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樓市C見, 加息 竟然 係 好事 ! 金管局 出招

加息 竟然 係 好事 ! 金管局 出招

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 主持 Leo

先 跟 大家 報告 最 新 一 期 CCL

最 新 一 期 報 169.35 點

已經 連跌 11 個 星期

對上 一 次 低過 這個 點數

已經 是 2018 年 2月

今 集 繼續 有 施生 坐鎮

和 大家 分析 樓市

剛才 都 說 過 , CCL 走勢 一般

最近 有 很 多 不 太 好 的 消息

例如 , 美國 聯儲局 再 加息 0.75 厘

香港 的 銀行 相繼 跟隨

調高 最 優惠 利率 0.125 厘

最近 , 差餉 物業 估價署

最 新 一 期 樓價 指數

8月份 樓價 指數 , 按 月 跌 2.26 %

創出 2019 年 2月 以來 新低

施生 之前 在 節目 說 過

比較 看淡 今年 樓市

現在 是否 看 得 更加 淡 ?

樓市 會否 繼續 下跌 ?

先 說 CCL 連跌 11 星期

這個 方向性 比較 明顯

之前 都 有 升升跌跌

跌 了 兩三 個 星期

在 這個 節目 的 主持人 都 問 我

是否 跌勢 已 形成 ?

但 兩三 個 星期 , 不足 一 個 月

很 難 判定 跌勢 是否 已 形成

這 次 連續 下跌 了 11 個 星期

到 了 這個 情況

我 認為 , 跌勢 的 方向性 較 明顯

因為 房地產 市場

樓市 的 特色 不 是 齊一化

與 股票 每 一 股 都 一樣 不同

股票 可以 是 滙豐 42 元 ,

這 股 42 元 , 另 一 股 也 是 42

樓 是 每 一 個 單位 都 不同

每 個 業主 財政 狀況 又 不同

買家 有些 信 風水 , 或 信 其他 東西

每 人 開出 的 價錢 都 不同

一般而言 , 樓價 成交 有 波動

不是 太 一致

以前 雖然 有 方向性

都 很 少 會 連跌 11 個 星期

連跌 11 個 星期 的 情況

我 認為 , 可以 看作 一 次 拐點

內地 叫作 拐點

香港 以前 叫 轉角

我 對 後市 的 觀點 是

即使 有 上落 不定

總 趨勢 可能 會 向 下

這 是 從 CCL 的 角度 分析

你 剛才 有 提到 加息 、 降低 壓力 測試

上調 最 優惠 利率

加息 其實 不 是 新 消息

聯儲局 取態 很 鮮明

上 兩 次 已經 說 得 很 清楚

這些 消息 反而 不 應 被 市場 當成 是 新 消息

通常 一 個 消息 第 一 次 出現 在 市場

對 市場 就 會 有 影響力

一些 已經 醞釀

市場 已經 知道 的 消息

沒有 利好 或 利淡

市場 都 已經 消化 了

我 認為 剛才 你 說 的 加息

其實 不算 是 壞 消息

都 是 已 知 的 壞 消息

實際上 , 還 能 從中 看到 相對 利好 的 消息

為甚麼 這樣 說 ?

聯儲局 加息 3/4 厘

一早 已經 說 過

之前 曾經 一度 說 可能 加息 1 厘

所以 已經 比 最 壞 的 預期 加 得 少

另外 , 香港 銀行 到 這 一刻

還未 跟 足 加息

別人 加 3/4

我們 只 加 1/8

0.125 , 即是 1/8 厘

為甚麼 別人 加 這麼 多

我們 加 這麼 少 呢 ?

因為 香港 資金 , 還 很 充裕

資金 充裕 時 , 即 銀行 存款 多

銀行 存款 多 , 便 不 喜歡 加息

加息 即是 要 給 更 多 錢 存戶

另一方面 , 他們 又 會 怕 存款 過 多

最好 借 一點 出去

加息 後 , 就 令 銀行 更 難 借 出去

利息 愈 高 , 借 錢 的 人 壓力 愈 大

會 少 一點 人 借錢

所以 , 銀行 如今 不 太 喜歡 加息

以免 增加 負擔 , 減少 生意

反映 香港 的 資金 狀況 仍然 良好

另外 還 有 一 個 好 消息

就是 金管局 降低 壓力 測試 要求

由此可見 , 金管局 對 市場 的 評估

以及 金管局 所 行 的 舉措

現時 優惠 利率 加 了 多少 ?

