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樓市C見, 加息 環境 下 , 套現 收息 有冇 著數 ?

加息 環境 下 , 套現 收息 有冇 著數 ?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最新 一期CCL

報 157.87 點 , 按 周 跌 0.22 %

是 連升 3 周 後 首次 回落

今天 很 高興 , 除了 繼續 有 施生

亦 邀請 到 中原 按揭 董事 總經理 王美鳳 小姐 , 一起 聊天

兩 位 你 好

剛 過去 的 2022 年 , 是 息率 變化 較 大 的 一 年

香港 最 優惠 利率 上調 了 3 次

銀行 按揭 息率 上升 至 3.375 %

對 業主 按揭 上 的 壓力 , 有 多 大 影響 ?

假設 500萬 的 單位 供 30 年

每 月 息率 供款 多 了 多少 ?

香港 去年 加 了 3 次 P

共 加 了 0.625 厘

但 其實 美國 共 加 了 7 次

息率 加 了 4.25 厘

所以 雖然 香港 加 了 息

但 加息 周期 比 美國 , 或 以往 都 相對 溫和

去年 至今 的 按揭 息率 , 除了 加 P 的 影響 外

亦 受 加 拆息 影響

整體 來說 , 去年 按揭 息率 約 於 1 厘 半 水平

到 現時 3 厘 多 的 水平

如 以 500萬 按揭額 計算

每 月 供款 約 增加 了 28 %

月供 約 增加 4,800 多 元

從 香港 加息 比 美國 慢

幅度 比 美國 低 的 情況 推論

香港 的 資金 是 相對 充裕 的

若然 香港 資金 不夠 充裕

美息 與 港息 之間 一旦 存在 差距

很 多 資金 會 選擇 存 美金

因為 港元 與 美元 是 聯繫匯率

所以 沒有 太 大 的 匯率 風險

哪邊 高息 , 資金 便 會 去 哪

但 香港 沒有 過分 跟隨 美國

反映 資金 對 投資 香港 別 有 偏好

加息 較 少 和 遲

反映 香港 的 投資 環境 , 基礎 非常 不錯

兩 位 預料 , 加息 周期 會 持續 到 甚麼 時候 ?

大家 都 知道 , 去年 美國 猛烈 加息

加幅 頗為 驚人

但 美國 距離 息率 見頂 約 5 厘 左右

只 餘下 0.75 厘 左右

市場 估計 , 未來 美國 加息 幅度 會 收窄

至 約 四分之一 厘 , 即 0.25 厘

所以 預期 美國 加息 周期 約 為 3 次 議息期

加 3 次 左右 , 息率 便 會 見頂

約 於 5月 , 即 今年 上半年 , 息率 便 會 見頂

香港 息率 加息 的 步伐 , 雖然 沒有 緊貼

但 趨勢 上 , 同樣 是 跟隨 美國 走勢

所以 我 預期 , 即使 是 香港 的 加息 周期

息率 都 會 同步 在 今年 上半年 見頂

加息 周期 , 相信 也 會 在 今年 上半年 完結

美國 這 次 猛烈 加息

主要 是 為了 應對 高 通漲 問題

通漲 數字 對於 美國 息率 見頂 後

何時 回落 , 也是 現時 的 市場 熱話

我 相信 , 美國 現時 要 處理 另 一 個 問題

很 大 機會 是 經濟 衰退 問題

相信 大家 都 預期 , 在 息率 見頂 一 段 時間 後

因為 息率 周期 , 市場 預期 息率 回落 會 在 下半年 出現

亦有 分析 指 , 息率 有 機會 在 今年 第 4 季 便 會 回落

如果 大家 有 留意 銀行 的 定期 存款

你 會 注意 到 , 香港 銀行 在 美國 聯儲局 未 減息 時

已 率先 將 定期 存款 利率 降低

在 一 個 月 前 左右

銀行 在 高峰期 時 , 半年 可以 有 5 厘 息

現時 約 有 4 厘 2 ﹑ 4 厘 3

為何 銀行 會 將 定期 存款 利率 降低 ?

