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樓市C見, 市場 發生 根本性 改變 ?

市場 發生 根本性 改變 ?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 主持人 , Winnie

今 集 繼續 請 到 施生

和 我們 談談 最 新 的 樓市 走勢

施生 , 你 好 你 好

中原 城市 領先 指數 CCL

最 新 報 173.22 點 , 按 周 再 跌 0.8 %

數字 已經 連跌 七 周

七 星期 的 累積 跌幅 達至 3.69 %

總結 2022 年 首 8 個 月

累計 跌幅 擴大 至 7 %

想 問問 施生 , 你 認為

第 四 季 的 樓價 走勢 會 怎樣 ?

會否 繼續 尋底 ?

我 認為 樓市 走勢

在 這 一 年 間 , 出現 了 根本性 的 改變

以往 , 樓市 一直 在 高位 爭持

由 2018 年 中 至 現在

一直 在 高位 上上下下

是 一 種 「 上落市 」

升 數 周 , 跌 數 周

這 種 情況 維持 了 幾 年

現時 , 我 怕 已 變成 一 種 趨勢

即 以往 主趨 橫行

現時 變成 向 下 回落

樓市 趨勢 一旦 形成

便 會 持續 一 段 時間

會 出現 一 種 「 自我 完成 」 的 機制

樓市 , 越 升 越 有 , 資金 流向 有 增值 的 地方

升 的 時候 , 會 有 更 多 資金 流進 市場

資金 越 多 , 升 得 越 快

是 一 個 循環

但 如果 相反 , 變成 負面 的 連鎖 反應

便 對 市場 不利

資金 走 , 樓市 下行 , 資金 便 不敢 進來

我 怕 會 出現 負面 的 連鎖 反應

以往 政府 不 救市

認為 香港 沒有 問題

這 是 從 以往 的 情況 來看

樓市 的確 在 橫行 , 上下 徘徊

但 如果 轉勢 , 便 需要 有 逆向 措施 幫補

所以 我 認為 , 這 是 需要 留意 的

等於 有些 東西 一旦 逆轉 , 便 難以 補救

比如 內地 的 房地產 , 一 年 前 還 想 推行 措施 壓制

現時 要 想 怎樣 抬價

所以 一旦 趨勢 改變 , 便 需要 用 不同 政策 對待

明白 , 看來 政府 也 要 留意 「 轉角市 」

看看 有 何 對策

近來 , 香港 的 疫情 又 來勢洶洶

一 天 過 萬 宗 , 看似 新 一 波 又 到 了

其實 經歷 了 幾 波 疫情

你 認為 這 波 疫情 , 對 香港 樓市 有 沒 有 負面 影響 ?

加上 美國 兩 次 加息

好像 對 二手 樓市 的 影響 開始 浮現

業主 開始 減價 求售

作為 業主 , 應該 「 睇定啲 」

還是 趁着 靜市 , 主動 出擊 去 入市 呢 ?

先 說 疫情 , 你 剛才 說 的 是

以 確診 人數 , 去 釐定 疫情 是否 嚴重

但 另 一 角度 決定 疫情 是否 嚴重

是 看 新冠 病毒 的 演變

演變 成 對 社會 有利 還 是 不利

實際上 , 我 自己 和 老婆 閑話家常

口罩 很 快 用 完 , 要 不 要 再 買

我 說 , 不用 了 吧

我 估計 遲點 , 不用 戴 口罩 了

因為 病毒 的 發展 轉趨 溫和

殺傷力 減低 了

傳染度 快 了 , 也 不 容易 攔 着 它

現時 接近 空氣 傳播 , 不是 飛沫 傳播

若 僅 用 應付 飛沫 傳播 的 方法 , 作用 不 大

花 大 力氣 做 作用 不 大 的 事 , 不 值得

身邊 中招 的 人 , 比例 很 高

有 超過 一半

外面 的 確診 數字 , 也是 一路 攀升

高 到 見頂 , 始終 會 回落

我 認爲 , 最 困難 時期 會 是 今年 第 三 、 四 季

可能 會 有 新 景象 出現

那麽 現時 可 留意

能否 趁 業主 減價 , 挑選 心儀 單位 ?

