加息 環境 下 ， 套現 收息 有冇 著數 ？ Under the environment of interest rate hike, is there any advantage to cash in on the interest rate? Num ambiente de aumento das taxas de juro, existe alguma possibilidade de levantar dinheiro e cobrar taxas de juro?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最新 一期CCL

報 157.87 點 ， 按 周 跌 0.22 %

是 連升 3 周 後 首次 回落

今天 很 高興 ， 除了 繼續 有 施生

亦 邀請 到 中原 按揭 董事 總經理 王美鳳 小姐 ， 一起 聊天 |||||||Wong Mei Fung|||

兩 位 你 好

剛 過去 的 2022 年 ， 是 息率 變化 較 大 的 一 年

香港 最 優惠 利率 上調 了 3 次

銀行 按揭 息率 上升 至 3.375 %

對 業主 按揭 上 的 壓力 ， 有 多 大 影響 ？

假設 500萬 的 單位 供 30 年

每 月 息率 供款 多 了 多少 ？

香港 去年 加 了 3 次 P

共 加 了 0.625 厘

但 其實 美國 共 加 了 7 次

息率 加 了 4.25 厘

所以 雖然 香港 加 了 息

但 加息 周期 比 美國 ， 或 以往 都 相對 溫和

去年 至今 的 按揭 息率 ， 除了 加 P 的 影響 外

亦 受 加 拆息 影響

整體 來說 ， 去年 按揭 息率 約 於 1 厘 半 水平

到 現時 3 厘 多 的 水平

如 以 500萬 按揭額 計算 |||Mortgage amount|

每 月 供款 約 增加 了 28 %

月供 約 增加 4,800 多 元 Monthly payment||||

從 香港 加息 比 美國 慢

幅度 比 美國 低 的 情況 推論

香港 的 資金 是 相對 充裕 的

若然 香港 資金 不夠 充裕

美息 與 港息 之間 一旦 存在 差距 U.S. interest rates||Hong Kong rates||||

很 多 資金 會 選擇 存 美金

因為 港元 與 美元 是 聯繫匯率

所以 沒有 太 大 的 匯率 風險

哪邊 高息 ， 資金 便 會 去 哪 "which side"||||||

但 香港 沒有 過分 跟隨 美國

反映 資金 對 投資 香港 別 有 偏好

加息 較 少 和 遲

反映 香港 的 投資 環境 ， 基礎 非常 不錯

兩 位 預料 ， 加息 周期 會 持續 到 甚麼 時候 ？

大家 都 知道 ， 去年 美國 猛烈 加息

加幅 頗為 驚人

但 美國 距離 息率 見頂 約 5 厘 左右

只 餘下 0.75 厘 左右

市場 估計 ， 未來 美國 加息 幅度 會 收窄

至 約 四分之一 厘 ， 即 0.25 厘

所以 預期 美國 加息 周期 約 為 3 次 議息期 ||||||||rate meetings

加 3 次 左右 ， 息率 便 會 見頂

約 於 5月 ， 即 今年 上半年 ， 息率 便 會 見頂

香港 息率 加息 的 步伐 ， 雖然 沒有 緊貼

但 趨勢 上 ， 同樣 是 跟隨 美國 走勢

所以 我 預期 ， 即使 是 香港 的 加息 周期

息率 都 會 同步 在 今年 上半年 見頂

加息 周期 ， 相信 也 會 在 今年 上半年 完結

美國 這 次 猛烈 加息

主要 是 為了 應對 高 通漲 問題

通漲 數字 對於 美國 息率 見頂 後

何時 回落 ， 也是 現時 的 市場 熱話

我 相信 ， 美國 現時 要 處理 另 一 個 問題