我 相信 是 自從 加息 後 , 很 多 人 到 銀行 存款

但 貸款 的 人數 追 不 上

即是 銀行 收到 很 多 存款 , 也 要 派息 予 存戶

靠 甚麼 向 存戶 派息 ? 就是 要 把 錢 借 給 人 做 生意 ﹑ 買 樓 等

借 錢 的 人 少 , 存款 的 人 多 , 便 會 虧本

所以 銀行 要 把 存款 的 利率 降低

即是 叫 大家 不要 存 這麼 多 錢

等 銀行 生意 好 點 才 給 我

這 是 香港 的 情況

香港 的 利息 從 經濟 環境 來說 , 即將 見頂

美國 的 利息 又 如何 呢 ?

加息 快 時 , 每 次 加 四分之三 厘

四分之三 厘 也 加 了 4 次

加 了 4 次 後 , 去年 最後 一 次 加 了 二分之一 厘

估計 今年 會 加 更 少 , 只 加 四分之一 厘

再 加 2 至 3 次 , 我 相信 都 會 見頂

為什麼 說 見頂 ?

如果 只 看 通漲 , 聯儲局 目標 是 把 通漲 降 至 只 有 2 %

若 真 的 以此 為 目標 , 加息 過程 便 會 很 長

即使 現時 通漲 低 , 但 仍 有 6 厘 半 , 即 6.5 %

要 跌 至 2 % , 高息 環境 便 要 持續 一 段 很 長 的 時間

但 聯儲局 的 使命 除了 控制 通漲 外

也 要 維持 就業 , 維持 經濟 增長

最近 美國 經濟 增長 有 放緩 跡象 , 很 多 企業 裁員

不是 裁 一點 , 而是 每 次 都 裁員 過 萬

好像 Twitter 便 裁員 了 一半

反映 環境 不 太 好

所以 聯儲局 可能 要 考慮 , 經濟 增長 是否 能 持續

如果 社會 承擔 不 到 如此 高 利率 , 便 可能 需要 減息

美國 是 個 債務 很 嚴重 的 社會

美國 政府 每 年 赤字 , 入不敷支

怎麼辦 ? 只能 發債 , 依靠 聯儲局 買

民間 的 消費 也是 依靠 信用卡 ﹑ 按揭 等

背負 這麼 多 債務 , 當然 不 想 利息 高

利息 高 , 借貸人 便 會 吃力 一點

所以 我 相信 高息 環境 , 與 美國 自身 的 經濟 處境 不 太 一致

我 認為 息率 即使 不 調頭 向 下 , 今年 都 會 見頂

見 了 頂 , 投資 氣氛 便 會 較 好

按揭 息口 上升

但 金管局 早期 放寬 了 壓力 測試 的 要求

1+1 減 下 , 按揭 是 容易 了 還 是 困難 了 ?

壓力 測試 , 原意 就是 為 用家 應對 加息 周期

增加 防守力

當 進入 加息 周期 , 息率 上升 後

壓測 假定 息率 的 升幅 會 降 下來

所以 金管局 調整 了 壓力 測試

將 三 厘 降 至 兩 厘

整體 的 按揭 息率

上年 到 今年 , 整體 加幅 約 為 2 厘

壓力 測試 降幅 為 一 厘

原則上 , 好像 即使 壓力 測試 減低 了

但 按揭 借款 能力 是否 差 了 ?

或 入息 要求 是否 提高 了 ?

其實 , 看 現實 情況 , 上年 到 今年

以 同一 入息 水平 來 計算

用家 的 借款 能力

或 可 借 的 按揭 金額 , 其實 沒 變

為什麼 ?

