通關 後 港樓 勢 跌 ？ 施永青 笑言 無知
大家 好 歡迎 再次 收睇 樓市 C 見
我 係 今 集 嘅 主持
我哋 好 高興
繼續 請 黎 施生
為 我哋 分析 樓價 走勢 同埋 市況
施生 你 好
咁 今日 最 新 一 期 嘅 ccl 收報 176.74
按 周 上升 咗 0.08 %
加上 隨住 第 三 波 嘅 疫情 進入 尾聲
二手 嘅 交投 亦都 持續 轉 旺
施生 你 認為 中秋節 過後 第 四 季 嘅 樓價
會 系 點樣 走 呢
之前 樓價 就 每 個 禮拜 都 微跌 少少
都 持續 好似 有 成 三 個 禮拜 嘅
而家 呢 有 啲 升 返
因為 有 一 段 時間
每 日 確診 人數 比較 多 嘅 時候
業主 自己 住 喺 入邊 嘅 都 唔好 放心
俾 陌生 嘅 人 嚟 睇樓 啊
所以 睇樓 活動 係 少 咗 好多
其實 進入 9月 已經 恢復
但 樓 唔同 買 股票
一 諗 起 落 order 就 即刻 成交
又 要 睇樓 傾價
經過 咗 之前 嗰 段 傾價 醖釀 嘅 時間
我 相信 嚟緊 交投
多 咗 價錢 升 返 啲 嘅 機會
呢個 係 順從 短期 嘅 疫情 變化 去 分析
但係 如果 你 話 疫情 長遠
對 香港 經濟 都 是 不利
因為 疫情 不單 是 香港 嘅 事
香港 是 一 個 外向型 的 經濟
受 其他 地方 影響 㗎 嘛
但 你 睇 返 而家
歐洲 、 法國 、 西班牙 有些 日子
一 日 確診 都 成 過 萬 宗
美國 都 唔 算 好 大幅 回落
印度 仲 升 緊
咁 變 咗 你
世界 都 仲系 受 疫情 所 拖累
經濟 唔 會 好 嘅 情況 下
嚟緊 香港 嘅 人 嘅 就業 機會 、 加薪 機會
都 會 受 影響 嘅
呢個 係 不利 的 方面
另一方面 亦都 喺 疫情 下
各 國 要 救市
而家 全世界 都 用 緊 嘅 方法 就 係
量化寬鬆
令到 貨幣 流通量 增加
呢啲 都 會 令到 資產 價格 上升
所以 實體 經濟 有 不利
貨幣 因素 呢 對 樓市 有利 咁
所以 即係 一 邊 有利
一邊 抵銷 咗 的 情況 下
我 認為 樓價 喺 現 水平 上上落落
嘅 機會 比較 多
就 未必 系 插水 咁 落
亦都 冇條件 飆升
因為 一般人 嘅 負擔 能力 唔 會 改善 得 好 快
雖然 話 負擔 能力
改善 得 快
需求 唔會 增加 好 快
但 供應 亦都 系 唔會 增加
供應 少
所以 需求 少 啲 對 價錢 都 冇 乜 影響
所以 我 認為 係
一 個 爭持 嘅 局面
直到 有 一 D 更加 明顯
新 嘅 消息 出嚟 為止
即係 就算 今期 輕輕 咁樣 升 都 未 算 係 尋底 成功
應該 喺 呢個 水平 仲要 爭持 一下
先 睇 到 嘅 方向
而家 方向性 唔 算 好 明顯
咁 近期 嘅 疫情 亦都 放緩 啦
一眾 發展商 都 加緊 去 推盤
甚至乎 佢哋 開價
其實 都 系 貼市價
咁 亦都 有 一 批 焦點盤 好似 大圍 上蓋 項目
都 有 機會 喺 第 四 季 推出
其實 掉 翻轉 二手 減價盤 慢慢 已經 喺 市場 被 消化
施生 你 覺得
黎緊 二手 嘅 成交 會 唔 會 受壓 呢
如果 會 嘅話 邊 類型 嘅 單位 會 首當其衝
之前 嗰個 疫情
除咗 對 二手 市場 影響 之外
其實 對 一手 市場
影響 更加 大
二手 市場 放開 佢 繼續 放