很 大 機會 是 經濟 衰退 問題

相信 大家 都 預期 ， 在 息率 見頂 一 段 時間 後

因為 息率 周期 ， 市場 預期 息率 回落 會 在 下半年 出現

亦有 分析 指 ， 息率 有 機會 在 今年 第 4 季 便 會 回落

如果 大家 有 留意 銀行 的 定期 存款

你 會 注意 到 ， 香港 銀行 在 美國 聯儲局 未 減息 時

已 率先 將 定期 存款 利率 降低

在 一 個 月 前 左右

銀行 在 高峰期 時 ， 半年 可以 有 5 厘 息

現時 約 有 4 厘 2 ﹑ 4 厘 3

為何 銀行 會 將 定期 存款 利率 降低 ？

我 相信 是 自從 加息 後 ， 很 多 人 到 銀行 存款

但 貸款 的 人數 追 不 上

即是 銀行 收到 很 多 存款 ， 也 要 派息 予 存戶

靠 甚麼 向 存戶 派息 ？ 就是 要 把 錢 借 給 人 做 生意 ﹑ 買 樓 等

借 錢 的 人 少 ， 存款 的 人 多 ， 便 會 虧本

所以 銀行 要 把 存款 的 利率 降低

即是 叫 大家 不要 存 這麼 多 錢

等 銀行 生意 好 點 才 給 我

這 是 香港 的 情況

香港 的 利息 從 經濟 環境 來說 ， 即將 見頂

美國 的 利息 又 如何 呢 ？

加息 快 時 ， 每 次 加 四分之三 厘

四分之三 厘 也 加 了 4 次

加 了 4 次 後 ， 去年 最後 一 次 加 了 二分之一 厘

估計 今年 會 加 更 少 ， 只 加 四分之一 厘

再 加 2 至 3 次 ， 我 相信 都 會 見頂

為什麼 說 見頂 ？

如果 只 看 通漲 ， 聯儲局 目標 是 把 通漲 降 至 只 有 2 %

若 真 的 以此 為 目標 ， 加息 過程 便 會 很 長

即使 現時 通漲 低 ， 但 仍 有 6 厘 半 ， 即 6.5 %

要 跌 至 2 % ， 高息 環境 便 要 持續 一 段 很 長 的 時間

但 聯儲局 的 使命 除了 控制 通漲 外

也 要 維持 就業 ， 維持 經濟 增長

最近 美國 經濟 增長 有 放緩 跡象 ， 很 多 企業 裁員

不是 裁 一點 ， 而是 每 次 都 裁員 過 萬

好像 Twitter 便 裁員 了 一半

反映 環境 不 太 好

所以 聯儲局 可能 要 考慮 ， 經濟 增長 是否 能 持續

如果 社會 承擔 不 到 如此 高 利率 ， 便 可能 需要 減息

美國 是 個 債務 很 嚴重 的 社會

美國 政府 每 年 赤字 ， 入不敷支

怎麼辦 ？ 只能 發債 ， 依靠 聯儲局 買

民間 的 消費 也是 依靠 信用卡 ﹑ 按揭 等

背負 這麼 多 債務 ， 當然 不 想 利息 高

利息 高 ， 借貸人 便 會 吃力 一點 ||borrower||||

所以 我 相信 高息 環境 ， 與 美國 自身 的 經濟 處境 不 太 一致

我 認為 息率 即使 不 調頭 向 下 ， 今年 都 會 見頂

見 了 頂 ， 投資 氣氛 便 會 較 好

按揭 息口 上升

但 金管局 早期 放寬 了 壓力 測試 的 要求

1+1 減 下 ， 按揭 是 容易 了 還 是 困難 了 ？

壓力 測試 ， 原意 就是 為 用家 應對 加息 周期

增加 防守力 |Increase defense capability

當 進入 加息 周期 ， 息率 上升 後

壓測 假定 息率 的 升幅 會 降 下來

所以 金管局 調整 了 壓力 測試

將 三 厘 降 至 兩 厘

整體 的 按揭 息率

上年 到 今年 ， 整體 加幅 約 為 2 厘

壓力 測試 降幅 為 一 厘

原則上 ， 好像 即使 壓力 測試 減低 了

但 按揭 借款 能力 是否 差 了 ？

或 入息 要求 是否 提高 了 ？

其實 ， 看 現實 情況 ， 上年 到 今年

以 同一 入息 水平 來 計算