上年 年頭 , 銀行 計算 壓力 測試 時

本身 已 按照 H按 的 封頂 息率 計算

封頂 利率 是 +3 厘

當時 已 用 5 厘 半 , 去 計算 還款 能力

現在 的 息率 已 觸及 封頂 息率

壓力 測試 調整 到 加 2 厘

現 壓測 利率 約 5.375 - 5.475

上年 到 現在 , 壓測 息率 都 是 5 厘 幾

假設 你 的 入息 一樣 , 例如 一萬

上年 年頭 和 現今 , 你 可 借 的 按揭 金額 其實 沒 變 過

用家 買 樓 , 借款 能力 暫時 沒 變

當然 實際 供樓 負擔 , 因應 利息 上升 是 增加 了

過去 , 有 業主 會 每 兩 年 即 罸息期 完結 後

做 轉按 , 賺取 現金 回贈

加息 後 , 此 法 還 行 得 通 嗎 ?

市場 上 , 我們 看見 轉按

除了 賺 現金 回贈 外 , 還有 其他 需求

例如 原 用 按揭 息率 較 高 的 發展商 一 按

低息 蜜月期 過後 , 需要 轉 按

或 有人 喜歡 轉 按 套現

去年 , 市場 上 有 一些 用家

透過 轉按 去 賺取 現金 回贈

條件 相當 吸引

來到 今年 一月

銀行 調整 了 按揭 息率

調整 寬限期 或 尾班車 已經 過 了

導致 現時 的 息率 , 對比 用家 原本 的 息率

高出 了 0.35 厘 或 以上

可以 說 , 現時 轉 按 誘因 減少 了

但 若 心水清 的 , 我們 計算 一下

以 按揭額 5百萬 來 計算

現金 回贈 可 高 達 10.5萬

扣除 律師費 、 兩 年 息差

其實 淨袋 還 有 七萬 多

所以 仍 有 用家 , 即使 息率 上升 了

仍 會 轉 按 , 先 賺 現金 回贈

因為 罰息期 只 是 兩 年

兩 年 後 , 銀行 可能 有 其他 吸引 方案

兩 年 後 再 轉 按

這樣 仍 有 現金 回贈 的 收入 可 入袋

剛才 你 問 , 用家 借 錢 容易 或 困難 了

除了 看 息率 , 壓力 測試 外

還 看 銀行 對 按揭 業務 的 態度

你 知道 為什麼 銀行 有 現金 回贈 ?

現金 回贈 是 為了 什麼 ?

現金 回贈 功能 是 為了 搶 生意

銀行 招徠 客人 很 困難

要 做 市場 推廣 , 要 找 按揭 公司 轉介

這 都 是 有 成本 的

銀行 送 一 筆 錢 給 客人 , 招徠 長遠 客戶

轉 按 現金 回贈 之所以 高

看到 銀行 對 按揭 業務 態度 積極

銀行 態度 積極 , 估價 也 會 貼市

批出 按揭 的 機會 也 會 較 高

我 接觸 的 香港 銀行

都 比較 喜歡 做 按揭 生意

因為 只要 做 一 單 , 除非 你 兩 年 轉 一 次

我 相信 很 少 人 兩 年 轉 一 次

多數 人 一 做 就 20 年 30 年

這 是 長綫 收入

而且 香港 人 責任感 比較 強

合約 精神 比較 高

很 少 斷供

所以 銀行 很 積極 做 按揭 業務

形成 對 樓市 的 支持力 高

因為 買 樓 , 銀行 支付 大部份

買家 首期 只 是 小 部份

銀行 的 態度 對 香港 樓價 形成 最 重要 的 因素

如果 有 按揭 的 業主 , 手上 有 多餘 的 資金

他們 應該 提早 還款 , 還是 做 高息 定存 ?

哪 一 個 選擇 , 對 業主 更 有利 ?

