新 一 屆 政府 想 增加 供應 要 引入 內地 土地 政策 ？ ( 1 ) If the new government wants to increase supply, will it introduce mainland land policies? ( 1 )

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 KA RY

先 看 最 新 一 期 CCL ， 報 181.06 點

按 周 升 0.95 %

整個 四月 ， CCL 徘徊 在 180 點 之間

看 完 CCL 後 ， 我們 來到 今天 的 主題

最近 很 多 新盤 推出

今日 ， 除了 繼續 請 來 施生 外

亦 請 來 嘉華 國際 營業 及 市場 策劃 總監 ， 溫偉明

與 我們 一起 討論

兩 位 你們 好

第 五 波 疫情 開始 緩和

許多 發展商 都 積極 推盤

嘉華 國際 旗下 柏瓏 ， 上 星期五 開售

首輪 出售 反應 踴躍 ， 全部 售罄

是次 銷售 結果 ， 是否 在 溫總 的 意料 之內 ？

其實 ， 銷售 結果 都 在 我們 預期 之中

始終 ， 這個 樓盤 有 其 特色

尤其 是 樓盤 發展 密度 非常 低

地盤 面積 非常 大 ， 超過 4萬 平方米

亦 有 26萬 平方呎 內園 ， 非常 吸引

銷情 理想 是 意料 之中

最 重要 是 樓盤 定價 、 定位 正確

幸好 另外 兩 個 合作 夥伴 ， 信和 、 中國海外

三 間 企業 的 團隊 ， 非常 合拍

大家 能夠 討論 出 一 套 方案 ， 迎合 市場

事實上 ， 當日 售賣 樓盤 時

發現 客人 取態 ， 傾向 選擇 中層 或 以上 單位

證明 我們 樓盤 定價 合適

許多 買家 ， 很 欣賞 我們 的 樓盤 設計

尤其 是 內園 設計

但 不 代表 向 山景 、 開揚 景觀 不 好 賣

最 重要 因素 在於 樓盤 定價

第 二 ， 似乎 香港 許多 地區

這 幾 年 都 密集式 推出 新盤

其實 我們 都 是 其中 之一 ， 例如 在 啟德區

啟德 每 個 月 都 有 新盤 出售

對 買家 來說 ， 會 失去 新鮮感

但 我們 推出 的 錦上路 項目 ， 柏瓏

為 市場 帶來 新鮮感

另外 ， 柏瓏 有 特別 之處

市場 會 認為 這個 樓盤 的 樓價 ， 仍 有 上升 空間

柏瓏 一 期 2,200 伙 單位 推出 之後

旁邊 另 一 期 ， 將 會 有 40 多 萬 呎 商場 相連 住宅

政府 在 周邊 ， 亦 規劃 興建 資助 房屋

或 會 支持 當區 的 商業 活動

整個 錦上路 規劃 ， 只會 越 做 越 好

這裡 已 有 錦上路站

而 將來 北環線 ， 亦 以 錦上路站 作為 中轉站

大家 會 看到 這 區 的 發展 潛力 ， 很 快 出現

因為 這 區 已 有 鐵路站

施生 ， 有些 地區 很 奇怪

我們 公司 也 做 過 項目

例如 白石角 ， 政府 規劃 讓 許多 人口 居住

但 交通 設施 甚 少 ， 沒有 鐵路 連接

現在 ， 人們 不斷 催促 政府 ， 在 白石角 興建 鐵路站

但 先 有 鐵路站 ， 地區 發展 才 會 更 好

路 到財 到 ， 對 不 對 ？

如果 先 讓 許多 市民 搬入 ， 才 慢慢 連接 交通 基建

地區 吸引力 會 相對 弱

基本上 所有 基建 規劃 ， 無論 現在 、 將來 都 有 明確 方向

所以 ， 柏瓏 吸引力 會 相對 強

今次 售樓 ， 一如 預料 吸引 了 許多 買家

一般人 聽到 錦上路 ， 以為 很 遠

現在 ， 有 鐵路 運輸 網絡 之後

交通 時間 縮短 了 很 多

由 錦上路 到 市區 ， 半 小時 之內 可以 到達

不用 半 小時

如果 要 到 中環 ， 20 多 分鐘 便 可 到達

變相 縮短 生活圈

以前 ， 我們 乘搭 東鐵線

由 上水 、 粉嶺 一路 出 市區

但 東鐵線 每 站 停 、 速度 慢