只是 由 5 % , 加 至 5.125 %

其實 比例 非常 低

只 得 2.5 %

僅 在 5 % 裡面 , 加 8分之1 厘

5678 的 8

實際 加幅 , 僅 佔 整個 優惠 利率 的 2.5 %

然而 , 壓力 測試 又 降低 了 多少 呢 ?

是 由 3 % , 下調 至 2 %

幅度 有 多 大 ? 是 33.33 %

意味 銀行 僅 加 了 一點點 息 , 金管局 就 降 得 多

為甚麼 降 那麼 多 呢 ?

是 想 降低 大家 借 錢 的 門檻

不 想 阻止 資金 進入 房地產 市場

向 好處 看 , 是 藉着 提高 優惠 利率 放水

向 壞處 看 , 意味 金管局 對 後市 有點 擔憂

否則 , 無需 將 門檻 降低 那麼 多

現時 的 房地產 市場

存在 資金 流失 的 情況

若 資金 一直 流失 , 卻 不 從 另 一些 地方 彌補

價格 就 會 急遽 下跌

產生 負面 連鎖 反應

所以 金管局 可能 想 放 資金 回來

為甚麼 說 資金 的確 有 流失 呢

之前 高銀 中心 賣盤

為什麼 要 賣 ? 業主 要 套現

等同 資金 從 市場 抽出

恒大 中心 亦 正 放售

這 兩 座 商廈 原本 價值 過 百億

現在 只 是 七十 多 億

意味 想 抽走 的 資金 多

來 補充 的 資金 少

才 會 導致 價格 下跌

兩 幢 商廈 下調 放盤價

均 是 基於 業主 財困

然而 , 未有 遭逢 財困 的 業主 都 走

例如 中環 中心 , 之前 放售

亦 因 大業 主要 錢

最近 有 個 發展商

於 半山 波老道 的 項目

亦 套現 放售 予 新加坡 基金

該 項目 之前 平均 九萬 元 一 呎

現時 僅 賣 六萬 多 元 一 呎

平 了 兩三 成

顯示 資金 正 溜走

金管局 為 平衡 市場

故 降低 入市 門檻

讓 更 多 錢 流入

這些 就 是 在 壞 方面 之中 , 一些 好 的 情況

此時 降低 門檻

令 本應 因 加 P , 而 失去 買 樓 資格 的 人

被 金管局 放生

減少 一 批 , 原本 因 加 P 而 被 阻礙 上樓 的 人

同時 增加 , 因 降低 壓測 要求 而 釋放 出 的 購買力

故 這 實際上 是 利好 市場 的 消息

施生 認為 減辣 措施 幫 到 手

而 最近 股票 市場 下跌 、 樓價 又 跌

很 多 人 都 出現

你 之前 提及 的 「 資產 大 蒸發 」

你 又 有 甚麼 意見 給 散戶 ?

政府 又 能否 出招 穩定 經濟 呢 ?

先 講 普通人

普通人 若 打算 買 樓 獲利 作為 投資

現在 當然 並非 好 時機

我 說 資產 價格 有 機會 下跌

樓市 負面 因素 很 多

地緣 政治 緊張 、 利息 上升 、 疫情 未 完

去全球化 , 全球 經濟 效益 下降

中美 磨擦 , 令 香港 的 功能 與 角色 均 受 阻礙

都 對 樓市 不利

所以 若 現時 想 買 樓 炒 兩 手

仍 需 面對 辣招 , 額外 印花稅 、 買家 印花稅

無論 炒賣 還是 投資 , 現在 均 非 好 時機

當然 買 樓 不止 考慮 價錢

還要 考慮 生活

若 準備 結婚 , 和 女朋友 説 好 年底 結婚

便 需要 買 房

難道 要 令 女朋友 失去 信心

感受 不 到 你 的 誠意 ?

不 能 一味 等待 價格 最 低 的 時候 買 樓

例如 , 樓價 再 過 50 年 會 很 便宜

難道 50 年 後 再 買 樓 嗎 ?

屆時 已經 不 在 人世 了

辛苦 賺錢 , 結果 沒有 買 樓 享受

就 等同 人 要 吃飯

下 個 月 的 米價 便宜

這個 月 就 不 吃飯 了 嗎 ?

