[재택플러스] '붕괴 사고' 예방‥'후분양제'가 답? (2022.02.15/뉴스투데이/MBC) - YouTube
광주 아파트 신축 공사 현장 붕괴 사고를 계기로 아파트 안전 문제와 함께 아파트 후분양제에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
오늘 플러스 나우에서는 아파트 분양 방식에 대한 장단점과 시장 전망 살펴보겠습니다. 플러스 나우 지금 시작합니다.
오늘은 김현우 행복자산관리 연구소장과 함께합니다. 안녕하세요? / -안녕하세요?
-(앵커) 광주 아파트 사고, 지금 봐도 이게 잘 믿기지 않는 현장인데 매몰자 수습이 다 끝나서 다행이긴 한데 이제 궁금한 건 원래 입주 예정자들, 분양받은 사람들은 입주가 가능하긴 한 건가요?
-일단 입주 자체는 다행히 지연될 수밖에 없습니다. 원래는 올해 11월 말까지 준공이 완료되고요. 847가구가 입주 예정이었는데 이게 불가능해진 거죠. 그것보다 사실 더 큰 쟁점은 이렇게 사고가 난 건물만 철거를 할 것이냐, 아니면 단지 전체를 전부 다 철거를하고 다시 재시공을 할 것이냐, 이 여부인데요. 전면 재시공 결정이 날 경우에는 지금부터 최소 2년 이상은 입주가 더 늦어질 수 있습니다.
-(앵커) 그러면 계약자들은 어떤 선택지들이 있어요?
-일단 계약을 해지하는 방법이있고요. 그리고 입주를 기다리면서 대기하는 방법이 두 가지가 있습니다. 어느 쪽이든지 간에 지연에 따른 이자나 보상을 받을 수가 있는데요. 계약자들은 현재 계약금과 중도금을 합쳐서 분양대금의 50%, 그러니까 절반 이상은 이미 납부를 한 상태입니다. 전용 면적 84제곱미터의 분양가가 5억 4500만 원이었으니까요. 입주자들에 따라서 다르긴 하겠지만 대략 2억 3, 4000만 원 정도는 납부를 한 거죠. 계약서에 따라서 3개월 이상 이렇게 입주 지연이 확정되게 되면 계약 해지를 요구할 수 있는데요. 그럴 경우에는 이미 납부한 분양 대금에 대해서는 연 1.99%의 이자를 붙여서 돌려받을 수 있고요. 또 전체 분양가의 10%에 해당하는 위약금을 받을 수도 있습니다. 그런데 만약에 계속 기다리면서 나는 입주를 하겠다라고 할 경우에는 납부한 분양 대금에 대해서는 연 6.48% 정도의 지체보상금이라는 것을 받을 수 있습니다.
-(앵커) 어떤 선택을 하든지 보상금을 조금 받기는 하는 것 같은데. / -그렇습니다. -(앵커) 그렇다 하더라도 그동안 묶여 있었던 돈의 액수가 상당하잖아요. / -그렇죠. -(앵커) 경제적 손실이라든지 피해 보상을 다 상쇄하지는 못할 것 같은데 그래서 아파트를 다 짓고 난 다음에 분양하는 후분양제에 대한 목소리도 높아지고 있죠?
-네, 그렇습니다. 사실 정확하게는 다 지은 것보다는 뭐, 공적률이 60% 이상 완료가 되면 분양한다는 게 후분양제 제도인데요. 일단 정부가 이번에 HDC 현대산업개발 같은 이 사고, 이런 건물 안전성 제고 같은 것을 위해서는 후분양 쪽으로 제도를선회해야 한다는 정책을 계속 펴왔었는데 이번에 무게가 좀 더 실리게 된 겁니다. 이미 지난 2018년부터 아파트 전체 분양 시장 물량의 70% 이상은 후분양으로 채우겠다는 입장을 밝히기도 했고요.
-(앵커) 70%요? / -예, 그렇습니다.
-실제로 공공 아파트는 이 70% 룰을 지켜가면서 후분양을 하고 있기도 했습니다.
-(앵커) 공공 아파트 분양에서는 지금 시행이 되고 있군요?
-그렇습니다. 민간까지 그걸 강조할 수는 없었고요. 그리고 공적률 60%면 어느 정도냐. 옥탑을 제외하고 안의 마감재를 제외한 골조 공사 같은 건 다 완료가 된 상태거든요. / - 네 이렇게 되면 이번 사고 같이 외벽 붕괴 사고는 사전에 파악이 가능해서 막을 수도 있었다라는 전망이 나오고 있습니다.
-(앵커) 그래도 제도가 갑자기 바뀌면 금융 문제, 돈을 마련하는 방법이 건설사도 그렇고 입주자들도 그렇고 마찬가지일 텐데. (-맞습니다.) 그런 제도적 토대는 마련이 되어 았나요?
