实现 财务 自由 你 需要 考虑 投资 房地产 |新人 如何 开始 房地产 投资 |推荐 入门 书籍 (1)
这 几年 当 提到 实现 财务 自由 的 方式 的 时候，
人们 更 容易 倾向 于 股票市场。
无论是 推崇 指数 基金 的 FIRE运动 的 流行，
还是 这 两年 股市 牛市 催生 的 全民 炒股 的 现象，
让 很多 人 得出 了 一个 不太 准确 的 结论：
他们 认为 想要 实现 财务 自由，
可能 只 需要 依靠 股票市场 就够 了。
很多 人 开始 忽略 另外 一个 重要 的 投资：
房地产。
毕竟 股市 这 几年 的 高回报 是 房地产 无法比拟 的。
我 已经 看到 很多 人，
尤其 是 投资 新人
把 自己 的 大部分 的 财富
都 集中 到 了 股市 甚至 是 加密 货币 当中，
不去 考虑 房地产 投资。
然而 ，我 想 在 本期 视频 里 告诉 你，
为什么 从 统计 上 来讲，
想 实现 财务 自由，
你 大 概率 需要 考虑 房地产 投资，
并 结合 自身 经验 来 告诉 你
作为 新人 应该 如何 开始 房地产 投资，
并 推荐 一些 会 对 你 十分 有 帮助 的
房地产 投资 入门 书籍。
想 实现 财务 自由，
大部分 人 需要 去 考虑 房地产 投资 的 原因
其实 非常 很 简单 直观，
我们 不用 去 做 什么 股市 和 房地产 投资 的 对比，
我们 直接 去 看 统计 结果 就 可以。
在 著名 的 投资 启蒙 书
The Millionaire Next Door
的 2010年 最新版 的 序言 当中，
作者 有 一句 话 引 让 我 印象 十分 深刻：
他 说 在 过去 的 三十年 里，
作者 从 没有 发现 过 那些 典型 的
净资产 在 百万 美金 以上 的 人
会 把 超过 30%的 财富 放到 股票市场 当中。
更 多 情况 是 他们 在 股市 中 的 资产 处在 20%附近。
这些 数据 同 美国 的 税务局 的 研究 结果 十分 一致。
作者 在 书 的 后面 反复 的 提到 非自 住房 的 房地产，
尤其 是 商业地产 在 他们 资产 配比 中 的 重要性。
那 这些 典型 的 富人 既然 不会 把 全部 资产 放到 股市 当中，
那么 在 房地产 当中 他们 的 资产 占 比 有 多少 呢？
就此 我 调查 了 一些 数据。
这是 美联储 发布 的 一组 关于 2019年 的 调查，
我 对 数据 做 了 相应 的 简化。
在 美国 净资产 前 10%的 人口 当中，
我们 使用 中位数 来 作 参考，
他们 在 2019年 的 净资产 中位数
是 大概 260万美金。
在 他们 的 资产 当中 减掉 自 住房 后，
投资 在 residential 和 commercial real-estate
的 中位数 占 到 总资产 的25%，
股票 资产 中位数 占 到 总资产 的27%。
这 和 我们 之前 的 作者 的 数据 比较 接近。
如果 你 看 下面 的 这 张表会 更加 清晰 的 看到
房地产 投资 在 一个 人 的 财富 积累 过程 中 起到 的 作用。
这是 另外 一个 对 相同 数据源 进行 的 图像 化。
它 显示 了 在 不同 净资产 水平 下 的
美国 家庭 资产 分配 的 一个 大概 分布。
请 注意 ，它 的 这些 数据 中有 重复 的 部分，
比如 它 把 退休 账户 单独 区分 出来。
但是 退休 账户 中 很多 人 其实 都 购买 了 股票 或者 基金，
但是 数据 又 把 股票 和 基金 单独 列出来。
所以 这个 图表 中 的 趋势 对 我们 更 有 参考 意义。
这些 净资产 的 分类 是 按照 4位数 ，5位数，
6位数 ，7位数 等 依次 进行 分类 的。
从 这个 图表 当中 我们 能 清晰 地 看到 几个 特征。
首先 ，净资产 越高，
自 住房 和 车 占 到 的 资产 比例 就 越 低。
换句话说 ，一个 靠 自 住房 和 车子 这种 伪 资产
撑起来 的 所谓 百万富翁 是 一个 自我 幻觉；
其次 ，随着 净资产 水平 超过 100万美金，
达到 7位数 ，在 财富 增长 中 开始
起 决定性 作用 的 其实 是 自己 的 生意，
而 不是 股票 或者 房地产。
尤其 是 个人 净资产 在 千万 美金 级别 之上 的，
生意 中 储存 的 资产 比 其他 的 投资 都 多 都 重要。
但是 显然 我们 大多数 人 希望 实现 的
财务 自由 目标 在 百万 到 千万 美金 之间，
图表 中能 看出 这里 股票 加上 房地产
创造 的 财富 和 生意 差不多。
想要 从 富有 到 巨富，
有 自己 的 生意 是 一个 很 重要 的 方式，