當然 不行

生活 所 需要 認真 考慮

所以 , 個人 認爲

做事 要 S ingle Purpose , 單一 目標

單一 目標 容易 下 決定

買 樓 是 爲了 自住

爲了 解決 居住 問題 , 或 改善 生活

有 能力 改善 現狀 , 便 去 做

這樣 容易 做出 抉擇

現階段 很 難 叫 人 炒樓

別人 有 能力 買 樓

能 提前 改善 生活 , 或 住 得 更 舒暢

有人 認爲 , 租樓 也 行

但 租樓 會 捨不得 花錢 裝修

難道 還 在 租來 的 房子 裡面

加裝 一 個 J acuzzi 來 享受 嗎 ?

所以 , 現在 買 樓 多數 是 用家

内地 稱爲 , 剛性 需要

真 的 有 實際 需要 , 才 會 買

至於 政府 方面

「 財爺 」 曾 言 不 可以 「 減辣 」

樓價 也 不是 斷崖式 下跌

如果 真 的 發現 斷崖 才 出手 就 遲 了

跌 了 下 崖 , 救 也 救 不 回

所以 仍 要 注意 風險

資金 流 走 對 金融 市場

一定 會 帶來 風險

金管局 都 「 放水 」

降低 壓力 測試 門檻

預期 市場 有 走弱 的 機會

才 會 這樣 做

我 覺得 , 一些 效益 不 大 的 政策

其實 可以 不再 實施

例如 , 現在 香港 人才 流失

資金 也 流走

有 人 來 投資 , 應該 要 歡迎

剩餘 的 用家 , 普通 投資者 都 走 了

為甚麼 不 願意 放寬

讓 願意 投資 的 人 過來

如今 即使 不 買樓 , 都 要 租樓

是否 要 投資者 買 樓 , 出租 給 別人 去 住 呢 ?

市場 任何 時候 , 都 有人 看好 或 看淡

讓 看好 的 人 , 支撐 市場

市場 最好 不 是 斷崖式 調整

而是 有序 地 調整

政府 能夠 令 市場 有 秩序 地 調整

減少 金融 及 系統 風險 , 才 是 上策

所以 我 認爲 , 部分 辣招 就算 不 撤銷

都 可以 放寬

多謝 施生 的 分享

今 集 樓市 C見 到此為止

下 集 再見

加息 竟然 係 好事 ! 金管局 出招

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

我 是 主持 Leo

先 跟 大家 報告 最 新 一 期 CCL

最 新 一 期 報 169.35 點

已經 連跌 11 個 星期

對上 一 次 低過 這個 點數

已經 是 2018 年 2月

今 集 繼續 有 施生 坐鎮

和 大家 分析 樓市

剛才 都 說 過 , CCL 走勢 一般

最近 有 很 多 不 太 好 的 消息

例如 , 美國 聯儲局 再 加息 0.75 厘

香港 的 銀行 相繼 跟隨

調高 最 優惠 利率 0.125 厘

最近 , 差餉 物業 估價署

最 新 一 期 樓價 指數

8月份 樓價 指數 , 按 月 跌 2.26 %

創出 2019 年 2月 以來 新低

施生 之前 在 節目 說 過

比較 看淡 今年 樓市

現在 是否 看 得 更加 淡 ?

樓市 會否 繼續 下跌 ?

先 說 CCL 連跌 11 星期

這個 方向性 比較 明顯

之前 都 有 升升跌跌 |||Ups and downs

跌 了 兩三 個 星期

在 這個 節目 的 主持人 都 問 我

是否 跌勢 已 形成 ?