業主 是否 減價 , 不好 説

價格 下調 的 趨勢 , 很 明顯

剛剛 說到 疫情 、 加息 、 地緣 政治 緊張

整個 世界 的 經濟 可能 滑坡

這些 都 對 樓市 不利

但 這些 不利 因素 , 暴露 已 久

除了 加息 和 疫情 因素

有人 覺得 有 新 情況 外

其他 因素 , 都 已 存在 了 一 段 時間

在 我 看來 , 現時 的 加息 情況

因爲 聯儲局 要 出口術

知道 輕微 加息 , 無法 壓抑 經濟

所以 一定 要 表 決心

無論 經濟 是 增長 或 衰退

一定 會 加息 , 還 不止 一 次

希望 市場 出現 理性 預期 , 自己 做 調整

但 我 認爲 , 經濟 增長 無法 忽視

聯儲局 兩 大 任務 , 除了 控制 物價

就是 要 維持 就業

不 可能 連 經濟 不 好 也 不管

現在 雖説 不 管 , 日後 出現 問題

便 要 出面 處理

正如 當初 說 , 不用 理會 通漲

說 通漲 只 是 短期 現象

所以 説法 是 會 變化 的

美國 經濟 的 泡沫 成分 較 多

當 基礎 沒有 往日 穩固 時

聯儲局 需要 用 些 手段 、 出口術 , 在所難免

所以 在 加息 方面

估計 現時 至 明年 年中 , 繼續 加息 機會 很 大

等 今年 年底 , 若 得出 的 數據 不 理想

明年初 就 會 開始 醖釀 , 可能 計劃 減息

待 下年 年中

落實 減息 , 救 經濟 , 也 不足爲奇

這 方面 需要 密切 留意

明白

二手 樓市 開始 持續 向 下 調整

但 一手 新盤 的 開價 都 頗爲 克制

例如 啟德 新盤 即將 開盤

旺角 亦 有 一 個 上車盤 開賣

入票 反應 十分 理想

這 能否 反映 , 發展商 未來 的 開價 策略

一定 要 低開 才 能 突圍 , 吸引 客源 ?

現時 整個 市場 都 好 憧憬

通關 對 樓市 是否 有 幫助 ?

先 説 發展商 的 策略

發展商 的 銷售 策略 , 向來 是 賣 得 越 貴 越 好

有 哪個 發展商 會 定 策略 , 爭取 低價 出售 ?

低價 出售 是 市場 環境 造成

所以 二手 市場 是 發展商 需要 密切 留意

並且 是 會 影響 開價 決定 的 重要 因素

因爲 一手樓 不是 時常 開盤

也 不會 是 同 區 開盤

例如 , 發展商 即將 推售 某個 旺角 新盤

是 需要 評估 旺角 附近 的 項目 , 賣 甚麼 價錢

假如 旺角 最近 沒有 新樓 推出

惟有 看 二手 市場

發現 商 需 按 二手 樓價 擬定 策略

同時 靠 經紀 幫忙 轉介 客人

假如 經紀 發現 將 購買力

推向 二手 業主

成交 機會 高於 一手 買賣

經紀 自然 不會 輸送 客源

所以 發展商 , 一定 會 將 二手 市場 視為 競爭 對象

現時 二手 市場 回落

發展商 也 不 能 企 得 太 硬

我 相信 發展商 , 需 緊貼 二手 市場

同時 要求 量

不再 只 求 價

並 放棄 借 創 新高 價格 去 拉動

升市 之時 促成 高價 成交

故然 對 樓價 有 拉動 作用

以 現時 情況 , 樓價 難 創 新高

現在 只能 勉強 維持 , 緩和 跌勢

我 相信 這 種 情況 下

大部份 發展商 , 開價 均 會 趨向 保守

若 某 區 只 得 小量 盤

欠缺 競爭 , 餘貨 不 多

價格 再 升 一點 , 也 不足為奇

現時 的 新樓 開盤價 , 一定 要 具 競爭力

故 開價 不會 太 進取

進取 時期 , 連 元朗 的 呎價 都 過 2萬

現時 市區 , 呎價 只 是 1萬 尾 2萬 頭

新界 呎價 , 可能 只需 1.3 - 1.4萬 左右

1.6 - 1.7萬 左右 )

