業 市場 , 做成 太 大 壓力

因為 供應量 仍 是 少

除了 施政 報告 , 有 另 一 政策 都 值得 留意

發展局 發表 「 香港 2030+ 規劃 策略 」

局長 黃偉綸 表示 , 日後 賣地 條款 或 加入 , 單位 最少 有 200 呎

你 認為 這個 要求 或 200 呎 , 是否 合理 ?

首先 , 我 不 太 贊成 政府 的 管制 , 需要 那麼 微細

這個 呎數 不是 由 政府 自己 訂下 , 市場 便 會 跟從

那 不如 訂 每 個 單位 要 1,500 呎

每 個 人 都 住 得 開心

不是 政府 訂 了 就 能 做到

為什麼 單位 會 越來越 小 ?

其一 是 家庭 人數 減少 , 更 多 年青人 想 獨自 生活

要 發展商 不 能 建 200 呎 單位 , 建 300 呎

年青人 沒有 足夠 購買力

政府 的 政策 , 反而 害 了 他們

因為 本來 都 能 搬 出去 , 現時 規定 更 大 呎數

需要 儲 多 3 、 5 年 的 金錢 , 對 改善 生活 沒有 作用

什麼 呎數 是 合理 ? 就是 市場 上 有人 能 負擔

如果 建 的 單位 沒有 人 需要 , 就 沒有 人 購買

現時 那麼 多 人 購買 , 因為 社會 上 有人 需要

市場 已 證實 有 這 種 需求

政府 卻 不 讓 市場 興建 , 要 興建 更 大面積 的 單位

以為 這樣 能 幫助 港人 買 樓 , 令 香港 人 感謝 政府

因為 下 了 命令 讓 居住 面積 更 大

這 是 不 可行 的

我 認為 政府 可以 有 計劃 , 將來 目標 是 多少 呎數

有 目標 , 尋找 指定 數量 的 土地

實施 興建 時 , 應該 要 給 發展商 有 一定 的 自由度

我 曾 於 發展商 工作

以 我 所 知 , 發展商 不 喜歡 興建 細 單位

只是 市場 有 需要 , 大 單位 難以 賣出

一 塊 土地 上 , 興建 大 單位 , 間 牆 都 少 些

好像 1,200 呎 單位 , 主人房 及 套房 , 只需 2 個 洗手間

如果 變成 200 呎 單位 , 則 變成 6 個 洗手間

由 2 個 洗手間 變成 6 個 洗手間

潔具 都 要 買 多 數 副

1,200 呎 單位 , 變成 6 個 單位

大門 由 1 個 變 6 個

大門 要 防火 、 實心 , 全 是 增加 成本

發展商 興建 細 單位 , 建築費 成本 更 多

賣樓 手續 都 要 辦 多 數 次

老闆 都 要 簽 多數 個 合同

如果 真是 有 這個 要求 、 限制

未來 上車 是否 真 的 更 困難 ?

不 是 , 如果 新建 的 沒有 細 單位

大家 只會 到 二手 市場 尋找 細 單位

以前 買 了 細 單位 , 便 會 有 得益

發展商 明知 好賣 , 都 不 能 興建 , 亦 不會 開心

香港 人 能否 住 得 更 大 , 要 以後 才 知道

要 住 得 更 大 , 除了 規定 興建 的 面積

如果 政府 有 好多 土地 供應 , 撥地 也 大幅 增加

發展商 賣 不 出 , 自然 會 調低 價格

如果 撥 出來 的 土地 , 發展商 能 賣 到

只是 一 部分 人 想 買 細 單位 , 但 買 不 到

多 土地 沒有 所謂 , 就算 單位 去到 1,000 呎

以 香港 的 經濟 水平 、 生產力 水平 , 普通人 也 買 得 起

當然 樓價 要 調低

如何 令 樓價 調低 ?

只要 供應 多 , 發展商 銷售 對象 擴闊 到 普羅大眾

如果 你 是 發展商 的 銷售 對象 , 發展商 會 根據 你 的 購買力 而 訂價

我 不是 針對 你 , 我 是 說 一般 香港 人 都 買 不 到

發展商 要 根據 大眾 水平 , 便 會 下調 價格

如果 政府 不 增加 土地 供應 , 又 要 把 數 個 單位 合併 變 得 更 大

能 買 樓 的 人 更 少

大 單位 , 令 單位 供應 總數 下跌

於 現時 單位 不足 的 情況 下 , 不 是 明智 的 選擇

看來 香港 人 要 住 得 更 大 , 關鍵 要 政府 增加 供應

今 集 感謝 施生 的 分享

我們 下集 樓市 C見 , 再見

納米盤 未來 終結 是 福 還 是 禍 ? Nanodisk||||||| Is the future end of nanodisks a blessing or a curse? 纳米盘未来终结是福还是祸?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 今 集 主持人 Kary

今 集 請 到 施生 , 與 我們 詳談 最 新 的 樓市 情況

施生 , 你 好

首先 , 最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL , 報 186.17 點

按 周 再 跌 0.18 % , 連跌 5 星期

整個 10月 都 下跌

樓市 是否 處於 下調 趨勢 ?