但 兩三 個 星期 , 不足 一 個 月

很 難 判定 跌勢 是否 已 形成

這 次 連續 下跌 了 11 個 星期

到 了 這個 情況

我 認為 , 跌勢 的 方向性 較 明顯

因為 房地產 市場

樓市 的 特色 不 是 齊一化

與 股票 每 一 股 都 一樣 不同

股票 可以 是 滙豐 42 元 , |||HSBC |

這 股 42 元 , 另 一 股 也 是 42

樓 是 每 一 個 單位 都 不同

每 個 業主 財政 狀況 又 不同

買家 有些 信 風水 , 或 信 其他 東西

每 人 開出 的 價錢 都 不同

一般而言 , 樓價 成交 有 波動

不是 太 一致

以前 雖然 有 方向性

都 很 少 會 連跌 11 個 星期

連跌 11 個 星期 的 情況

我 認為 , 可以 看作 一 次 拐點

內地 叫作 拐點

香港 以前 叫 轉角

我 對 後市 的 觀點 是

即使 有 上落 不定

總 趨勢 可能 會 向 下

這 是 從 CCL 的 角度 分析

你 剛才 有 提到 加息 、 降低 壓力 測試

上調 最 優惠 利率

加息 其實 不 是 新 消息

聯儲局 取態 很 鮮明

上 兩 次 已經 說 得 很 清楚

這些 消息 反而 不 應 被 市場 當成 是 新 消息

通常 一 個 消息 第 一 次 出現 在 市場

對 市場 就 會 有 影響力

一些 已經 醞釀

市場 已經 知道 的 消息

沒有 利好 或 利淡

市場 都 已經 消化 了

我 認為 剛才 你 說 的 加息

其實 不算 是 壞 消息

都 是 已 知 的 壞 消息

實際上 , 還 能 從中 看到 相對 利好 的 消息

為甚麼 這樣 說 ?

聯儲局 加息 3/4 厘

一早 已經 說 過

之前 曾經 一度 說 可能 加息 1 厘

所以 已經 比 最 壞 的 預期 加 得 少

另外 , 香港 銀行 到 這 一刻

還未 跟 足 加息

別人 加 3/4

我們 只 加 1/8

0.125 , 即是 1/8 厘

為甚麼 別人 加 這麼 多

我們 加 這麼 少 呢 ?

因為 香港 資金 , 還 很 充裕

資金 充裕 時 , 即 銀行 存款 多

銀行 存款 多 , 便 不 喜歡 加息

加息 即是 要 給 更 多 錢 存戶

另一方面 , 他們 又 會 怕 存款 過 多

最好 借 一點 出去

加息 後 , 就 令 銀行 更 難 借 出去

利息 愈 高 , 借 錢 的 人 壓力 愈 大

會 少 一點 人 借錢

所以 , 銀行 如今 不 太 喜歡 加息

以免 增加 負擔 , 減少 生意

反映 香港 的 資金 狀況 仍然 良好

另外 還 有 一 個 好 消息

就是 金管局 降低 壓力 測試 要求

由此可見 , 金管局 對 市場 的 評估

以及 金管局 所 行 的 舉措

現時 優惠 利率 加 了 多少 ?

只是 由 5 % , 加 至 5.125 %

其實 比例 非常 低

只 得 2.5 %

僅 在 5 % 裡面 , 加 8分之1 厘 ||||"out of"|

5678 的 8

實際 加幅 , 僅 佔 整個 優惠 利率 的 2.5 %

然而 , 壓力 測試 又 降低 了 多少 呢 ?

是 由 3 % , 下調 至 2 %

幅度 有 多 大 ? 是 33.33 %

意味 銀行 僅 加 了 一點點 息 , 金管局 就 降 得 多

為甚麼 降 那麼 多 呢 ?

