英鎊 日圓 超低水 英日 物業 勝 港樓 ？
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
最 新 一 期 CCL ， 報 188.15 點
按 周 跌 了 0.38 %
繼續 在 181 點 之間 徘徊
從 CCL 可見 ， 香港 樓市 堅挺
港樓 亦 被 譽爲 ， 世界 數一數二 的 貴
如果 想 買 樓 收租 ， 投資 回報 可能 差 一點
有些 人 會 想 ， 應否 投資 海外 物業 ?
今日 邀請 了 中原 地產 海外 營業 董事 ， 許大偉 DAVID
以及 施生 ， 談 投資 海外 物業
兩 位 ， 你們 好
DAV ID ， 近期 英鎊 、 日元 比較 低水
現時 是 投資 海外 物業 的 好 時機 嗎 ？
匯率 低企 ， 是 客戶 考慮 買 樓 的 其中 一 個 因素
因爲 這 讓 成本 ， 變相 低 了
舉例 ， 日元 現時 是 二十 年 來 最低位
有 留意 日本 物業 的 人
覺得 這 一刻 買 ， 等於 打 了 85 折 、 8 折
令 入市 的 動機 變 大
過往 日本 物業 ， 有些 比較 難 做 按揭
通常 一次性 付款
如果 匯率 便宜 ， 此刻 買 就 化算 了
回看 十 年 的 標準 ， 低位 回彈 等於 賺 了 外匯
英鎊 現時 基本上 亦 便宜 了
也 多 人 考慮 、 詢問 英國 樓市 情況
這 段 時間 ， 查詢量 都 不少
我 有 一 點 需要 更正 你
是
你 説 ， 香港 樓價 貴 ， 買 樓 收租 回報 低
你 表達 這個 句子 時
將 回報 低 看作 一 個 負面 因素
但是 在 物業 投資 市場
回報 高 的 物業 ， 通常 不 是 好 物業
因爲 物業 投資 有 兩 種 收益
一 種 是 租金 收益 ， 一 種 是 升值 前景
爲甚麽 回報 這麽 低 ？
有些 人 看好 升值 前景 ， 才 接受 低 回報
如果 買 物業 只 看 高 回報 ， 一定 是 買 錯 了
因爲 高 回報 物業 ， 升值 潛力 較 低
等於 買 股票
簡單來説 ， 如 買 PE 低 的 股票
派息 高 的 ， 難道 就 是 好 股票 ？
其實 不 是
前 一 個 階段 升 得 快 的 ， 全 是 PE 高 的 股票
回報 低 的 物業 ， 通常 很 多 人 投資
租金 反映 眼前 情況
樓價 反映 將來 的 前景
將來 前景 好 ， 樓價 才 高 ， 回報率 才 低
香港 物業 回報率 低
證明 香港 物業 ， 想 買 的 人 還 是 很 多
如果 少 人 買 ， 樓價 就 會 跌 ， 回報 就 高
所以 買 樓 不 能 只 看 回報
那麽 海外 物業 ， 回報 都 不錯
你 認爲 海外 物業 ， 好 不 好 投資 ？
海外 物業 普遍 回報 ， 都 高於 香港
沒 錯 ， 沒 錯
通常 的 問題 是 甚麽 呢 ？
一 是 套現 能力 ， 沒 香港 強
因爲 交投 相對 少 ， 價錢 不算 高
就算 回報 高
將來 賣出 亦 不 容易
而且 賣出 時 ， 升值 前景 不 好
施生 的 講法 ， 我 比較 認同
一些 新興 國家 ， 看 起來 回報 很 高
但 剛剛 也 提到 一點
客人 投資 的話 ， 始終 都 會 退場
那些 地方 的 二手 市場 ， 根本 仍 未 成熟
作爲 投資 ， 最好 找 一些 海外 國家
原本 的 二手 市場 ， 已經 成熟
這樣 投資 會 比較 好
大家 買 英國 物業