用家 的 借款 能力

或 可 借 的 按揭 金額 ， 其實 沒 變

為什麼 ？

上年 年頭 ， 銀行 計算 壓力 測試 時

本身 已 按照 H按 的 封頂 息率 計算

封頂 利率 是 +3 厘

當時 已 用 5 厘 半 ， 去 計算 還款 能力

現在 的 息率 已 觸及 封頂 息率

壓力 測試 調整 到 加 2 厘

現 壓測 利率 約 5.375 - 5.475

上年 到 現在 ， 壓測 息率 都 是 5 厘 幾

假設 你 的 入息 一樣 ， 例如 一萬

上年 年頭 和 現今 ， 你 可 借 的 按揭 金額 其實 沒 變 過

用家 買 樓 ， 借款 能力 暫時 沒 變

當然 實際 供樓 負擔 ， 因應 利息 上升 是 增加 了

過去 ， 有 業主 會 每 兩 年 即 罸息期 完結 後 ||||||||Penalty period||

做 轉按 ， 賺取 現金 回贈 |Refinance|||

加息 後 ， 此 法 還 行 得 通 嗎 ？

市場 上 ， 我們 看見 轉按

除了 賺 現金 回贈 外 ， 還有 其他 需求

例如 原 用 按揭 息率 較 高 的 發展商 一 按

低息 蜜月期 過後 ， 需要 轉 按 |Honeymoon period||||

或 有人 喜歡 轉 按 套現

去年 ， 市場 上 有 一些 用家

透過 轉按 去 賺取 現金 回贈

條件 相當 吸引

來到 今年 一月

銀行 調整 了 按揭 息率

調整 寬限期 或 尾班車 已經 過 了

導致 現時 的 息率 ， 對比 用家 原本 的 息率

高出 了 0.35 厘 或 以上

可以 說 ， 現時 轉 按 誘因 減少 了

但 若 心水清 的 ， 我們 計算 一下

以 按揭額 5百萬 來 計算

現金 回贈 可 高 達 10.5萬

扣除 律師費 、 兩 年 息差

其實 淨袋 還 有 七萬 多 |net income||||

所以 仍 有 用家 ， 即使 息率 上升 了

仍 會 轉 按 ， 先 賺 現金 回贈

因為 罰息期 只 是 兩 年 |Penalty period||||

兩 年 後 ， 銀行 可能 有 其他 吸引 方案

兩 年 後 再 轉 按

這樣 仍 有 現金 回贈 的 收入 可 入袋 ||||||||pocketed

剛才 你 問 ， 用家 借 錢 容易 或 困難 了

除了 看 息率 ， 壓力 測試 外

還 看 銀行 對 按揭 業務 的 態度

你 知道 為什麼 銀行 有 現金 回贈 ？

現金 回贈 是 為了 什麼 ？

現金 回贈 功能 是 為了 搶 生意

銀行 招徠 客人 很 困難

要 做 市場 推廣 ， 要 找 按揭 公司 轉介

這 都 是 有 成本 的

銀行 送 一 筆 錢 給 客人 ， 招徠 長遠 客戶

轉 按 現金 回贈 之所以 高

看到 銀行 對 按揭 業務 態度 積極

銀行 態度 積極 ， 估價 也 會 貼市

批出 按揭 的 機會 也 會 較 高

我 接觸 的 香港 銀行

都 比較 喜歡 做 按揭 生意

因為 只要 做 一 單 ， 除非 你 兩 年 轉 一 次

我 相信 很 少 人 兩 年 轉 一 次

多數 人 一 做 就 20 年 30 年

這 是 長綫 收入 ||Long-term|

而且 香港 人 責任感 比較 強

合約 精神 比較 高

很 少 斷供

所以 銀行 很 積極 做 按揭 業務

形成 對 樓市 的 支持力 高

因為 買 樓 ， 銀行 支付 大部份

買家 首期 只 是 小 部份

銀行 的 態度 對 香港 樓價 形成 最 重要 的 因素

如果 有 按揭 的 業主 ， 手上 有 多餘 的 資金

他們 應該 提早 還款 ， 還是 做 高息 定存 ？

哪 一 個 選擇 ， 對 業主 更 有利 ？

剛剛 施生 也 提 過

定期 息率 雖然 稍 跌

但 也有 不少 息率 能 維持 在 4 厘 左右

