銀主盤 筍 極 都 難 「 撈 」 靚貨 ？ ( 1 )
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
我 是 本 集 主持人 F rancis
先 看看 最 新 一 期 CCL
報 168.21 點 ， 按 周 跌 0.17 %
連跌 3 周 後 ， 跌勢 有 收窄 趨勢
據我所 知 ， 基於 一 次 打賭
今 集 嘉賓 對 最近 CCL 走勢 ， 非常 關心
很 高興 今天 邀請 了 ， 紀惠 集團 行政 總裁
兼 資深 投資者 ， 湯文亮 先生
及 施永青 先生 ， 一起 聊聊
兩 位 你們 好 大家 好
湯 博士 蒞臨 現場
第 一 個 問題 ， 想 先 問問 您
事緣 湯生 於 7月 時 ， 曾 以 CCL 打賭
當時 樓市 前景 未 明朗
你 依然 看好 CCL 能 到 200 點 水平
若 下試 160 點 ， 便 算 你 輸
轉眼間 ， 幾 個 月 過後 的 此刻
CCL 指數 已 跌穿 170 點
這 種 情況 會否 令 你 「 跌眼鏡 」
你 本人 又 會 如何 看待 樓市 走勢
最 重要 的 一 點
這個 打賭 是否 仍 作數
我 是 和 施生 打賭
真是 和 我 打賭 嗎 ？ 還 是 別人 ？
當時 中原 城市 領先 指數 是 180 點 水平
很 多 人 看淡 樓市
若 問 我 ， 我 也 不是 十分 看好
但 市場 上 ， 需 有 不同 的 聲音
市場 充斥 著 很 多 壞 消息
無論如何 ， 總 會 摻雜 一些 好 消息
不會 是 零 好 消息
很 多 人 卻 只 說 了 壞 消息
而且 ， 我們 作爲 持份者
有 物業 收租
租務 分爲 豪宅 、 商舖 及 甲級 商廈
老實說 ， 舖位 的 租務 較 差
然而 豪宅 幾乎 不 受 影響 ， 出租率 頗 高
相反 ， 甲級 商廈 租務 有所 下跌
租金 下跌 ， 空置率 也 上升
但是 ， 我 持有 的 甲級 商廈 較 優質
出租率 比 一般 商廈 好
在 我 看來 ， 整體 的確 有 下跌 趨勢
但 情況 並 沒有 想象 中 那麽 差
那時 ， CCL 處於 180 點
我 和 別人 打賭 ， CCL 會 升 到 200 點
前提 是 ， 不 限 時間
升 到 200 點 ， 對方 請 我 吃飯
若是 跌 至 160 點 ， 我 請 對方 吃飯
沒有 時間 限制
現時 CCL 是 168 點 水平
理論 上 說 ， 是 佔 便宜 的
個人 認爲 ， 樓市 是 相對 穩定 的
要 賣樓 的 人 ， 大多 都 能 賣 到
市場 上 ， 真正 買 樓 的 人
或者 說 有 資格 買 樓 的 人
實際上 並 不 多
若 本身 只 持有 一 層 樓
嚴格來説 ， 是 沒有 資格 賣樓 的
有人 會 説 ， 可以 先 賣 了 自住 物業
但 賣 了 ， 人 要 住 在 哪裡 呢
又 説 ， 可以 租 樓 住
說 這 話 的 人 ， 真 的 租 過 樓 嗎
租樓 怎樣 的 麻煩
我 常 和 他們 說 ， 若 想 賣樓
先 自己 嘗試 去 租樓
因爲 賣 了 樓 ， 不會 立即 買 回
知道 租樓 、 搬家 的 繁複 後
且 不 説 移民
僅是 搬家 ， 不斷 收拾 物件 ， 已 夠 麻煩
我 讀書 回來 後 ， 聽 一些 租樓 的 朋友 分享
兩 年 就 要 搬家 一 次
很 多 紙箱 都 來不及 打開
所以 我 認爲 ， 賣樓 的 人 並 不 多
有 一 部分 人 是 ， 原本 就 持有 幾 個 物業
那 便 有 能力 賣樓