我 想 買 倫敦 的 物業 ， 回報 應該 會 低 一點
買 蘇格蘭 會 高 一點
買 西班牙 、 葡萄牙 會 更 高
這 就是 投資 前景 造成 的
DAVID ， 哪些 地方 是 香港 人 熱門 的 投資 地區 ？
香港 人 投資 海外 物業
過往 都 是 拿 閑錢 去 投資
現在 結合 了 ， 移民 的 因素
可能 未 住 之前 ， 先 買 一 層 樓
自己 先 用作 收租
以往 來説 ， 香港 人 買 的 範圍 真 的 很 寬
亞洲 地區 如 日本 、 新加坡 、 馬來西亞 、 泰國 等
或是 小朋友 讀書 的 地方
英 、 美 、 澳 、 加 等 地 也 有
本身 來説 ， 他們 會 看 稅制 、 市場 成熟 程度
還 有 剛剛 的 主題 ， 匯價
有時候 達到 某些 匯價 水平
可能 十 年 一 次 那麽 便宜
他們 會 衝 去 買
因爲 真 的 便宜 ， 自己 也有 需要
施生 ， 你 最近 有 沒 有 考慮 投資 海外 物業 ？
我們 也有 投資 學生 宿舍 的 投資 基金
主要 買 大學 附近 的 宿舍 ， 用來 收租
這些 租金 相對 穩定
從 政府 角度 ， 即使 財政 赤字 ， 削減 開支
也 很 少 削減 教育 開支
家庭 來説 ， 亦 多數 支持 子女 讀書
把 子女 放 在 重要 地位
即使 疫情 期間 ， 租金 收入 亦 不錯
學生 宿舍 投資 受 影響 較 少
我 也 有 一些 海外 投資
我 較 少 在 自己 不 熟悉 的 地方 ， 買 物業 投資
通常 ， 在 哪裏 投資 最 好 ？
若是 自住 ， 最好 去 住 一下 ， 瞭解 情況 再 投資
若是 用來 收租
最好 買 一些 ， 可以 反映 實際 租金 的 物業
不要 接受 發展商 的 RENT A L G UARANTEED
即 租金 保證
租金 保證 是 沒有 真 的 租金 收入
由 發展商 補貼 ， 反而 不 可靠
最好 瞭解 當地 租務 市場
瞭解 實際 回報
在 一 個 長 時間 關注 下 ， 才 做 判斷
比起 純粹 道聽塗說
或 給 你 一 張 FLAT S HE ET 就 去 投資 好
DAVID ， 除了 施生 說 的 學生 宿舍
還有 甚麽 海外 物業 ， 比較 高 回報 ， 或 值得 投資 ？
如 施生 所 講
其實 風險 和 高 回報 ， 永遠 成 正比
反而 現時 的 客人 ， 選擇 國家
都 期望 市場 信息 流通 、 透明
例如 英國
在 網上 ， 自己 可以 做 很 多 功課
瞭解 真實 租金 回報 是 怎樣
二手 情況 如何
最 重要 是 ， 買 了 一 層 樓 後
不 希望 沒 人 租
將來 始終 有 機會 退場
也 就是 賣 出去
賣 出去 的 重點
是 看 當地 的 承接力 是否 足夠
很 多 客人 會 選擇 一些 ， 比較 成熟 的 國家
如 新加坡
剛剛 施生 也 說
新加坡 的 租金 回報 ， 略 高於 香港
整個 政府 制度 、 房地產 政策 ， 都 很 透明
就算 這 一刻 要 付 高 稅率
也有 客人 願意 放 一些 資產 在 新加坡
有些 客人 是 高端客
他們 希望 自己 的 投資 組合 複雜 些
還是 那 句 ， 如果 投資 海外
記得 做 功課 ， 這 很 重要
很 多 資料 ， 網上 都 可以 看到
政府 會 提供 有關 資訊 給 大衆
現在 ， 港人 投資 海外 的 熱門 地點
包括 英國
英國 不同 城市 ， 投資 回報率 各 有 不同