剛剛 施生 也 提 過

定期 息率 雖然 稍 跌

但 也有 不少 息率 能 維持 在 4 厘 左右

單 看 息率 的話 , 吸引力 依然 存在

但 有 一 點 需要 留意

很 多 按揭 用家 , 未必 會 將 資金 放入 定期 用作 收息

畢竟 定期 存款 , 可能 設有 最 低 存款 金額

或 對 新 資金 的 要求 , 也 會 有 捆綁期

現時 的 按揭 計劃 中

除了 傳統 情況 , 用家 因 息率 上升 而 做 部分 還款

另外 還 有 一 個 選擇

就是 現時 銀行 , 會 給 按揭 用家 提供 Mortgage Link 戶口

即 提供 一 個 高 存息 戶口

當中 的 戶口 息率 與 按揭 息率 一樣

若 按揭 息率 是 3 厘

該 戶口 的 存款 息率 也 能 給到 3 厘

這樣 的 好處 是 , 用家 可 隨時 增加 儲蓄

由於 沒有 最 低 金額 要求

用家 可 將 每 月 儲蓄 , 或 生意 往來 的 大額 資金

存入 這個 高 存息 戶口 , 便 可以 獲得 存款 收入

以 存款 利息 收入 , 抵消 按揭 利息 支出

該 戶口 的 好處 在於 , 裡面 的 資金 不會 被 綁 死

用家 隨時 可 將 資金 存入 或 取出

所有 , 一些 按揭 用家 會 作 衡量

可能 會 把 資金 投入 定期 存款 , 賺 高 利息

但 始終 M ortgage Link 戶口 的 息率 也 不 差

能 達到 3 厘 左右 , 有 抵消 利息 支出 的 作用

也有 部分 用家 , 喜歡 戶口 存取 彈性 高

從而 將 資金 存入 M ortgage Link 戶口

這 視乎 用家 自身 的 財政 狀況

或 資金 運用 上 的 需求

之前 , 市場 上 有 業主 賣 樓 套現 收息

現時 息率 將要 見頂

現時 這 方法 , 還 值得 嗎 ?

之前 的確 有 業主 賣 樓 , 從而 獲得 資金 存入 銀行 賺 利息

他們 覺得 這樣 做 比 收租 好

收租會 害怕 遇到 租霸

或 租客 會 投訴 冷氣 不足 、 洗衣機 損壞 , 很 麻煩

但 收 利息 的話 , 能 按時 收到

什麽 都 不用 做

所以 , 他們 趁 利息 上升

便 賣 了 物業 , 存入 銀行 賺 利息

最近 銀行 把 定期 存款 利率 降低

就是 提醒 了 這 一 群 人

提醒 了 什麽 呢 ?

就是 : 利息 是 浮動 的

若 是 4 厘 、 5 厘

銀行 不會 願意 開 一 張 定期 十 年 的 單

可能 最多 只 有 半年 , 或 一 年 的 保障

但 若 用 物業 作 按揭

銀行 會 有 很 多 手續費 和 限制

另外 , 這 件 事 也 提醒 了 很 多 投資者

他們 觀察 到 , 租金 現時 雖然 較 低

但 租金 會 隨著 通貨膨脹 、 收入 上升

一 步步 加 上去

所以 長遠 來説 , 租金 還是 上升 的

此外 , 物業 本身 也 會 升值

隨著 經濟 增長 、 社會 進步

樓價 會 跟著 上升

但是 , 存入 銀行 的 本金

現在 存 多少 , 以後 也 是 同樣 數額

並 不會 增長

所以 , 一旦 利息 開始 回落

投資 地產 的 吸引力 就 會 增加

最近 市場 有所 好轉

雖説 這 星期 的 中原 城市 領先 指數 , 回落 了 少許

但 之前 也 連升 了 三 個 星期

可見 整體 趨勢 是 向上 的

這個 情況 與 利息 回落 , 有 很 大 關係

今天 非常 感謝 兩 位 的 分享

今天 是 年廿九 , 在 此 提早 向 大家 拜 個 早年

希望 大家 下 一 年 新年 進步 , 步步 高升

我們 下 集 樓市 C見 再見

加息 環境 下 , 套現 收息 有冇 著數 ? Under the environment of interest rate hike, is there any advantage to cash in on the interest rate? Num ambiente de aumento das taxas de juro, existe alguma possibilidade de levantar dinheiro e cobrar taxas de juro?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最新 一期CCL

報 157.87 點 , 按 周 跌 0.22 %

是 連升 3 周 後 首次 回落

今天 很 高興 , 除了 繼續 有 施生

亦 邀請 到 中原 按揭 董事 總經理 王美鳳 小姐 , 一起 聊天 |||||||Wong Mei Fung|||

兩 位 你 好

剛 過去 的 2022 年 , 是 息率 變化 較 大 的 一 年

香港 最 優惠 利率 上調 了 3 次

銀行 按揭 息率 上升 至 3.375 %

對 業主 按揭 上 的 壓力 , 有 多 大 影響 ?

