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樓市C見, 英鎊 日圓 超低水 英日 物業 勝 港樓 ?

英鎊 日圓 超低水 英日 物業 勝 港樓 ?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 188.15 點

按 周 跌 了 0.38 %

繼續 在 181 點 之間 徘徊

從 CCL 可見 , 香港 樓市 堅挺

港樓 亦 被 譽爲 , 世界 數一數二 的 貴

如果 想 買 樓 收租 , 投資 回報 可能 差 一點

有些 人 會 想 , 應否 投資 海外 物業 ?

今日 邀請 了 中原 地產 海外 營業 董事 , 許大偉 DAVID

以及 施生 , 談 投資 海外 物業

兩 位 , 你們 好

DAV ID , 近期 英鎊 、 日元 比較 低水

現時 是 投資 海外 物業 的 好 時機 嗎 ?

匯率 低企 , 是 客戶 考慮 買 樓 的 其中 一 個 因素

因爲 這 讓 成本 , 變相 低 了

舉例 , 日元 現時 是 二十 年 來 最低位

有 留意 日本 物業 的 人

覺得 這 一刻 買 , 等於 打 了 85 折 、 8 折

令 入市 的 動機 變 大

過往 日本 物業 , 有些 比較 難 做 按揭

通常 一次性 付款

如果 匯率 便宜 , 此刻 買 就 化算 了

回看 十 年 的 標準 , 低位 回彈 等於 賺 了 外匯

英鎊 現時 基本上 亦 便宜 了

也 多 人 考慮 、 詢問 英國 樓市 情況

這 段 時間 , 查詢量 都 不少

我 有 一 點 需要 更正 你

你 説 , 香港 樓價 貴 , 買 樓 收租 回報 低

你 表達 這個 句子 時

將 回報 低 看作 一 個 負面 因素

但是 在 物業 投資 市場

回報 高 的 物業 , 通常 不 是 好 物業

因爲 物業 投資 有 兩 種 收益

一 種 是 租金 收益 , 一 種 是 升值 前景

爲甚麽 回報 這麽 低 ?

有些 人 看好 升值 前景 , 才 接受 低 回報

如果 買 物業 只 看 高 回報 , 一定 是 買 錯 了

因爲 高 回報 物業 , 升值 潛力 較 低

等於 買 股票

簡單來説 , 如 買 PE 低 的 股票

派息 高 的 , 難道 就 是 好 股票 ?

其實 不 是

前 一 個 階段 升 得 快 的 , 全 是 PE 高 的 股票

回報 低 的 物業 , 通常 很 多 人 投資

租金 反映 眼前 情況

樓價 反映 將來 的 前景

將來 前景 好 , 樓價 才 高 , 回報率 才 低

香港 物業 回報率 低

證明 香港 物業 , 想 買 的 人 還 是 很 多

如果 少 人 買 , 樓價 就 會 跌 , 回報 就 高

所以 買 樓 不 能 只 看 回報

那麽 海外 物業 , 回報 都 不錯

你 認爲 海外 物業 , 好 不 好 投資 ?

海外 物業 普遍 回報 , 都 高於 香港

沒 錯 , 沒 錯

通常 的 問題 是 甚麽 呢 ?

一 是 套現 能力 , 沒 香港 強

因爲 交投 相對 少 , 價錢 不算 高

就算 回報 高

將來 賣出 亦 不 容易

而且 賣出 時 , 升值 前景 不 好

施生 的 講法 , 我 比較 認同

一些 新興 國家 , 看 起來 回報 很 高

但 剛剛 也 提到 一點

客人 投資 的話 , 始終 都 會 退場

那些 地方 的 二手 市場 , 根本 仍 未 成熟

作爲 投資 , 最好 找 一些 海外 國家

原本 的 二手 市場 , 已經 成熟

這樣 投資 會 比較 好

大家 買 英國 物業

我 想 買 倫敦 的 物業 , 回報 應該 會 低 一點

買 蘇格蘭 會 高 一點

買 西班牙 、 葡萄牙 會 更 高

這 就是 投資 前景 造成 的

DAVID , 哪些 地方 是 香港 人 熱門 的 投資 地區 ?