或 有些 人 ， 向 財務 公司 借 錢
按揭 成數 過 高
一旦 利息 增加 ， 便 未必 能 承受
另外 ， 不可 否認 也有 移民 的 因素
正因如此 ，出貨 的 人 有 很多
買 樓 的 人 卻 寥寥可數
例如 我 想 多 買 一 個 物業
政府 要 多 收 我 15 % 稅
這 已經 打擊 了 香港 人 買 物業 的 意欲
若 打擊 香港 人 購買 物業
政策 應該 放寬 外地人 購買 限制
但 政策 未 見 放寬
本地 購買力 便 被 鎖死
這 就 是 問題 核心 所在
施生 在 各 平台 ， 談論 政府 應 放寬 「 辣招 」
就是 因爲 這 點
只 有人 放售 ， 但 沒有 人 買樓
樓價 肯定 下跌
如果 政府 肯 放寬 買 樓 資格 、 「 辣招 」 稅
樓市 便 會 平穩 下來
諷刺 的 是 ， 有 一 段 時間
樓價 被 認爲 跌 得 未 夠 嚴重 ， 依舊 高企
我 認爲 有點 不對
25 年 前 ， 香港 回歸 時
中原 城市 領先 指數 是 100 點
現在 是 168 點 ， 升 了 68 %
二十 多 年 的 發展
股市 情況 更 惡劣
當年 股市 是 16000 點 水平
如今 僅 14000 點 左右
政府 對 後市 的 評估 ， 似乎 和 市場 不 一致
市場 看 得 淡 些
我 認爲 ， 政府 的 數據 有些 滯後
「 財爺 」 說 ， 樓市 跌 得 不夠 多 、 不夠 快
暫時 不用 過於 擔心
但 實際上 ， 差餉 物業 估價署 剛 公佈 的 數字
9月 的 樓價 下跌 了 2.1 %
先前 的 數據 是 7.5 %
現在 合共 約 9-10 %
若是 根據 市場 前綫 同事 所 説
9月 跌 2.1 % ， 10月 肯定 不止 這個 跌幅
加 起來 可能 會 有 近 12 %
全 年 跌幅 有 機會 達至 一 成 半
基本 確定 ， 整體 市場 向 下 趨勢 明顯
樓市 一旦 向下
便 會 阻嚇 大衆 入市
因爲 樓 並非 消耗性 產品
消耗性 產品 越 便宜 ， 越 多 人 購買
鮑魚 便宜 ， 也 會 多 吃 幾 頓
但 物業 是 長期 持有 、 投資性 產品
若 買 回來 ， 價 值 會 下跌
何必 蒙受 損失
待 價錢 便宜 ， 再 購入
現在 樓價 有 向下 趨勢 時
它 會 產生 自我 完成 機制
即 價格 越是 下跌 ， 越 無 人 敢 入市
越是 下跌 ， 越 會 推動 部分 人 減持
入市 人數 少 ， 減持 人數 多
價格 向 下 的 趨勢 會 更加 明顯
形成 一 個 連鎖 反應
而且 還 是 負面 連鎖 反應
政府 不 應 讓 這 種 趨勢 持續 下去
政府 自己 也 提出 ， 逆周期 措施
放寬 也 屬 逆周期 措施
逆周期 措施 即 市道 好 時 ， 適當 壓制
市道 差 時 ， 適當 扶持
現在 莫說 扶持
之前 市道 好 時 的 壓制 措施 ， 仍 未 撤掉
現時 情況 已 改變
所以 我 贊成 撤銷 ， 阻礙 資金 入市 的 政策
若 入市 資金 過 多 ， 稍稍 阻礙 便 可
如今 入市 資金 不足
甚至 有 部分 資金 離開
有些 業主 把 持有 的 物業 放售
幸好 有 湯生 捧場
接手 了 部分 出售 的 物業
因此 ， 需要 有 新 的 資金 入市
填補 那些 離開 的 資金
並非 要 使 樓市 上升
只是 希望 樓市 可以 有序 下跌
作爲 投資者 ， 我 會 買 很 多 物業 用作 收租
較 難 於 樓市 低位 買入
實際上 ， 現在 才 是 入市 好 時機