假設 500萬 的 單位 供 30 年

每 月 息率 供款 多 了 多少 ?

香港 去年 加 了 3 次 P

共 加 了 0.625 厘

但 其實 美國 共 加 了 7 次

息率 加 了 4.25 厘

所以 雖然 香港 加 了 息

但 加息 周期 比 美國 , 或 以往 都 相對 溫和

去年 至今 的 按揭 息率 , 除了 加 P 的 影響 外

亦 受 加 拆息 影響

整體 來說 , 去年 按揭 息率 約 於 1 厘 半 水平

到 現時 3 厘 多 的 水平

如 以 500萬 按揭額 計算 |||Mortgage amount|

每 月 供款 約 增加 了 28 %

月供 約 增加 4,800 多 元 Monthly payment||||

從 香港 加息 比 美國 慢

幅度 比 美國 低 的 情況 推論

香港 的 資金 是 相對 充裕 的

若然 香港 資金 不夠 充裕

美息 與 港息 之間 一旦 存在 差距 U.S. interest rates||Hong Kong rates||||

很 多 資金 會 選擇 存 美金

因為 港元 與 美元 是 聯繫匯率

所以 沒有 太 大 的 匯率 風險

哪邊 高息 , 資金 便 會 去 哪 "which side"||||||

但 香港 沒有 過分 跟隨 美國

反映 資金 對 投資 香港 別 有 偏好

加息 較 少 和 遲

反映 香港 的 投資 環境 , 基礎 非常 不錯

兩 位 預料 , 加息 周期 會 持續 到 甚麼 時候 ?

大家 都 知道 , 去年 美國 猛烈 加息

加幅 頗為 驚人

但 美國 距離 息率 見頂 約 5 厘 左右

只 餘下 0.75 厘 左右

市場 估計 , 未來 美國 加息 幅度 會 收窄

至 約 四分之一 厘 , 即 0.25 厘

所以 預期 美國 加息 周期 約 為 3 次 議息期 ||||||||rate meetings

加 3 次 左右 , 息率 便 會 見頂

約 於 5月 , 即 今年 上半年 , 息率 便 會 見頂

香港 息率 加息 的 步伐 , 雖然 沒有 緊貼

但 趨勢 上 , 同樣 是 跟隨 美國 走勢

所以 我 預期 , 即使 是 香港 的 加息 周期

息率 都 會 同步 在 今年 上半年 見頂

加息 周期 , 相信 也 會 在 今年 上半年 完結

美國 這 次 猛烈 加息

主要 是 為了 應對 高 通漲 問題

通漲 數字 對於 美國 息率 見頂 後

何時 回落 , 也是 現時 的 市場 熱話

我 相信 , 美國 現時 要 處理 另 一 個 問題

很 大 機會 是 經濟 衰退 問題

相信 大家 都 預期 , 在 息率 見頂 一 段 時間 後

因為 息率 周期 , 市場 預期 息率 回落 會 在 下半年 出現

亦有 分析 指 , 息率 有 機會 在 今年 第 4 季 便 會 回落

如果 大家 有 留意 銀行 的 定期 存款

你 會 注意 到 , 香港 銀行 在 美國 聯儲局 未 減息 時

已 率先 將 定期 存款 利率 降低

在 一 個 月 前 左右

銀行 在 高峰期 時 , 半年 可以 有 5 厘 息

現時 約 有 4 厘 2 ﹑ 4 厘 3

為何 銀行 會 將 定期 存款 利率 降低 ?