香港 人 投資 海外 物業

過往 都 是 拿 閑錢 去 投資

現在 結合 了 , 移民 的 因素

可能 未 住 之前 , 先 買 一 層 樓

自己 先 用作 收租

以往 來説 , 香港 人 買 的 範圍 真 的 很 寬

亞洲 地區 如 日本 、 新加坡 、 馬來西亞 、 泰國 等

或是 小朋友 讀書 的 地方

英 、 美 、 澳 、 加 等 地 也 有

本身 來説 , 他們 會 看 稅制 、 市場 成熟 程度

還 有 剛剛 的 主題 , 匯價

有時候 達到 某些 匯價 水平

可能 十 年 一 次 那麽 便宜

他們 會 衝 去 買

因爲 真 的 便宜 , 自己 也有 需要

施生 , 你 最近 有 沒 有 考慮 投資 海外 物業 ?

我們 也有 投資 學生 宿舍 的 投資 基金

主要 買 大學 附近 的 宿舍 , 用來 收租

這些 租金 相對 穩定

從 政府 角度 , 即使 財政 赤字 , 削減 開支

也 很 少 削減 教育 開支

家庭 來説 , 亦 多數 支持 子女 讀書

把 子女 放 在 重要 地位

即使 疫情 期間 , 租金 收入 亦 不錯

學生 宿舍 投資 受 影響 較 少

我 也 有 一些 海外 投資

我 較 少 在 自己 不 熟悉 的 地方 , 買 物業 投資

通常 , 在 哪裏 投資 最 好 ?

若是 自住 , 最好 去 住 一下 , 瞭解 情況 再 投資

若是 用來 收租

最好 買 一些 , 可以 反映 實際 租金 的 物業

不要 接受 發展商 的 RENT A L G UARANTEED

即 租金 保證

租金 保證 是 沒有 真 的 租金 收入

由 發展商 補貼 , 反而 不 可靠

最好 瞭解 當地 租務 市場

瞭解 實際 回報

在 一 個 長 時間 關注 下 , 才 做 判斷

比起 純粹 道聽塗說

或 給 你 一 張 FLAT S HE ET 就 去 投資 好

DAVID , 除了 施生 說 的 學生 宿舍

還有 甚麽 海外 物業 , 比較 高 回報 , 或 值得 投資 ?

如 施生 所 講

其實 風險 和 高 回報 , 永遠 成 正比

反而 現時 的 客人 , 選擇 國家

都 期望 市場 信息 流通 、 透明

例如 英國

在 網上 , 自己 可以 做 很 多 功課

瞭解 真實 租金 回報 是 怎樣

二手 情況 如何

最 重要 是 , 買 了 一 層 樓 後

不 希望 沒 人 租

將來 始終 有 機會 退場

也 就是 賣 出去

賣 出去 的 重點

是 看 當地 的 承接力 是否 足夠

很 多 客人 會 選擇 一些 , 比較 成熟 的 國家

如 新加坡

剛剛 施生 也 說

新加坡 的 租金 回報 , 略 高於 香港

整個 政府 制度 、 房地產 政策 , 都 很 透明

就算 這 一刻 要 付 高 稅率

也有 客人 願意 放 一些 資產 在 新加坡

有些 客人 是 高端客

他們 希望 自己 的 投資 組合 複雜 些

還是 那 句 , 如果 投資 海外

記得 做 功課 , 這 很 重要

很 多 資料 , 網上 都 可以 看到

政府 會 提供 有關 資訊 給 大衆

現在 , 港人 投資 海外 的 熱門 地點

包括 英國

英國 不同 城市 , 投資 回報率 各 有 不同

現在 港人 , 主要 投資 在 英國 那些 城市 ?

