北水 蠢蠢欲動 哪 類 物業 最 受惠 ？ Which properties will benefit the most from the northern water?

歡迎 大家 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kary I'm, uh, Kary, the host.

好 高興 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓市 情況 I am glad to have Mr. SZE here to analyze the property market with us.

施生 你 好 Hello, Mr. Sze.

最 新 一 期 CCL 收報 186.9 ， 按 周 下跌 0.76 % The latest CCL closed at 186.9, down 0.76% week-on-week.

整個 11月 ， 4 星期 為 3 跌 1 升

還未 看到 一 個 較 明顯 趨勢

而 最近 市況 ， 一手 市場 方面 不俗

數 個 新盤 ， 首輪 立即 賣 清

次輪 銷售 亦 不錯

發展商 亦 積極 推出 新盤

你 認為 ， 一手 市場 購買力 能否 持續 ？

整個 市場 ， 是 一手 及 二手 市場 的 總和

不是 獨立 分開 一手 或 二手

有時 客人 會 到 一手 市場 、 有時 會 到 二手 市場

最近 二手 市場 的 表現 ， 的確 較為 普通

中原 城市 領先 指數 ， 回落 的 周數 比 上升 多 ||||||weeks|||

差餉 物業 估價署 指數 ， 亦 連續 2 個 月 回落 ||Rating and Valuation||||||

早前 創下 新高 後 ， 變 得 後繼無援 ||||||"no support"

沒有 氣力 再 突破

有人 認為 是 樓市 見頂 ， 將 會 拾級而落 |||||||"decline gradually"