視乎 位置 吧

若 要 吸引 上車客

以 1.5萬 做 分界線

單 論 上車盤 的話

可能 比較 靠近 1.5萬 樓下

所以 觀乎 現時 市況 , 發展商 暫時 都 以 求量 為 目標

將 維持 價格 低開

通關 會 有 幫助 嗎 ?

通關 當然 有 一定 幫助

我 個人 認為

通關 並非 最 主要 的 影響 因素

長遠而言 , 視乎 病毒 的 演變

通關 的 機會 很 大

另 一 主要 因素 是 , 中共 二十大

若 二十 大 順利 完成 , 排 好 位置

進一步 鞏固 權力

就 能 放膽 推動 政策 上 的 大 改變

重新 檢討

若 在 二十 大 之前 , 未 有 定局

貿然 推動 政策 上 的 大 改變

容易 引起 權力 上 的 較量

很 容易 會 被 乘虛而入

充滿 爭持 和 不 確定 性

所以 , 我 相信 二十 大 之前

政策 的 大方向 都 不會 改變

受 歡迎 的 、 有 成效 的 政策

會 待 新 領導 班子 上台 後 , 才 推出

所以 , 我 估計 二十 大 之後

很 多 事情 , 會 充滿 變數

今 集 我們 暫時 到此為止

多謝 施生 , 我們 下 集 再見

市場 發生 根本性 改變 ? Fundamental changes in the market?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 主持人 , Winnie

今 集 繼續 請 到 施生

和 我們 談談 最 新 的 樓市 走勢

施生 , 你 好 你 好

中原 城市 領先 指數 CCL

最 新 報 173.22 點 , 按 周 再 跌 0.8 %

數字 已經 連跌 七 周

七 星期 的 累積 跌幅 達至 3.69 %

總結 2022 年 首 8 個 月

累計 跌幅 擴大 至 7 %

想 問問 施生 , 你 認為

第 四 季 的 樓價 走勢 會 怎樣 ?

會否 繼續 尋底 ?

我 認為 樓市 走勢

在 這 一 年 間 , 出現 了 根本性 的 改變

以往 , 樓市 一直 在 高位 爭持

由 2018 年 中 至 現在

一直 在 高位 上上下下

是 一 種 「 上落市 」 |||Volatile market

升 數 周 , 跌 數 周

這 種 情況 維持 了 幾 年

現時 , 我 怕 已 變成 一 種 趨勢

即 以往 主趨 橫行 ||Main trend|

現時 變成 向 下 回落

樓市 趨勢 一旦 形成

便 會 持續 一 段 時間

會 出現 一 種 「 自我 完成 」 的 機制

樓市 , 越 升 越 有 , 資金 流向 有 增值 的 地方

升 的 時候 , 會 有 更 多 資金 流進 市場

資金 越 多 , 升 得 越 快

是 一 個 循環

但 如果 相反 , 變成 負面 的 連鎖 反應

便 對 市場 不利

資金 走 , 樓市 下行 , 資金 便 不敢 進來

我 怕 會 出現 負面 的 連鎖 反應

以往 政府 不 救市

認為 香港 沒有 問題

這 是 從 以往 的 情況 來看

樓市 的確 在 橫行 , 上下 徘徊

但 如果 轉勢 , 便 需要 有 逆向 措施 幫補

所以 我 認為 , 這 是 需要 留意 的

等於 有些 東西 一旦 逆轉 , 便 難以 補救

比如 內地 的 房地產 , 一 年 前 還 想 推行 措施 壓制

現時 要 想 怎樣 抬價

所以 一旦 趨勢 改變 , 便 需要 用 不同 政策 對待

明白 , 看來 政府 也 要 留意 「 轉角市 」 ||||||Corner market

看看 有 何 對策

近來 , 香港 的 疫情 又 來勢洶洶

一 天 過 萬 宗 , 看似 新 一 波 又 到 了

其實 經歷 了 幾 波 疫情

你 認為 這 波 疫情 , 對 香港 樓市 有 沒 有 負面 影響 ?

