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樓市C見, 租金 回報 大 比拼 !

租金 回報 大 比拼 !

大家 好 , 歡迎 收看 最 新 一 集 樓市 C見

我 是 今 集 主持 Winnie

今 集 除了 有 施生 和 我們 暢談 樓市 外

亦 請 到 中原 投資 管理 葉明慧 ( Kavis )

於 節目 稍後 時間 , 和 我們 細談 海外 物業 投資 心得

一如 以往 , 先 和 施生 談 樓價 走勢

最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL , 報 188.38

按 周 升 了 0.15 %

看到 上升 趨勢 , 與 2019 年 歷史 高位 190.48

只是 相差 1.1 %

看來 很 快 便 會 破頂 , 後市 走勢 會 如何 ?

破頂 後 , 樓市 是否 會 保持 一路 向上 ?

之前 香港 樓價

在 一 個 高位 爭持不下

方向 不算 明確

有人 看 跌 、 有人 看 升

經過 一 段 爭持 後

現在 醞釀 一 個 新 方向

爭持 後 , 未來 的 方向

我 認為 , 主導 力量 都 是 上升

基本上 是 蓄勢待發 階段

剛剛 說 和 高位 , 都 是 相差 1.2 %

我 預期 這 1.2 % , 將 於 第 3 季 打破

如果 快 , 甚至 在 7月份 打破

打破 高位 後 , 猶豫不決 的 人 會 變 得 更 肯定

早 兩 年 , 佔中 後 , 有人 問 我 應否 購買 物業

我 是 相對 保守

甚至 減持 香港 物業

最後 , 身邊 朋友 都 沒有 聽 我 說

幸好 , 他們 沒有 聽 我 說 而 買 了 樓

亦 有人 與 我 想法 差不多

沒有 膽量 , 於 這 段 時間 購買

他們 沒有 問 我 , 當然 不會 購買

這 群 不 購買 物業 , 但 有 實際 需要 的 人

看到 香港 樓價 受 衝擊 , 亦 不 下跌

認為 再 下跌 機會 , 應該 不 高

所以 在 這個 時候 , 都 要 購買

我 認為 下半年 會 繼續 上升

上升 速度 , 會 比 上半年 更 快

大家 要 密切 留意 , 下半年 的 樓價 走勢

施生 認為 下半年 經濟 會 更 好 , 升勢 會 持續 向上

差餉 物業 估價署 , 公佈 最 新 租金 數字

香港 住宅 租金 回報 , 普遍 為 2 至 3 厘

與 樓價 相比 , 增長 好像 不 高

會否 讓 部分 投資者 , 把 目標 轉移 到 海外 ?

你 又 如何 看待 海外 物業 , 有否 投資 海外 物業 ?

租金 回報 , 是否 如 市場 所 說 的 高 ?

