市場 發生 根本性 改變 ？
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
我 是 主持人 ， Winnie
今 集 繼續 請 到 施生
和 我們 談談 最 新 的 樓市 走勢
施生 ， 你 好 你 好
中原 城市 領先 指數 CCL
最 新 報 173.22 點 ， 按 周 再 跌 0.8 %
數字 已經 連跌 七 周
七 星期 的 累積 跌幅 達至 3.69 %
總結 2022 年 首 8 個 月
累計 跌幅 擴大 至 7 %
想 問問 施生 ， 你 認為
第 四 季 的 樓價 走勢 會 怎樣 ？
會否 繼續 尋底 ？
我 認為 樓市 走勢
在 這 一 年 間 ， 出現 了 根本性 的 改變
以往 ， 樓市 一直 在 高位 爭持
由 2018 年 中 至 現在
一直 在 高位 上上下下
是 一 種 「 上落市 」
升 數 周 ， 跌 數 周
這 種 情況 維持 了 幾 年
現時 ， 我 怕 已 變成 一 種 趨勢
即 以往 主趨 橫行
現時 變成 向 下 回落
樓市 趨勢 一旦 形成
便 會 持續 一 段 時間
會 出現 一 種 「 自我 完成 」 的 機制
樓市 ， 越 升 越 有 ， 資金 流向 有 增值 的 地方
升 的 時候 ， 會 有 更 多 資金 流進 市場
資金 越 多 ， 升 得 越 快
是 一 個 循環
但 如果 相反 ， 變成 負面 的 連鎖 反應
便 對 市場 不利
資金 走 ， 樓市 下行 ， 資金 便 不敢 進來
我 怕 會 出現 負面 的 連鎖 反應
以往 政府 不 救市
認為 香港 沒有 問題
這 是 從 以往 的 情況 來看
樓市 的確 在 橫行 ， 上下 徘徊
但 如果 轉勢 ， 便 需要 有 逆向 措施 幫補
所以 我 認為 ， 這 是 需要 留意 的
等於 有些 東西 一旦 逆轉 ， 便 難以 補救
比如 內地 的 房地產 ， 一 年 前 還 想 推行 措施 壓制
現時 要 想 怎樣 抬價
所以 一旦 趨勢 改變 ， 便 需要 用 不同 政策 對待
明白 ， 看來 政府 也 要 留意 「 轉角市 」
看看 有 何 對策
近來 ， 香港 的 疫情 又 來勢洶洶
一 天 過 萬 宗 ， 看似 新 一 波 又 到 了
其實 經歷 了 幾 波 疫情
你 認為 這 波 疫情 ， 對 香港 樓市 有 沒 有 負面 影響 ？
加上 美國 兩 次 加息
好像 對 二手 樓市 的 影響 開始 浮現
業主 開始 減價 求售
作為 業主 ， 應該 「 睇定啲 」
還是 趁着 靜市 ， 主動 出擊 去 入市 呢 ？
先 說 疫情 ， 你 剛才 說 的 是
以 確診 人數 ， 去 釐定 疫情 是否 嚴重
但 另 一 角度 決定 疫情 是否 嚴重
是 看 新冠 病毒 的 演變
演變 成 對 社會 有利 還 是 不利
實際上 ， 我 自己 和 老婆 閑話家常
口罩 很 快 用 完 ， 要 不 要 再 買
我 說 ， 不用 了 吧
我 估計 遲點 ， 不用 戴 口罩 了
因為 病毒 的 發展 轉趨 溫和
殺傷力 減低 了
傳染度 快 了 ， 也 不 容易 攔 着 它
現時 接近 空氣 傳播 ， 不是 飛沫 傳播
若 僅 用 應付 飛沫 傳播 的 方法 ， 作用 不 大
花 大 力氣 做 作用 不 大 的 事 ， 不 值得
身邊 中招 的 人 ， 比例 很 高
有 超過 一半
外面 的 確診 數字 ， 也是 一路 攀升
高 到 見頂 ， 始終 會 回落
我 認爲 ， 最 困難 時期 會 是 今年 第 三 、 四 季
可能 會 有 新 景象 出現
那麽 現時 可 留意
能否 趁 業主 減價 ， 挑選 心儀 單位 ？
業主 是否 減價 ， 不好 説
價格 下調 的 趨勢 ， 很 明顯
剛剛 說到 疫情 、 加息 、 地緣 政治 緊張
整個 世界 的 經濟 可能 滑坡
這些 都 對 樓市 不利
但 這些 不利 因素 ， 暴露 已 久
除了 加息 和 疫情 因素
有人 覺得 有 新 情況 外
其他 因素 ， 都 已 存在 了 一 段 時間
在 我 看來 ， 現時 的 加息 情況
因爲 聯儲局 要 出口術
知道 輕微 加息 ， 無法 壓抑 經濟
所以 一定 要 表 決心
無論 經濟 是 增長 或 衰退