一手 市場 直情 冇 開盤
過去 嗰 段 時間 發展商
見 情況 唔 明朗 好多 盤 冇 開
但係 發展商 每 年 都 要 交 功課
都 要 出 業績 所以 第 四 季
如果 疫情 唔 惡化
我 認為 係
集中 好多 盤 都 會 系 第 四 季 推出
當 大量 盤 喺 第 四 季 推出 嘅 時候 呢
買家 的 焦點 就 會 被 吸引 咗 去 新盤
因為 新盤 廣告 宣傳 就 多 啦
發動 經紀 全面 去 推動 啦
有時 仲 高 佣 啊 獎金 啊
經紀 之間 又 要 競爭 啦
所以 我 相信 呢
都 會 有 一 部分 嘅 客 被 拉 咗 去 買 一 手
咁 二手 呢 就 業主 可能
會 覺得 動力 吸納 嘅 力量 會 弱 咗 啲
但係
當 一手 興旺 嘅 時候
市場 氣氛 就 會 好 嘅
喺 市場 氣氛 好 嘅 情況 下 呢
即使 二手 賣 少 啲
業主 都 可能 企 得 硬 啲
如果 純粹 從 指數 嚟講 呢
我 以前 嘅 印象 一 手 旺 嘅 時候 指數 都 唔 容易 跌
咁 即系 你 認為
其實 一二手 都 系 互相 帶動 咁樣 有冇 咁 嘅 關係
帶 唔 帶動 到 啊
如果 一手 你 話 開 低價 咁 咪 就 拖累 啦
咁 通常 發展商 第 一 批 出
會 低價
低價 系咪 會 拖累 個 市 呢
要 睇 同時 成交量 多 唔 多
如果 開 出嚟 初初
整個 低價 測試 下 市
好多 人 仍然 超額 認購
一 出 就 搶購一空
咁 就 未必 會 拖累 個 市
因為 佢哋 可以 預期 發展商
第 二 期 第 三 期 就 會 加價
所以 除咗 要 睇 個 價 之外
仲要 睇 銷售 嘅 速度 ， 成交 嘅 總量
譬如 大圍 個 盤
傳 咗 好 耐 開盤 㗎 啦 嘛
超過 大半年
系 啊
但係 一路 攞 唔 到 嗰個 滿意紙 啊 嗰啲
而家 一 開
我 相信 各個 代理 手 上面 都 積累 咗 一 堆 客
咁 一 開 出嚟 開 得 好 呢
氣氛 好 就
價錢 唔 容易 落
咁 另外 其實
而家 香港 仍然 都 未 全面 通關
一 班 內地 嘅 投資者 都 好 難 嚟到 香港
所以 個 樓市 交投量 其實 亦都 減少
呢個 一 個 因素
有人 就 話 一旦 通關 呢
其實 內地 業主 就 會 湧 晒 落嚟 賣樓
令到 樓價 大跌
但 亦都 有 人 話
反而 會 令到 一 班 渴市 咗 好 耐 嘅 內地客 落嚟
買 樓 推高 翻 個 樓價
施生 你 點樣 睇 呢
到底 通關 會 系 一 個 令到 樓價 上升
抑或 下跌 嘅 一 個 契機
頭先 你 講 個 種 論調
就 我 聽 過 好多 㗎 啦
就 散播 一啲 內地客
通關會 落嚟 香港 拋售 手頭 的 物業
套現
一次過 好多 樓 放 出嚟
而且 好 心急 想 攞 錢
咁 呢 會 令到 樓價 大跌
我 就 將 這個 問題 問 過 啲 前線 同事
佢哋 嗤之以鼻 喎
我 都 唔 知 邊個 人 諗 出嚟
完全 都 唔 瞭解 市場 實際
賣 樓 使乜 佢 親自 落嚟 賣 啊
如果 佢 要 賣 樓 而家 賣 得 嘛
買 樓 又 要 睇 過 要 揀 貨
賣 樓 打 個 電話 俾 我哋 就 可以 幫 佢 賣 㗎 啦
如果 要 簽 文件
而家 都 可以 送 上去 簽
所以 賣 樓 系 唔關 通 唔 通 關事 嘅
即系 你 話 樓價 會 跌
你 講 其他 理由
或者 人哋 會 信