英國 住宅 市場 , 包括 用家 和 投資 方面

投資 來說 , 有 兩 類 客人

倫敦 的 投資 回報 較 低

先 不說 倫敦 的 核心 區域

我們 最近 賣 的 物業 , 回報 都 有 4 釐 幾

這個 回報 算 不 差 了

我們 有些 客戶 , 因 預算 有限

考慮 選擇 二線 城市 , 例如 曼城 、 伯明翰

這些 城市 , 普遍 回報 有 5-6 釐

如 施生 所言 , 香港 樓 價值 在於

雖然 回報 低 , 但 將來 升值 空間 勝 過 二線 城市

如果 客人 能 負擔 較 高 投資額 , 預算 充裕

此刻 , 他們 都 會 選擇 投資 倫敦 物業

有些 客人 , 投資 了 曼城 物業

又 會 叫 朋友 , 一同 投資 曼城 物業

因 回報 較 高 , 總金額 又 較 低

市場 投資 空間 很 闊

除 倫敦 、 曼城 、 二線 城市 外

很 多 人 會 買 倫敦 以外 的 小屋 , 作為 自用

市場 有 各 類型 的 客人

有 城市 , 之前 較 少 客人 關注

如 施生 所言 , 買家 現在 會 考慮 蘇格蘭 、 冷門 城市

那些 地方 的 樓價 , 相對 便宜

聽 起來 , 回報 較 高

若 城市 人口 本身 較 少

即使 現在 , 表面 數值 很 吸引

如果 將來 要 出售 , 例如 要 與 子女 移居 倫敦

用家 要 注意 , 放售 物業 的 時機 、 難度

香港 有 很 多 人 移民

與 他們 所 選擇 的 地點 , 有 沒 有 關係 ?

有 關係

許多 客人 , 在 選擇 移民 城市 前

第 一 個 目標 , 會 考慮 子女 在 那個 城市 就讀

有時 , 客人 會 考慮 子女 的 讀書 安排

才 選擇 居住 的 地方

甚至 , 有 客人 會 到埗 後 , 先 租 屋 居住

評估 該 地方 , 是否 適合 居住

再 慢慢 找 長期 居住 的 居所

有些 資金 充裕 的 客人

在 香港 買 一 個 單位

也 在 英國 , 買 2-3 個 單位

一 間 自用 , 另外 兩 間 用以 收租

在 當地 , 找 工作 並不 容易

客人 會 考慮 , 增加 一些 被動式 收入

買 樓 收租 , 租金 回報 本身 較 穩定

英國 物業 市場 , 都 是 健康 、 成熟

以 我 觀察 , 港人 買 英國 樓

可以 接受 的 城市 , 較 以往 多

以前 , 投資 物業 較 集中 倫敦 、 大 城市

現在 , 移居 英國 的 人 , 財力 參差 較 大

以前 , 移居 英國 的 人 相對 富裕

例如 , 退休 人士 移民

現在 , 移居 英國 的 人 年紀 較 輕

沒有 太 多 積蓄

在 英國 , 未 有 一 份 穩定 工作

他們 不敢 COMM IT ( 承諾 ) 太 多

所以 選擇 前往 二 、 三線 城市

在 英國 的 朋友 告訴 我

如果 不是 購買 大 城市 的 物業 , 要 特別 小心

英國 城市 , 都 有 人口 流動

有些 地方 , 人口 流出 、 老化 中

樓價 是 便宜

但 買 了 之後 , 樓價 表現 越來越 差

選擇 大 城市 的 物業 , 較為 穩妥

礙於 經濟 能力

現在 有些 人 , 在 英國 買 的 物業 較為 分散

越是 選擇 一些 沒有 名氣 的 地方

越 要 多 做 準備 工夫

施生 所 提 的 現象 , 與 日本 情況 相似

許多 人 以為 , 日本 數十萬 一 個 單位

日本 , 也有 俗稱 鬼城 的 地方

人口 老化 , 年輕人 到 大 城市 工作

那些 地方 , 樓價 表面上 看似 很 便宜

也有 租客 , 租金 回報 很 高

但 也 是 同 一 個 問題

如果 將來 要 出售 物業

未必 有 買家 接手

因為 那些 地方 , 已經 很 少 人口

同 一 個 原理 , 適用 全 世界 市場

可以 的話 , 選擇 一線 城市 , 流動性 會 好 些

會 買 貴 , 但 不 容易 買 錯

這 是否 也 適用 於 香港 樓市 之中 ?

