樓市 將 破 高位 劏房 問題 迎刃而解 The property market will break the high level of the problem of sub-divided units to solve the problem 楼市将破高位劏房问题迎刃而解

歡迎 大家 再次 收看 樓市 C 見

我 是 今 集 主持 Florence

好 高興 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓價 走勢 及 市況

施生 你 好

今日 最 新 一 期 CCL 收報 188.77 ， 按 周 上升 1.01 %

近 三 星期 ， CCL 一直 於 186 至 188 點 之間 ， 窄幅 爭持

現時 終於 突破 ， 施生 認為 何時 升穿 190.48 點 歷史 高位 ？

我 之前 說 第 三 季 有 機會 突破

現時 看到 ， 突破 的 機會 好 穩妥

如果 要 說 得 更 準確 ， 不 說 3 個 月 之內

最快 ， 應該 8月 有 機會 突破

現時 只 相差 0.7 % 、 0.8 % ， 不足 1 %

如果 升 得 多 ， 1 星期 都 可以 升 1 %

升 得 快 ， 下 星期 都 可 到 歷史 高位

財爺 近日 探訪 劏房戶 ， 指出 劏房 及 居住 問題 可以 解決 |||Subdivided flat residents|||||||

2049 年 ， 香港 必需 告別 劏房

更 會 增加 短中期 的 房屋 供應 |||short to medium|||

政府 早前 就 劏房 租務 管制 問題

向 立法會 提交 草案 ， 保障 租客 利益

施生 ， 你 認為 上述 措施 有 何 成效

劏房 市場 何時 才 壽終正寢 ？

香港 房屋 問題 ， 有 足夠 條件 解決

房屋 問題 是否 能 解決 ， 在乎 該 地區 的 生產力

香港 人均 生產力 ， 名列 世界 前茅 |||||top ranks

有 足夠 能力 生產 財富

於 差不多 生產力 水平 的 城市

基本上 沒有 太 嚴重 的 房屋 問題

什麼 地方 有 房屋 問題 ？

約翰內斯堡 、 里約熱內盧 等 ， 比較 貧窮 的 地方 Johannesburg|Rio de Janeiro|||||

窮人 只 可 居住 貧民窟

說到 生產力 低 ， 好像 原始 時化 |||||primitive times

狩獵 社會 ， 只 可 居住 山洞 或 樹上

進入 農業 社會 ， 可能 居住 茅屋

進入 工業 社會 ， 就 有 鋼筋 混凝土樓 |||||Reinforced concrete|concrete building

現時 來到 金融 服務業

全球 最 頂尖 、 增值 能力 強 的 行業

香港 只是 負擔 建築費

如果 產生 的 收入 ， 不足以 興建 房屋

任何 政府 都 沒 辦法 ， 因為 社會 沒有 能力

第 一 ， 我們 有 能力 興建 房屋

第 二 ， 不是 沒有 土地

香港 土地 只 用 約 7 % 作 居住 ， 很 多 作 其他 用途

如果 把 居住 需求 ， 放 到 一 個 更 高 層次

其他 用途 要 讓步

便 有 更 多 土地 興建 房屋

當 供應 充足 ， 樓價 會 跌 至 建築 成本 ， 及 發展商 合理 利潤

我 相信 建築 成本 不用 $ 10,000 呎 ， 只需 數千 元

所以 ， 要 看 政府 把 房屋 供應 的 責任

放 到 哪 一 個 層次

現時 政府 知道 ， 要 把 房屋 供應 放 到 高 層次

為何 目標 是 2049 年 ？ 應該 中央 領導人 曾 提及

2049 年 ， 是 中華人民共和國 成立 100 週年

