樓市 進入 最 悲觀 時期 ？
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
最 新 一 期 CCL ， 報 179.53 點
按 周 下跌 0.18 % ， 走勢 繼續 反覆 偏軟
看 完 CCL 後 ， 介紹 今日 嘉賓
本 集 請 來 ， 祥益 地產 總裁 兼 資深 投資者 ， 汪敦敬 先生
另外 ， 施生 繼續 坐鎮
兩 位 ， 你們 好
大家 好 ， 施生 好
首先 ， 和 汪生 聊聊
你 一向 被 視爲 「 樓市 大好友 」
最近 發表 文章 「 價 跌 四 部曲 」 ， 市場 有 不少 回響
其實 ， 你 是否 轉向 看淡 香港 樓市 ？
你 個人 有 何 看法 ？
我 在 兩 、 三 周 前 寫 這 篇 文章
目的 是 反映 部分 板塊 ， 具 清晰 下跌 趨勢
而且 還 會 持續 下跌
初期 我 的 想法 是 ， 樓市 有 升 有 跌
但 發現 下跌 板塊 ， 跌勢 未 完
於是 寫文 分 跌價 的 四 個 階段 ， 供 投資者 參考
其實 ， 樓市 結構 沒 變
總所周知 ， 本 期 錄製 時 ， 恰逢 美國 加息
財爺 、 金管局 余 總裁 ， 皆 稱 香港 結構 非常 健全
但 現時 市況 較 特殊
許久 未 見 ， 一 個 市場 聚集 幾 年 的 悲情 因素
從而 影響 市場 成交
市場 大體 結構 不變 ， 資金 充足 ， 房屋 供應 不足
借貸 少 ， 財富 效用 高
但 這些 在 不變 的 情況 下 ， 都 出現 下調
我 認爲 ， 大家 可 看作 新常態
別 把 這 次 情況 ， 類比 以往 經驗 去 做 推斷
要 當 新 的 市場 情況 ， 展開 探討
這 是 我 的 看法
施生 有 何 看法 ？
年初 ， 你 曾 說 今年 傾向 悲觀
如今 情況 ， 是否 符合 當時 的 預測 ？
近年 房地產 市場 ， 負面 消息 多於 正面 消息
政治 上 ， 有 中美 角力
經濟 上 ， 有 去 全球化
還有 地緣 政治 的 緊張 ， 加上 疫情
難 有 對 地產 有利 的 因素
但 在 長期 負面 消息 下
香港 樓市 屹立不倒 ， 抗跌 能力 強
有人 說 ， 股市 走 在 樓市 前面
股市 跌 ， 樓市 會 隨之 下跌
股市 一 年 多 前 已 不景 ， 跌勢 嚴重
現時 樓市 仍 較 穩定
即使 中原 城市 領先 指數 ， 稍 有 起伏
年初 至今 ， 升跌 幅度 都 在 5 % 内
上周 亦 僅有 約 0.1 % 變化
即 樓市 抗跌 能力 強 ， 但 僅此而已
樓市 沒有 急劇 上衝 的 能力
三 年 來 ， 中原 城市 領先 指數 在 170 至 190 點 之間 徘徊
欠缺 上升 能力
近期 ， 世界 各 地 樓價 升幅 高於 香港
香港 樓市 不會 急升 ， 所以 也 沒有 急跌 的 情況
在 現時 水平 爭持 一 段 時間 後
我 認爲 ， 負面 因素 會 繼續 影響 市場
這些 因素 通常 反映 在 買賣 雙方
討價還價 、 互相 角力 方面
賣方 佔優 時 ， 議價 空間 少 ， 買方 需 追價
但 今年 情況 相反
買家 不 追價 ， 業主 觀望 後 會 調整 價格
首先 會 出現 交投量 回落
然後 ， 若 業主 想 出售 物業
觀望 後 就要 面對 現實
一般 二手 市場 調節 較 慢
關鍵 在於 發展商
若 發展商 定價 時 考慮 實際 情況 ， 把 價錢 調低
