新界北 將 變天 偷步 入市 係 醒目 定 傻仔 ？
今天 特首 發表 ， 最 新 一 份 施政 報告
我們 立即 邀請 施生 ，回應 施政報告 的 房屋 及 土地 政策
施生 ， 你 好
政府 發展 重心 ， 由 明日大嶼 轉 到 北部 都會區
對 香港 整體 樓市 ， 會 有 什麼 影響
明日 大嶼 會 進行 ， 但 會 優先 進行 北部 都會區
這 是 一 個 比較 務實 的 做法
明日大嶼 需要 填海 ， 才 有 土地
現時 北部 發展 ， 本身 已 有 土地
只要 改變 土地 用途 、 重新 規劃
可以 節省 大量 時間
整個 北部 都會區 ， 有 300 平方公里
香港 總面積 ， 只 有 1,100 平方公里
北部 都會區 佔 約 30 %
香港 現時 ， 住宅 發展 土地 為 佔 7 %
按 這個 比例 ， 北部 都會區 可 興建 96萬 個 單位
如果 地積 比率 增加 ， 能 興建 更 多 房屋
關鍵 是 如何 規劃
如果 這些 土地 ， 作 都市 規劃
便 能 興建 更 多 房屋
但 我 看到 ， 施政 報告 提到 鄉郊 有機 結合
發展 城市 ， 明顯 是 城鎮 入侵 鄉郊
搶 鄉郊 的 土地 ， 變成 城市
這 是 本質 ， 把 鄉郊 的 土地 作 都會 發展
但 又 要 保留 有機 結合 、 照顧 保育
實際上 是 犧牲 保育 、 犧牲 鄉郊 用途
猶抱琵琶 半遮面 ， 好 難 做事
我 認為 政府 應 清楚 告訴 市民
把 一些 鄉郊 土地 ， 用作 都會 發展
這 才 名正言順
所以 政府 現時 ， 不 太 明白 自己 在 做 什麼
明白 了 才 能 工作 快速 、 順利
我 剛 說 的 96萬 個 單位
是 按照 現時 住宅 用地 的 平均 地積 比率 去 計算
如果 把 密度 提高 ， 做 都 會 發展
那 便 不止 96萬 單位
香港 人 不只 需要 單位 數目
亦 需要 增加 平均 每 個 單位 的 建築 面積
才 有 實際 改善 ， 居住 環境 的 條件
作為 小市民 、 投資者 ， 看到 政府 大力 發展 北部 都會區
長遠 有 90 多 萬 個 單位 、 容納 250萬 人
如果 要 入市 ， 現時 是否 好 時機 ？
好多 人 寄望 數字 一 出 ， 樓價 應聲 回落
但 不會 這麼 快 ， 可能 會 比 明日大嶼 快
但 現時 才 規劃 ， 之後 還要 基建 、 賣地 、 起樓
要 賣 得 出 ， 稍後 才 能 搬 進去 居住
哪些 人 可以 搬 進去 ？ 什麼 時候 才 搬 進去 ？
3 至 5 年 都 不 可行 的
大約 需要 5 至 8 年 ， 才 陸續 有 成效
所以 樓價 不會 應聲 回落
但 一般人 認為 ， 今次 政府 十分 認真
因為 中央 亦 關注 ， 落實 的 機會 相信 較 大
期望 會 增加
但 買 樓 的 人 ， 現時 把 這些 因素 一併 考慮 ， 不是 太 實際
因為 供不應求 的 問題 ， 實際上 是 未 解決
香港 過去 一 段 時間 ， 壞 消息 不斷
但 即使 很 多 壞 消息 ， 樓價 亦 未 下跌
所以 樓價 的 基礎 十分 穩固
現時 市民 ， 對 未來 ( 樓價 下跌 ) 的 期望 增加
但 如果 想 出 平價 買 樓 ， 可能 一樣 買 不 到
如果 發展 重心 移 到 北區 ， 將來 發展 潛力 可否 睇高一線 ？
現時 偷步 入市 ， 是否 可行 ？
如果 政策 有效 ， 我 相信 未來 即使 名義 樓價 不 跌
樓價 和 收入 的 比例 ， 應該 亦 會 下跌
將來 普通人 買 樓 ， 會 比 現時 容易
即 將來 容易 買 樓 ， 不是 現時 即刻 變 容易
什麼 是 偷步 ？ 將來 樓價 昂貴 才 叫 偷步
但 將來 會 更 平 ， 只會 覺得 不值
如果 從 這個 理論 去 推測
當然 ， 這個 情況 不會 太 快 出現
政府 應該 會 以 公屋 、 居屋 為主
之後 才 供應 私人 樓宇
將來 以 公屋 、 居屋 為主 ， 現時 居屋 與 市價 脫勾
購買力 會否 轉向 ， 令 私樓 吸引力 降低 ？
我 相信 將來 大部分 的 基層 ， 都 依靠 資助性 房屋
私樓 ， 除了 照顧 收入 較 高 的 人
香港 作為 大都會 ， 私樓 價格 亦 反映 海外 、 內地 投資者 的 需要
政府 都 需要 財政 收入
樓價 大幅 下跌 ， 不 符合 政府 、 大多數 香港 人 的 利益
香港 有 超過 一半 的 人 ， 擁有 自己 的 物業
物業 大幅 下跌 ， 會 影響 消費 能力 、 再 投資 能力
亦 影響 政府 財政 收入
這 不 是 大家 樂於 看到 的 景象
1997 年 之後 ， 曾經 出現 過
最後 要 千方百計 ， 才 把 樓價 扶 上來
政府 在 調控 的 時候 ， 都 是 十分 小心
今 集 時間 到 止 ， 多謝 施生 分享 對 施政 報告 的 看法 ， 下 集 再見