加上 美國 兩 次 加息

好像 對 二手 樓市 的 影響 開始 浮現

業主 開始 減價 求售

作為 業主 , 應該 「 睇定啲 」 |||Be cautious

還是 趁着 靜市 , 主動 出擊 去 入市 呢 ? ||quiet market|||||

先 說 疫情 , 你 剛才 說 的 是

以 確診 人數 , 去 釐定 疫情 是否 嚴重

但 另 一 角度 決定 疫情 是否 嚴重

是 看 新冠 病毒 的 演變

演變 成 對 社會 有利 還 是 不利

實際上 , 我 自己 和 老婆 閑話家常

口罩 很 快 用 完 , 要 不 要 再 買

我 說 , 不用 了 吧

我 估計 遲點 , 不用 戴 口罩 了 ||later||||

因為 病毒 的 發展 轉趨 溫和

殺傷力 減低 了

傳染度 快 了 , 也 不 容易 攔 着 它 Infectiousness||||||||

現時 接近 空氣 傳播 , 不是 飛沫 傳播

若 僅 用 應付 飛沫 傳播 的 方法 , 作用 不 大

花 大 力氣 做 作用 不 大 的 事 , 不 值得

身邊 中招 的 人 , 比例 很 高

有 超過 一半

外面 的 確診 數字 , 也是 一路 攀升

高 到 見頂 , 始終 會 回落

我 認爲 , 最 困難 時期 會 是 今年 第 三 、 四 季

可能 會 有 新 景象 出現

那麽 現時 可 留意

能否 趁 業主 減價 , 挑選 心儀 單位 ?

業主 是否 減價 , 不好 説

價格 下調 的 趨勢 , 很 明顯

剛剛 說到 疫情 、 加息 、 地緣 政治 緊張

整個 世界 的 經濟 可能 滑坡

這些 都 對 樓市 不利

但 這些 不利 因素 , 暴露 已 久

除了 加息 和 疫情 因素

有人 覺得 有 新 情況 外

其他 因素 , 都 已 存在 了 一 段 時間

在 我 看來 , 現時 的 加息 情況

因爲 聯儲局 要 出口術 |||"Verbal tactics"

知道 輕微 加息 , 無法 壓抑 經濟

所以 一定 要 表 決心

無論 經濟 是 增長 或 衰退

一定 會 加息 , 還 不止 一 次

希望 市場 出現 理性 預期 , 自己 做 調整

但 我 認爲 , 經濟 增長 無法 忽視

聯儲局 兩 大 任務 , 除了 控制 物價

就是 要 維持 就業

不 可能 連 經濟 不 好 也 不管

現在 雖説 不 管 , 日後 出現 問題

便 要 出面 處理

正如 當初 說 , 不用 理會 通漲

說 通漲 只 是 短期 現象

所以 説法 是 會 變化 的

美國 經濟 的 泡沫 成分 較 多

當 基礎 沒有 往日 穩固 時

聯儲局 需要 用 些 手段 、 出口術 , 在所難免

所以 在 加息 方面

估計 現時 至 明年 年中 , 繼續 加息 機會 很 大

等 今年 年底 , 若 得出 的 數據 不 理想

明年初 就 會 開始 醖釀 , 可能 計劃 減息

待 下年 年中

落實 減息 , 救 經濟 , 也 不足爲奇 |||||not surprising

這 方面 需要 密切 留意

明白

二手 樓市 開始 持續 向 下 調整

但 一手 新盤 的 開價 都 頗爲 克制

例如 啟德 新盤 即將 開盤

旺角 亦 有 一 個 上車盤 開賣 ||||||on sale

入票 反應 十分 理想 Ticket sales|||

這 能否 反映 , 發展商 未來 的 開價 策略

一定 要 低開 才 能 突圍 , 吸引 客源 ?

