加息 竟然 係 好事 ！ 金管局 出招
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
我 是 主持 Leo
先 跟 大家 報告 最 新 一 期 CCL
最 新 一 期 報 169.35 點
已經 連跌 11 個 星期
對上 一 次 低過 這個 點數
已經 是 2018 年 2月
今 集 繼續 有 施生 坐鎮
和 大家 分析 樓市
剛才 都 說 過 ， CCL 走勢 一般
最近 有 很 多 不 太 好 的 消息
例如 ， 美國 聯儲局 再 加息 0.75 厘
香港 的 銀行 相繼 跟隨
調高 最 優惠 利率 0.125 厘
最近 ， 差餉 物業 估價署
最 新 一 期 樓價 指數
8月份 樓價 指數 ， 按 月 跌 2.26 %
創出 2019 年 2月 以來 新低
施生 之前 在 節目 說 過
比較 看淡 今年 樓市
現在 是否 看 得 更加 淡 ？
樓市 會否 繼續 下跌 ？
先 說 CCL 連跌 11 星期
這個 方向性 比較 明顯
之前 都 有 升升跌跌
跌 了 兩三 個 星期
在 這個 節目 的 主持人 都 問 我
是否 跌勢 已 形成 ？
但 兩三 個 星期 ， 不足 一 個 月
很 難 判定 跌勢 是否 已 形成
這 次 連續 下跌 了 11 個 星期
到 了 這個 情況
我 認為 ， 跌勢 的 方向性 較 明顯
因為 房地產 市場
樓市 的 特色 不 是 齊一化
與 股票 每 一 股 都 一樣 不同
股票 可以 是 滙豐 42 元 ，
這 股 42 元 ， 另 一 股 也 是 42
樓 是 每 一 個 單位 都 不同
每 個 業主 財政 狀況 又 不同
買家 有些 信 風水 ， 或 信 其他 東西
每 人 開出 的 價錢 都 不同
一般而言 ， 樓價 成交 有 波動
不是 太 一致
以前 雖然 有 方向性
都 很 少 會 連跌 11 個 星期
連跌 11 個 星期 的 情況
我 認為 ， 可以 看作 一 次 拐點
內地 叫作 拐點
香港 以前 叫 轉角
我 對 後市 的 觀點 是
即使 有 上落 不定
總 趨勢 可能 會 向 下
這 是 從 CCL 的 角度 分析
你 剛才 有 提到 加息 、 降低 壓力 測試
上調 最 優惠 利率
加息 其實 不 是 新 消息
聯儲局 取態 很 鮮明
上 兩 次 已經 說 得 很 清楚
這些 消息 反而 不 應 被 市場 當成 是 新 消息
通常 一 個 消息 第 一 次 出現 在 市場
對 市場 就 會 有 影響力
一些 已經 醞釀
市場 已經 知道 的 消息
沒有 利好 或 利淡
市場 都 已經 消化 了
我 認為 剛才 你 說 的 加息
其實 不算 是 壞 消息
都 是 已 知 的 壞 消息
實際上 ， 還 能 從中 看到 相對 利好 的 消息
為甚麼 這樣 說 ？
聯儲局 加息 3/4 厘
一早 已經 說 過
之前 曾經 一度 說 可能 加息 1 厘
所以 已經 比 最 壞 的 預期 加 得 少
另外 ， 香港 銀行 到 這 一刻
還未 跟 足 加息
別人 加 3/4
我們 只 加 1/8
0.125 ， 即是 1/8 厘
為甚麼 別人 加 這麼 多
我們 加 這麼 少 呢 ？
因為 香港 資金 ， 還 很 充裕
資金 充裕 時 ， 即 銀行 存款 多
銀行 存款 多 ， 便 不 喜歡 加息
加息 即是 要 給 更 多 錢 存戶
另一方面 ， 他們 又 會 怕 存款 過 多
最好 借 一點 出去
加息 後 ， 就 令 銀行 更 難 借 出去
利息 愈 高 ， 借 錢 的 人 壓力 愈 大
會 少 一點 人 借錢
所以 ， 銀行 如今 不 太 喜歡 加息
以免 增加 負擔 ， 減少 生意
反映 香港 的 資金 狀況 仍然 良好
另外 還 有 一 個 好 消息
就是 金管局 降低 壓力 測試 要求
由此可見 ， 金管局 對 市場 的 評估
以及 金管局 所 行 的 舉措
現時 優惠 利率 加 了 多少 ?
