北水 蠢蠢欲動 哪 類 物業 最 受惠 ？
歡迎 大家 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kary
好 高興 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓市 情況
施生 你 好
最 新 一 期 CCL 收報 186.9 ， 按 周 下跌 0.76 %
整個 11月 ， 4 星期 為 3 跌 1 升
還未 看到 一 個 較 明顯 趨勢
而 最近 市況 ， 一手 市場 方面 不俗
數 個 新盤 ， 首輪 立即 賣 清
次輪 銷售 亦 不錯
發展商 亦 積極 推出 新盤
你 認為 ， 一手 市場 購買力 能否 持續 ？
整個 市場 ， 是 一手 及 二手 市場 的 總和
不是 獨立 分開 一手 或 二手
有時 客人 會 到 一手 市場 、 有時 會 到 二手 市場
最近 二手 市場 的 表現 ， 的確 較為 普通
中原 城市 領先 指數 ， 回落 的 周數 比 上升 多
差餉 物業 估價署 指數 ， 亦 連續 2 個 月 回落
早前 創下 新高 後 ， 變 得 後繼無援
沒有 氣力 再 突破
有人 認為 是 樓市 見頂 ， 將 會 拾級而落
我 認為 上落 的 2 至 3 % ， 很 難 定性 為 趨向性 改變
好像 股市 ， 每 天 亦 上上落落
不 能 因為 下跌 少少 ， 就是 趨向 改變
我 認為 樓市 屬於 高位 爭持 的 情況 ， 多於 轉向 下跌
樓市 並未 轉為 向 下 的 趨勢
二手 市場 ， 很 明顯 地 1,000萬 以下 的 物業 交投 較 多
1,000萬 以上 ， 相對 較 少
因為 1,000萬 以下 有 林鄭 Plan ， 能 貸款 8 成
但 1,000萬 以上 ， 只能 貸款 5 成
由 儲蓄 2 成 首期 ， 變為 5 成 首期
足以 令 好多 人 卻步
這 是 斷崖式 差距
現時 的 情況 ， 某 一 個 月 豪宅 成交 較 多
中原 城市 領先 指數 ， 會 變 得 固定 或 拖累 細 單位 的 升幅
如果 細 單位 的 成交 較 多 ， 則 會 拉高 指數
整體上 ， 市場 購買力 仍 相對 強
看 一手 新盤 就 知道
最近 一手 新盤 銷情 不錯
不止 一 個 發展商 ， 是 連續 多 個 發展商
於 一 星期 內 有 數 個 新盤 推出
銷情 都 不俗
我 認為 ， 市場 購買力 相對 足夠
有人 說 ， 市況 與 購買力 脫節
怎 能 說 市場 有 購買力
大部分 新盤 ， 普通人 都 買 不 起
問題 是 ， 新盤 數量 不 多
一 年 ， 只 有 1萬 多 個 單位
不 需要 所有人 都 購買
只 需要 最 高 收入 的 人 ， 願意 購買
已經 能 支撐 整個 樓市
我 看到 新盤 開盤 時 ， 向隅客 亦 不少
入票量 ， 遠遠 多於 當時 可 供應 的 單位
這 批 人 如果 買 不 到 這 期 ， 下 一 期 亦 會 出現
所以 你 問 有 沒 有 承接力 ， 我 認為 是 有 的
不 需要 所有人 ， 都 有 能力 購買
仍 能 支撐 整個 地產 市場
二手 方面 ， 成交 就 相對 牛皮
你 認為 何時 會 變 得 活躍 ？
牛皮 的 原因 ， 是 發展商 開價 較 保守
當 發展商 賣 得 好 ， 沒有 人 競爭
他們 又 會 賣 得 較 貴