市場 調節 速度 就 會 加快
現時 市場 已 近 臨界綫
發展商 需 做出 決定
或是 寧願 滯銷 ， 貨尾 增加
或者 開拓 新 市場 ， 提供 市場 可 接受 的 樓盤
發展商 亦 是 生意人 ， 貨如輪轉 才 好
定 一 個 賣 不 出去 的 價格 ， 毫無 意義
接下來 ， 個人 認爲
價格 下調 的 趨勢 ， 可能 會 主導 下半年 樓市
這裡 指 住宅 市場 ， 工商舖 市場 另 有 其他 因素 影響
兩 位 認爲 ， 市場 是否 仍 未 到 最 悲觀 階段 ？
我 認爲 ， 從 現時 情況 看
部分 板塊 跌幅 仍 會 持續
我 同意 施生 部分 觀點 ， 另 有 一些 補充
簡單來説 ， 剛才 提及 的 文章 是 兩 、 三 周 前 寫
現在 情況 比 當時 更 悲觀
當時 升跌 的 板塊 數量 相對 平衡
現時 雖 有 上升 的 板塊 ， 但 下跌 的 板塊 較 多
希望 大家 進一步 考慮
市道 本質 不 是 樓市 結構
悲情 主導 市場 ， 會 影響 未來 發展
當 悲情 減退 ， 市場 會 恢復 較 快
我 的 態度 會 較爲 樂觀
在 恢復 過程 中 ， 市場 會 積聚 購買力
香港 人 部分 板塊 窮 了 ， 部分 則 富 了
打工仔 也 受 不同 板塊 影響
悲情 減退 初期 ， 資金 充足 的 板塊 恢復 較 快
這 是 我 個人 經驗 所得
發展商 的 開價 會 增加 吸引力
當然 ， 這 要 考慮 長期 因素
即使 中途 加推 的 價單 ， 亦 會 回 到 之前 相若 的 水平
以上 看法 ， 消費者 可 多 作 參考
施生 覺得 ， 現時 是 最 悲情 時候 嗎 ？
又 或者 最 悲情 是 甚麼 時候 ？
我 先 說說 為何 股市 跌 ， 樓市 不 跌
現時 樓市 ， 已 沒 投資者 和 投機者
因 有 辣招 ， 機構 投資者 、 外來 投資者 要 付 30 % 買家 印花稅
已 嚇怕 很 多 人
如果 短期 轉讓 ， 亦 要 付 特別 印花稅
現時 市場 上 也 看 不 到 「 摸貨 成交 」
所以 沒有 投機者
連 買 第 二 層 樓 收租 ， 也 需 付 雙倍 印花稅
所以 現時 市場 相對 健康 ， 只有 用家 支持
如果 市場 上 有 很 多 投資者 、 投機者
他們 的 需求 是 瞬息萬變 ， 市道 不景氣 便 沽盤
用家 情況 便 不同
跟 女友 說 好 年底 結婚 ， 不能不 買 樓
老婆 懷孕 ， 兒子 快 出生
要 僱用 菲傭 照顧 家庭 ， 要 多 些 地方
這些 需要 ， 屬 剛性 需要
是 固然 的 ， 不 能 改變
所以 市道 不景氣 ， 也 要 入市
而 供應 不足 ， 令 樓市 抗跌 能力 很 強
過往 樓市 升跌 屬 投資性 因素
例如 政治 、 宏觀 經濟 的 問題
但 接下來 出現 ， 加息 的 因素
是 用家 都 要 面對 的 實際 問題
利息 上升 ， 市場 上 以 H按 為主 ， 佔 97 %
同業 拆息 一 升 ， 月供 便 上升
月供 金額 上升 ， 令 一 批 人 失去 買 樓 資格
需求 少 了 ， 樓價 便 會 跌
所以 我 認為 樓價 會 有 壓力
主因 是 用家 每 月 實際 供款 的 增加 ， 失去 負擔 能力
這 對 用家 也 有 影響
並 會 一直 維持 到 年尾 ， 甚至 明年
所以 宏觀 市場 作出 調整
不過 大家 也 要 留意