我 相信 是 自從 加息 後 , 很 多 人 到 銀行 存款

但 貸款 的 人數 追 不 上

即是 銀行 收到 很 多 存款 , 也 要 派息 予 存戶

靠 甚麼 向 存戶 派息 ? 就是 要 把 錢 借 給 人 做 生意 ﹑ 買 樓 等

借 錢 的 人 少 , 存款 的 人 多 , 便 會 虧本

所以 銀行 要 把 存款 的 利率 降低

即是 叫 大家 不要 存 這麼 多 錢

等 銀行 生意 好 點 才 給 我

這 是 香港 的 情況

香港 的 利息 從 經濟 環境 來說 , 即將 見頂

美國 的 利息 又 如何 呢 ?

加息 快 時 , 每 次 加 四分之三 厘

四分之三 厘 也 加 了 4 次

加 了 4 次 後 , 去年 最後 一 次 加 了 二分之一 厘

估計 今年 會 加 更 少 , 只 加 四分之一 厘

再 加 2 至 3 次 , 我 相信 都 會 見頂

為什麼 說 見頂 ?

如果 只 看 通漲 , 聯儲局 目標 是 把 通漲 降 至 只 有 2 %

若 真 的 以此 為 目標 , 加息 過程 便 會 很 長

即使 現時 通漲 低 , 但 仍 有 6 厘 半 , 即 6.5 %

要 跌 至 2 % , 高息 環境 便 要 持續 一 段 很 長 的 時間

但 聯儲局 的 使命 除了 控制 通漲 外

也 要 維持 就業 , 維持 經濟 增長

最近 美國 經濟 增長 有 放緩 跡象 , 很 多 企業 裁員

不是 裁 一點 , 而是 每 次 都 裁員 過 萬

好像 Twitter 便 裁員 了 一半

反映 環境 不 太 好

所以 聯儲局 可能 要 考慮 , 經濟 增長 是否 能 持續

如果 社會 承擔 不 到 如此 高 利率 , 便 可能 需要 減息

美國 是 個 債務 很 嚴重 的 社會

美國 政府 每 年 赤字 , 入不敷支

怎麼辦 ? 只能 發債 , 依靠 聯儲局 買

民間 的 消費 也是 依靠 信用卡 ﹑ 按揭 等

背負 這麼 多 債務 , 當然 不 想 利息 高

利息 高 , 借貸人 便 會 吃力 一點 ||borrower||||

所以 我 相信 高息 環境 , 與 美國 自身 的 經濟 處境 不 太 一致

我 認為 息率 即使 不 調頭 向 下 , 今年 都 會 見頂

見 了 頂 , 投資 氣氛 便 會 較 好

按揭 息口 上升

但 金管局 早期 放寬 了 壓力 測試 的 要求

1+1 減 下 , 按揭 是 容易 了 還 是 困難 了 ?

壓力 測試 , 原意 就是 為 用家 應對 加息 周期

增加 防守力 |Increase defense capability

當 進入 加息 周期 , 息率 上升 後

壓測 假定 息率 的 升幅 會 降 下來

所以 金管局 調整 了 壓力 測試

將 三 厘 降 至 兩 厘

整體 的 按揭 息率

上年 到 今年 , 整體 加幅 約 為 2 厘

壓力 測試 降幅 為 一 厘

原則上 , 好像 即使 壓力 測試 減低 了

但 按揭 借款 能力 是否 差 了 ?

或 入息 要求 是否 提高 了 ?

其實 , 看 現實 情況 , 上年 到 今年

以 同一 入息 水平 來 計算

用家 的 借款 能力

或 可 借 的 按揭 金額 , 其實 沒 變

為什麼 ?