與 10月初 發表 的 施政 報告 有無 關係 ?

雖然 已 連跌 5 星期 , 但 跌幅 只 有 約 2 %

這 種 輕微 跌幅 , 不是 趨向性 改變 |||||Trend shift|

香港 樓市 處於 歷史 高位

如果 沒有 特別 好 的 經濟 消息

或是 政治 上 利好 因素

要 推動 樓市 , 已經 十分 吃力

因為 現時 , 不 是 經濟 上 的 谷底

或 政治 上 解決 重大 問題

例如 中美 和好如初 , 這 便 是 政治 上 利好 因素

便 可 令 樓市 突然 上升 , 升幅 突然 加大

現時 沒有 利好 消息

經濟 只是 之前 跌幅 太 大 , 現時 稍稍 反彈

未 形成 長遠 利好 的 趨勢

樓市 仍 依靠 之前 累積 的 力量

沒有 太 多 新 的 購買力

所以 升高 後 , 便 遇到 阻力

只是 一 批 人 購買 後 , 把 樓價 推高

但 對於 普羅大眾 , 這 種 高價 仍 未能 適應

所以 現時 仍 在 適應 升幅

要 經過 一 段 時間 , 才 發現 樓價 不 輕易 下跌

現時 不 購買 , 有 其他 人 購買

才 會 適應 現時 的 高價

現時 市場 是 在 適應 , 之前 升高 的 樓價

我 認為 , 現時 不是 抵達 高點 轉而 向 下

現時 是 高位 爭持 , 再 過 2 星期 徘徊 後

大家 便 會 接受 這個 水平

需 再 觀察 多 一 段 時間

如果 有 一 個 季度 都 下跌 , 下跌 的 幅度 差不多 10 %

我 才 接受 是 轉勢 , 樓市 不再 向上

過去 一 段 時間 , 以 一 年 計算

今年 年初 到 現時 , 上升 的 時間 較 下跌 多

上升 仍 是 主流

拉長 時間 來看 , 今年 樓市 仍 是 上升 為 主導

我 未 敢 說 樓市 已 轉勢

未 發表 施政 報告 時 , 大家 擔心 會 有 控制 樓市 的 政策

但 看到 施政 報告 加大 供應 外 , 對 樓市 未 有 其他 政策

施政 報告 後 , 樓市 會否 進一步 明朗化 ?

施政 報告 發表 後 , 我 聽到 市場 上 都 更 看好 樓市

因為 有 北部 大都會 , 好像 玫瑰園 計劃

而且 比 玫瑰園 計劃 更 龐大

政府 未來 於 新界 北面 , 將 有 市區 發展 、 鐵路 項目

甚至 伸展 到 前海

未來 政府 會 有 更 多 動作 、 投資

通常 政府 於 某 地區 加大 投入 , 房屋 、 土地 都 會 升值

因為 由 政府 出錢 , 令 地區 變 得 更 現代化 、 基建 更 多

好像 單位 裝修 後 , 都 會 賣 得 更 貴

現時 整個 地區 大 裝修 、 大 建設

不用 私人 出錢 , 由 全 香港 出錢 裝修

那 一 區 肯定 會 有 得益

所以 有人 覺得 施政 報告 對 樓市 , 是 利好 多 過 利淡

但 與 上次 的 林鄭 PLAN 不同 , 那個 更 為 直接

原來 借 不 到 的 金額 , 變成 可以 借 到

宣佈 後 , 有人 立即 變成 合 資格 的 買樓 一族

便 去 看 不同 單位 , 樓市 立即 活躍 起來

但 今次 沒有

如果 今次 1千萬 至 3千萬 可以 借貸 7 成 半

3千萬 至 5千萬 可 借貸 7 成 , 分 階段 放寬 借貸 上限

現時 不是 , 只要 過 1千萬 便 只能 借貸 5 成

首期 仍 是 十分 辛苦

如果 對 減低 首期 做 些 功夫 , 效果 會 更 好

整體上 施政 報告 , 不算 有 太 多 利淡 的 消息

某 程度 上 , 資助性 房屋 撥出 的 土地 較 多 |||Subsidized||||||

未來 10 年 , 有 30 多 萬 個 單位

私人 樓宇 市場 , 未來 10 年 只 有 10萬 個 單位

1 年 只 有 1萬 個 單位 , 比 現時 更 少

施政 報告 短 時間 內 , 未來 10 年 內

沒 能力 對 私人 物業 市場 , 做成 太 大 壓力

因為 供應量 仍 是 少

除了 施政 報告 , 有 另 一 政策 都 值得 留意

發展局 發表 「 香港 2030+ 規劃 策略 」

局長 黃偉綸 表示 , 日後 賣地 條款 或 加入 , 單位 最少 有 200 呎 |Michael Wong||||||||||

你 認為 這個 要求 或 200 呎 , 是否 合理 ?