聯儲局 加息 ， 是 為了 壓制 通脹
但 加 多少 才 達到 目標
理論 上 是 加 至 利率 高於 通脹
市民 才 會 把 消費 搬 回 銀行
反之 ， 你 放 在 銀行 的 回報
也 不及 購買力 蒸發 ， 帶來 的 損失
現時 美國 也 是 負利率
連續 幾 次 加息 ， 已 令 美國 出現 負增長
連續 兩 季 負增長 ， 可說是 進入 衰退
在 通脹 和 衰退 之間 ， 兩 害 取 其 輕
美國 政府 、 聯儲局 最終 會 無視 通脹
不要 經濟 衰退 ， 不要 減少 就業 人數
這些 對 政府 有 實質 壓力
市場 的 估價 ， 今年 可能 再 加息 兩 次
但 明年 再 加息 兩 次 ， 經濟 便 差不多 受 不 了
所以 利息 又 會 下跌
即 在 利息 市場 的 期貨 契約 內 可見
兩 年 後 的 利息 會 向 下 ， 不會 跟隨 趨勢 向上
所以 加息 未必 持久
如 美國 接受 通脹 又 不 加息
那麼 會 出現 通貨膨脹 持續
如果 情況 持續 ， 即 手持 現金 沒有 好處
市民 便 會 購入 實物 的 資產
例如 物業 、 金器 ， 變相 物業 可能 因 通脹 而 得益
所以 這 是 大家 要 注意 的 因素
我 完全 同意 ， 即是 沒有 免費 午餐
加息 也 有 代價
如果 美國 一 間 大 公司 ， 盈利 只 有 2 %
如果 加息 ， 其實 便 減 了 盈利
同樣 情況 在 投資 市場 中
加息 周期 不是 走 得 很 遠
我們 便 很 容易 預算 ， 香港 息口 的 衝擊 程度
即 知道 香港 息口 的 滯後 和 追加 的 同時
可 評估 息口 的 範圍
起碼 我 認為 ， 通過 壓力 測試 便 足夠
長遠 來說 ， 香港 息口 不算 高
只是 比 最 低 的 時候 貴
我 認為 投資者 要 考慮 到 這 點
除了 加息 ， 環球 經濟 或 投資 環境 也 不 明朗
利淡 因素 充斥 市場
兩 位 在 投資界 打滾 多 年
現時 無論是 港樓 或 其他 投資 產品
有 甚麼 心得 可 給予 觀眾 ？
我 先 說 ， 施生 再 補充
我 個人 覺得 ， 在 投資 上
到底 買 甚麼 ， 才 對 自己 有利 ？
甚麼 消費者 在 現時 入市 會 有利 ， 人人 不同 的
每 個 人 有 自己 的 風險 和 投資 結構
例如 ， 交租 的 人
租客 現時 趁機 買 樓 ， 大膽 還價
應該 是 好 時機
換樓 也 可 ， 大部分 換樓 人士
可以 貴買貴賣 ， 平買平賣 去 改善 環境
當然 ， 一 個 比較 熟手 的 投資者
當然 ， 一 個 比較 熟手 的 投資者
用家 不要 隨便 模仿 ， 因 每 個 人 的 看法 不同
我 個人 認為 ， 既然 是 在 悲情 的 市場
市場 的 特性 是 ， 只要 有 壞 消息 或 經濟 不 起動
市況 可以 繼續 悲 下去 ， 甚至 悲 過 火
如果 經濟 結構 沒 變 ， 但 市況 悲 過 火
便 是 入市 的 時候
現時 到 了 悲 過 火 的 時候 嗎 ？ 我 認為 未 到
如果 想 入市 兩 房 的 細 單位 `
有些 地區 已 悲 過 火
參考 差估署 ， 有些 個別 細 單位 已經 租金 上升
樓價 下跌 ， 租金 上升 ， 變相 相對 抵買
這 類 的 投資 看法 要 小心
自己 要 承擔 風險 ， 這 是 我 的 看法
施生 又 有 甚麼 意見 ?
