租金 回報 大 比拼 ！
大家 好 ， 歡迎 收看 最 新 一 集 樓市 C見
我 是 今 集 主持 Winnie
今 集 除了 有 施生 和 我們 暢談 樓市 外
亦 請 到 中原 投資 管理 葉明慧 ( Kavis )
於 節目 稍後 時間 ， 和 我們 細談 海外 物業 投資 心得
一如 以往 ， 先 和 施生 談 樓價 走勢
最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL ， 報 188.38
按 周 升 了 0.15 %
看到 上升 趨勢 ， 與 2019 年 歷史 高位 190.48
只是 相差 1.1 %
看來 很 快 便 會 破頂 ， 後市 走勢 會 如何 ？
破頂 後 ， 樓市 是否 會 保持 一路 向上 ？
之前 香港 樓價
在 一 個 高位 爭持不下
方向 不算 明確
有人 看 跌 、 有人 看 升
經過 一 段 爭持 後
現在 醞釀 一 個 新 方向
爭持 後 ， 未來 的 方向
我 認為 ， 主導 力量 都 是 上升
基本上 是 蓄勢待發 階段
剛剛 說 和 高位 ， 都 是 相差 1.2 %
我 預期 這 1.2 % ， 將 於 第 3 季 打破
如果 快 ， 甚至 在 7月份 打破
打破 高位 後 ， 猶豫不決 的 人 會 變 得 更 肯定
早 兩 年 ， 佔中 後 ， 有人 問 我 應否 購買 物業
我 是 相對 保守
甚至 減持 香港 物業
最後 ， 身邊 朋友 都 沒有 聽 我 說
幸好 ， 他們 沒有 聽 我 說 而 買 了 樓
亦 有人 與 我 想法 差不多
沒有 膽量 ， 於 這 段 時間 購買
他們 沒有 問 我 ， 當然 不會 購買
這 群 不 購買 物業 ， 但 有 實際 需要 的 人
看到 香港 樓價 受 衝擊 ， 亦 不 下跌
認為 再 下跌 機會 ， 應該 不 高
所以 在 這個 時候 ， 都 要 購買
我 認為 下半年 會 繼續 上升
上升 速度 ， 會 比 上半年 更 快
大家 要 密切 留意 ， 下半年 的 樓價 走勢
施生 認為 下半年 經濟 會 更 好 ， 升勢 會 持續 向上
差餉 物業 估價署 ， 公佈 最 新 租金 數字
香港 住宅 租金 回報 ， 普遍 為 2 至 3 厘
與 樓價 相比 ， 增長 好像 不 高
會否 讓 部分 投資者 ， 把 目標 轉移 到 海外 ？
你 又 如何 看待 海外 物業 ， 有否 投資 海外 物業 ？
租金 回報 ， 是否 如 市場 所 說 的 高 ？
租金 回報 與 租金 上升 是 兩回事
香港 租金 一直 在 上升
疫情 期間 ， 曾經 回落
但是 相對 樓價 來說
過去 一 段 時間
樓價 比 租金 升 得 快
當 樓價 比 租金 升 得 快 時 ， 回報率 是 以 樓價 作 分母 計算
分母 越來越 大 ， 回報率 便 越來越 低
另外 ， 回報率 高 與 低
和 利率 息息相關
如果 利率 下跌 ， 大家 願意 接受 較 低 回報率
如果 把 錢 存 到 銀行 ， 有 5 或 6 厘 回報
租金 沒有 同樣 回報 ， 便 沒有 人 投資
香港 物業 回報率 一定 是 低 ， 因為 香港 樓價 不易 跌
樓價 亦 反映 將來 的 因素
租金 只是 反映 現時 的 負擔 能力
前景 好 ， 樓價 便 上升 ， 回報率 則 不 高
好像 股市 內 的 好 股票
都 是 市盈率 （ PE ） 高 ， 回報 低
回報 很 高 的 股票 ， 即是 沒有 前景
我 不是 說 海外 物業 沒有 好 前景
而是 香港 樓價 一直 偏 高 ， 導致 回報 低
另外 ， 外國 亦 有 好多 稅項
沒有 相當 的 回報 ， 怎 吸引 人 買 樓 收租
收到 的 租金 ， 還要 繳交 很 多 稅
一般 情況 ， 外國 的 物業 租金 回報率
高於 香港 ， 是 十分 普遍
因為 這個 原因 ， 很 多 人 會 購買 外國 物業
我 曾 買 不同 類型 的 外國 物業
但是 商業 性質 比較 多
因為 外國 的 住宅 ， 都 是 租客 受 保護 較 多
某 種 程度 上 ， 回報 都 受到 限制
作為 地產 投資者 ， 因為 地產 是 不動產 ， 不 能 帶走
如果 買 鑽石 ， 到 哪裡 買 都 可以
不 一定 要 在 南非 或 倫敦 購買
但 物業 是 不 能 拿走
為了 平衡 風險
很 多 物業 投資者