租金 回報 與 租金 上升 是 兩回事

香港 租金 一直 在 上升

疫情 期間 , 曾經 回落

但是 相對 樓價 來說

過去 一 段 時間

樓價 比 租金 升 得 快

當 樓價 比 租金 升 得 快 時 , 回報率 是 以 樓價 作 分母 計算

分母 越來越 大 , 回報率 便 越來越 低

另外 , 回報率 高 與 低

和 利率 息息相關

如果 利率 下跌 , 大家 願意 接受 較 低 回報率

如果 把 錢 存 到 銀行 , 有 5 或 6 厘 回報

租金 沒有 同樣 回報 , 便 沒有 人 投資

香港 物業 回報率 一定 是 低 , 因為 香港 樓價 不易 跌

樓價 亦 反映 將來 的 因素

租金 只是 反映 現時 的 負擔 能力

前景 好 , 樓價 便 上升 , 回報率 則 不 高

好像 股市 內 的 好 股票

都 是 市盈率 ( PE ) 高 , 回報 低

回報 很 高 的 股票 , 即是 沒有 前景

我 不是 說 海外 物業 沒有 好 前景

而是 香港 樓價 一直 偏 高 , 導致 回報 低

另外 , 外國 亦 有 好多 稅項

沒有 相當 的 回報 , 怎 吸引 人 買 樓 收租

收到 的 租金 , 還要 繳交 很 多 稅

一般 情況 , 外國 的 物業 租金 回報率

高於 香港 , 是 十分 普遍

因為 這個 原因 , 很 多 人 會 購買 外國 物業

我 曾 買 不同 類型 的 外國 物業

但是 商業 性質 比較 多

因為 外國 的 住宅 , 都 是 租客 受 保護 較 多

某 種 程度 上 , 回報 都 受到 限制

作為 地產 投資者 , 因為 地產 是 不動產 , 不 能 帶走

如果 買 鑽石 , 到 哪裡 買 都 可以

不 一定 要 在 南非 或 倫敦 購買

但 物業 是 不 能 拿走

為了 平衡 風險

很 多 物業 投資者

都 會 於 香港 以外 , 投資 一些 物業

中原 金融 下 , 都 有 基金 專 買 海外 物業

相對 收益 比較 穩定

讓 大家 分散 風險 投資

這 方面 是 Kavis 的 工作 , 可以 讓 她 介紹

今 集 特意 請 到 Kavis 分享

知道 你 是 海外 物業 的 投資 專家

海外 英美加 等 地 , 香港 人 鍾情 的 地方 亦有 投資

有 沒 有 少許 投資 心得 , 可以 分享 給 觀眾

想 找 租金 回報 高 、 安全 及 少 風險

又 有 什麼 建議 可以 給 觀眾

過去 這 數 年 , 很 多 香港 投資者

想 於 海外 作 投資 , 包括 物業

我 第 一 個 建議 是 , 先 想 清楚 為何 要 作 這個 投資

過去 經驗 , 很 多 客人 突然 有 這 念頭

想 擁有 海外 資產 , 分散 投資 風險

但 當 考慮 不同 物業 、 國家 或 產品 時

客人 有時 都 會 混亂 , 不 知 如何 選擇

疫情 期間 , 想 買 一些 有 缺陷 但 好 便宜 的 物業

因為 價格 很 便宜

或是 想 要 很 低 風險 的 物業

用作 收 租金 , 長期 持有

兩 個 是 很 不同 的 選擇 , 你 一 聽 我 說 都 知道

如果 買 前者 , 一定 很 進取

願意 短 時間 內 成交

後者 可以 慢慢 篩選

物業 優質 、 地點 優質 , 才 去 購買

很 容易 會 掉進 這個 旋渦

第 一 個 建議 給 大家 , 如果 有 興趣 作 海外 投資

先 想 清楚 , 最終 或 最 想 達到 的 效果 是 什麼

如果 只 想 分散 風險

例如 想 有 美元 資產 , 當然 美元 資產 可 購買 其他 產品

如果 希望 是 物業 , 那 當然 是 一 個 選擇

還 是 英磅 , 甚或 日圓

先 從 這些 角度 , 想 清楚 自己 的 方向

否則 會 很 痛苦 , 到 最後 都 選擇 不 到

可能 疫情 過去 , 樓市 不斷 破頂 , 你 才 入市

這 是 第 一 個 想 給 大家 的 建議

另外 , 剛剛 提到 租金 , 是否 外國 的 租金 較 高

如果 看 表面 , 外國 租金 是 較 高

我們 以 一線 城市 作 比較 , 例如 倫敦

一些 較 好 地方 , 不 說 其他 偏遠 地區 , 大約 是 3 厘

美國 一線 城市 , 好像 紐約 、 三藩市

大約 亦 是 3 厘 多

日本 會 稍為 較 高

住宅 可能 去到 6 厘 、 7 厘

但 最後 , 都 要 看 實際 到手 的 收益

香港 稅制 相對 簡單 , 2 厘 、 3 厘

基本上 沒有 額外 稅項

可能 還 有 個人 入息稅 ( 或 物業稅 )

但 外國 截然不同 , 牽涉 稅種 非常 多

每 個 國家 都 不同

甚或 美國 , 每 個 州 的 稅項 都 不同

投資 住宅 或 商業 又 不 一樣

對於 一般 投資者 , 是 比較 容易 出 狀況

可能 買 完 , 才 發現 這些 問題

你 的 工作 是 投資 基金 , 不 需要 個人 自己 面對

包含 物業 管理 、 稅務 等 都 會 處理

沒 錯 , 直接 持有 物業

需要 處理 剛剛 提到 的 事情

如果 通過 產品 , 好像 私募 基金 或 房地產 信託 基金 ( REITs )