上年 年頭 , 銀行 計算 壓力 測試 時

本身 已 按照 H按 的 封頂 息率 計算

封頂 利率 是 +3 厘

當時 已 用 5 厘 半 , 去 計算 還款 能力

現在 的 息率 已 觸及 封頂 息率

壓力 測試 調整 到 加 2 厘

現 壓測 利率 約 5.375 - 5.475

上年 到 現在 , 壓測 息率 都 是 5 厘 幾

假設 你 的 入息 一樣 , 例如 一萬

上年 年頭 和 現今 , 你 可 借 的 按揭 金額 其實 沒 變 過

用家 買 樓 , 借款 能力 暫時 沒 變

當然 實際 供樓 負擔 , 因應 利息 上升 是 增加 了

過去 , 有 業主 會 每 兩 年 即 罸息期 完結 後 ||||||||Penalty period||

做 轉按 , 賺取 現金 回贈 |Refinance|||

加息 後 , 此 法 還 行 得 通 嗎 ?

市場 上 , 我們 看見 轉按

除了 賺 現金 回贈 外 , 還有 其他 需求

例如 原 用 按揭 息率 較 高 的 發展商 一 按

低息 蜜月期 過後 , 需要 轉 按 |Honeymoon period||||

或 有人 喜歡 轉 按 套現

去年 , 市場 上 有 一些 用家

透過 轉按 去 賺取 現金 回贈

條件 相當 吸引

來到 今年 一月

銀行 調整 了 按揭 息率

調整 寬限期 或 尾班車 已經 過 了

導致 現時 的 息率 , 對比 用家 原本 的 息率

高出 了 0.35 厘 或 以上

可以 說 , 現時 轉 按 誘因 減少 了

但 若 心水清 的 , 我們 計算 一下

以 按揭額 5百萬 來 計算

現金 回贈 可 高 達 10.5萬

扣除 律師費 、 兩 年 息差

其實 淨袋 還 有 七萬 多 |net income||||

所以 仍 有 用家 , 即使 息率 上升 了

仍 會 轉 按 , 先 賺 現金 回贈

因為 罰息期 只 是 兩 年 |Penalty period||||

兩 年 後 , 銀行 可能 有 其他 吸引 方案

兩 年 後 再 轉 按

這樣 仍 有 現金 回贈 的 收入 可 入袋 ||||||||pocketed

剛才 你 問 , 用家 借 錢 容易 或 困難 了

除了 看 息率 , 壓力 測試 外

還 看 銀行 對 按揭 業務 的 態度

你 知道 為什麼 銀行 有 現金 回贈 ?

現金 回贈 是 為了 什麼 ?

現金 回贈 功能 是 為了 搶 生意

銀行 招徠 客人 很 困難

要 做 市場 推廣 , 要 找 按揭 公司 轉介

這 都 是 有 成本 的

銀行 送 一 筆 錢 給 客人 , 招徠 長遠 客戶

轉 按 現金 回贈 之所以 高

看到 銀行 對 按揭 業務 態度 積極

銀行 態度 積極 , 估價 也 會 貼市

批出 按揭 的 機會 也 會 較 高

我 接觸 的 香港 銀行

都 比較 喜歡 做 按揭 生意

因為 只要 做 一 單 , 除非 你 兩 年 轉 一 次

我 相信 很 少 人 兩 年 轉 一 次

多數 人 一 做 就 20 年 30 年

這 是 長綫 收入 ||Long-term|

而且 香港 人 責任感 比較 強

合約 精神 比較 高

很 少 斷供

所以 銀行 很 積極 做 按揭 業務

形成 對 樓市 的 支持力 高

因為 買 樓 , 銀行 支付 大部份

買家 首期 只 是 小 部份

銀行 的 態度 對 香港 樓價 形成 最 重要 的 因素

如果 有 按揭 的 業主 , 手上 有 多餘 的 資金

他們 應該 提早 還款 , 還是 做 高息 定存 ?

哪 一 個 選擇 , 對 業主 更 有利 ?