-아~, 이게~, 이 후분양이 사실은 금융시장이~, 금융 시장에서 자금 조달이 쉬운 선진국 같은 곳에서 일반화돼 있는 방법입니다. / -예. 신용이라든가 사업성 검토만을 가지고 건설업자가 대출을 받기가 용이하고요. / -예. 또 소비자 같은 경우에도 30년짜리 혹은 50년짜리 장기 주택 담보 대출이 활성화되어 있는 선진국에서는 목돈이 필요하지 않은 거죠. / -예. 그러니까 우리나라처럼 주택 자금의 40%에서 50%는 내 돈으로 가지고 있어야 하는 상황과는 조금 다른현실입니다.
-(앵커) 네, 제도가 조금 뒷받침되어야 할 것 같긴 한데. / -그렇습니다. 뭐~, 최근에 후분양하는 민간 아파트들도 조금 늘고 있다면서요.
- 네, 그렇습니다. 우리나라에서 분양가 심사 과정에서 이 주택도시 금융공사가 분양가를 굉장히 엄격하게 통제를 하거든요. / -네. 그러다 보니까 건설사들이 마음대로 분양가를 높여 받지 못하는 상황입니다. / -네. 이런 걸 피하기 위해서 후분양을 선택하는 민간 건설사들도 많이 늘고 있고요. 나중에는 이런 것에 대한 정부도 규제를 더 가할 수도 있겠지만요. 지금까지는 사실은 금융 비용이라든지 아니면 미분양에 대한 우려 때문에 민간 건설사들이 적극적이지 못했는데 지금처럼 주택 시장이 활성화되다 보니까 이렇게 후분양에 뛰어드는 민간건설사들도 많이 늘고 있습니다. / -예.
-(앵커) 그동안 선분양제를 특별히 선호했었던 이유가 있나요?
- 네, 그렇습니다. 아무래도 선분양을 하게 되면 건설사들을 포함한 기업들 같은 경우에는 안정적인 자금 확보가 쉽다는 측면이 있습니다. 분양 당첨자들로부터 일단은 계약금과 중도금을 받아서 그 돈으로 공사를 진행할 수가 있는 거잖아요. 그리고 또 소비자 입장에서도 크게 나쁘지는 않은데요. 입주 대금을 일단 당첨된 다음에 한 2년에서 3년 정도 사이에 나눠서 준비를 하는 구조다 보니까 아무래도 지금 당장 자금 조달이 어려운 사람들 같은 경우에는 그만큼 시간적 여유를 확보할 수가 있는 거죠. 이런 이해관계가 맞아떨어지다 보니까 1970년대 이후에 주택이 대량으로 공급되던 시기부터 우리나라에서는 선분양 제도가 자리를 잡기 시작했습니다.
-(앵커) 선분양 제도가 건설업체에 유리한 면도 있지만 수요자 입장에서도 이런 이득이 있긴 한 것 같은데. / - 네 유리한 점이 있긴 한 것같은데, 후분양제도가 시행되면 모든 게 소비자 부담으로 증가하는 건가요?
-아무래도 현행 선분양 방식과 비교하다 보면 그럴 수도 있습니다. 분양 일정도 지금보다도 늦춰질 수가 있는데요. 대략적으로는 2년 정도 지금보다 일정이 늦춰지겠죠. 그리고 건설사들이 금융권에서 프로젝트 파이낸싱을 통해 가져고 자금을 조달을 해야 하는데 이자 등의 경비가 분양가에 포함이 돼서 분양가는 지금보다 더 올라갈 수도 있습니다. 그러다 보면 결국은 소비자들의 부담이 가중될 수도 있다, 이런 우려도 나오는 거죠.
-(앵커) 고민이 되긴 하겠네요. / -네, 그렇습니다. -(앵커) 그러면 후분양을 하면 안전 문제는 확실하게 해결이 됩니까?
-이게 또 애매한데요.
꼭 그렇다고 볼 수도 없습니다. 최근 신축 빌라 같은 경우에는 1층이 필로티 구조, 여기에 구조 문제가 잘못돼서 전체적으로 내려앉는 중대한 사고가 발생한 경우도 있었는데요. 100% 후분양을 한다고 하더라도 이렇게 철근을 뺐는지, 아니면 불량 시멘트를 썼는지 이에 대해서 소비자가 일일이 다 확인을 하기는 사실상 쉽지 않습니다. 이거 분양 제도 자체에 문제가 있다기보다는 하도급이나 공사 과정, 이런 것에 민간이나 정부의 관리가 강화돼야 한다, 이런 지적과 또 각종 건축자재들의 품질 기준을 높여야지 고칠 수 있다라는 것이 현실적이 대책이라는 게 지적 나오고있습니다.
-(앵커) 말씀 듣고 보니 아파트 분양 제도의 문제라기보다는 철저한 안전 관리가 더 중요하다, 이렇게읽힙니다. / -네, 그렇습니다.
-(앵커) 자~, 오늘은 아파트 후분양제 장단점에 대해 알아봤습니다. 내일은 요즘 TV 광고에도 많이 나오죠. 손과 발을 모두 떼고 차를 운전하는 자율주행 기술, 어디까지 왔는지 살펴보겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. / -네, 고맙습니다. 지금까지 재택 플러스였습니다.