只是 由 5 % ， 加 至 5.125 %
其實 比例 非常 低
只 得 2.5 %
僅 在 5 % 裡面 ， 加 8分之1 厘
5678 的 8
實際 加幅 ， 僅 佔 整個 優惠 利率 的 2.5 %
然而 ， 壓力 測試 又 降低 了 多少 呢 ？
是 由 3 % ， 下調 至 2 %
幅度 有 多 大 ？ 是 33.33 %
意味 銀行 僅 加 了 一點點 息 ， 金管局 就 降 得 多
為甚麼 降 那麼 多 呢 ？
是 想 降低 大家 借 錢 的 門檻
不 想 阻止 資金 進入 房地產 市場
向 好處 看 ， 是 藉着 提高 優惠 利率 放水
向 壞處 看 ， 意味 金管局 對 後市 有點 擔憂
否則 ， 無需 將 門檻 降低 那麼 多
現時 的 房地產 市場
存在 資金 流失 的 情況
若 資金 一直 流失 ， 卻 不 從 另 一些 地方 彌補
價格 就 會 急遽 下跌
產生 負面 連鎖 反應
所以 金管局 可能 想 放 資金 回來
為甚麼 說 資金 的確 有 流失 呢
之前 高銀 中心 賣盤
為什麼 要 賣 ？ 業主 要 套現
等同 資金 從 市場 抽出
恒大 中心 亦 正 放售
這 兩 座 商廈 原本 價值 過 百億
現在 只 是 七十 多 億
意味 想 抽走 的 資金 多
來 補充 的 資金 少
才 會 導致 價格 下跌
兩 幢 商廈 下調 放盤價
均 是 基於 業主 財困
然而 ， 未有 遭逢 財困 的 業主 都 走
例如 中環 中心 ， 之前 放售
亦 因 大業 主要 錢
最近 有 個 發展商
於 半山 波老道 的 項目
亦 套現 放售 予 新加坡 基金
該 項目 之前 平均 九萬 元 一 呎
現時 僅 賣 六萬 多 元 一 呎
平 了 兩三 成
顯示 資金 正 溜走
金管局 為 平衡 市場
故 降低 入市 門檻
讓 更 多 錢 流入
這些 就 是 在 壞 方面 之中 ， 一些 好 的 情況
此時 降低 門檻
令 本應 因 加 P ， 而 失去 買 樓 資格 的 人
被 金管局 放生
減少 一 批 ， 原本 因 加 P 而 被 阻礙 上樓 的 人
同時 增加 ， 因 降低 壓測 要求 而 釋放 出 的 購買力
故 這 實際上 是 利好 市場 的 消息
施生 認為 減辣 措施 幫 到 手
而 最近 股票 市場 下跌 、 樓價 又 跌
很 多 人 都 出現
你 之前 提及 的 「 資產 大 蒸發 」
你 又 有 甚麼 意見 給 散戶 ？
政府 又 能否 出招 穩定 經濟 呢 ？
先 講 普通人
普通人 若 打算 買 樓 獲利 作為 投資
現在 當然 並非 好 時機
我 說 資產 價格 有 機會 下跌
樓市 負面 因素 很 多
地緣 政治 緊張 、 利息 上升 、 疫情 未 完
去全球化 ， 全球 經濟 效益 下降
中美 磨擦 ， 令 香港 的 功能 與 角色 均 受 阻礙
都 對 樓市 不利
所以 若 現時 想 買 樓 炒 兩 手
仍 需 面對 辣招 ， 額外 印花稅 、 買家 印花稅
無論 炒賣 還是 投資 ， 現在 均 非 好 時機
當然 買 樓 不止 考慮 價錢
還要 考慮 生活
若 準備 結婚 ， 和 女朋友 説 好 年底 結婚
便 需要 買 房
難道 要 令 女朋友 失去 信心
感受 不 到 你 的 誠意 ？
不 能 一味 等待 價格 最 低 的 時候 買 樓
例如 ， 樓價 再 過 50 年 會 很 便宜
難道 50 年 後 再 買 樓 嗎 ？
屆時 已經 不 在 人世 了
辛苦 賺錢 ， 結果 沒有 買 樓 享受
就 等同 人 要 吃飯
下 個 月 的 米價 便宜
這個 月 就 不 吃飯 了 嗎 ？
當然 不行
生活 所 需要 認真 考慮
所以 ， 個人 認爲
做事 要 S ingle Purpose ， 單一 目標
單一 目標 容易 下 決定
買 樓 是 爲了 自住
爲了 解決 居住 問題 ， 或 改善 生活
有 能力 改善 現狀 ， 便 去 做
這樣 容易 做出 抉擇
現階段 很 難 叫 人 炒樓
別人 有 能力 買 樓
能 提前 改善 生活 ， 或 住 得 更 舒暢
有人 認爲 ， 租樓 也 行
但 租樓 會 捨不得 花錢 裝修
難道 還 在 租來 的 房子 裡面
加裝 一 個 J acuzzi 來 享受 嗎 ？
所以 ， 現在 買 樓 多數 是 用家
内地 稱爲 ， 剛性 需要
真 的 有 實際 需要 ， 才 會 買
至於 政府 方面
「 財爺 」 曾 言 不 可以 「 減辣 」
樓價 也 不是 斷崖式 下跌
如果 真 的 發現 斷崖 才 出手 就 遲 了
跌 了 下 崖 ， 救 也 救 不 回
所以 仍 要 注意 風險
資金 流 走 對 金融 市場
一定 會 帶來 風險
金管局 都 「 放水 」
降低 壓力 測試 門檻
預期 市場 有 走弱 的 機會
才 會 這樣 做
我 覺得 ， 一些 效益 不 大 的 政策
其實 可以 不再 實施
例如 ， 現在 香港 人才 流失
資金 也 流走
有 人 來 投資 ， 應該 要 歡迎
剩餘 的 用家 ， 普通 投資者 都 走 了
為甚麼 不 願意 放寬
讓 願意 投資 的 人 過來
如今 即使 不 買樓 ， 都 要 租樓
是否 要 投資者 買 樓 ， 出租 給 別人 去 住 呢 ？
市場 任何 時候 ， 都 有人 看好 或 看淡
讓 看好 的 人 ， 支撐 市場
市場 最好 不 是 斷崖式 調整
而是 有序 地 調整
政府 能夠 令 市場 有 秩序 地 調整
減少 金融 及 系統 風險 ， 才 是 上策
所以 我 認爲 ， 部分 辣招 就算 不 撤銷
都 可以 放寬
多謝 施生 的 分享
今 集 樓市 C見 到此為止
下 集 再見