但 西鐵 運行 速度 相對 快

由 錦上路站 到 荃灣西站 ， 只 需要 幾 分鐘

一 到 荃灣西 ， 已 有 數 個 大型 商場

哪怕 錦上路 向 北 上 ， 到 元朗站

新鴻基 ， 在 元朗 有 一 群 大型 商場

所以 ， 在 購物 方面 不 存在 太 大 問題

生活 配套 亦 沒有 問題

將來 ， 錦上路 也 有 許多 生活 配套

西鐵 頗為 強頑

如果 只 講 定價 ， 元朗 有些 屋苑 去到 2萬 元 一 呎

柏瓏 1.7萬 至 2萬 元 一 呎

我 印象 中 ， 售價 較 平 的 單位

600 餘 萬 便 有 交易

我們 都 有 審視 市況

當然 會 留意 元朗區 呎價

另外 ， 我們 定價 都 有 一 項 指標

柏瓏 樓層 相對 不算 高

只 有 16 層 、 低 密度 ， 變相 是 一 個 好處

以及 我們 有 個 很 美 的 內園 景觀

低層 望 內園 ， 都 是 我們 樓盤 的 優勝 之處

因為 我們 內園 太 大

單位 內望 向 內園 ， 景觀 也 很 美

變相 低層 和 高層 ， 景觀 分別 相 差不多

買家 在 售樓 現場 ， 有 許多 選擇

買家 按 其 財政 狀況 ， 更 容易 買入 心儀 單位

例如 ， 有些 樓盤 有 30 - 50 層

預算 只 夠 購入 低層 單位

就 買 不 到 高層 單位 ， 因為 層 樓 很 高

柏瓏 只 有 16 層 、 低 密度

相對 選擇 較 多

而 低層 有 很 美 的 內園 景觀

收窄 樓盤 高低層 ， 景觀 之間 的 差距 ||high and low||||

所以 ， 樓盤 較 容易 出售

依賴 單位 景觀

望 海 的話 ， 高層 單位 較 好

高層 單位 ， 就 能 望 到 一 片 海

低層 單位 ， 只能 望 到 一 片 天

園景 的話 ， 低層 單位 可以 望 住 樹木

這個 樓盤 ， 不同 層 樓 單位 都 各有所好

施生 的 同事 ， 在 銷售 現場 協助 客人 買 樓

就算 客人 心儀 單位 ， 被 其他 買家 買下

但 在 現場 ， 亦 很 快 找到 類似 、 合適 客人 的 單位

客人 容易 買入 合適 單位

不會 出現 客人 心儀 單位 ， 被 其他 買家 買下

就 選擇 不 到 其他 合適 單位 的 情況

600 餘 萬 元 的 單位 ， 一 成 首期 只需 60 多 萬

即使 柏瓏 兩 房 定價 800 - 900萬

如果 使用 俗稱 「 波叔 PLAN 」 承造 9 成 按揭

首期 在 1百萬 元 內

加上 其他 開支 ， 亦 只要 1百 餘 萬 ， 便 可 上車

最 重要 是 家庭 入息

例如 ， 兩 夫婦 每 月 收入 總和 有 約 8- 9萬

就 有 機會 供 得 起

見到 這個 新盤 很 有 特色

使 其 在 星期五 能夠 迅速 售罄

會否 對 未來 銷情 更 有 信心 ？

見到 許多 新盤 陸續 推售

會否 擔心 互相 競爭 、 搶走 市場 購買力 ？

正是 我們 推出 的 樓盤 ， 與 現時 其他 項目 分別 較 大

第 一 ， 同期 推出 的 大部份 是 市區 項目

市區 樓盤 ， 動輒 每 呎 2.3 - 2.4萬 元 起

我們 現時 定價 ， 每 呎 1.8 - 1.9萬 元 起

價錢 上 有 分野

第 二 ， 樓盤 居住 環境 不同

有些 買家 嚮往 低 密度 、 近 鐵路站 樓盤

柏瓏 在 這 方面 ， 有 取勝 之處

所以 ， 柏瓏 沒有 太 多 直接 競爭 對手

這 次 推盤 ， 屬於 一石激起千重浪

吸引 許多 有 興趣 的 買家 入場

收到 近 1.3萬 張 申請表

第 二 輪 開售 ， 亦 估計 不 到 反應 如此 踴躍

收到 近 7千 張 申請表

仍 有 許多 向隅 買家

未來 出售 1A 期 其他 單位

我們 對此 非常 有 信心

樓盤 合共 有 近 715 伙 單位

我們 賣出 388 伙