想 於 100 週年 之前 ， 解決 問題

如果 加快 步伐 ， 我 認為 不用 那麼 久

2049 與 2021 ， 相差 28 年

要 解決 問題 ， 一定 有 足夠 時間

現時 超過 22萬 人 居住 劏房

佔比 亦 相對 高 Proportionately high|||

大家 會 擔心 ， 這個 目標 能否 如期 解決

只要 增加 土地 ， 首要 城市 規劃 委員會 撥出 更 多 土地

撥出 與否 ， 或 撥出 的 土地 作 什麼 用途

城規會 成員 ， 如果 對 問題 認識 不足 ， 便 應 替換

換 一 批 ， 重視 香港 人 居住 問題 的 人

那 便 可以 解決 問題

我 曾 說 過 ， 只要 更改 地積 比率 ， 根本 不用 再 找 土地

地積 比率 增加 2 倍 ， 便 可以 興建 更 多 房屋

好像 舊樓 重建 ， 有 多 2 倍 發展權 ||||||Development rights

不是 送 給 發展商 ， 要 補地價 ， 但 容許 興建 更 多 房屋

自然 有 動力 拆除 舊樓

現時 為什麼 不 拆除 ， 因為 不 能 興建 更 多 房屋

拆掉 重建 ， 也是 同樣 數量 ， 沒有 增長

但 會否 讓 地區 的 居住 密度 提昇 ？ |||||||increase

香港 不會 因 更改 地積 比率 ， 而 總體 人口 增加

人口 沒有 增加 ， 只是 居住 環境 更 大

交通 負荷 、 排污 負荷 ， 不會 增加 太 多

這邊 多 了 ， 另 一 邊 自然 會 少 了

更改 地積 比率 ， 可以 增加 更 多 土地

最 根本 方法 ， 可以 更改 土地 用途

如果 不 能 改 土地 用途 ， 可 先 改 地積 比率

很 快 可以 解決 房屋 問題

香港 房屋 問題 ， 要 先 解決 公屋 、 居屋 需要

如果 有 足夠 公屋 、 居屋

市民 會 申請 公屋 ， 而 不 居住 劏房

劏房 的 環境 比 公屋 差 太 遠

不是 租 私樓 一定 更 好

公屋 居住 環境 ， 比 劏房 更 好

如果 可以 申請 ， 居住 劏房 的 人 會 申請 公屋

有 能力 可 買 居屋 ， 沒有 能力 可 申請 公屋

如果 下 決心 去 做 ， 15 至 20 年 有 機會 解決

那 我們 轉 一 個 話題

近月 ， 中國 恒大 多 次 傳出 不利 消息 recent months|||||||

市傳 多 間 大型 銀行 ， 曾 一度 拒絕 樓花 按揭 申請 market rumors||||||||||

引起 一眾 買家 恐慌

施生 ， 你 認為 會否 動搖 買家 對 內房 企業 的 信心

或 只 是 個別 事件 ？

這 件 事 ， 是 由 中國 政府 態度 所 造成

中國 政府 不 想 社會 資源 ， 過度 集中 流向 房地產

為了 制約 房地產 行業 過度 發展

設 出 3 條 紅線 ， 主要 令 房地產 難以 借貸

當 不 能 借貸 ， 便 要 賣樓

當 賣樓 難以 支撐 ， 便 要 賣地

迫使 要 賣出 資產

當 賣 得 不夠 快 ， 又 不 能 借貸 ， 便 要 求救

銀行 不 容許 地產 公司 ， 借 新債 還 舊債 ||||||new loans||old debt

但 賣樓 不會 即時 有 現金流

有 很 多 屬於 樓花 ， 要 入伙 才 有 收入

所以 設有 優惠 ， 好像 用 現金 一次過 付款 享有 7 折

反正 2 至 3 年 後 才 完成 興建

借 1 年 利息 都 要 10 多 厘 ， 而且 借貸 難

高峰期 時 ， 1 年 要 給 13 % 利息 ， 2 年 26 %

現時 作 75 折 ， 當 給 利息

我 看 過 一 個 買 舖 例子