現在 港人 ， 主要 投資 在 英國 那些 城市 ？
英國 住宅 市場 ， 包括 用家 和 投資 方面
投資 來說 ， 有 兩 類 客人
倫敦 的 投資 回報 較 低
先 不說 倫敦 的 核心 區域
我們 最近 賣 的 物業 ， 回報 都 有 4 釐 幾
這個 回報 算 不 差 了
我們 有些 客戶 ， 因 預算 有限
考慮 選擇 二線 城市 ， 例如 曼城 、 伯明翰
這些 城市 ， 普遍 回報 有 5-6 釐
如 施生 所言 ， 香港 樓 價值 在於
雖然 回報 低 ， 但 將來 升值 空間 勝 過 二線 城市
如果 客人 能 負擔 較 高 投資額 ， 預算 充裕
此刻 ， 他們 都 會 選擇 投資 倫敦 物業
有些 客人 ， 投資 了 曼城 物業
又 會 叫 朋友 ， 一同 投資 曼城 物業
因 回報 較 高 ， 總金額 又 較 低
市場 投資 空間 很 闊
除 倫敦 、 曼城 、 二線 城市 外
很 多 人 會 買 倫敦 以外 的 小屋 ， 作為 自用
市場 有 各 類型 的 客人
有 城市 ， 之前 較 少 客人 關注
如 施生 所言 ， 買家 現在 會 考慮 蘇格蘭 、 冷門 城市
那些 地方 的 樓價 ， 相對 便宜
聽 起來 ， 回報 較 高
若 城市 人口 本身 較 少
即使 現在 ， 表面 數值 很 吸引
如果 將來 要 出售 ， 例如 要 與 子女 移居 倫敦
用家 要 注意 ， 放售 物業 的 時機 、 難度
香港 有 很 多 人 移民
與 他們 所 選擇 的 地點 ， 有 沒 有 關係 ？
有 關係
許多 客人 ， 在 選擇 移民 城市 前
第 一 個 目標 ， 會 考慮 子女 在 那個 城市 就讀
有時 ， 客人 會 考慮 子女 的 讀書 安排
才 選擇 居住 的 地方
甚至 ， 有 客人 會 到埗 後 ， 先 租 屋 居住
評估 該 地方 ， 是否 適合 居住
再 慢慢 找 長期 居住 的 居所
有些 資金 充裕 的 客人
在 香港 買 一 個 單位
也 在 英國 ， 買 2-3 個 單位
一 間 自用 ， 另外 兩 間 用以 收租
在 當地 ， 找 工作 並不 容易
客人 會 考慮 ， 增加 一些 被動式 收入
買 樓 收租 ， 租金 回報 本身 較 穩定
英國 物業 市場 ， 都 是 健康 、 成熟
以 我 觀察 ， 港人 買 英國 樓
可以 接受 的 城市 ， 較 以往 多
以前 ， 投資 物業 較 集中 倫敦 、 大 城市
現在 ， 移居 英國 的 人 ， 財力 參差 較 大
以前 ， 移居 英國 的 人 相對 富裕
例如 ， 退休 人士 移民
現在 ， 移居 英國 的 人 年紀 較 輕
沒有 太 多 積蓄
在 英國 ， 未 有 一 份 穩定 工作
他們 不敢 COMM IT ( 承諾 ) 太 多
所以 選擇 前往 二 、 三線 城市
在 英國 的 朋友 告訴 我
如果 不是 購買 大 城市 的 物業 ， 要 特別 小心
英國 城市 ， 都 有 人口 流動
有些 地方 ， 人口 流出 、 老化 中
樓價 是 便宜
但 買 了 之後 ， 樓價 表現 越來越 差
選擇 大 城市 的 物業 ， 較為 穩妥
礙於 經濟 能力
現在 有些 人 ， 在 英國 買 的 物業 較為 分散
越是 選擇 一些 沒有 名氣 的 地方
越 要 多 做 準備 工夫
施生 所 提 的 現象 ， 與 日本 情況 相似
許多 人 以為 ， 日本 數十萬 一 個 單位