美國 、 英國 、 日本 亦 有 相關 的 RE IT s

可以 接觸 當地 房地產 投資

不 需要 自己 去 處理 , 購買 的 是 一 個 產品

剛 提到 替代品 , 除 直接 購買 物業 外

可能 是 REIT s 或 私募 基金 , 各 有 不同

RE IT s 的 好處 是 方便 , 網上 開設 股票 戶口 就 能 購買

不用 想 很 多 稅項 問題

不是 不用 交稅 , 買 REIT s 亦 要 交稅 , 但 簡單 很 多

要 留意 RE IT s 的 特性

始終 是 股票 性質 , 會 跟隨 股票 市場 波動

全 世界 最 大 REITs 的 市場 是 美國

美國 , 上年 疫情 最 差 時 , RE IT s 下跌 4 成

但是 疫情 中段 , 又 回升 4 成

所以 是 跟隨 股票 市場 , 多於 樓市 市場

投資者 要 注意 , 如果 鍾情 物業 特性

RE IT s 是 比較 有 瑕疵 , 因為 跟隨 股票 市場 波動

私募 基金 , 跟隨 物業 特性

整個 產品 , 持有 那 幾 個 物業 , 就 不會 改動

各 有 利弊 , 私募 基金 門檻 相對 高 , RE IT s 則 較 低

大概 可以 讓 大家 瞭解

如果 真是 有 興趣 作 海外 投資

除了 直接 購買 , 亦有 其他 選擇

我 想 再 讓 大家 瞭解 少少

不同 國家 , 一線 城市 租金 回報 水平 是 多少

剛 提到 倫敦 , 一些 位置 較 優越 的 地區 , 大約 是 3 厘

美國 , 大約 也 是 3 厘

日本 可能 有 6 、 7 , 甚至 8 厘

大家 要 比較 小心 , 因為 日本 市場 會 有 保證 租金

如果 出租 物業 時 , 未必 做到 這個 水平

比較 合理 的 期望 , 大約 4 厘 多

是 一 個 較 合理 的 期望

K avis , 市場 上 有關 於 英國

學生 宿舍 的 私募 基金

其實 內容 是 什麼 , 運作 又 如何 ?