都 會 於 香港 以外 ， 投資 一些 物業
中原 金融 下 ， 都 有 基金 專 買 海外 物業
相對 收益 比較 穩定
讓 大家 分散 風險 投資
這 方面 是 Kavis 的 工作 ， 可以 讓 她 介紹
今 集 特意 請 到 Kavis 分享
知道 你 是 海外 物業 的 投資 專家
海外 英美加 等 地 ， 香港 人 鍾情 的 地方 亦有 投資
有 沒 有 少許 投資 心得 ， 可以 分享 給 觀眾
想 找 租金 回報 高 、 安全 及 少 風險
又 有 什麼 建議 可以 給 觀眾
過去 這 數 年 ， 很 多 香港 投資者
想 於 海外 作 投資 ， 包括 物業
我 第 一 個 建議 是 ， 先 想 清楚 為何 要 作 這個 投資
過去 經驗 ， 很 多 客人 突然 有 這 念頭
想 擁有 海外 資產 ， 分散 投資 風險
但 當 考慮 不同 物業 、 國家 或 產品 時
客人 有時 都 會 混亂 ， 不 知 如何 選擇
疫情 期間 ， 想 買 一些 有 缺陷 但 好 便宜 的 物業
因為 價格 很 便宜
或是 想 要 很 低 風險 的 物業
用作 收 租金 ， 長期 持有
兩 個 是 很 不同 的 選擇 ， 你 一 聽 我 說 都 知道
如果 買 前者 ， 一定 很 進取
願意 短 時間 內 成交
後者 可以 慢慢 篩選
物業 優質 、 地點 優質 ， 才 去 購買
很 容易 會 掉進 這個 旋渦
第 一 個 建議 給 大家 ， 如果 有 興趣 作 海外 投資
先 想 清楚 ， 最終 或 最 想 達到 的 效果 是 什麼
如果 只 想 分散 風險
例如 想 有 美元 資產 ， 當然 美元 資產 可 購買 其他 產品
如果 希望 是 物業 ， 那 當然 是 一 個 選擇
還 是 英磅 ， 甚或 日圓
先 從 這些 角度 ， 想 清楚 自己 的 方向
否則 會 很 痛苦 ， 到 最後 都 選擇 不 到
可能 疫情 過去 ， 樓市 不斷 破頂 ， 你 才 入市
這 是 第 一 個 想 給 大家 的 建議
另外 ， 剛剛 提到 租金 ， 是否 外國 的 租金 較 高
如果 看 表面 ， 外國 租金 是 較 高
我們 以 一線 城市 作 比較 ， 例如 倫敦
一些 較 好 地方 ， 不 說 其他 偏遠 地區 ， 大約 是 3 厘
美國 一線 城市 ， 好像 紐約 、 三藩市
大約 亦 是 3 厘 多
日本 會 稍為 較 高
住宅 可能 去到 6 厘 、 7 厘
但 最後 ， 都 要 看 實際 到手 的 收益
香港 稅制 相對 簡單 ， 2 厘 、 3 厘
基本上 沒有 額外 稅項
可能 還 有 個人 入息稅 ( 或 物業稅 )
但 外國 截然不同 ， 牽涉 稅種 非常 多
每 個 國家 都 不同
甚或 美國 ， 每 個 州 的 稅項 都 不同
投資 住宅 或 商業 又 不 一樣
對於 一般 投資者 ， 是 比較 容易 出 狀況
可能 買 完 ， 才 發現 這些 問題
你 的 工作 是 投資 基金 ， 不 需要 個人 自己 面對
包含 物業 管理 、 稅務 等 都 會 處理
沒 錯 ， 直接 持有 物業
需要 處理 剛剛 提到 的 事情
如果 通過 產品 ， 好像 私募 基金 或 房地產 信託 基金 ( REITs )
美國 、 英國 、 日本 亦 有 相關 的 RE IT s
可以 接觸 當地 房地產 投資
不 需要 自己 去 處理 ， 購買 的 是 一 個 產品
剛 提到 替代品 ， 除 直接 購買 物業 外
可能 是 REIT s 或 私募 基金 ， 各 有 不同
RE IT s 的 好處 是 方便 ， 網上 開設 股票 戶口 就 能 購買
不用 想 很 多 稅項 問題
不是 不用 交稅 ， 買 REIT s 亦 要 交稅 ， 但 簡單 很 多
要 留意 RE IT s 的 特性
始終 是 股票 性質 ， 會 跟隨 股票 市場 波動
全 世界 最 大 REITs 的 市場 是 美國
美國 ， 上年 疫情 最 差 時 ， RE IT s 下跌 4 成
但是 疫情 中段 ， 又 回升 4 成
所以 是 跟隨 股票 市場 ， 多於 樓市 市場
投資者 要 注意 ， 如果 鍾情 物業 特性
RE IT s 是 比較 有 瑕疵 ， 因為 跟隨 股票 市場 波動
私募 基金 ， 跟隨 物業 特性
整個 產品 ， 持有 那 幾 個 物業 ， 就 不會 改動