單 看 息率 的話 ， 吸引力 依然 存在

但 有 一 點 需要 留意

很 多 按揭 用家 ， 未必 會 將 資金 放入 定期 用作 收息

畢竟 定期 存款 ， 可能 設有 最 低 存款 金額

或 對 新 資金 的 要求 ， 也 會 有 捆綁期 |||||||||Lock-up period

現時 的 按揭 計劃 中

除了 傳統 情況 ， 用家 因 息率 上升 而 做 部分 還款

另外 還 有 一 個 選擇

就是 現時 銀行 ， 會 給 按揭 用家 提供 Mortgage Link 戶口

即 提供 一 個 高 存息 戶口

當中 的 戶口 息率 與 按揭 息率 一樣

若 按揭 息率 是 3 厘

該 戶口 的 存款 息率 也 能 給到 3 厘

這樣 的 好處 是 ， 用家 可 隨時 增加 儲蓄

由於 沒有 最 低 金額 要求

用家 可 將 每 月 儲蓄 ， 或 生意 往來 的 大額 資金

存入 這個 高 存息 戶口 ， 便 可以 獲得 存款 收入

以 存款 利息 收入 ， 抵消 按揭 利息 支出

該 戶口 的 好處 在於 ， 裡面 的 資金 不會 被 綁 死

用家 隨時 可 將 資金 存入 或 取出

所有 ， 一些 按揭 用家 會 作 衡量

可能 會 把 資金 投入 定期 存款 ， 賺 高 利息

但 始終 M ortgage Link 戶口 的 息率 也 不 差

能 達到 3 厘 左右 ， 有 抵消 利息 支出 的 作用

也有 部分 用家 ， 喜歡 戶口 存取 彈性 高

從而 將 資金 存入 M ortgage Link 戶口

這 視乎 用家 自身 的 財政 狀況

或 資金 運用 上 的 需求

之前 ， 市場 上 有 業主 賣 樓 套現 收息

現時 息率 將要 見頂

現時 這 方法 ， 還 值得 嗎 ？

之前 的確 有 業主 賣 樓 ， 從而 獲得 資金 存入 銀行 賺 利息

他們 覺得 這樣 做 比 收租 好

收租會 害怕 遇到 租霸 Rent collection|||Rent bully

或 租客 會 投訴 冷氣 不足 、 洗衣機 損壞 ， 很 麻煩

但 收 利息 的話 ， 能 按時 收到

什麽 都 不用 做

所以 ， 他們 趁 利息 上升

便 賣 了 物業 ， 存入 銀行 賺 利息

最近 銀行 把 定期 存款 利率 降低

就是 提醒 了 這 一 群 人

提醒 了 什麽 呢 ？

就是 ： 利息 是 浮動 的

若 是 4 厘 、 5 厘

銀行 不會 願意 開 一 張 定期 十 年 的 單

可能 最多 只 有 半年 ， 或 一 年 的 保障

但 若 用 物業 作 按揭

銀行 會 有 很 多 手續費 和 限制

另外 ， 這 件 事 也 提醒 了 很 多 投資者

他們 觀察 到 ， 租金 現時 雖然 較 低

但 租金 會 隨著 通貨膨脹 、 收入 上升

一 步步 加 上去

所以 長遠 來説 ， 租金 還是 上升 的 ||"in terms of"||||

此外 ， 物業 本身 也 會 升值

隨著 經濟 增長 、 社會 進步

樓價 會 跟著 上升

但是 ， 存入 銀行 的 本金

現在 存 多少 ， 以後 也 是 同樣 數額

並 不會 增長

所以 ， 一旦 利息 開始 回落

投資 地產 的 吸引力 就 會 增加

最近 市場 有所 好轉

雖説 這 星期 的 中原 城市 領先 指數 ， 回落 了 少許 "Although"||||||||||

但 之前 也 連升 了 三 個 星期

可見 整體 趨勢 是 向上 的

這個 情況 與 利息 回落 ， 有 很 大 關係

今天 非常 感謝 兩 位 的 分享

今天 是 年廿九 ， 在 此 提早 向 大家 拜 個 早年 ||29th day||||||||

希望 大家 下 一 年 新年 進步 ， 步步 高升

我們 下 集 樓市 C見 再見