入市 不是 在 樓價 上升 時期
上升 時 入市 ， 買 不 到 好 的 物業
在 投資者 心中 ， 買 到 好 貨 最 重要
資金 也 是 一 個 問題
現在 買 樓 ， 有 議價 空間
高層 單位 才 算是 好貨
底層 單位 ， 如 6 樓 、 10 樓
都 被 嫌 過 低
20 、 30 層 的 高層 單位 ， 市面 較 少 見
大部分 人 的 心態 是 ， 價 跌 不敢 買
樓價 下跌 ， 就要 趁機 買 樓
樓價 下跌 ， 要 做 準備 功夫
第 一 ， 要 去 睇樓
第 二 ， 大膽 議價
單位 價值 1000萬 ， 可 大膽 還價 至 800萬
若 因爲 害怕 而 不敢 行動
待 市況 逆轉 ， 便 買 不 到 物業
搶 也 很 難 搶 得 到
我 在 這 一 行 工作 了 這麽 多 年
僅 試 過 一 次 「 摸底 」
接手 了 一 整 層 樓
買 了 之後 立刻 獲利
該 物業 價格 不斷 上升
但 這 種 情況 極 少
大多 情況 都 被 人 說 ， 買 貴 了
我 自己 也 時常 對 自己 說
每 次 買 樓 都 被說 買 貴 了
我 説 ， 當然 是 價格 高 才 能 買到 物業
難道 該 物業 價值 1億
我 出 9000萬 能 買 到 ？
要 1億零300萬 才 可能 買到
我 總是 這樣 安慰 自己
若是 沒有 物業 ， 但 有 能力 購買
真 的 要 緊貼 市場 動態
不 能 覺得 樓市 下跌 ， 事不關己
待 入市 時 才 關注 ， 已經 來不及 了
難怪 湯生 一直 被稱 「 樓市 大好友 」
即使 樓市 看 得 多 淡
都 一定 有 機會 出手 贏 錢
兩 位 又 點 睇 ， 近期 湧現 的 銀主盤 ？
現時 又 是否 「 執 平 貨 」 的 時機 ？
能否 宏觀 一點 評論
在 現時 的 加速 世代 下
地緣 政治 咁 多 不利 因素
現時 的 港樓 ， 是否 依然 一 個 好 的 投資 途徑 ？
銀主盤 出現 ， 並不 一定 意味 市況 差
銀主盤 出現
是 因為 大家 向 財務 公司 借 錢 買 樓
或者 已 擁有 一 層 樓
再 向 財務 公司 借 私人 貸款
知道 你 有 一 層 樓 ， 再 給 你 私人 貸款
借 了 很 多 錢 ， 還 不 到 時 告 你
逼 你 賣樓 ， 然後 收回 做 銀主盤
並 不是 因為 樓價 跌
而是 樓價 跌 ， 加速 了 銀主盤 出現
當 一 個 人 ， 以 物業 作 抵押 向 財務 公司 借錢
短期 是 沒有 問題 ， 假如 是 長期 的話
物業 就 容易 變成 銀主盤 ， 很 容易
如果 你 向 銀行 借 錢 ， 需要 接受 壓力 測試
看看 是否 合格 ， 銀行 非常 穩陣
財務 公司 利息 實在 太 高昂
無法 還款 時 ， 物業 便 會 被 收回
財務 公司 也 不會 借 十足 給 你
可能 只是 借 8 成
收 了 物業 之後 拍賣 ， 8 成 半 售出
所以 銀主盤 是 低於 市價
賣 走 之後 ， 給 你 餘款
甚至 ， 已經 沒有 餘款 給 你
因為 你 還 欠 它 錢 ， 手續費 等 費用 很 高
當 一 個 人 ， 要 向 財務 公司 借 錢 買 樓
那 層 樓 基本上 並 不算 屬於 他
是 不 穩陣 的
向 銀行 借 ， 則 比較 穩陣
因為 銀行 借 貸款 是 長期性 的
可以 借 30 年 、 25 年 、 20 年
至於 財務 公司 ， 則 做 不 到 那麼 長 時間
一 年 至 兩 年 ， 最 多 兩 年
兩 年 後 的 今日 ， 你 有 本事 還 錢 嗎 ?