餘下 3百 多 伙 ， 都 有 機會 全數 一 次 售 清 ||||||||||sell out|

即使 無法 一次過 售 清 ， 都 應 有 9 成

接著 1B 期 ， 805 伙 已 取得 預售 樓花 通知書

我們 不 打算 扣起 留售

與 代理 公司 商討 後 ， 認為 趁着 市場 有 興趣

我們 又 不 想 加價 ， 會 將 其 全數 推出

施生 ， 這麼 多 新盤 推售 ， 市場 購買力 能否 吸納 ？

有 段 時間 ， 市場 沒有 新盤 推售

購買力 會 有 一定 積累

另外 ， 吸納 能力 要 看 整體 市場 的 供應量 是否 足夠

上 世紀 80 年代 ， 一 年 推出 近 3萬 個 單位

現在 ， 一 年 只 得 1- 2萬 個 單位

這 意味 甚麼 ？ 香港 有 250萬 戶 家庭

1 % 家庭 有 購買力 ， 都 有 2.5萬 個 家庭

一 年 供應 只 得 1萬 多 個

怎 夠 分配 ？

你們 認為 市場 有 許多 供應

只是 這 段 時間 ， 集中 供應 出現 的 現象

整體 香港 住宅 供應 ， 仍 處於 低 水平

例如 ， 居屋 申請表 數以十萬計

一 年 只 得 1萬 多 個 單位 供應

供應 、 需求 ， 根本 不 成 正比

所以 ， 不用 擔心 市場 有 太 多 供應

即使 新盤 全部 推出 ， 供應 仍然 不足

我 同意 施生 的 說法

只是 短期 內 ， 有 大量 樓盤 同時 推出

所以 ， 感覺 有 很 多 供應

但 長遠 單位 供應 依然 不足

加上 疫情 ， 香港 封關 近 兩 年 多

與 祖國 同胞 ， 暫時 切斷 連繫

但 長遠 來說 ， 兩 地 應該 融合 、 互通

香港 特色 ， 在於 是 中國 最 繁盛 、 最 重要 的 金融 城市

我們 應該 吸納 最 優秀 、 最 富有 、 最 有 能力 的 人

在 港 營商 、 居住 、 生活

房屋 供應 必需要 到位

不只 是 照顧 到 本地 居民

亦 要 考慮 世界 各 地 ， 在 港 居住 的 人

現時 政策 有 少許 扭曲 ， 出現 了 排外 的 情況

不是 持有 身份證 的 居民 ， 要 繳交 30 % 印花稅

我 認為 ， 香港 作為 自由 出入 的 城市

這個 不 是 一 個 好 、 長遠 的 政策

長遠 來說 應該 控制 樓市 供應 ， 讓 供求 達至 平衡

私人 市場 ， 應該 分為 兩 類

一 類 ， 是 照顧 本地 香港 市民 上車 需要

另 一 類 ， 因為 香港 作為 開放 的 自由港

我們 歡迎 資金 、 人材 來 港

有 能力 負擔 樓價

能夠 吸引 外國人 來 港 買樓 ， 為何 要 浪費 這些 機會

例如 ， 某 倫敦 物業 賣 給 阿拉伯 王子

又 賣 給 俄羅斯 商人

英國 政府 ， 並 不會 阻止 這些 交易

有時候 更 減少 印花稅 ， 吸引 外地 買家

香港 的 問題 是 ， 本地 民生 需求 未 獲 滿足 ， 才 有 這麼 多 限制

如果 ， 將來 住宅 供應 滿足 了 民生 需要

應該 任由 私人 市場 價格 ， 反映 全球 投資者 的 偏好

說到 將來 ， 今年 是 特首 換屆年

星期日 ， 會 誕生 新 一 屆 特首

兩 位 認為 兩 屆 政府 ， 於 土地 房屋 政策 上

會否 有 很 大 轉變 ？

會 如何 影響 之後 樓市 走勢 ？

我 不 太 懂得 政治

但 我 記得 領導人 說 的 關鍵字

今年 年初 總理 李克強

提出 有 幾 個 關鍵字 ， 我 會 記 著

第 一 ， 中央 政府 對 香港 特區

會 作 全面 管治 ， 這 很 重要

即 未來 香港 走勢 會 跟 中國 國情 、 政策 去 走

這 很 明顯 ， 但 有 一 事 需 留意

在 五十年 不變 中

仍 強調 港人治港 、 一國兩制 的 基調

這 是 一 個 很 重要 的 基礎

我 自己 認為 未來 政府 ， 會 很 著重 問責

因爲 看到 現時 國內 的 情況

前 兩年 ，中央政府 很 強調

