樓市 勢 破 新高 入市 時機 刻不容緩 ？
歡迎 大家 收看 樓市 C見
我 是 今 集 主持 Florence
好 高興 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓價 走勢 及 市況
施生 你 好
今日 最 新 一 期 CCL ， 收報 183.16
按 周 上升 1.65 % ， 屬於 今年 新高
差餉 物業 估價署 ， 3月 的 樓價 指數 收報 388.3
按 月 升 了 0.8 % ， 連升 3 周 、 創出 20 個 月 高位
反應 市場 升勢 持續 ， 並 進入 大牛市
隨著 各 項 利好 因素
施生 ， 預計 6月 CCL 會否 再下一城 ， 突破 190 點 高位
買家 又 是否 需要 ， 現時 急於 入市 ？
你 剛才 說 的 大牛市
應該 未 算得上
只是 很 久 沒有 ， 單周 升 超過 1 %
原因 可能 是 上 星期 ， 登記 的 單位 價錢 較 低
所以 上 星期 跌 了 0.8 %
現時 ， 在 低位 基礎 上 的 反彈
如果 稱為 大牛市
我 認為 言之過早
我 一直 都 說 ， 今年 市況 有 機會 突破 之前 的 停滯 、 牛皮 狀態
暫時 ， 現在 市況 是 反覆 上升
反覆 的 意思 即是
有 升 有 跌 ， 升 的 次數 較 多
升 的 幅度 亦 較 大
總趨勢 是 呈 上升
如果 大 牛市 ， 可能 每 月 上升 4 % 、 5 %
連續 上升 數 月 或 一 年 ， 才 算是 大牛市
所以 ， 我 不 同意 是 大牛市
至於 你 說 現時 投資
都 未 算是 最 好 時機
因為 稅項 較 重
如果 買 第 二 層 樓 ， 作 投資 用途
表示 手上 已 有 樓
如果 手上 未 有 樓 ， 優先 考慮 都 為 自住
如果 已經 有 一 層 ， 之後 再 買 一 層
政府 會 收取 你 15 % 印花稅
即使 我 看好 樓市 ， 也 認為 只是 升 15 %
所以 ， 都 不夠 支付 印花稅
所以 市場 仍 是 用家 為主
但 價格 上升 時
用家 入市 會 較 積極
如果 價格 下跌
可能 遲 買 ， 會 再 便宜
不用 急於 入市
最近 升勢 是 比較 明顯
之前 ， 常 提到 的 移民盤 較 便宜
實際上 移民盤 都 消化 不少
剩下 的 ， 價錢 相對 較 高
從 銷售 心態 觀察
前線 經紀 認為
渴望 樓盤 ， 多於 渴望 客人
渴望 有 一 個 好 樓盤
不用 擔憂 難以 賣出
有 一 個 時期 ， 是 盤 多 客 少
和 行家 合作 ， 有 客人 在 手
好多 人 願意 介紹 好 盤 ， 一起 合作
現時 樓盤 矜貴性 又 較 高
所以 ， 我 年初 已 說 市況 會 轉 好
突破 之前 ， 停滯不前 的 狀態
我 仍然 維持 這個 判斷 ， 亦 相信 會 更 明顯
有 消息 說 準買家 即日 看樓 ， 即日 下訂
整個 氣氛 ， 好像 很 緊張 、 要 急 著 去 搶購
所以 應該 再 等 ， 還是 現時 要 入市 ？
我 剛 說 不 是 大牛市
不是 一飛沖天 的 向上
它 像 一 個個 浪潮 般 向上
二手 可能 衝刺 一 輪 ， 少 了 一些 樓盤
大家 便 會 去 留意 一手 市場
這 段 時間 ， 一手 價錢 可能 沒有 上升
上 一 個 階段 ， 發展商 見 市況 好
抬高 了 開盤價 ， 比較 太 進取
便 沒有 太 多 交投
大家 覺得 發展商 的 溢價 過 高
便 去 二手 市場 購買
當 二手 市場 回升 ， 又 回去 一手 市場
但 總趨勢 是 反覆 上升 ， 多於 拾級而下
曾 有人 擔心 移民盤 ， 越來越 多
未 賣 清 又 有人 放盤 ， 形成 互相 踐踏
但 這個 情況 ， 好 明顯 沒有 出現
看來 二手 市場 仍 會 反覆 向上
用家 入市 ， 最 重要 量力而為
4月 下旬 ， 全 港 掀起 新盤 爭奪戰
細價盤 或 有價有市 的 鐵路盤 ， 亦 接二連三 出擊
施生 預計 ， 一手 市場 狀態 回勇
可否 擺脫 ， 傳統 的 五窮月 宿命
之前 的 一手盤 ， 曾 試 過 賣 太 貴
買家 對 價錢 很 敏感
價錢 過 高 便 賣 得 較 慢
這個 星期 將 有 數 個 新盤
旺角 、 新界 都 有
數 個 新盤 ， 我 認為 價錢 都 調較 合理