剛剛 施生 也 提 過

定期 息率 雖然 稍 跌

但 也有 不少 息率 能 維持 在 4 厘 左右

單 看 息率 的話 , 吸引力 依然 存在

但 有 一 點 需要 留意

很 多 按揭 用家 , 未必 會 將 資金 放入 定期 用作 收息

畢竟 定期 存款 , 可能 設有 最 低 存款 金額

或 對 新 資金 的 要求 , 也 會 有 捆綁期 |||||||||Lock-up period

現時 的 按揭 計劃 中

除了 傳統 情況 , 用家 因 息率 上升 而 做 部分 還款

另外 還 有 一 個 選擇

就是 現時 銀行 , 會 給 按揭 用家 提供 Mortgage Link 戶口

即 提供 一 個 高 存息 戶口

當中 的 戶口 息率 與 按揭 息率 一樣

若 按揭 息率 是 3 厘

該 戶口 的 存款 息率 也 能 給到 3 厘

這樣 的 好處 是 , 用家 可 隨時 增加 儲蓄

由於 沒有 最 低 金額 要求

用家 可 將 每 月 儲蓄 , 或 生意 往來 的 大額 資金

存入 這個 高 存息 戶口 , 便 可以 獲得 存款 收入

以 存款 利息 收入 , 抵消 按揭 利息 支出

該 戶口 的 好處 在於 , 裡面 的 資金 不會 被 綁 死

用家 隨時 可 將 資金 存入 或 取出

所有 , 一些 按揭 用家 會 作 衡量

可能 會 把 資金 投入 定期 存款 , 賺 高 利息

但 始終 M ortgage Link 戶口 的 息率 也 不 差

能 達到 3 厘 左右 , 有 抵消 利息 支出 的 作用

也有 部分 用家 , 喜歡 戶口 存取 彈性 高

從而 將 資金 存入 M ortgage Link 戶口

這 視乎 用家 自身 的 財政 狀況

或 資金 運用 上 的 需求

之前 , 市場 上 有 業主 賣 樓 套現 收息

現時 息率 將要 見頂

現時 這 方法 , 還 值得 嗎 ?

之前 的確 有 業主 賣 樓 , 從而 獲得 資金 存入 銀行 賺 利息

他們 覺得 這樣 做 比 收租 好

收租會 害怕 遇到 租霸 Rent collection|||Rent bully

或 租客 會 投訴 冷氣 不足 、 洗衣機 損壞 , 很 麻煩

但 收 利息 的話 , 能 按時 收到

什麽 都 不用 做

所以 , 他們 趁 利息 上升

便 賣 了 物業 , 存入 銀行 賺 利息

最近 銀行 把 定期 存款 利率 降低

就是 提醒 了 這 一 群 人

提醒 了 什麽 呢 ?

就是 : 利息 是 浮動 的

若 是 4 厘 、 5 厘

銀行 不會 願意 開 一 張 定期 十 年 的 單

可能 最多 只 有 半年 , 或 一 年 的 保障

但 若 用 物業 作 按揭

銀行 會 有 很 多 手續費 和 限制

另外 , 這 件 事 也 提醒 了 很 多 投資者

他們 觀察 到 , 租金 現時 雖然 較 低

但 租金 會 隨著 通貨膨脹 、 收入 上升

一 步步 加 上去

所以 長遠 來説 , 租金 還是 上升 的 ||"in terms of"||||

此外 , 物業 本身 也 會 升值

隨著 經濟 增長 、 社會 進步

樓價 會 跟著 上升

但是 , 存入 銀行 的 本金

現在 存 多少 , 以後 也 是 同樣 數額

並 不會 增長

所以 , 一旦 利息 開始 回落

投資 地產 的 吸引力 就 會 增加

最近 市場 有所 好轉

雖説 這 星期 的 中原 城市 領先 指數 , 回落 了 少許 "Although"||||||||||

但 之前 也 連升 了 三 個 星期

可見 整體 趨勢 是 向上 的

這個 情況 與 利息 回落 , 有 很 大 關係

今天 非常 感謝 兩 位 的 分享

今天 是 年廿九 , 在 此 提早 向 大家 拜 個 早年 ||29th day||||||||

希望 大家 下 一 年 新年 進步 , 步步 高升

我們 下 集 樓市 C見 再見