10 年 內 ， 每 年 送贈 10 % 給 買家

等於 不用 付錢 亦 可以 有 舖位

好像 100萬 買 舖 ， 每 年 送 回 10萬 ， 10 年 便 全數 奉還

其實 等同 給 利息 ， 好像 很 優惠

其實 ， 只 是 1 年 10 % 利潤

這 種 情況 下 ， 讓 一些 以為 周轉 沒 問題 的 公司

現時 開始 亦有 問題

因為 他們 屬於 借貸率 高 |||"Loan rate"|

當 政府 不 容許 再 借貸 時 ， 唯有 賣出 資產

有 一些 銀行 ， 聽 到 建築費 、 材料費 、 經紀佣 都 未 付款 |||||||Brokerage fee|||

擔心 批出 貸款 ， 但 工程 不 能 完成

當 批出 即 供 分期 給 客人 ， 如果 工程 不 能 完成

可能 產生 商業 糾紛

銀行 存在 擔心 ， 便 不 批出 按揭

消息 一 出 ， 政府 都 有 發聲

表示 不 能 隨便 取消 ， 之後 亦 恢復

房地產 行業 ， 將來 於 內地 都 會 受 制約

社會 上 有 說 ， 中國 老百姓 頭上 有 三 座 大山

房地產 、 醫療 及 教育

現時 先 打擊 補習 、 課餘 培訓

因為 增加 家長 負擔 ， 降低 生育率

有錢人 才 可 上 好 學校 、 窮人 不 能 補習

相對 吃虧 ， 社會 較 少 流動

所以 先 針對 教育

醫療 方面 ， 一直 有 干預

比如 藥物 售價 有 限制

房地產 ， 牽一髮動全身 |Ripple effect

對 經濟 影響 大 ， 出手 相對 謹慎

但 其實 亦有 干預

不只 單一 機構 受 影響 ， 是 整個 行業 受 影響

中國 政府 ， 希望 資源 流入 實體 經濟

好像 製造業 ， 相比 興建 房屋 更 好

中國 有些 地方 ， 房屋 供應 充足 ， 再 多 便 浪費

所以 才 造成 恒大 事件

但 香港 情況 不同 ， 房屋 供應 不足

房地產 要 發展 、 起樓

我 想 信 香港 政府 ， 不會 制約 地產商 貸款 能力

港府 現時 ， 壓制 買家 的 買 樓 能力

政府 擔心 多 人 置業 ， 推高 樓價

幫 港人 置業 ， 應 借 錢 予 市民 置業

但 現時 卻 壓制 借貸

正如 美國 量化寬鬆

買 政府 債券 、 不動產 抵押 貸款 證券 ( Mortgage- Backed Security )

支持 房利美 、 房貸美 ， 鼓勵 置業 ||Freddie Mac||

外國 大多 支持 老百姓 買 樓

香港 則 反其道而行 ||"Do the opposite"

若 土地 增加 ， 會 先 放寬 買家 買 樓 能力

雖然 現時 未 有 政策 ， 但 長遠 都 會 做

正如 施生 所 估計

中央 對 內房 監控 ， 日益 嚴謹

會否 影響 其 在 港 發展 ？

數 間 大型 房地產 ， 陸續 在 港 興建 住宅

這些 房地產 ， 在 港 發展 會否 卻步 ？

或 暫時 撤離 香港 市場 ？

對於 發展 過度 、 資金 不足 的 企業

來 香港 發展 ， 相對上 比較 辛苦

因為 香港 地價 高企

資金 緊張 的 公司 ， 會 較 少 到 港 發展

但 來 港 發展 與否

先決 條件 是 利潤 高低

現時 外地 做 地產商 的 利潤 不 多 ， 只 有 8 至 10 %

但 香港 有 接近 20 至 40 %

在 香港 有利可圖 ， 相信 會 繼續 來 港

除非 將來 供應 多 ， 價錢 下跌

但 地價 會 先 跌 ， 首先 政府 要 收 少 點

只要 發展商 認為 ， 起樓 回報 比 存入 銀行 更 好

便 會 繼續 興建 房屋

今 集 多謝 施生 ， 與 我們 分析 樓價 走勢 及 市況

下 集 樓市 C見 再見