買 貴 , 不會 買 錯

如果 香港 經濟 發展 繼續 蓬勃 , 人均 收入 不斷 增加

香港 樓市 前景 當然 會 好

你 只會 買 貴

一 個 周期 之後 , 樓價 又 會 再 上升

若 一 個 城市 走下坡 , 性質 又 會 不同

香港 有 很 多 人 要 移民

出現 移民潮

會否 擔心 香港 樓價 下跌 ?

移民潮 , 對 香港 樓市 有 一定 影響

如 中原 城市 領先 指數 , 仍然 處於 高位

在 眾多 壞 消息 之下 , 股市 下跌 三 、 四 成

樓市 只有 約 3 % 波動

顯示 香港 樓市 , 基礎 堅實

我 看到 的 情況 是 , 有人 移民

但 有人 辭官 歸 故里 , 有人 漏夜 趕 科場

樓盤 很 快 , 被 買家 吸納

最近 樓市 交投 減少

原因 是 早前 很 多 新盤 開售

買家 選擇 購買 新盤

另 一 原因 是 , 業主 見 市況 好 , 叫價 企硬

看 不 見 移民 情況 , 拖累 香港 樓價

移民 情況 , 不是 這 一 、 兩 個 禮拜 才 出現

去年 , 已經 有 很 多 人 開始 移民

移民 對 樓市 的 衝擊 , 大部分 已經 反映 在 市場 上

投資 海外 物業 和 投資 香港 樓市

分別 最 大 是 什麼 ? 有 什麼 地方 要 留意 ?

基本法 則 是

大家 熟悉 香港 樓市 的 交易 程序 、 機制 、 市場 情況

買 香港 樓 的 租金 回報 , 比 海外 國家 會 低 一些

但 流通性 、 前景

如 施生 所言 , 經濟 好 的話 樓市 爆發力 會 比較 強

買 海外 樓 的話

許多 客人 都 是 用 少許 資金 , 小 試 牛刀

最 重要 是 , 客人 要 熟悉 當地 市場

例如 , 客人 經常 去 日本

遇上 最 壞 情況 時 , 他們 都 可以 把 物業 作 自用

許多 客人 買 東南亞 物業 , 都 有 這個 概念

因為 他們 都 喜歡 這些 地方

海外 置業 , 結合 不同 元素

投資 海外 有 其 好處 , 例如 匯率 低

當地 經濟 有 增長 、 樓價 一直 上升

例如 新加坡

疫情 期間 , 新加坡 樓價 持續 上升

沒有 因 疫情 出現 經濟 轉 差 , 導致 樓價 下跌

許多 發展商 , 面對 地價 貴 的 情況

建築 成本 不斷 上升

最近 , 新加坡 樓 即使 離 市區 很 遠

開價 都 要 每 呎 2千 新加坡幣

這個 情況 , 扭轉 人們 對 新加坡 樓市 的 看法

以前 , 呎價 2- 3千 新加坡幣 , 已 是 核心 區域 價

但 現在 , 新加坡 東 、 西面 , 偏遠區 已是 這個 開價

撇除 移民 因素

許多 地方 , 如 英國 等 成熟 地區 , 樓價 持續 上升

因 疫情 下 , 建築 成本 增加 所 導致

今 集 多謝 兩 位

與 我們 討論 投資 海外樓 與 香港樓 之間 的 差異

下 集 樓市 C見 再見

英鎊 日圓 超低水 英日 物業 勝 港樓 ? ||super low rate|pound-yen||| Pound sterling yen ultra-low water British and Japanese properties outperform Hong Kong properties?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 188.15 點

按 周 跌 了 0.38 %

繼續 在 181 點 之間 徘徊

從 CCL 可見 , 香港 樓市 堅挺

港樓 亦 被 譽爲 , 世界 數一數二 的 貴 |||"known as"||||

如果 想 買 樓 收租 , 投資 回報 可能 差 一點

有些 人 會 想 , 應否 投資 海外 物業 ?