是 想 降低 大家 借 錢 的 門檻

不 想 阻止 資金 進入 房地產 市場

向 好處 看 , 是 藉着 提高 優惠 利率 放水

向 壞處 看 , 意味 金管局 對 後市 有點 擔憂

否則 , 無需 將 門檻 降低 那麼 多

現時 的 房地產 市場

存在 資金 流失 的 情況

若 資金 一直 流失 , 卻 不 從 另 一些 地方 彌補

價格 就 會 急遽 下跌

產生 負面 連鎖 反應

所以 金管局 可能 想 放 資金 回來

為甚麼 說 資金 的確 有 流失 呢

之前 高銀 中心 賣盤

為什麼 要 賣 ? 業主 要 套現

等同 資金 從 市場 抽出

恒大 中心 亦 正 放售

這 兩 座 商廈 原本 價值 過 百億

現在 只 是 七十 多 億

意味 想 抽走 的 資金 多

來 補充 的 資金 少

才 會 導致 價格 下跌

兩 幢 商廈 下調 放盤價 ||||Listing price

均 是 基於 業主 財困

然而 , 未有 遭逢 財困 的 業主 都 走

例如 中環 中心 , 之前 放售

亦 因 大業 主要 錢

最近 有 個 發展商

於 半山 波老道 的 項目 ||Bowen Road||

亦 套現 放售 予 新加坡 基金

該 項目 之前 平均 九萬 元 一 呎 ||||90,000|||

現時 僅 賣 六萬 多 元 一 呎 |||sixty thousand||||

平 了 兩三 成

顯示 資金 正 溜走

金管局 為 平衡 市場

故 降低 入市 門檻

讓 更 多 錢 流入

這些 就 是 在 壞 方面 之中 , 一些 好 的 情況

此時 降低 門檻

令 本應 因 加 P , 而 失去 買 樓 資格 的 人

被 金管局 放生

減少 一 批 , 原本 因 加 P 而 被 阻礙 上樓 的 人

同時 增加 , 因 降低 壓測 要求 而 釋放 出 的 購買力

故 這 實際上 是 利好 市場 的 消息

施生 認為 減辣 措施 幫 到 手

而 最近 股票 市場 下跌 、 樓價 又 跌

很 多 人 都 出現

你 之前 提及 的 「 資產 大 蒸發 」

你 又 有 甚麼 意見 給 散戶 ?

政府 又 能否 出招 穩定 經濟 呢 ?

先 講 普通人

普通人 若 打算 買 樓 獲利 作為 投資

現在 當然 並非 好 時機

我 說 資產 價格 有 機會 下跌

樓市 負面 因素 很 多

地緣 政治 緊張 、 利息 上升 、 疫情 未 完

去全球化 , 全球 經濟 效益 下降 De-globalization||||

中美 磨擦 , 令 香港 的 功能 與 角色 均 受 阻礙

都 對 樓市 不利

所以 若 現時 想 買 樓 炒 兩 手

仍 需 面對 辣招 , 額外 印花稅 、 買家 印花稅

無論 炒賣 還是 投資 , 現在 均 非 好 時機

當然 買 樓 不止 考慮 價錢

還要 考慮 生活

若 準備 結婚 , 和 女朋友 説 好 年底 結婚

便 需要 買 房

難道 要 令 女朋友 失去 信心

感受 不 到 你 的 誠意 ?

不 能 一味 等待 價格 最 低 的 時候 買 樓

例如 , 樓價 再 過 50 年 會 很 便宜

難道 50 年 後 再 買 樓 嗎 ?

屆時 已經 不 在 人世 了

辛苦 賺錢 , 結果 沒有 買 樓 享受

就 等同 人 要 吃飯

下 個 月 的 米價 便宜

這個 月 就 不 吃飯 了 嗎 ?

當然 不行

生活 所 需要 認真 考慮

所以 , 個人 認爲

做事 要 S ingle Purpose , 單一 目標

單一 目標 容易 下 決定

買 樓 是 爲了 自住

爲了 解決 居住 問題 , 或 改善 生活

有 能力 改善 現狀 , 便 去 做

這樣 容易 做出 抉擇

現階段 很 難 叫 人 炒樓

別人 有 能力 買 樓

能 提前 改善 生活 , 或 住 得 更 舒暢

有人 認爲 , 租樓 也 行

但 租樓 會 捨不得 花錢 裝修

難道 還 在 租來 的 房子 裡面

加裝 一 個 J acuzzi 來 享受 嗎 ?

所以 , 現在 買 樓 多數 是 用家

内地 稱爲 , 剛性 需要

真 的 有 實際 需要 , 才 會 買

至於 政府 方面

「 財爺 」 曾 言 不 可以 「 減辣 」

樓價 也 不是 斷崖式 下跌

如果 真 的 發現 斷崖 才 出手 就 遲 了

跌 了 下 崖 , 救 也 救 不 回 |||cliff|||||

所以 仍 要 注意 風險

資金 流 走 對 金融 市場

一定 會 帶來 風險

金管局 都 「 放水 」

降低 壓力 測試 門檻

預期 市場 有 走弱 的 機會 |||weaken||

才 會 這樣 做

我 覺得 , 一些 效益 不 大 的 政策

其實 可以 不再 實施

例如 , 現在 香港 人才 流失

資金 也 流走

有 人 來 投資 , 應該 要 歡迎

剩餘 的 用家 , 普通 投資者 都 走 了

為甚麼 不 願意 放寬

讓 願意 投資 的 人 過來

如今 即使 不 買樓 , 都 要 租樓

是否 要 投資者 買 樓 , 出租 給 別人 去 住 呢 ?

市場 任何 時候 , 都 有人 看好 或 看淡

讓 看好 的 人 , 支撐 市場

市場 最好 不 是 斷崖式 調整

而是 有序 地 調整

政府 能夠 令 市場 有 秩序 地 調整

減少 金融 及 系統 風險 , 才 是 上策

所以 我 認爲 , 部分 辣招 就算 不 撤銷

都 可以 放寬

多謝 施生 的 分享

今 集 樓市 C見 到此為止

下 集 再見