市場 上 , 房地產 的 私募 基金

客戶 投資 在 產品 上 , 像 金融 投資者 或 財務 投資者

交予 管理 團隊 , 去 選擇 不同 物業

於 投資 期限 內 , 盡 可能 提升 租金 及 物業 價值

一般 私募 基金 , 設有 一 個 年期

可能 是 5 至 7 年 , 有 一 個 固定 期限

由 管理 團隊 作 相關 篩選

剛 提到 的 學生 宿舍

是 近年 十分 火熱 , 冒起 的 投資 潮流 、 資產 類別

主要 因為 抗跌性 較 高

因為 上學 是 必然 的 , 讀書 可能 需要 穿州過省

不 像 香港 地方 小

外國 等 地 包括 美國 、 英國 , 學生 需 穿州過省

要 在 學校 附近 居住

學校 又 沒有 足夠 的 宿位

學生 宿舍 , 成為 很 堅挺 的 租務 市場

近年 很 多 大 機構

保險 公司 或 國家級 的 資金 , 都 投資 相關 物業

這 類 產品 的 運作 , 相對 簡單 易明

客人 購買 相關 產品 , 當中 持有 數 個 物業

不會 是 細 單位 , 通常 是 整 棟 學生 宿舍

有點 像 酒店 , 但 不是 由 酒店 營運商 營運

而 由 學生 宿舍 營運商 作 營運

全 世界 最 大 的 兩 個 學生 宿舍 市場 , 是 美國 和 英國

如果 美國 , 中間 回報率 約 4 %

即 中間 的 租金 分紅

英國 亦 是 差不多

我 說 的 是 淨回報

省去 直接 購買 時 , 會 遇到 的 稅務 問題

這 類型 產品 , 一般 都 是 淨回報

至於 物業 升值 的 部分

我 可以 稍為 分享 , 因為 我們 亦有 相關 投資

2020 底 、 2021 年 5月 , 我們 分別 作出 一 個 估價

5 個 月 內 , 大約 升 了 1 成

當然 可能 因為 疫情 , 大家 停止 了 投資 活動

但 市場 發展 仍然 不錯

疫情 前 的 一 年 , 其實 亦 升 了 11 %

這 是 大家 能 期望 的 回報 , 中間 約 有 4 厘

4 至 5 年 後 , 大約 升 3 成

投資 外國 房地產 基金 , 與 直接 投資 的 差異 在 哪

很 多 人 去 海外 投資 , 但 對 海外 認識 有限

要 自己 花 心思 鑽研

要 鑽研 海外 經濟 、 政治 體制 、 稅務

物業 市場 狀況 、 交易 手續 , 十分 麻煩

一 個 人 能 掌握 的 資訊 有限

花 的 時間 很 多

最後 亦 可能 做 錯 決定 , 可能 有 虧損

但 購買 基金 的 好處 是 , 有 專業 人士 處理

有 一些 物業 , 是 一 個 人 難以 購買

好像 商場 、 整 棟 宿舍

普通 小 投資者 , 哪 有 資金 購買

如果 透過 私募 基金 , 專業 人士 可 一 次 購買 大 份額

再 細 分 給 不同 人士 , 好像 股份

可以 投資 的 選擇 範圍 多 了

風險 又 不會 很 大

好像 學生 宿舍

私募 基金 是 買 整 棟 , 小 投資者 只能 買 一 個 單位

如果 剛好 遇到 學生 生病 、 或 家庭 問題 搬走

整個 單位 租 不 出

如果 是 購買 100 個 單位 , 只有 1,2 個 單位 租 不 出

對 收入 影響 較 少

購買 私募 基金 好處 是 有人 代勞

選擇 較 多 , 購買 一 個 小 份額 亦 可

這 是 有 其 好處 的

投資者 可以 留意 , 如果 不 想 購買 實體 物業

亦有 專業 團隊 , 私募 基金 , 在 市場 上 可 供 選擇

今 集 時間 差不多

歡迎 兩 位 分享 投資 心得 , 我們 下 集 再見

租金 回報 大 比拼 ! Great competition for rental return! 租金回报大比拼!

大家 好 , 歡迎 收看 最 新 一 集 樓市 C見

我 是 今 集 主持 Winnie

今 集 除了 有 施生 和 我們 暢談 樓市 外

亦 請 到 中原 投資 管理 葉明慧 ( Kavis ) ||||||Kavis Yip|Kavis Yip Ming-wai

於 節目 稍後 時間 , 和 我們 細談 海外 物業 投資 心得

一如 以往 , 先 和 施生 談 樓價 走勢

最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL , 報 188.38

按 周 升 了 0.15 %

看到 上升 趨勢 , 與 2019 年 歷史 高位 190.48

只是 相差 1.1 %

看來 很 快 便 會 破頂 , 後市 走勢 會 如何 ?

破頂 後 , 樓市 是否 會 保持 一路 向上 ?

之前 香港 樓價

在 一 個 高位 爭持不下 ||||stalemate

方向 不算 明確

有人 看 跌 、 有人 看 升

經過 一 段 爭持 後

現在 醞釀 一 個 新 方向

爭持 後 , 未來 的 方向

我 認為 , 主導 力量 都 是 上升

基本上 是 蓄勢待發 階段

剛剛 說 和 高位 , 都 是 相差 1.2 %

我 預期 這 1.2 % , 將 於 第 3 季 打破

如果 快 , 甚至 在 7月份 打破

打破 高位 後 , 猶豫不決 的 人 會 變 得 更 肯定

早 兩 年 , 佔中 後 , 有人 問 我 應否 購買 物業 |||Occupy Central|||||||

我 是 相對 保守

甚至 減持 香港 物業

最後 , 身邊 朋友 都 沒有 聽 我 說

幸好 , 他們 沒有 聽 我 說 而 買 了 樓

亦 有人 與 我 想法 差不多

沒有 膽量 , 於 這 段 時間 購買

他們 沒有 問 我 , 當然 不會 購買

這 群 不 購買 物業 , 但 有 實際 需要 的 人

看到 香港 樓價 受 衝擊 , 亦 不 下跌

認為 再 下跌 機會 , 應該 不 高

所以 在 這個 時候 , 都 要 購買

我 認為 下半年 會 繼續 上升

上升 速度 , 會 比 上半年 更 快

大家 要 密切 留意 , 下半年 的 樓價 走勢

施生 認為 下半年 經濟 會 更 好 , 升勢 會 持續 向上

差餉 物業 估價署 , 公佈 最 新 租金 數字

香港 住宅 租金 回報 , 普遍 為 2 至 3 厘

與 樓價 相比 , 增長 好像 不 高

會否 讓 部分 投資者 , 把 目標 轉移 到 海外 ?