今日 邀請 了 中原 地產 海外 營業 董事 , 許大偉 DAVID ||||||||David Hui|

以及 施生 , 談 投資 海外 物業

兩 位 , 你們 好

DAV ID , 近期 英鎊 、 日元 比較 低水 ||||||low in value

現時 是 投資 海外 物業 的 好 時機 嗎 ?

匯率 低企 , 是 客戶 考慮 買 樓 的 其中 一 個 因素

因爲 這 讓 成本 , 變相 低 了

舉例 , 日元 現時 是 二十 年 來 最低位 |||||||lowest level

有 留意 日本 物業 的 人

覺得 這 一刻 買 , 等於 打 了 85 折 、 8 折

令 入市 的 動機 變 大

過往 日本 物業 , 有些 比較 難 做 按揭

通常 一次性 付款

如果 匯率 便宜 , 此刻 買 就 化算 了

回看 十 年 的 標準 , 低位 回彈 等於 賺 了 外匯

英鎊 現時 基本上 亦 便宜 了

也 多 人 考慮 、 詢問 英國 樓市 情況

這 段 時間 , 查詢量 都 不少 |||inquiries||

我 有 一 點 需要 更正 你

你 説 , 香港 樓價 貴 , 買 樓 收租 回報 低

你 表達 這個 句子 時

將 回報 低 看作 一 個 負面 因素

但是 在 物業 投資 市場

回報 高 的 物業 , 通常 不 是 好 物業

因爲 物業 投資 有 兩 種 收益

一 種 是 租金 收益 , 一 種 是 升值 前景

爲甚麽 回報 這麽 低 ? "Why is"|||

有些 人 看好 升值 前景 , 才 接受 低 回報

如果 買 物業 只 看 高 回報 , 一定 是 買 錯 了

因爲 高 回報 物業 , 升值 潛力 較 低

等於 買 股票

簡單來説 , 如 買 PE 低 的 股票

派息 高 的 , 難道 就 是 好 股票 ?

其實 不 是

前 一 個 階段 升 得 快 的 , 全 是 PE 高 的 股票

回報 低 的 物業 , 通常 很 多 人 投資

租金 反映 眼前 情況

樓價 反映 將來 的 前景

將來 前景 好 , 樓價 才 高 , 回報率 才 低

香港 物業 回報率 低

證明 香港 物業 , 想 買 的 人 還 是 很 多

如果 少 人 買 , 樓價 就 會 跌 , 回報 就 高

所以 買 樓 不 能 只 看 回報

那麽 海外 物業 , 回報 都 不錯

你 認爲 海外 物業 , 好 不 好 投資 ?

海外 物業 普遍 回報 , 都 高於 香港

沒 錯 , 沒 錯

通常 的 問題 是 甚麽 呢 ?

一 是 套現 能力 , 沒 香港 強

因爲 交投 相對 少 , 價錢 不算 高

就算 回報 高

將來 賣出 亦 不 容易

而且 賣出 時 , 升值 前景 不 好

施生 的 講法 , 我 比較 認同

一些 新興 國家 , 看 起來 回報 很 高

但 剛剛 也 提到 一點

客人 投資 的話 , 始終 都 會 退場 ||||||Exit

那些 地方 的 二手 市場 , 根本 仍 未 成熟

作爲 投資 , 最好 找 一些 海外 國家

原本 的 二手 市場 , 已經 成熟

這樣 投資 會 比較 好

大家 買 英國 物業

我 想 買 倫敦 的 物業 , 回報 應該 會 低 一點

買 蘇格蘭 會 高 一點

買 西班牙 、 葡萄牙 會 更 高

這 就是 投資 前景 造成 的

DAVID , 哪些 地方 是 香港 人 熱門 的 投資 地區 ?