地方 政府 不要 囤積 土地

不要 「 唧牙膏 」 式 賣地

因 「 唧牙膏 」 賣地 ， 與 發展商 「 唧牙膏 」 賣樓

有 機會 推高 樓價 ， 引致 有 泡沫 出現

有些 發展商 無可奈何 ， 搶購 不 到 土地

就 用 高價 買 地 ， 但 高價 買 地 後

可否 高價 賣出 ， 一路 將 價錢 推高

購買力 是否 可 支持 ？ 又 未必 可以

舉例 ， 廣州 在 年 多 兩 年 前

已經 提出 一 年 分 兩 、 三 次 賣地

一定 要 一 批批 出售

不可 每 月 、 每 星期 ， 「 唧牙膏 」 出售

若 幾十 幅 土地 同時 出售

就 發覺 原來 有 很 多 土地 供應

競投 下標 時 ， 就 會 較 小心

而且 ， 每 次 出售 土地 都 會 作出 優化

第 一 次 ， 發覺 有 發展商 ， 為了 增加 中標 成數

開設 很 多 分公司

正如 國內 有 個 字眼 「 除 馬甲 」

馬甲 ， 即 古代 穿著 的 戰鬥衣

不要 穿 多 幾 件 戰鬥衣 ， 假裝 成 多 間 公司

全部 需 「 除 馬甲 」

若 同 一 間 公司 ， 只能 以 一 間 競投

公平 競爭 ， 令 市場 透明 外 ， 同時 增加 供應

讓 市場 看清 ， 其實 有 很 多 供應

不要 出現 假象

這 方面 很 重要 ， 給予 香港 一 個 啟示

香港 土地 非常 少 ， 但 地皮 面積 較 大

動輒 都 過 百億 元 ， 這 是 一 個 問題

甚至 是 新界 換 地

地皮 面積 也 是 很 大 ， 也 是 一 個 問題

為何 是 問題 ， 若果 賣地 給 我

我 也 會 分批 出售

對於 我 來說 ， 當然 好

我 先 賣 完 這 批 ， 再 賣 那 批

但 對於 小市民 來說 ， 就 只能 等待

需 慢慢 等待 發展商 ， 先 賣 完 這 批 單位

再 賣 另 一 批 單位

但 若 一 幅 土地 分成 三 幅

分別 由 三 間 發展商 買入

當然 會 出現 競爭

像 剛才 提及 市場 ， 有 很 多 單位 供應

這 段 時間 好像 很 多 供應

因 分開 很 多 地皮 ， 讓 發展商 同期 購入

例如 ， 我 開發 A 土地 ， 另 一 發展商 開發 B 土地

我 需 向 老闆 交代 ， 需要 出售 樓盤

當然 要 與 另 一 發展商 競賽

同一 時間 ， 對 發展商 是 壓力

因 同一 時間 ， 多 個 樓盤 推出

但 對 小市民 、 社會 來說 ， 可能 屬於 好事

例如 5,000 伙 單位 ， 分 兩 年 推出

與 5,000 伙 單位 ， 分 3 個 月 推售

是 完全 不同 的 效果

當 發展商 看到 這 情況 ， 自然 會 調節 出售 樓盤 的 價錢

壓低 賣 樓 的 價錢 ， 這 種 平衡 對 社會 較 好

所以 ， 我 認為 來屆 特首

需要 留意 國內 ， 是 如何 調控 樓市 政策

會否 有 機會 將 國內 樓市 政策 ， 引申 到 香港

當然 會 T W I S T A R O UND

香港 將 土地 制度 引入 內地

將 英國 制度 引入 內地

亦 TW I S T A R O UND

字眼 上 ， 不用 地契 而 是 土地 使用權

用 很 多 新 的 名稱 ， 代替 資本主義 的 想法

相反 ， 亦 將 中國 特色 社會主義

帶來 香港 時 ， 會否 又 轉變 成

香港 特色 的 資本主義 ？

這 可 拭目以待

我 認為 一定 會 有 變化

其中 一 個 特別 在 國內 經常 提到

今次 亦 聽到 未來 特首 提到

就是 要 有 「 硬指標 」 ， 以 目標為本

未來 特首 有 說 過 ， 不 太 著重 當中 的 細節

細節 應 交由 下屬 、 專業 人士 去 負責

作為 領袖 ， 只需 定出 指標

你 自己 想 方法 做到 ， 不用 解釋 為何 達 不 到

而是 想出 方法 去 做到 |"come up with"|||

我 對 未來 前景 是 樂觀 的