你 又 如何 看待 海外 物業 , 有否 投資 海外 物業 ?

租金 回報 , 是否 如 市場 所 說 的 高 ?

租金 回報 與 租金 上升 是 兩回事

香港 租金 一直 在 上升

疫情 期間 , 曾經 回落

但是 相對 樓價 來說

過去 一 段 時間

樓價 比 租金 升 得 快

當 樓價 比 租金 升 得 快 時 , 回報率 是 以 樓價 作 分母 計算 |||||||||||||denominator|

分母 越來越 大 , 回報率 便 越來越 低

另外 , 回報率 高 與 低

和 利率 息息相關

如果 利率 下跌 , 大家 願意 接受 較 低 回報率

如果 把 錢 存 到 銀行 , 有 5 或 6 厘 回報

租金 沒有 同樣 回報 , 便 沒有 人 投資

香港 物業 回報率 一定 是 低 , 因為 香港 樓價 不易 跌

樓價 亦 反映 將來 的 因素

租金 只是 反映 現時 的 負擔 能力

前景 好 , 樓價 便 上升 , 回報率 則 不 高

好像 股市 內 的 好 股票

都 是 市盈率 ( PE ) 高 , 回報 低 ||Price-to-earnings||||

回報 很 高 的 股票 , 即是 沒有 前景

我 不是 說 海外 物業 沒有 好 前景

而是 香港 樓價 一直 偏 高 , 導致 回報 低

另外 , 外國 亦 有 好多 稅項

沒有 相當 的 回報 , 怎 吸引 人 買 樓 收租

收到 的 租金 , 還要 繳交 很 多 稅

一般 情況 , 外國 的 物業 租金 回報率

高於 香港 , 是 十分 普遍

因為 這個 原因 , 很 多 人 會 購買 外國 物業

我 曾 買 不同 類型 的 外國 物業

但是 商業 性質 比較 多

因為 外國 的 住宅 , 都 是 租客 受 保護 較 多

某 種 程度 上 , 回報 都 受到 限制

作為 地產 投資者 , 因為 地產 是 不動產 , 不 能 帶走

如果 買 鑽石 , 到 哪裡 買 都 可以

不 一定 要 在 南非 或 倫敦 購買

但 物業 是 不 能 拿走

為了 平衡 風險

很 多 物業 投資者

都 會 於 香港 以外 , 投資 一些 物業

中原 金融 下 , 都 有 基金 專 買 海外 物業

相對 收益 比較 穩定

讓 大家 分散 風險 投資

這 方面 是 Kavis 的 工作 , 可以 讓 她 介紹

今 集 特意 請 到 Kavis 分享

知道 你 是 海外 物業 的 投資 專家

海外 英美加 等 地 , 香港 人 鍾情 的 地方 亦有 投資 |UK, US, Canada|||||||||

有 沒 有 少許 投資 心得 , 可以 分享 給 觀眾

想 找 租金 回報 高 、 安全 及 少 風險

又 有 什麼 建議 可以 給 觀眾

過去 這 數 年 , 很 多 香港 投資者

想 於 海外 作 投資 , 包括 物業

我 第 一 個 建議 是 , 先 想 清楚 為何 要 作 這個 投資

過去 經驗 , 很 多 客人 突然 有 這 念頭

想 擁有 海外 資產 , 分散 投資 風險

但 當 考慮 不同 物業 、 國家 或 產品 時

客人 有時 都 會 混亂 , 不 知 如何 選擇

疫情 期間 , 想 買 一些 有 缺陷 但 好 便宜 的 物業

因為 價格 很 便宜

或是 想 要 很 低 風險 的 物業

用作 收 租金 , 長期 持有

兩 個 是 很 不同 的 選擇 , 你 一 聽 我 說 都 知道

如果 買 前者 , 一定 很 進取

願意 短 時間 內 成交

後者 可以 慢慢 篩選

物業 優質 、 地點 優質 , 才 去 購買

很 容易 會 掉進 這個 旋渦 |||fall into||

第 一 個 建議 給 大家 , 如果 有 興趣 作 海外 投資