一定 會 加息 ， 還 不止 一 次
希望 市場 出現 理性 預期 ， 自己 做 調整
但 我 認爲 ， 經濟 增長 無法 忽視
聯儲局 兩 大 任務 ， 除了 控制 物價
就是 要 維持 就業
不 可能 連 經濟 不 好 也 不管
現在 雖説 不 管 ， 日後 出現 問題
便 要 出面 處理
正如 當初 說 ， 不用 理會 通漲
說 通漲 只 是 短期 現象
所以 説法 是 會 變化 的
美國 經濟 的 泡沫 成分 較 多
當 基礎 沒有 往日 穩固 時
聯儲局 需要 用 些 手段 、 出口術 ， 在所難免
所以 在 加息 方面
估計 現時 至 明年 年中 ， 繼續 加息 機會 很 大
等 今年 年底 ， 若 得出 的 數據 不 理想
明年初 就 會 開始 醖釀 ， 可能 計劃 減息
待 下年 年中
落實 減息 ， 救 經濟 ， 也 不足爲奇
這 方面 需要 密切 留意
明白
二手 樓市 開始 持續 向 下 調整
但 一手 新盤 的 開價 都 頗爲 克制
例如 啟德 新盤 即將 開盤
旺角 亦 有 一 個 上車盤 開賣
入票 反應 十分 理想
這 能否 反映 ， 發展商 未來 的 開價 策略
一定 要 低開 才 能 突圍 ， 吸引 客源 ？
現時 整個 市場 都 好 憧憬
通關 對 樓市 是否 有 幫助 ？
先 説 發展商 的 策略
發展商 的 銷售 策略 ， 向來 是 賣 得 越 貴 越 好
有 哪個 發展商 會 定 策略 ， 爭取 低價 出售 ？
低價 出售 是 市場 環境 造成
所以 二手 市場 是 發展商 需要 密切 留意
並且 是 會 影響 開價 決定 的 重要 因素
因爲 一手樓 不是 時常 開盤
也 不會 是 同 區 開盤
例如 ， 發展商 即將 推售 某個 旺角 新盤
是 需要 評估 旺角 附近 的 項目 ， 賣 甚麼 價錢
假如 旺角 最近 沒有 新樓 推出
惟有 看 二手 市場
發現 商 需 按 二手 樓價 擬定 策略
同時 靠 經紀 幫忙 轉介 客人
假如 經紀 發現 將 購買力
推向 二手 業主
成交 機會 高於 一手 買賣
經紀 自然 不會 輸送 客源
所以 發展商 ， 一定 會 將 二手 市場 視為 競爭 對象
現時 二手 市場 回落
發展商 也 不 能 企 得 太 硬
我 相信 發展商 ， 需 緊貼 二手 市場
同時 要求 量
不再 只 求 價
並 放棄 借 創 新高 價格 去 拉動
升市 之時 促成 高價 成交
故然 對 樓價 有 拉動 作用
以 現時 情況 ， 樓價 難 創 新高
現在 只能 勉強 維持 ， 緩和 跌勢
我 相信 這 種 情況 下
大部份 發展商 ， 開價 均 會 趨向 保守
若 某 區 只 得 小量 盤
欠缺 競爭 ， 餘貨 不 多
價格 再 升 一點 ， 也 不足為奇
現時 的 新樓 開盤價 ， 一定 要 具 競爭力
故 開價 不會 太 進取
進取 時期 ， 連 元朗 的 呎價 都 過 2萬
現時 市區 ， 呎價 只 是 1萬 尾 2萬 頭
新界 呎價 ， 可能 只需 1.3 - 1.4萬 左右
1.6 - 1.7萬 左右 ）
視乎 位置 吧
若 要 吸引 上車客
以 1.5萬 做 分界線
單 論 上車盤 的話
可能 比較 靠近 1.5萬 樓下
所以 觀乎 現時 市況 ， 發展商 暫時 都 以 求量 為 目標
將 維持 價格 低開
通關 會 有 幫助 嗎 ?
通關 當然 有 一定 幫助
我 個人 認為
通關 並非 最 主要 的 影響 因素
長遠而言 ， 視乎 病毒 的 演變
通關 的 機會 很 大
另 一 主要 因素 是 ， 中共 二十大
若 二十 大 順利 完成 ， 排 好 位置
進一步 鞏固 權力
就 能 放膽 推動 政策 上 的 大 改變
重新 檢討
若 在 二十 大 之前 ， 未 有 定局
貿然 推動 政策 上 的 大 改變
容易 引起 權力 上 的 較量
很 容易 會 被 乘虛而入
充滿 爭持 和 不 確定 性
所以 ， 我 相信 二十 大 之前
政策 的 大方向 都 不會 改變
受 歡迎 的 、 有 成效 的 政策
會 待 新 領導 班子 上台 後 ， 才 推出
所以 ， 我 估計 二十 大 之後
很 多 事情 ， 會 充滿 變數
今 集 我們 暫時 到此為止
多謝 施生 ， 我們 下 集 再見