我 估計 ， 反應 將 相當 不錯
前線 同事 都 說 收 飛 不錯
因為 現時 買 樓 要 抽籤
不是 一定 能 買到
又 有 A輪 、 B輪 等
看到 入 飛 的 狀況
估計 這個 星期六 、 日
開出 的 新盤 會 賣 得 好
好像 黃竹坑 上蓋 項目
入飛 情況 是 超額 認購 18 倍
看來 一 、 二手 市場 ， 都 呈現 價量 齊升 狀態
政府 計劃 於 5月 推出 「 來 港 易 」
讓 身處 廣東 、 澳門 的 合 資格
非 香港 居民 ， 可以 獲 豁免 檢疫 入境
形同 局部 通關
過去 一 年 ， 內地 買家 是否 仍然 看好 香港 樓市
中央 政府 多 年 提到 ， 住房 不容 炒賣
今次 通關 ， 會否 釋放 抑壓 已 久 的 購買力
推高 本 港 的 樓價
市場 上 ， 曾 有 兩 種 不同 說法
有 一 個 講法 是
內地 人 到 港 ， 便 會 賣出 香港 的 樓宇
即是 放盤
我 認為 放盤 ， 不 需要 他們 到 港 才 進行
只要 給 我們 電話 ， 就 可以 第一時間 放盤
但是 如果 購買
可能 要 親身 看 過 ， 才 願意 購買
但 過去 數 月 ， 亦有 內地客 不 看 即 買
他們 覺得 不 能 再 等
「 來 港 易 」 讓 更 多 人 ， 容易 到 香港
雖然 以前 都 可以 ， 但 要 隔離 21 日
很 多 人 都 難以 負擔
相信 會 助長 一些 內地 買家
因為 可以 看 樓 後 ， 再 作 決定
內地 買家 ， 佔 整個 市場 比例 不 高
一千萬 以下 的 樓盤
九 成 半 都 是 香港 人
但是 豪宅 ， 內地客 比例 就 會 增加
最近 ， 換樓客 、 外來客 都 有 增加
豪宅 情況 比較 好
早前 ， 一千萬 以下 才 有 交易
現時 ， 三 、 四千萬 及 過 億 都 有
有 消息 指 深圳市 ， 特別 是 南山區 一帶 樓價 高企
樓價 比得上 香港 北區 一帶
狀況 會否 逆轉 ， 好像 深圳 上班 一族
如果 經濟 能力 能夠 負擔 ， 會否 到 香港 邊境 地方 買 樓 ？
這 種 現象 逐漸 發生
香港 會否 變成 內地 的 後園
有 海外 傳媒 ， 曾 說 這 是 一 種 內地 說法
我 相信 ， 持 這 種 意見 的 人 不 多
什麼 時候 ， 香港 曾 變成 後園 ？
香港 是 國際 貿易 、 國際 金融 的 前線
哪裡 是 前線 ， 哪裡 是 後園
前線 ， 是 會 用 機關槍
後院 ， 槍聲 都 不會 聽到
香港 一 天 的 貿易 、 金融 交易 ， 外匯 流通
一定 比 內地 多
內地 股市 成交 ， 雖然 多 過 香港
因為 整個 中國 ， 只 有 深圳 、 上海 ， 兩 個 股市 較 活躍
它 反映 全 國 的 資金
但是 沒有 外國 資金 ， 能 在 深圳 、 上海 交易所 自由 買賣
所以 ， 香港 當然 是 前線
前線 和 後院 ， 不會 隨意 調轉
只有 那 一 間 通訊社 ， 認為 這 事情 值得 討論
我 認為 不會 很 多 人 同意
你 去 做 街訪 便 會 知道
其實 有 電台 ， 也 想 找 我 做 節目
討論 香港 ， 會否 變成 後園
我 認為 ， 這 是 挑撥 中港 關係 的 說法
不會 是 事實
一定 是 內地 人 ， 樂於 到 港 投資
多於 香港 人 去 內地 投資
內地 ， 亦 不只 是 深圳 或 南山
香港 對於 全 中國 ， 都 有 吸引力
匯聚 資金 能力 較 強
深圳 哪 方面 較 香港 好
科技 、 AI 、 醫療 、 互聯網 、 物流
或是 科技 含量 高 的 製造業
深圳 比 香港 更 好
有 沒 有 人 在 香港 居住 ， 想 到 深圳 上班
不是 沒有 ， 我 認識 一些 企業家 階層
他們 到 香港 ， 等 獲取 3 星 香港 身份證
他們 在 香港 有 物業
間中 有 業務 需要 ， 才 到 內地 工作
但是 總部 中心 ， 都 想 移 到 香港
他 不用 再 到 內地
如果 香港 是 總部
又 怎 會 是 後院 作 總部
所以 這 種 說法 不 成立
對於 內地 及 香港 的 買家
香港 的 住宅 物業 ， 仍 有 投資 價值 及 前景
今天 多謝 施生 與 我們 分析 樓價 走勢 及 市況 ， 我們 下集 再見