香港 人 投資 海外 物業

過往 都 是 拿 閑錢 去 投資 ||||spare money||

現在 結合 了 , 移民 的 因素

可能 未 住 之前 , 先 買 一 層 樓

自己 先 用作 收租

以往 來説 , 香港 人 買 的 範圍 真 的 很 寬

亞洲 地區 如 日本 、 新加坡 、 馬來西亞 、 泰國 等

或是 小朋友 讀書 的 地方

英 、 美 、 澳 、 加 等 地 也 有

本身 來説 , 他們 會 看 稅制 、 市場 成熟 程度

還 有 剛剛 的 主題 , 匯價

有時候 達到 某些 匯價 水平

可能 十 年 一 次 那麽 便宜

他們 會 衝 去 買

因爲 真 的 便宜 , 自己 也有 需要

施生 , 你 最近 有 沒 有 考慮 投資 海外 物業 ?

我們 也有 投資 學生 宿舍 的 投資 基金

主要 買 大學 附近 的 宿舍 , 用來 收租

這些 租金 相對 穩定

從 政府 角度 , 即使 財政 赤字 , 削減 開支

也 很 少 削減 教育 開支

家庭 來説 , 亦 多數 支持 子女 讀書

把 子女 放 在 重要 地位

即使 疫情 期間 , 租金 收入 亦 不錯

學生 宿舍 投資 受 影響 較 少

我 也 有 一些 海外 投資

我 較 少 在 自己 不 熟悉 的 地方 , 買 物業 投資

通常 , 在 哪裏 投資 最 好 ?

若是 自住 , 最好 去 住 一下 , 瞭解 情況 再 投資

若是 用來 收租

最好 買 一些 , 可以 反映 實際 租金 的 物業

不要 接受 發展商 的 RENT A L G UARANTEED

即 租金 保證

租金 保證 是 沒有 真 的 租金 收入

由 發展商 補貼 , 反而 不 可靠

最好 瞭解 當地 租務 市場

瞭解 實際 回報

在 一 個 長 時間 關注 下 , 才 做 判斷

比起 純粹 道聽塗說 ||Hearsay

或 給 你 一 張 FLAT S HE ET 就 去 投資 好

DAVID , 除了 施生 說 的 學生 宿舍

還有 甚麽 海外 物業 , 比較 高 回報 , 或 值得 投資 ?

如 施生 所 講

其實 風險 和 高 回報 , 永遠 成 正比

反而 現時 的 客人 , 選擇 國家

都 期望 市場 信息 流通 、 透明

例如 英國

在 網上 , 自己 可以 做 很 多 功課

瞭解 真實 租金 回報 是 怎樣

二手 情況 如何

最 重要 是 , 買 了 一 層 樓 後

不 希望 沒 人 租

將來 始終 有 機會 退場

也 就是 賣 出去

賣 出去 的 重點

是 看 當地 的 承接力 是否 足夠

很 多 客人 會 選擇 一些 , 比較 成熟 的 國家

如 新加坡

剛剛 施生 也 說

新加坡 的 租金 回報 , 略 高於 香港

整個 政府 制度 、 房地產 政策 , 都 很 透明

就算 這 一刻 要 付 高 稅率

也有 客人 願意 放 一些 資產 在 新加坡

有些 客人 是 高端客 |||High-end clients

他們 希望 自己 的 投資 組合 複雜 些

還是 那 句 , 如果 投資 海外

記得 做 功課 , 這 很 重要

很 多 資料 , 網上 都 可以 看到

政府 會 提供 有關 資訊 給 大衆

現在 , 港人 投資 海外 的 熱門 地點

包括 英國

英國 不同 城市 , 投資 回報率 各 有 不同

現在 港人 , 主要 投資 在 英國 那些 城市 ?