先 想 清楚 , 最終 或 最 想 達到 的 效果 是 什麼

如果 只 想 分散 風險

例如 想 有 美元 資產 , 當然 美元 資產 可 購買 其他 產品

如果 希望 是 物業 , 那 當然 是 一 個 選擇

還 是 英磅 , 甚或 日圓

先 從 這些 角度 , 想 清楚 自己 的 方向

否則 會 很 痛苦 , 到 最後 都 選擇 不 到

可能 疫情 過去 , 樓市 不斷 破頂 , 你 才 入市

這 是 第 一 個 想 給 大家 的 建議

另外 , 剛剛 提到 租金 , 是否 外國 的 租金 較 高

如果 看 表面 , 外國 租金 是 較 高

我們 以 一線 城市 作 比較 , 例如 倫敦

一些 較 好 地方 , 不 說 其他 偏遠 地區 , 大約 是 3 厘

美國 一線 城市 , 好像 紐約 、 三藩市

大約 亦 是 3 厘 多

日本 會 稍為 較 高

住宅 可能 去到 6 厘 、 7 厘

但 最後 , 都 要 看 實際 到手 的 收益

香港 稅制 相對 簡單 , 2 厘 、 3 厘

基本上 沒有 額外 稅項

可能 還 有 個人 入息稅 ( 或 物業稅 ) ||||Income tax||

但 外國 截然不同 , 牽涉 稅種 非常 多 ||||Tax types||

每 個 國家 都 不同

甚或 美國 , 每 個 州 的 稅項 都 不同

投資 住宅 或 商業 又 不 一樣

對於 一般 投資者 , 是 比較 容易 出 狀況

可能 買 完 , 才 發現 這些 問題

你 的 工作 是 投資 基金 , 不 需要 個人 自己 面對

包含 物業 管理 、 稅務 等 都 會 處理

沒 錯 , 直接 持有 物業

需要 處理 剛剛 提到 的 事情

如果 通過 產品 , 好像 私募 基金 或 房地產 信託 基金 ( REITs )

美國 、 英國 、 日本 亦 有 相關 的 RE IT s

可以 接觸 當地 房地產 投資

不 需要 自己 去 處理 , 購買 的 是 一 個 產品

剛 提到 替代品 , 除 直接 購買 物業 外

可能 是 REIT s 或 私募 基金 , 各 有 不同

RE IT s 的 好處 是 方便 , 網上 開設 股票 戶口 就 能 購買

不用 想 很 多 稅項 問題

不是 不用 交稅 , 買 REIT s 亦 要 交稅 , 但 簡單 很 多

要 留意 RE IT s 的 特性

始終 是 股票 性質 , 會 跟隨 股票 市場 波動

全 世界 最 大 REITs 的 市場 是 美國

美國 , 上年 疫情 最 差 時 , RE IT s 下跌 4 成

但是 疫情 中段 , 又 回升 4 成

所以 是 跟隨 股票 市場 , 多於 樓市 市場

投資者 要 注意 , 如果 鍾情 物業 特性

RE IT s 是 比較 有 瑕疵 , 因為 跟隨 股票 市場 波動

私募 基金 , 跟隨 物業 特性

整個 產品 , 持有 那 幾 個 物業 , 就 不會 改動

各 有 利弊 , 私募 基金 門檻 相對 高 , RE IT s 則 較 低

大概 可以 讓 大家 瞭解

如果 真是 有 興趣 作 海外 投資

除了 直接 購買 , 亦有 其他 選擇

我 想 再 讓 大家 瞭解 少少

不同 國家 , 一線 城市 租金 回報 水平 是 多少

剛 提到 倫敦 , 一些 位置 較 優越 的 地區 , 大約 是 3 厘

美國 , 大約 也 是 3 厘

日本 可能 有 6 、 7 , 甚至 8 厘

大家 要 比較 小心 , 因為 日本 市場 會 有 保證 租金

如果 出租 物業 時 , 未必 做到 這個 水平

比較 合理 的 期望 , 大約 4 厘 多

是 一 個 較 合理 的 期望

K avis , 市場 上 有關 於 英國

學生 宿舍 的 私募 基金

其實 內容 是 什麼 , 運作 又 如何 ?