現時 整個 市場 都 好 憧憬

通關 對 樓市 是否 有 幫助 ?

先 説 發展商 的 策略

發展商 的 銷售 策略 , 向來 是 賣 得 越 貴 越 好

有 哪個 發展商 會 定 策略 , 爭取 低價 出售 ?

低價 出售 是 市場 環境 造成

所以 二手 市場 是 發展商 需要 密切 留意

並且 是 會 影響 開價 決定 的 重要 因素

因爲 一手樓 不是 時常 開盤 |New properties|||

也 不會 是 同 區 開盤

例如 , 發展商 即將 推售 某個 旺角 新盤

是 需要 評估 旺角 附近 的 項目 , 賣 甚麼 價錢

假如 旺角 最近 沒有 新樓 推出

惟有 看 二手 市場

發現 商 需 按 二手 樓價 擬定 策略

同時 靠 經紀 幫忙 轉介 客人

假如 經紀 發現 將 購買力

推向 二手 業主

成交 機會 高於 一手 買賣

經紀 自然 不會 輸送 客源

所以 發展商 , 一定 會 將 二手 市場 視為 競爭 對象

現時 二手 市場 回落

發展商 也 不 能 企 得 太 硬

我 相信 發展商 , 需 緊貼 二手 市場

同時 要求 量

不再 只 求 價

並 放棄 借 創 新高 價格 去 拉動

升市 之時 促成 高價 成交

故然 對 樓價 有 拉動 作用 Of course|||||

以 現時 情況 , 樓價 難 創 新高

現在 只能 勉強 維持 , 緩和 跌勢

我 相信 這 種 情況 下

大部份 發展商 , 開價 均 會 趨向 保守

若 某 區 只 得 小量 盤

欠缺 競爭 , 餘貨 不 多 ||leftover stock||

價格 再 升 一點 , 也 不足為奇

現時 的 新樓 開盤價 , 一定 要 具 競爭力

故 開價 不會 太 進取

進取 時期 , 連 元朗 的 呎價 都 過 2萬

現時 市區 , 呎價 只 是 1萬 尾 2萬 頭

新界 呎價 , 可能 只需 1.3 - 1.4萬 左右

1.6 - 1.7萬 左右 )

視乎 位置 吧

若 要 吸引 上車客

以 1.5萬 做 分界線

單 論 上車盤 的話

可能 比較 靠近 1.5萬 樓下

所以 觀乎 現時 市況 , 發展商 暫時 都 以 求量 為 目標 |"Considering"|||||||seek volume||

將 維持 價格 低開

通關 會 有 幫助 嗎 ?

通關 當然 有 一定 幫助

我 個人 認為

通關 並非 最 主要 的 影響 因素

長遠而言 , 視乎 病毒 的 演變 "In the long term"||||

通關 的 機會 很 大

另 一 主要 因素 是 , 中共 二十大

若 二十 大 順利 完成 , 排 好 位置

進一步 鞏固 權力

就 能 放膽 推動 政策 上 的 大 改變

重新 檢討

若 在 二十 大 之前 , 未 有 定局

貿然 推動 政策 上 的 大 改變

容易 引起 權力 上 的 較量

很 容易 會 被 乘虛而入

充滿 爭持 和 不 確定 性

所以 , 我 相信 二十 大 之前

政策 的 大方向 都 不會 改變

受 歡迎 的 、 有 成效 的 政策

會 待 新 領導 班子 上台 後 , 才 推出

所以 , 我 估計 二十 大 之後

很 多 事情 , 會 充滿 變數

今 集 我們 暫時 到此為止

多謝 施生 , 我們 下 集 再見