英國 住宅 市場 , 包括 用家 和 投資 方面

投資 來說 , 有 兩 類 客人

倫敦 的 投資 回報 較 低

先 不說 倫敦 的 核心 區域

我們 最近 賣 的 物業 , 回報 都 有 4 釐 幾

這個 回報 算 不 差 了

我們 有些 客戶 , 因 預算 有限

考慮 選擇 二線 城市 , 例如 曼城 、 伯明翰

這些 城市 , 普遍 回報 有 5-6 釐

如 施生 所言 , 香港 樓 價值 在於

雖然 回報 低 , 但 將來 升值 空間 勝 過 二線 城市

如果 客人 能 負擔 較 高 投資額 , 預算 充裕

此刻 , 他們 都 會 選擇 投資 倫敦 物業

有些 客人 , 投資 了 曼城 物業

又 會 叫 朋友 , 一同 投資 曼城 物業

因 回報 較 高 , 總金額 又 較 低 ||||total amount|||

市場 投資 空間 很 闊

除 倫敦 、 曼城 、 二線 城市 外

很 多 人 會 買 倫敦 以外 的 小屋 , 作為 自用

市場 有 各 類型 的 客人

有 城市 , 之前 較 少 客人 關注

如 施生 所言 , 買家 現在 會 考慮 蘇格蘭 、 冷門 城市

那些 地方 的 樓價 , 相對 便宜

聽 起來 , 回報 較 高

若 城市 人口 本身 較 少

即使 現在 , 表面 數值 很 吸引

如果 將來 要 出售 , 例如 要 與 子女 移居 倫敦

用家 要 注意 , 放售 物業 的 時機 、 難度

香港 有 很 多 人 移民

與 他們 所 選擇 的 地點 , 有 沒 有 關係 ?

有 關係

許多 客人 , 在 選擇 移民 城市 前

第 一 個 目標 , 會 考慮 子女 在 那個 城市 就讀

有時 , 客人 會 考慮 子女 的 讀書 安排

才 選擇 居住 的 地方

甚至 , 有 客人 會 到埗 後 , 先 租 屋 居住

評估 該 地方 , 是否 適合 居住

再 慢慢 找 長期 居住 的 居所

有些 資金 充裕 的 客人

在 香港 買 一 個 單位

也 在 英國 , 買 2-3 個 單位

一 間 自用 , 另外 兩 間 用以 收租

在 當地 , 找 工作 並不 容易

客人 會 考慮 , 增加 一些 被動式 收入

買 樓 收租 , 租金 回報 本身 較 穩定

英國 物業 市場 , 都 是 健康 、 成熟

以 我 觀察 , 港人 買 英國 樓

可以 接受 的 城市 , 較 以往 多

以前 , 投資 物業 較 集中 倫敦 、 大 城市

現在 , 移居 英國 的 人 , 財力 參差 較 大

以前 , 移居 英國 的 人 相對 富裕

例如 , 退休 人士 移民

現在 , 移居 英國 的 人 年紀 較 輕

沒有 太 多 積蓄

在 英國 , 未 有 一 份 穩定 工作

他們 不敢 COMM IT ( 承諾 ) 太 多

所以 選擇 前往 二 、 三線 城市

在 英國 的 朋友 告訴 我

如果 不是 購買 大 城市 的 物業 , 要 特別 小心

英國 城市 , 都 有 人口 流動

有些 地方 , 人口 流出 、 老化 中

樓價 是 便宜

但 買 了 之後 , 樓價 表現 越來越 差

選擇 大 城市 的 物業 , 較為 穩妥

礙於 經濟 能力

現在 有些 人 , 在 英國 買 的 物業 較為 分散

越是 選擇 一些 沒有 名氣 的 地方

越 要 多 做 準備 工夫

施生 所 提 的 現象 , 與 日本 情況 相似

許多 人 以為 , 日本 數十萬 一 個 單位

日本 , 也有 俗稱 鬼城 的 地方 |||Ghost town||

人口 老化 , 年輕人 到 大 城市 工作

那些 地方 , 樓價 表面上 看似 很 便宜

也有 租客 , 租金 回報 很 高

但 也 是 同 一 個 問題

如果 將來 要 出售 物業

未必 有 買家 接手

因為 那些 地方 , 已經 很 少 人口

同 一 個 原理 , 適用 全 世界 市場

可以 的話 , 選擇 一線 城市 , 流動性 會 好 些

會 買 貴 , 但 不 容易 買 錯

這 是否 也 適用 於 香港 樓市 之中 ?