这个 我们 会 在 未来 的 视频 中 详细 展开；
这个 图表 中 的 下 一个 特点 是
在 净资产 到达 几百万 级别 的 时候
房地产 和 股票 在 资产 中 的 比例
随着 资产 的 增加 在 增加，
而 房地产 增加 的 幅度 更大。
但是 当 个人 总资产 超过 千万 级别 的 时候，
房地产 所 占 的 比重 就 开始 下降，
但是 股票 占 比 依然
对于 我们 大多数 人 的 财务 自由 的 目标，
就是 这个 几百万 美金 级别 的 时候，
房地产 是 一个 我们 不容忽视 的 资产。
这 也 就是 为什么 我 认为，
想要 实现 财务 自由，
我们 需要 去 考虑
拥有 自 住房 之外 的 房地产 投资。
熟悉 我 的 观众 都 知道，
我 的 个人 投资 涉及 股票 和 房地产。
我 个人 净资产 现阶段 也 处在 这个
百万 美金 以上 的 状态 和 配比。
我 之前 的 节目 中有 分享 过
我 Airbnb短 租房 的 投资 经历。
其实 我们 很难说 具体 投资 配比
是 导致 个体 财富 水平 的 原因，
还是 说 ，个体 财富 水平
最终 决定 了 某种 资产 配比，
但是 无论是 哪种，
我们 从 客观 数据 上 能够 得出结论 是：
当 大多数 人 实现 财务 自由 的
几百万 美金 净资产 目标 时，
大 概率 会 有 一定 的 非自 住房 的 房地产 投资。
实际上 ，如果 你 仔细观察 的话，
几乎 你 认识 的 所有 净资产 高 的 人
都 拥有 房地产 投资 ，甚至，
你 会 发现 那些 你 经常 看 得
讲 股票 的 YouTube博主们，
他们 大 概率 也 拥有 自己 的 房地产 投资。
虽然 他们 会 告诉 你 某个 公司 的 股票
有 多么 多么 的 厉害，
搞 得 你 都 想 冲动 ALL-IN一支 股票，
但是 人家 没 告诉 你 的 是，
人家 可能 已经 建立 了 丰厚 的 房地产 投资，
人家 ALL-IN一支 股票 的 资金
只是 一部分 可支配 的 现金 而已。
OK，那 既然 我们 大 概率 需要 房地产 投资，
作为 新人 或者 年轻人 应该 如何 开始 呢？
或者 什么 时候 开始 呢？
我 首先 回答 什么 时候 开始 的 问题，
这个 最好 回答 。答案 就是 现在 就 开始。
我 认识 到 的 所有 搞 投资 的 人 无论是 对 那种 投资，
毫无例外 都 有 两个 特点：
第一 ，大家 都 后悔 自己 学习 的 太晚，
恨不得 自己 早点 知道，
并且 事后 发现自己 当初 对 一个 投资 有 多么 的 无知；
第二个 特点 是 ，执行力 强 。敢 想 更 敢 做。
有 把 想象 变成 现实 的 心态。
所以 ，开始 房地产 投资 的 最好 时机 就是 现在。
在 这里 为了 帮助 大家 开始，
我 根据 自己 的 经验总结 了 四大 步骤，
同时 我会 为 大家 推荐 一些
对 我 很 有 帮助 的 书籍 来 帮 你 入门。
第一步Learn
这 是 最 重要 ，也 是 最 需要 你 花 时间 的 一步。
我们 新人 对 房地产 投资
往往 存在 非常 大 的 误解
和 知识 盲区。
比如 ，很多 人 错误 的 以为
只有 有钱 了 才能 开始 投资 房地产，
或者 只有 在 购买 了 自 住房 之后 再 考虑 投资 房地产，
甚至 错误 的 认为 购买 自 住房 就是 房地产 投资，
或者 单纯 的 以为 投资 房地产 就是 所谓 “炒房”，
实际上 ，我们 很多 人 对 房地产 投资 的 误解
是 来源于 对 房地产 投资 的 本质 缺乏 理解。
对于 绝大多数 房地产 投资 来说，
它 实际上 是 包含 了 两个 部分 的
”Investment+Business”,
房地产 不仅仅 是 一个 投资 ，它 也 是 一门 生意。
我们 大多 门外汉
只是 对 investment这部分 有 一些 浅显 的 了解 而已。
而 房地产 的 投资 和 生意 属性 就 决定 了
它 不是 一个 所谓 纯正 的 被动 投资，
同时 也 决定 了 它 创造财富 的 方式 非常 多样化，
比如 我 一会儿 给 你 推荐 的 一 本书 中
会 总结 十多种 在 房地产 中 赚钱 的 方式。
并且 ，就 像 做生意 一样，
房地产 的 参与 方式 也 非常 多，
使用 的 策略 非常 的 多，
可 投资 的 种类 非常 的 多。
同时 ，同 任何 投资 一样，
房地产 投资 也 存在 个人化。
针对 每个 人 不同 的 人生 阶段，
财务状况 和 生活 方式 都 有 不同 的 投资 方式。
虽然 这些 知识 你 可以 从 互联网 上 获取 一些，