若 兩 年 前 你 向 銀行 借 錢 ， 今日 也 未必 借 到
莫講 兩 年 前 向 銀行 借 不 錢 ， 今時今日 更加 難 借
最近 我 跟 銀行家 朋友 食飯
大家 講明 風花雪月
不會 問 你 借 錢
他們 即刻 笑 晒
因為 他們 很 怕 你 要 借 錢
因為 我們 知道 …
不是 真 的 對 樓市 如此 看好
我們 知道 樓市 有 危機
所以 預留 了 很 多 現金 去 守
供款 分期 、 就算 銀行 要 追 LOAN
總之 一切 都 準備 好
你 別 以為 銀主盤 會 執 到 靚 貨
很 多 人 根本 買 不 到
首先 ， 如果 有 靚貨 ， 比如 有 個 高層 30 樓
我 是 銀主 ， 我 會 找 老友
施生 ， 我 有 件 靚 貨
我 現在 冇 錢 ， 不如 你 要
這 是 合法 的 ， 不 是 騙人
假如 這 層 是 3 樓 ， 我 便 拿 出去 拍賣
便 去 拍賣場 舉 牌
但是 我 覺得 你 去 拍賣場
買 低質 的 物業 是 不 必要
我 最近 去 拍賣會 ， 大部份 都 是 極低層
或者 座向 不 太 理想
所以 若 真 的 要 買 樓 ， 你 向 經紀 說
我 要 高層 靚 單位 ， 如果 有人 賣
他 真 的 有 套現 需要
例如 有些 在 銀行 借 了 錢
或 向 財務 公司 借貸
他 反正 是 要 賣樓 的
不如 自己 賣
無需 等 變成 銀主盤 才 賣
假如 那 層 樓 價值 1000萬
銀主盤 以 850萬 賣走
自己 賣 可能 有 950萬 ， 中間 有 差價
買 樓 是 需要 自己 去 看 的
不用 太 擔心
擔心 這樣 ， 擔心 那樣
這 一 世 ， 永遠 都 買 不 到 樓
能夠 買 樓 的 時候 ， 會 有 太 多 憂慮
第 一 次 買 樓 ， 多少 需要 勇往直前
甚麼 都 擔心 ， 一定 買 不 到 樓
因為 買 樓 是 很 大 的 投資
有人 覺得 比 結婚 更 大件 事
畢竟 結婚 只 有 一 次
我們 那 輩 是 … 他們 不 是
我 自己 看 香港 銀主盤
大部份 非 因 樓價 下跌 而 變 銀主盤
銀行 只要 你 有 供樓
就 會 讓 你 供 下去
不會 因為 樓價 下跌
便 立即 找 你 補 孖展
尤其 住宅樓
假如 繼續 供 ， 樓價 跌 得 比 之前 低
甚至 資不抵債 ， 銀行 也 會 繼續 讓 你 供 下去 的
所以 香港 出現 銀主盤
多數 是 有人 借貸 過度
或是 沒有 能力 供 下去
銀行 被逼 將 之 拍賣
通常 ， 樓市 若非 跌 太 多
或者 沒有 跌
業主 是 不會 等 銀主 來 拍賣
自己 賣 更 好
無需 拿去 拍賣
因此 ， 若非 賣 出來 的 錢 都 不夠 還債
賣 了 樓 ， 銀行 一樣 追 你 還債
財務 公司 一樣 不 放過 你
才 會 撒手 不管
所以 ， 是 有人 山窮水盡 才 會 變 銀主盤
財務 公司 、 銀行 拍賣 的 時候
夠 還債 就 算數
就 不會 為 好 價錢 而 爭取 到底
有人 會 博 ， 銀主盤 會否 間中 出現 筍盤 ？
亦 會 有 專門 的 投資者
通常 銀主盤 出現 的 時候
市道 不算 太 好 ， 起碼 經濟 環境 不算 太 好
所以 若 價錢 不是 節節上升 的 時候
通常 都 是 真正 的 用家 ， 才 有 機會 入市
我 有 一些 補充
就算 無法 繼續 供款
銀行 都 會 給 你 機會 自己 賣
很 多 人 一時三刻 賣 不 出去
就 將 物業 轉去 財務 公司
因為 銀行 借 的 數目 不會 很 大
轉去 財務 公司 ， 銀行 無所謂
財務 公司 持有 你 的 物業 、 按揭 ， 諸如此類
不 到 一 年半載 ， 你 的 物業 也 不會 捱 得 住
因為 超過 十 厘 利息
捱 不 住 ， 便 一定 要 賣 走
很 多 人 將 物業 放 在 財務 公司 ， 買 時間 賣 樓
假如 還是 賣 不 成 ， 財務 公司 便 拍賣 了
所以 銀行 表面上 是 正人君子
銀行 的確 是 正人君子 ， 不是 表面上
因為 銀行 借 得 少 ， 可能 僅 5 、 6 成