市場 上 , 房地產 的 私募 基金

客戶 投資 在 產品 上 , 像 金融 投資者 或 財務 投資者

交予 管理 團隊 , 去 選擇 不同 物業

於 投資 期限 內 , 盡 可能 提升 租金 及 物業 價值

一般 私募 基金 , 設有 一 個 年期

可能 是 5 至 7 年 , 有 一 個 固定 期限

由 管理 團隊 作 相關 篩選

剛 提到 的 學生 宿舍

是 近年 十分 火熱 , 冒起 的 投資 潮流 、 資產 類別

主要 因為 抗跌性 較 高 ||resistance to decline||

因為 上學 是 必然 的 , 讀書 可能 需要 穿州過省 ||||||||Cross states

不 像 香港 地方 小

外國 等 地 包括 美國 、 英國 , 學生 需 穿州過省

要 在 學校 附近 居住

學校 又 沒有 足夠 的 宿位 |||||dormitory space

學生 宿舍 , 成為 很 堅挺 的 租務 市場

近年 很 多 大 機構

保險 公司 或 國家級 的 資金 , 都 投資 相關 物業

這 類 產品 的 運作 , 相對 簡單 易明

客人 購買 相關 產品 , 當中 持有 數 個 物業

不會 是 細 單位 , 通常 是 整 棟 學生 宿舍

有點 像 酒店 , 但 不是 由 酒店 營運商 營運

而 由 學生 宿舍 營運商 作 營運

全 世界 最 大 的 兩 個 學生 宿舍 市場 , 是 美國 和 英國

如果 美國 , 中間 回報率 約 4 %

即 中間 的 租金 分紅

英國 亦 是 差不多

我 說 的 是 淨回報 ||||Net return

省去 直接 購買 時 , 會 遇到 的 稅務 問題

這 類型 產品 , 一般 都 是 淨回報

至於 物業 升值 的 部分

我 可以 稍為 分享 , 因為 我們 亦有 相關 投資

2020 底 、 2021 年 5月 , 我們 分別 作出 一 個 估價

5 個 月 內 , 大約 升 了 1 成

當然 可能 因為 疫情 , 大家 停止 了 投資 活動

但 市場 發展 仍然 不錯

疫情 前 的 一 年 , 其實 亦 升 了 11 %

這 是 大家 能 期望 的 回報 , 中間 約 有 4 厘

4 至 5 年 後 , 大約 升 3 成

投資 外國 房地產 基金 , 與 直接 投資 的 差異 在 哪

很 多 人 去 海外 投資 , 但 對 海外 認識 有限

要 自己 花 心思 鑽研

要 鑽研 海外 經濟 、 政治 體制 、 稅務

物業 市場 狀況 、 交易 手續 , 十分 麻煩

一 個 人 能 掌握 的 資訊 有限

花 的 時間 很 多

最後 亦 可能 做 錯 決定 , 可能 有 虧損

但 購買 基金 的 好處 是 , 有 專業 人士 處理

有 一些 物業 , 是 一 個 人 難以 購買

好像 商場 、 整 棟 宿舍

普通 小 投資者 , 哪 有 資金 購買

如果 透過 私募 基金 , 專業 人士 可 一 次 購買 大 份額

再 細 分 給 不同 人士 , 好像 股份

可以 投資 的 選擇 範圍 多 了

風險 又 不會 很 大

好像 學生 宿舍

私募 基金 是 買 整 棟 , 小 投資者 只能 買 一 個 單位

如果 剛好 遇到 學生 生病 、 或 家庭 問題 搬走

整個 單位 租 不 出

如果 是 購買 100 個 單位 , 只有 1,2 個 單位 租 不 出

對 收入 影響 較 少

購買 私募 基金 好處 是 有人 代勞

選擇 較 多 , 購買 一 個 小 份額 亦 可

這 是 有 其 好處 的

投資者 可以 留意 , 如果 不 想 購買 實體 物業

亦有 專業 團隊 , 私募 基金 , 在 市場 上 可 供 選擇

今 集 時間 差不多

歡迎 兩 位 分享 投資 心得 , 我們 下 集 再見