內地 調控 港樓 賣 樓 為 上策 ？ Is it the best way for the Mainland to regulate Hong Kong property sales?

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我 是 主持人 Kary

繼續 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓市 走勢

施生 ， 你 好

最 新 中原 城市 領先 指數 CCL ， 最 新 報 189.61 點

按 周 下跌 0.49 %

近 4 個 星期 ， 指數 都 在 高位 窄幅 爭持

跟據 差餉 物業 估價 署 ， 修訂 後 的 樓價 指數

今年 7月 的 指數 ， 超越 2019 年 歷史 高位

而 8月 指數 同樣 破頂 ， 但 較 7月 數字 輕微 回落

CCL 指數 ， 終止 連續 7 個 月 升勢

施生 ， 你 認為 樓價 是否 有力 回升 ？

樓價 在 高位 徘徊 一 段 時間

現時 樓價 升勢 ， 似乎 面對 一些 阻力

升勢 阻力 ， 源於 社會 上 的 最 新 情況

早前 我 對 樓價 進行 預測 ， 未有 預計 有 此 阻力

我 還 想 著 ， 樓價 一旦 衝破 上次 高位

樓價 升勢 將 如 入 無人之境 ， 有 更 大 升浪

通常 衝破 歷史 高位 ， 若 客觀 市況 配合 升幅

樓價 都 會 有 較 好 表現

不過 ， 這 段 時間 正值 多事之秋

中國 政府 一些 政策 ， 對 不同 行業 收緊 得 頗為 厲害

由 螞蟻 金服 上市 被 阻撓 ， 到 打擊 教培 事業

防止 互聯網 平台 壟斷 、 檢討 澳門 賭業 政策 ||||||Gambling industry|

加上 內地 有 開發商 ， 資金鏈 斷裂 ||||"capital chain"|

而 政府 強調 ， 房子 是 用來 居住 而 非 炒賣

市場 會 覺得 內地 政策 ， 是否 有 大 改變

所以 投資 市場 ， 存在 不 明朗 因素

投資 變 得 謹慎

股市 受 較 大 影響 ， 因而 下跌 接近 兩 成

樓價 只是 在 高位 爭持

短 時間 內 不會 三級跳 、 有 升幅

樓市 在 這些 位置 ， 會 有 怎樣 變化

我 認為 ， 要 看 中國 政府 的 政策

中國 政府 的 政策 ， 被 認為 有 少許 左傾 、 靠近 社會主義

至於 會否 重回 文革 時期 ， 我 認為 不會 如此 極端

中國 共產黨 對 文革 的 定位 ， 認為 是 左傾 路線 的 錯誤 做法

如果 文革 是 錯誤 做法 ， 沒有 理由 重蹈覆轍

由 現在 到 接近 文革 錯誤 路線 ， 仍然 有 一 段 距離

左傾 到 什麼 程度 ， 會 停 下來

市場 會 有所 擔憂

這些 都 是 造成 投資者 ， 不 想 積極 入市 的 原因

樓市 與 股市 不同 ， 股市 純粹 投資 、 投機

股票 無法 實際 使用

以前 可以 用來 當作 牆紙 ， 現時 只 是 電腦 的 一 個 記錄

我 認為 用家 市場 ， 實際上 有 剛性 需求

剛性 需求 ， 即 買家 是 實際 用家

例如 ， 結婚 後 、 生 小朋友 ， 需要 更 多 居住 空間

不 能 沒有 居住 空間

有 用家 市場 支持 ， 供不應求 的 情況 會 支撐 整個 樓市

調整 過後 ， 樓價 再 找 新 機會 上升

你 認為 今次 升勢 ， 與 以往 是否 有 不同 之處 ？

今次 是否 升勢 ， 亦 有所 疑問

今次 升幅 相對 少 ， 主要 因為 量化寬鬆 、 印 銀紙

因為 印 銀紙 比 興建 房屋 快 ， 所以 樓價 上升

香港 樓價 對比 世界 其他 地方 ， 升幅 是 較 少

大家 認為 8 % 至 10 % 已經 好多 ， 但 有時候 只 有 3 % 至 5 %

但 海外 地方 普遍 上升 一 至 兩 成 ， 甚至 超過 兩 成

所以 是 數字 遊戲 ， 多於 真正 上升

你 剛 提到 ， 要 看 內地 政策 如何 發展

近來 有 傳聞 ， 中央 要求 地產商 協助 解決 房屋 問題

股市 即時 有 反應 ， 地產股 立即 大跌

樓市 方面 ， 有 二手 業主 亦 害怕 而 減價 賣 樓