日本 ， 也有 俗稱 鬼城 的 地方
人口 老化 ， 年輕人 到 大 城市 工作
那些 地方 ， 樓價 表面上 看似 很 便宜
也有 租客 ， 租金 回報 很 高
但 也 是 同 一 個 問題
如果 將來 要 出售 物業
未必 有 買家 接手
因為 那些 地方 ， 已經 很 少 人口
同 一 個 原理 ， 適用 全 世界 市場
可以 的話 ， 選擇 一線 城市 ， 流動性 會 好 些
會 買 貴 ， 但 不 容易 買 錯
這 是否 也 適用 於 香港 樓市 之中 ？
買 貴 ， 不會 買 錯
如果 香港 經濟 發展 繼續 蓬勃 ， 人均 收入 不斷 增加
香港 樓市 前景 當然 會 好
你 只會 買 貴
一 個 周期 之後 ， 樓價 又 會 再 上升
若 一 個 城市 走下坡 ， 性質 又 會 不同
香港 有 很 多 人 要 移民
出現 移民潮
會否 擔心 香港 樓價 下跌 ？
移民潮 ， 對 香港 樓市 有 一定 影響
如 中原 城市 領先 指數 ， 仍然 處於 高位
在 眾多 壞 消息 之下 ， 股市 下跌 三 、 四 成
樓市 只有 約 3 % 波動
顯示 香港 樓市 ， 基礎 堅實
我 看到 的 情況 是 ， 有人 移民
但 有人 辭官 歸 故里 ， 有人 漏夜 趕 科場
樓盤 很 快 ， 被 買家 吸納
最近 樓市 交投 減少
原因 是 早前 很 多 新盤 開售
買家 選擇 購買 新盤
另 一 原因 是 ， 業主 見 市況 好 ， 叫價 企硬
看 不 見 移民 情況 ， 拖累 香港 樓價
移民 情況 ， 不是 這 一 、 兩 個 禮拜 才 出現
去年 ， 已經 有 很 多 人 開始 移民
移民 對 樓市 的 衝擊 ， 大部分 已經 反映 在 市場 上
投資 海外 物業 和 投資 香港 樓市
分別 最 大 是 什麼 ？ 有 什麼 地方 要 留意 ？
基本法 則 是
大家 熟悉 香港 樓市 的 交易 程序 、 機制 、 市場 情況
買 香港 樓 的 租金 回報 ， 比 海外 國家 會 低 一些
但 流通性 、 前景
如 施生 所言 ， 經濟 好 的話 樓市 爆發力 會 比較 強
買 海外 樓 的話
許多 客人 都 是 用 少許 資金 ， 小 試 牛刀
最 重要 是 ， 客人 要 熟悉 當地 市場
例如 ， 客人 經常 去 日本
遇上 最 壞 情況 時 ， 他們 都 可以 把 物業 作 自用
許多 客人 買 東南亞 物業 ， 都 有 這個 概念
因為 他們 都 喜歡 這些 地方
海外 置業 ， 結合 不同 元素
投資 海外 有 其 好處 ， 例如 匯率 低
當地 經濟 有 增長 、 樓價 一直 上升
例如 新加坡
疫情 期間 ， 新加坡 樓價 持續 上升
沒有 因 疫情 出現 經濟 轉 差 ， 導致 樓價 下跌
許多 發展商 ， 面對 地價 貴 的 情況
建築 成本 不斷 上升
最近 ， 新加坡 樓 即使 離 市區 很 遠
開價 都 要 每 呎 2千 新加坡幣
這個 情況 ， 扭轉 人們 對 新加坡 樓市 的 看法
以前 ， 呎價 2- 3千 新加坡幣 ， 已 是 核心 區域 價
但 現在 ， 新加坡 東 、 西面 ， 偏遠區 已是 這個 開價
撇除 移民 因素
許多 地方 ， 如 英國 等 成熟 地區 ， 樓價 持續 上升
因 疫情 下 ， 建築 成本 增加 所 導致
今 集 多謝 兩 位
與 我們 討論 投資 海外樓 與 香港樓 之間 的 差異
下 集 樓市 C見 再見