賣 樓 冇得 落嚟 賣 樓 唔使 落嚟 嘅
大陸 嗰啲 唔使 落嚟 你 全 世界 各 地
即系 而家 中原 啲 同事
因為 要 隔籬 14 日
所以 冇 周圍 送 票
我哋 以前 送 到 去 印尼 、 加拿大
歐洲 度度 都 去
我地 啲 員工 有 成交 佢 自己 出 飛 機票 都 去 啦
因為 而家 層 樓 又 有 豪宅
佣金 幾十萬 近 百萬 都 有
所以 其實 就 冇 阻 住 佢地 賣 樓
我 反而 有 一 個 建議 呢
俾 中央 諗 下 嘅
而家 股票 市場
有 所謂
深港通 滬港通
你 都 聽 過 㗎
我 就 覺得 而家 內地
好多 客 其實 想 買 樓 嘅
只不過 呢
錢 唔 容易 落 到 嚟
如果 中國 政府 容許 深港通 滬港通 嘅 做法 喺
地產 市場 做 呢
就 係 所有 大陸客 嚟 香港 買 樓
就 俾 佢 唱 港紙 嚟 香港 買 樓
買 完 呢 層 樓 去 同 土地 註冊 登記
就 註明 這 層 樓 D 錢 喺 內地 落嚟
將來 賣 咗 呢
又 要 沿途 歸
呢個 工作 俾 律師樓 做 得 㗎 啦
律師樓 一 查冊
哇 註明 㗎 喎 佢 收 咗 買家 嘅 錢
唔 會 喺 香港 俾 佢
經過 原有 銀行
佢 係 邊度 嚟 嘅 就 去 返 嗰個 位
佢 可以 享受 香港 樓價 上升 嘅 好處
但係 都 冇 破壞 到 國家 一啲
外匯 上 訂立 嘅 規則
咁樣 嘅話 香港 樓市 會 興旺 好多
當然 呢 一刻 如果 你 放 錢 落嚟 呢
當然 會 扯 起 樓價
住宅 樓價 會 影響 民生
你 可以 有 一定 嘅 限制 嘅
譬如 工商鋪 呀 豪宅 呀
就 可以 開放 咁
另 一 種 考慮 呢
呢個 措施
設計 好
揸 係 手
當 嘅 市場 出現 波動
樓價 有 出現 崩盤 機會 嘅 時候
你 就 要 攞 出嚟 用 啊
因為 而家
全 世界 都 一樣 嘅
都 係 最 擔心 出現 咩
就 是 通縮
通縮 主要 唔係 淨系
常性 收入 減少 造成
通縮 好多時 都 係 資產 價格 蒸發 所 造成
即系 你 減 咗 人工 、 裁員
你 都 系 果 年 收入 少 啫
但係 你 嘅 資產 價格
可能 係 你 十 幾 廿 年 嘅 積累 㗎 嘛
所以 如果 資產 價格 蒸發 嘅 時候 呢
量 是 好 大
量 大 已經 兩 個 月 連續 兩 個 月 通縮
係 啊 香港 嘅 通縮 呢
暫時 我 相信 就 唔係 純粹 資產 價格 因素 影響
咁 可能 某 一啲 消費 因 疫情 受 影響 嘅
咁 我 話 如果 一旦
出現 真正 通縮
呢個 威脅 嚟 嘅 時候 呢
政府 係 要 出手 救 樓市
美國 QE 其中 一 個 好 主要 做 嘅 嘢 呢
就 係 聯署局 去 買入 嗰啲 按揭 證券
市民 做 咗 按揭
將 佢 證券化
聯署局 幫 佢 買 咗
咁 房利美 、 房地美 咪 有 錢 再 借 過 出嚟 囉
而家 香港 就 唔係 銀行 唔 夠 錢
係 政府 限制 好多
從 我哋 中原 城市 指數 嘅 成交 觀察
一千萬 以下 、 八百萬 以下 交投 佔咗 多數
因為 嗰啲 可以 借 到 八 成 、 九 成
一 過 一千萬 就 難 做 按揭
但 如果 你 話 有 通縮 威脅 嘅 時候 呢
政府 是 需要 開放 其他 按揭
我哋 今 集 好 多謝 施生 和 我哋 分析 樓價 走勢 同 市況
預祝 大家 中秋節 快樂 下 集 再見