買 貴 , 不會 買 錯

如果 香港 經濟 發展 繼續 蓬勃 , 人均 收入 不斷 增加

香港 樓市 前景 當然 會 好

你 只會 買 貴

一 個 周期 之後 , 樓價 又 會 再 上升

若 一 個 城市 走下坡 , 性質 又 會 不同

香港 有 很 多 人 要 移民

出現 移民潮

會否 擔心 香港 樓價 下跌 ?

移民潮 , 對 香港 樓市 有 一定 影響

如 中原 城市 領先 指數 , 仍然 處於 高位

在 眾多 壞 消息 之下 , 股市 下跌 三 、 四 成

樓市 只有 約 3 % 波動

顯示 香港 樓市 , 基礎 堅實

我 看到 的 情況 是 , 有人 移民

但 有人 辭官 歸 故里 , 有人 漏夜 趕 科場 ||Resign post||||||examination hall

樓盤 很 快 , 被 買家 吸納

最近 樓市 交投 減少

原因 是 早前 很 多 新盤 開售

買家 選擇 購買 新盤

另 一 原因 是 , 業主 見 市況 好 , 叫價 企硬

看 不 見 移民 情況 , 拖累 香港 樓價

移民 情況 , 不是 這 一 、 兩 個 禮拜 才 出現

去年 , 已經 有 很 多 人 開始 移民

移民 對 樓市 的 衝擊 , 大部分 已經 反映 在 市場 上

投資 海外 物業 和 投資 香港 樓市

分別 最 大 是 什麼 ? 有 什麼 地方 要 留意 ?

基本法 則 是

大家 熟悉 香港 樓市 的 交易 程序 、 機制 、 市場 情況

買 香港 樓 的 租金 回報 , 比 海外 國家 會 低 一些

但 流通性 、 前景 |Liquidity|

如 施生 所言 , 經濟 好 的話 樓市 爆發力 會 比較 強 |||||||Explosive power|||

買 海外 樓 的話

許多 客人 都 是 用 少許 資金 , 小 試 牛刀

最 重要 是 , 客人 要 熟悉 當地 市場

例如 , 客人 經常 去 日本

遇上 最 壞 情況 時 , 他們 都 可以 把 物業 作 自用

許多 客人 買 東南亞 物業 , 都 有 這個 概念

因為 他們 都 喜歡 這些 地方

海外 置業 , 結合 不同 元素

投資 海外 有 其 好處 , 例如 匯率 低

當地 經濟 有 增長 、 樓價 一直 上升

例如 新加坡

疫情 期間 , 新加坡 樓價 持續 上升

沒有 因 疫情 出現 經濟 轉 差 , 導致 樓價 下跌

許多 發展商 , 面對 地價 貴 的 情況

建築 成本 不斷 上升

最近 , 新加坡 樓 即使 離 市區 很 遠

開價 都 要 每 呎 2千 新加坡幣 ||||||Singapore dollars

這個 情況 , 扭轉 人們 對 新加坡 樓市 的 看法

以前 , 呎價 2- 3千 新加坡幣 , 已 是 核心 區域 價

但 現在 , 新加坡 東 、 西面 , 偏遠區 已是 這個 開價 |||||Remote areas|already is||

撇除 移民 因素

許多 地方 , 如 英國 等 成熟 地區 , 樓價 持續 上升

因 疫情 下 , 建築 成本 增加 所 導致

今 集 多謝 兩 位

與 我們 討論 投資 海外樓 與 香港樓 之間 的 差異 ||||overseas property||Hong Kong property|||

下 集 樓市 C見 再見