但是 就 像 我 之前 的 视频 中说 的，
读书 是 你 最 快速 ，最 系统 ，最 全面 的
获取 知识 的 方法。
在 这里 我 分享 几本 当初 帮助 我 入门 的 一些 书籍，
希望 能够 帮到 你。
请 注意 ，这些 书 主要 是 针对 美国 和 加拿大 市场 的。
但是 ，即使 你 在 不同 的 国家 ，我 也 建议 你 读一读。
因为 很多 原理 和 思路 是 类似 的。
而且 ，一旦 你 开始 做 研究 你 会 发现，
市面上 关于 房地产 投资 的 书籍，
绝大多数 都 是 关于 美国市场 的，
关于 其它 国家 的 房产 投资 书 显得 就 十分 的 稀少。
第一 本书 ： 如果 你 现在 是 年轻人 ，单身 ，还 没有 买房，
也 没有 多少 原始 资本，
我 强烈建议 你 读 这本
”Set for Life: Dominate Life, Money, and the American Dream”,
这 本书 系统性 地 分享 了
如何 在 自己 年轻 的 时候
就 开始 规划 自己 的 房地产 投资
并 通过 自己 的 第一 套房 来 实现
自身 的 居住 和 投资 的 双重 目的。
虽然 这 本书 也 有 涉及 到 股市 投资，
但是 由于 作者 房地产 投资 的 背景，
绝大多数 的 内容 其实 都 是 和 房地产 相关 的。
有 一点 遗憾 的 是 这 本书 是 2019年 才 出版。
而 我 是 在 2016年 买 的 自 住房。
虽然 很早以前 同 很多 人 一样，
我 也 读过 穷爸爸 富 爸爸 这 一系列 的 书籍，
但是 穷爸爸 富 爸爸 教给 我们 更 多 的 是 理念，
缺少 实际操作。
但是 这 本书 非常 系统 ，具体 可 执行。
假如 我 在 买房 之前 读 了 这 本书，
或者 在 买房 之前 读 了 任何 一本 我 接下来 要 分享 的 书，
我 的 第一 套房 的 购买 思路 绝对 会 不 一样。
这 本书 是 由 BiggerPockets 出版 的。
BiggerPockets是 一个 美国 非常 著名 的
房地产 投资 网站 和 社区，
强烈推荐 大家 去 浏览 一下
以及 收听 他们 的Podcast
和 参与 他们 的 在线seminar.
他们 经常 请 各种 嘉宾 来 分享 经验，
我 相信 你 一定 会 有 很大 收获。
同时 他们 出版 了 很多 本 畅销书。
但是 这些 书有 一些 问题，
那 就是 大多数 都 充满 太 多 鸡汤 和 笼统 入门 的 成分，
可 执行 的 干货 相对 较 少。
不过 作为 新人 是 值得 参考 的。
那 ，最早 的 给 我 执行力 的 书籍 其实 是 以下 几本。
第二 本书 是：
The Beginner's Guide to Real Estate Investing 第二 版，
作者 是Gary W. Eldred。
这 本书 其实 是 很多 学校 的 房地产 投资 教科书。
它 出版 于 2008年 ，我 是 2016年 才 读 到。
虽然 它 有些 年份 了，
但是 里面 讲 的 很多 知识 其实 到 现在 依然 通用 的。
我 当时 读 这 本书 给 我 最大 的 感触 就是
原来 房地产 投资 里面 有 这么 多 的 门道 和 知识。
比如 ，它 的 第二章 里 介绍 了
16种 房地产 投资 赚钱 的 方式，
这 让 我 意识 到 自己 当初
对 房地产 投资 有 多么 的 无知，
意识 到 房地产 投资 对 普通人 来说 是 可 学习 ，可 执行 的。
这 本书 的 作者 还 写 了 很多 其它 的
关于 房地产 投资 的 书籍，
比如 更加 进阶 的 Investing in Real Estate 第七版，
出版 于 2012年 ，也 推荐 大家 看一看。
这个 作者 有点 岁数 大 了 ，写不动 了。
所以 书本 相对 较 老 。不过 没关系，
下面 我 推荐 一本 更新 的 入门 书籍：
第三 本书 ：叫做 Real Estate Investing QuickStart Guide，
作者 是 Symon He.
可能 由于 他 本身 是 多年 教育者 的 原因，
他 写 的 书 非常简单 清晰 有条理，
非常适合 房地产 投资 新人 来 入门
来 获得 一个 对 房地产 投资 清晰 完整 的 了解。
而且 ，这 本书 还 免费 附赠 了 好几个 作者 的 网络 课，
十分 物超所值 ，强烈推荐 大家 购买 这 本书。
这个 作者 的 另外 一 本书 也 十分 值得 推荐，
叫做 Airbnb for Dummies，
是 关于 做 Airbnb短租 的 书。
个 For Dummies 系列 相信 大家 不 陌生，