我 認為 上落 的 2 至 3 % ， 很 難 定性 為 趨向性 改變

好像 股市 ， 每 天 亦 上上落落

不 能 因為 下跌 少少 ， 就是 趨向 改變

我 認為 樓市 屬於 高位 爭持 的 情況 ， 多於 轉向 下跌

樓市 並未 轉為 向 下 的 趨勢

二手 市場 ， 很 明顯 地 1,000萬 以下 的 物業 交投 較 多

1,000萬 以上 ， 相對 較 少

因為 1,000萬 以下 有 林鄭 Plan ， 能 貸款 8 成

但 1,000萬 以上 ， 只能 貸款 5 成

由 儲蓄 2 成 首期 ， 變為 5 成 首期

足以 令 好多 人 卻步

這 是 斷崖式 差距 ||Sheer cliff-like|

現時 的 情況 ， 某 一 個 月 豪宅 成交 較 多

中原 城市 領先 指數 ， 會 變 得 固定 或 拖累 細 單位 的 升幅

如果 細 單位 的 成交 較 多 ， 則 會 拉高 指數

整體上 ， 市場 購買力 仍 相對 強

看 一手 新盤 就 知道

最近 一手 新盤 銷情 不錯

不止 一 個 發展商 ， 是 連續 多 個 發展商

於 一 星期 內 有 數 個 新盤 推出

銷情 都 不俗

我 認為 ， 市場 購買力 相對 足夠

有人 說 ， 市況 與 購買力 脫節

怎 能 說 市場 有 購買力

大部分 新盤 ， 普通人 都 買 不 起

問題 是 ， 新盤 數量 不 多

一 年 ， 只 有 1萬 多 個 單位

不 需要 所有人 都 購買

只 需要 最 高 收入 的 人 ， 願意 購買

已經 能 支撐 整個 樓市

我 看到 新盤 開盤 時 ， 向隅客 亦 不少 |||||Disappointed buyers||

入票量 ， 遠遠 多於 當時 可 供應 的 單位 Ticket volume|||||||

這 批 人 如果 買 不 到 這 期 ， 下 一 期 亦 會 出現

所以 你 問 有 沒 有 承接力 ， 我 認為 是 有 的 ||||||supporting strength|||||

不 需要 所有人 ， 都 有 能力 購買

仍 能 支撐 整個 地產 市場

二手 方面 ， 成交 就 相對 牛皮

你 認為 何時 會 變 得 活躍 ？

牛皮 的 原因 ， 是 發展商 開價 較 保守

當 發展商 賣 得 好 ， 沒有 人 競爭

他們 又 會 賣 得 較 貴

當 一手 市場 價格 高昂 ， 客人 便 會 到 二手 市場

這 2 個 月 ， 市場 能 於 高位 爭持 2 至 3 %

其實 已 相當 不俗

我們 的 內地 房地產 市場 ， 交投量 是 插水式 下跌

深圳 最 嚴重 的 時候 ， 交投量 下跌 約 8 成

房地產 於 國家 政策 上 ， 會 為 國家 帶來 風險 、 資源 錯配

國家 要 制約 房地產

房地產 開發 公司 ， 因 得 不 到 銀行 貸款 ， 而 陷入 危機

不止 內地 ， 很 多 這些 公司 於 香港 上市

更 欠 我們 公司 不少 佣金

市場 上 是 充斥 著 壞 消息

當 市場 上 充斥 著 壞 消息 ， 股市 亦 下跌 不少

但 樓市 只是 微調

證明 樓市 基礎 相對 穩固

除了 你 剛 說 的 壞 消息 ， 但 亦有 好 消息

討論 很 久 的 通關 ， 終於 好像 有 眉目

消息 指 12月 能 有 限度 通關 ， 每 天 會 有 1,000 個 配額

最 新 有 指 ， 政府 想 爭取 至 5,000 至 6,000 配額

施生 認為 ， 通關 對 樓市 的 刺激 有 多 大 ？

通關 對 兩 地 的 經濟 會 有 好處

我 有 不少 內地 的 業務

疫情 時 ， 同事 回 港 需要 隔離 很 多 天

雖然 現時 有 回 港 易 ， 減免 檢疫 時間

但 到 內地 ， 亦 要 隔離 14 天 至 21 天

商業 往來 ， 因而 受到 阻礙

經濟 多少 受到 拖累 ， 很 多 經濟 活動 停頓

如果 能夠 通關 ， 即使 配額 較 少 也 比 沒有 好

對 香港 整體 經濟 、 就業 情況 ， 可能 會 有 好轉

但 會否 因而 引致 內地 人 來 港 買樓 ， 則 有待 觀察

最初 有 傳媒 表示 ， 通關 後 有 很 多 人 來 港 放盤 、 賣樓

對 供應會 造成 壓力 |Supply meeting||

其實 放盤 ， 不 需要 通關 才 做到

只要 致電 我們 ， 不論 在 何 地 都 可以 放盤

成交 時 ， 找 公證人 簽 合約 就 可以 |||Notary public||||

於 香港 處理 收款 亦 沒有 困難

但 說到 買 樓 ， 買 之前 總要 視察 一下 |"speaking of"|||||||

雖然 現時 有 VR ， 能 虛擬 實境 睇樓 ||||||real environment|

但 總 有 人 想 親身 視察

通關 後 ， 內地客 買 樓 可能 有所 增加

我 聽 銷售員 說 ， 有 一 批 客人 已 看 過 VR

只 欠 實地 視察

現時 已 儲 有 一 批 客人 ， 届時 成交 會 有所 增加 |||||||"at that time"||||

對 一手 、 二手 市場 ， 都 會 有 好處

你 認為 哪 類型 單位 ， 會 率先 被 帶動 或 最 受惠 ？

剛 提到 1,000萬 以下 的 物業 ， 現時 已 受惠

如果 有 看 報紙 ， 細 單位 經常 有 創 新高 的 現象

通關 後 ， 會 有利 於 1,000萬 以上 的 物業

甚至 超過 5,000萬 的 物業

過往 成交 較 少 的 ， 都 會 有所 增加

對於 內地 來客 ， 他們 不是 依靠 打工 儲 首期

他們 可能 是 做 生意

即使 打工 ， 亦 於 創新 或 獨角獸 公司 工作 ， 收入 不俗

即使 是 打工 階層 ， 但 如果 有助 於 創新 方面

薪酬 亦 不俗

我 有 朋友 ， 他 有 股份 的 公司 被 收購 後

他 分 到 8 位 數字

對 他 來說 ， 買 樓 變 得 容易

希望 討論 很 久 的 通關 ， 今次 能 成功

今 集 樓市 C見 ， 感謝 施生 與 我們 分析 樓市 情況

下 集 再見