你 認為 這個 傳聞 ， 對 樓市 氣氛 有 多 大 影響 ？

我 認為 炒作 多於 真正 影響

可能 對 股市 影響 較 大

我 接觸 的 市場 情況 ， 股市 下跌 後

樓市 的 買家 ， 追價 情況 減少

追價 即是 ， 業主 開價 後 ， 會 有人 查詢

如果 樓市 好 ， 業主 會 反價 、 加價 |||||raise prices|

買家 不會 因 小小 加幅 而 放棄

之前 兩 個 月 ， 買家 都 會 追價

現時 追價 情況 減少

另外 ， 交投量 亦 減少

大家 都 變 得 更 審慎

但 是否 好多 跳樓貨 出現 ？ 不 是 |||Clearance items|||

樓盤 沒有 增加 ， 業主 減價 意欲 也 不 高

所以 爭持 機會 較 多

地產 建設 商會 ， 澄清 沒有 收到 指示

但 突然 出現 這 傳聞 ， 會否 對 地產商 造成 壓力 ？

我 曾 接觸 一些 地產商

他們 的 看法 是 ， 如果 中央 號召 亦 會 配合

他們 亦 希望 興建 房屋 、 增加 供應

但 受到 政府 阻礙

要 增加 地積 比率 ， 被 政府 反對

要 更改 土地 用途 ， 又 被 反對

地產商 願意 配合 ， 但 政府 政策 不 配合

如果 中央 要 施壓 ， 應 要 向 特區 政府 官員 施壓

如果 真是 向 特區 政府 官員 施壓

下 個 月 的 施政 報告 ， 會否 有 相關 政策 ？

其實 中央 一直 關注 ， 香港 的 民生 、 樓價 問題

總趨勢 ， 當然 希望 樓價 下跌

要 樓價 下跌 ， 香港 並 不 能 一聲令下 就 達到

好像 內地 限價令 ， 指明 最多 只能 賣 什麼 價格 ||Price cap||||||

香港 是 一國兩制 ， 實行 資本主義 制度

資本主義 制度 ， 基本 特色 是 私有 產權

房屋 屬於 誰 ， 便 有權 賣出 什麼 價格

地產商 有 定價 的 自主權

中央 不 能 命令 ， 要 賣 得 更 便宜

要 樓價 下跌 ， 一定 要 增加 供應

要 增加 供應 ， 發展商 要 擴闊 賣 樓 的 對象

現時 樓宇 數量 少 ， 只 需要 少數人 購買 ||||||few people|

少許 富二代 購買 ， 已經 全數 賣 清 |"rich kids"|||||

但 如果 供應 多 ， 賣 的 對象 會 更 多

可能 巴士 司機 ， 亦 是 對象 之一

如果 對象 是 巴士 司機 ， 便 要 按 其 收入 來 定價

當 供應 增加 ， 平均 負擔 能力 下降 ， 樓價 亦 下跌

要 用 市場 機制 去 解決

中央 督促 下 ， 土地 供應 會 增加

新增 的 土地 供應 ， 又 應 如何 分配 ？

應 優先 分配 公屋 、 居屋

私人 市場 放 到 最後

私人 市場 供應 ， 未必 一下子 增加 太 多

而且 樓價 下跌 ， 誰 要 承受 這個 損失 ？

以前 發展商 投得 的 土地 ， 固然 要 承受 損失

但是 解決 房屋 問題 ， 是 數 以 十 年 、 廿 年 的 工程

當 到 下 一 批 土地 拍賣 ， 發展商 一定 會 壓價

投標 、 拍賣 ， 不會 太 進取

樓價 下跌 ， 大部分 損失 將 由 政府 、 納稅人 承受

發展商 知道 樓價 會 下跌 ， 便 壓低 地價

計 過 淨 收益率 ( profitmargin ) ， 扣減 利潤 後 才 投 地價

樓價 下跌 時 ， 發展商 未必 有 太 大 損失

因為 仍然 好多 人 要 買 樓

未來 發展商 得到 的 土地 機會 更 大 ， 興建 的 房屋 更 多

現時 一 年 ， 興建 約 1萬 單位

將來 可能 興建 2 至 3萬 單位

每 個 單位 可能 賺 少 了 ， 但 政府 補貼 地價 可能 會 多

利潤 仍然 能 維持

如果 興建 數量 增加 ， 未來 更 是 發展商 的 好 日子

地產股 未必 不利

與 內地 的 地產商 不同

內地 樓宇 數量 充足 ， 二 、 三線 城市 亦 足夠

根本 沒有 機會 發展

但 香港 不同 ， 十分 缺乏 樓宇

要 依靠 地產商 興建 ， 要 他們 積極 參與

香港 才 可以 增加 樓宇 供應

香港 房屋 政策 如何 發展 ， 我們 要 拭目以待

今天 多謝 施生 與 我們 分析 樓市 走勢 ， 我們 下 集 再見