首先 , 我 不 太 贊成 政府 的 管制 , 需要 那麼 微細

這個 呎數 不是 由 政府 自己 訂下 , 市場 便 會 跟從

那 不如 訂 每 個 單位 要 1,500 呎

每 個 人 都 住 得 開心

不是 政府 訂 了 就 能 做到

為什麼 單位 會 越來越 小 ?

其一 是 家庭 人數 減少 , 更 多 年青人 想 獨自 生活

要 發展商 不 能 建 200 呎 單位 , 建 300 呎

年青人 沒有 足夠 購買力

政府 的 政策 , 反而 害 了 他們

因為 本來 都 能 搬 出去 , 現時 規定 更 大 呎數

需要 儲 多 3 、 5 年 的 金錢 , 對 改善 生活 沒有 作用

什麼 呎數 是 合理 ? 就是 市場 上 有人 能 負擔

如果 建 的 單位 沒有 人 需要 , 就 沒有 人 購買

現時 那麼 多 人 購買 , 因為 社會 上 有人 需要

市場 已 證實 有 這 種 需求

政府 卻 不 讓 市場 興建 , 要 興建 更 大面積 的 單位

以為 這樣 能 幫助 港人 買 樓 , 令 香港 人 感謝 政府

因為 下 了 命令 讓 居住 面積 更 大

這 是 不 可行 的

我 認為 政府 可以 有 計劃 , 將來 目標 是 多少 呎數

有 目標 , 尋找 指定 數量 的 土地

實施 興建 時 , 應該 要 給 發展商 有 一定 的 自由度

我 曾 於 發展商 工作

以 我 所 知 , 發展商 不 喜歡 興建 細 單位

只是 市場 有 需要 , 大 單位 難以 賣出

一 塊 土地 上 , 興建 大 單位 , 間 牆 都 少 些

好像 1,200 呎 單位 , 主人房 及 套房 , 只需 2 個 洗手間

如果 變成 200 呎 單位 , 則 變成 6 個 洗手間

由 2 個 洗手間 變成 6 個 洗手間

潔具 都 要 買 多 數 副 Sanitary ware||||||

1,200 呎 單位 , 變成 6 個 單位

大門 由 1 個 變 6 個

大門 要 防火 、 實心 , 全 是 增加 成本

發展商 興建 細 單位 , 建築費 成本 更 多 ||||Construction cost|||

賣樓 手續 都 要 辦 多 數 次

老闆 都 要 簽 多數 個 合同

如果 真是 有 這個 要求 、 限制

未來 上車 是否 真 的 更 困難 ?

不 是 , 如果 新建 的 沒有 細 單位

大家 只會 到 二手 市場 尋找 細 單位

以前 買 了 細 單位 , 便 會 有 得益

發展商 明知 好賣 , 都 不 能 興建 , 亦 不會 開心 ||sell well|||||||

香港 人 能否 住 得 更 大 , 要 以後 才 知道

要 住 得 更 大 , 除了 規定 興建 的 面積

如果 政府 有 好多 土地 供應 , 撥地 也 大幅 增加 ||||||allocate land|||

發展商 賣 不 出 , 自然 會 調低 價格

如果 撥 出來 的 土地 , 發展商 能 賣 到

只是 一 部分 人 想 買 細 單位 , 但 買 不 到

多 土地 沒有 所謂 , 就算 單位 去到 1,000 呎

以 香港 的 經濟 水平 、 生產力 水平 , 普通人 也 買 得 起

當然 樓價 要 調低

如何 令 樓價 調低 ?

只要 供應 多 , 發展商 銷售 對象 擴闊 到 普羅大眾

如果 你 是 發展商 的 銷售 對象 , 發展商 會 根據 你 的 購買力 而 訂價

我 不是 針對 你 , 我 是 說 一般 香港 人 都 買 不 到

發展商 要 根據 大眾 水平 , 便 會 下調 價格

如果 政府 不 增加 土地 供應 , 又 要 把 數 個 單位 合併 變 得 更 大

能 買 樓 的 人 更 少

大 單位 , 令 單位 供應 總數 下跌

於 現時 單位 不足 的 情況 下 , 不 是 明智 的 選擇

看來 香港 人 要 住 得 更 大 , 關鍵 要 政府 增加 供應

今 集 感謝 施生 的 分享

我們 下集 樓市 C見 , 再見