當 一手 市場 價格 高昂 ， 客人 便 會 到 二手 市場
這 2 個 月 ， 市場 能 於 高位 爭持 2 至 3 %
其實 已 相當 不俗
我們 的 內地 房地產 市場 ， 交投量 是 插水式 下跌
深圳 最 嚴重 的 時候 ， 交投量 下跌 約 8 成
房地產 於 國家 政策 上 ， 會 為 國家 帶來 風險 、 資源 錯配
國家 要 制約 房地產
房地產 開發 公司 ， 因 得 不 到 銀行 貸款 ， 而 陷入 危機
不止 內地 ， 很 多 這些 公司 於 香港 上市
更 欠 我們 公司 不少 佣金
市場 上 是 充斥 著 壞 消息
當 市場 上 充斥 著 壞 消息 ， 股市 亦 下跌 不少
但 樓市 只是 微調
證明 樓市 基礎 相對 穩固
除了 你 剛 說 的 壞 消息 ， 但 亦有 好 消息
討論 很 久 的 通關 ， 終於 好像 有 眉目
消息 指 12月 能 有 限度 通關 ， 每 天 會 有 1,000 個 配額
最 新 有 指 ， 政府 想 爭取 至 5,000 至 6,000 配額
施生 認為 ， 通關 對 樓市 的 刺激 有 多 大 ？
通關 對 兩 地 的 經濟 會 有 好處
我 有 不少 內地 的 業務
疫情 時 ， 同事 回 港 需要 隔離 很 多 天
雖然 現時 有 回 港 易 ， 減免 檢疫 時間
但 到 內地 ， 亦 要 隔離 14 天 至 21 天
商業 往來 ， 因而 受到 阻礙
經濟 多少 受到 拖累 ， 很 多 經濟 活動 停頓
如果 能夠 通關 ， 即使 配額 較 少 也 比 沒有 好
對 香港 整體 經濟 、 就業 情況 ， 可能 會 有 好轉
但 會否 因而 引致 內地 人 來 港 買樓 ， 則 有待 觀察
最初 有 傳媒 表示 ， 通關 後 有 很 多 人 來 港 放盤 、 賣樓
對 供應會 造成 壓力
其實 放盤 ， 不 需要 通關 才 做到
只要 致電 我們 ， 不論 在 何 地 都 可以 放盤
成交 時 ， 找 公證人 簽 合約 就 可以
於 香港 處理 收款 亦 沒有 困難
但 說到 買 樓 ， 買 之前 總要 視察 一下
雖然 現時 有 VR ， 能 虛擬 實境 睇樓
但 總 有 人 想 親身 視察
通關 後 ， 內地客 買 樓 可能 有所 增加
我 聽 銷售員 說 ， 有 一 批 客人 已 看 過 VR
只 欠 實地 視察
現時 已 儲 有 一 批 客人 ， 届時 成交 會 有所 增加
對 一手 、 二手 市場 ， 都 會 有 好處
你 認為 哪 類型 單位 ， 會 率先 被 帶動 或 最 受惠 ？
剛 提到 1,000萬 以下 的 物業 ， 現時 已 受惠
如果 有 看 報紙 ， 細 單位 經常 有 創 新高 的 現象
通關 後 ， 會 有利 於 1,000萬 以上 的 物業
甚至 超過 5,000萬 的 物業
過往 成交 較 少 的 ， 都 會 有所 增加
對於 內地 來客 ， 他們 不是 依靠 打工 儲 首期
他們 可能 是 做 生意
即使 打工 ， 亦 於 創新 或 獨角獸 公司 工作 ， 收入 不俗
即使 是 打工 階層 ， 但 如果 有助 於 創新 方面
薪酬 亦 不俗
我 有 朋友 ， 他 有 股份 的 公司 被 收購 後
他 分 到 8 位 數字
對 他 來說 ， 買 樓 變 得 容易
希望 討論 很 久 的 通關 ， 今次 能 成功
今 集 樓市 C見 ， 感謝 施生 與 我們 分析 樓市 情況
下 集 再見