各 有 利弊 ， 私募 基金 門檻 相對 高 ， RE IT s 則 較 低
大概 可以 讓 大家 瞭解
如果 真是 有 興趣 作 海外 投資
除了 直接 購買 ， 亦有 其他 選擇
我 想 再 讓 大家 瞭解 少少
不同 國家 ， 一線 城市 租金 回報 水平 是 多少
剛 提到 倫敦 ， 一些 位置 較 優越 的 地區 ， 大約 是 3 厘
美國 ， 大約 也 是 3 厘
日本 可能 有 6 、 7 ， 甚至 8 厘
大家 要 比較 小心 ， 因為 日本 市場 會 有 保證 租金
如果 出租 物業 時 ， 未必 做到 這個 水平
比較 合理 的 期望 ， 大約 4 厘 多
是 一 個 較 合理 的 期望
K avis ， 市場 上 有關 於 英國
學生 宿舍 的 私募 基金
其實 內容 是 什麼 ， 運作 又 如何 ？
市場 上 ， 房地產 的 私募 基金
客戶 投資 在 產品 上 ， 像 金融 投資者 或 財務 投資者
交予 管理 團隊 ， 去 選擇 不同 物業
於 投資 期限 內 ， 盡 可能 提升 租金 及 物業 價值
一般 私募 基金 ， 設有 一 個 年期
可能 是 5 至 7 年 ， 有 一 個 固定 期限
由 管理 團隊 作 相關 篩選
剛 提到 的 學生 宿舍
是 近年 十分 火熱 ， 冒起 的 投資 潮流 、 資產 類別
主要 因為 抗跌性 較 高
因為 上學 是 必然 的 ， 讀書 可能 需要 穿州過省
不 像 香港 地方 小
外國 等 地 包括 美國 、 英國 ， 學生 需 穿州過省
要 在 學校 附近 居住
學校 又 沒有 足夠 的 宿位
學生 宿舍 ， 成為 很 堅挺 的 租務 市場
近年 很 多 大 機構
保險 公司 或 國家級 的 資金 ， 都 投資 相關 物業
這 類 產品 的 運作 ， 相對 簡單 易明
客人 購買 相關 產品 ， 當中 持有 數 個 物業
不會 是 細 單位 ， 通常 是 整 棟 學生 宿舍
有點 像 酒店 ， 但 不是 由 酒店 營運商 營運
而 由 學生 宿舍 營運商 作 營運
全 世界 最 大 的 兩 個 學生 宿舍 市場 ， 是 美國 和 英國
如果 美國 ， 中間 回報率 約 4 %
即 中間 的 租金 分紅
英國 亦 是 差不多
我 說 的 是 淨回報
省去 直接 購買 時 ， 會 遇到 的 稅務 問題
這 類型 產品 ， 一般 都 是 淨回報
至於 物業 升值 的 部分
我 可以 稍為 分享 ， 因為 我們 亦有 相關 投資
2020 底 、 2021 年 5月 ， 我們 分別 作出 一 個 估價
5 個 月 內 ， 大約 升 了 1 成
當然 可能 因為 疫情 ， 大家 停止 了 投資 活動
但 市場 發展 仍然 不錯
疫情 前 的 一 年 ， 其實 亦 升 了 11 %
這 是 大家 能 期望 的 回報 ， 中間 約 有 4 厘
4 至 5 年 後 ， 大約 升 3 成
投資 外國 房地產 基金 ， 與 直接 投資 的 差異 在 哪
很 多 人 去 海外 投資 ， 但 對 海外 認識 有限
要 自己 花 心思 鑽研
要 鑽研 海外 經濟 、 政治 體制 、 稅務
物業 市場 狀況 、 交易 手續 ， 十分 麻煩
一 個 人 能 掌握 的 資訊 有限
花 的 時間 很 多
最後 亦 可能 做 錯 決定 ， 可能 有 虧損
但 購買 基金 的 好處 是 ， 有 專業 人士 處理
有 一些 物業 ， 是 一 個 人 難以 購買
好像 商場 、 整 棟 宿舍
普通 小 投資者 ， 哪 有 資金 購買
如果 透過 私募 基金 ， 專業 人士 可 一 次 購買 大 份額
再 細 分 給 不同 人士 ， 好像 股份
可以 投資 的 選擇 範圍 多 了
風險 又 不會 很 大
好像 學生 宿舍
私募 基金 是 買 整 棟 ， 小 投資者 只能 買 一 個 單位
如果 剛好 遇到 學生 生病 、 或 家庭 問題 搬走
整個 單位 租 不 出
如果 是 購買 100 個 單位 ， 只有 1,2 個 單位 租 不 出
對 收入 影響 較 少
購買 私募 基金 好處 是 有人 代勞
選擇 較 多 ， 購買 一 個 小 份額 亦 可
這 是 有 其 好處 的
投資者 可以 留意 ， 如果 不 想 購買 實體 物業
亦有 專業 團隊 ， 私募 基金 ， 在 市場 上 可 供 選擇
今 集 時間 差不多
歡迎 兩 位 分享 投資 心得 ， 我們 下 集 再見