我 之前 在 不同 場合 說 過
現時 是 資產 大 蒸發 的 年代
有 錢 有 資產 的 人 ， 過去 一 段 時間 資產 大幅 升值
QE 下 ， 西方 貧富懸殊 的 程度 較 之前 嚴重
1 比 99 ， 少數 有 資產 的 人 富有 了 很 多
但 大部分 人 是 沒 得益 ， 這 是 有違 天道
我 幾 佩服 老子 的 觀念
老子 謂 : 「 天之 道 ， 損有餘 而 補 不足 」
有 盈餘 的 人 ， 需 有所 損失
損失 應 去 哪 ? 就是 補助 不足 的 人
之前 在 QE 下 ， 資金 流出 的 第 一 批 得益者
是 財金 市場 的 資產 ， 之後 慢慢 擴散
我 覺得 那 批 人 是 得益 過 多
現時 開始 會 蒸發 一點
如果 身邊 有人 投資 的 ， 不妨 了解 一下 他們
這 去 一 段 時間 ， 損失 較 得益 多
買 樓 已 是 最 幸福 ， 損失 較 少
既然 會 資產 大 蒸發 ， 當然 是 減少 投資 較 好
如果 已 作出 投資 ， 要 留意 自己 負擔 如何
是否 借貸 很 高 ， 應該 減少 借貸
千萬 不要 以 自己 的 儲蓄 供樓
留意 自己 的 經常性 收入
例如 工作 每 月 有 多少 收入
若 收入 足以 支持 供樓 開支 ， 就 安全
若是 依靠 父母 的 遺產 供樓 ， 就 不 安全
不如 一次過 償還 貸款 ， 讓 自己 供樓 輕鬆 一點
我 認為 在 資產 大 蒸發 年代 ， 不要 輕易 增加 投資
另外 ， 盡量 減少 借貸
如果 減少 借貸 ， 或 手上 沒 借貸 ， 全 屬 資產
資產 只會 出現 資產 升值 或 貶值
上上落落 ， 仍 屬 資產
如果 借貸 比例 高 ， 例如 借貸 7 成
7 成 對於 某些 人 來說 ， 已 不算 高
但 樓價 跌 3 成 ， 已經 「 跌 入肉 」
因 貸款 不會 改變 ， 改變 的 只 有 資產 價值
樓價 下跌 ， 可 令 所有 資產 蒸發
所以 現時 最好 保守 一點 ， 不要 期望 有 大 升幅
輸少當贏 ， 但 實用 的 東西 就 不怕 買
難道 米價 將 下跌 ， 就 遲些 才 吃飯 ? 這 是 必需品
若 現時 有 能力 ， 就 應該 用 於 實際 改善 生活 上
有 錢 可 換 個 面積 較 大 的 單位 ， 住 得 更 舒適
用 錢 可以 買 一些 可 實際 得益 的 東西
相反 買 一些 自稱 升幅 最 大 的 結構性 產品
可能 損失 一大部分
買 一 間 適合 自己 的 物業 ， 可 立即 改善 生活
好像 我 已 七十 多 歲 ， 現時 不 買 樓 ?
難道 到 最後 兩 日 才 入市 ? 買 了 也 享受 不 到
所以 趁 有 需要 ， 就 早些 改善 生活
實用 的 東西 ， 在 這 種 年代 是 仍 可 購買 的 東西
要 把握 其他 投資 ， 是 不 容易 的
我 第 一 次 聽 施生 講 財富 大 蒸發 後
就 跟 施生 說 自己 的 睇法
可能 是 有 機會
我 當時 未 詳看 ， 現時 已 做 功課
我 認為 財富 大 蒸發 年代 中 ， 仍 有 不少 機會
所謂 西去東來 ， 為何 昨天 兩 個 國家 的 領袖 需 通 電話
西方 泡沫 會 減少 或 爆破 ， 它 屬 泡沫 經濟 及 牛熊市
同樣 形勢 到 中國 時
中國 不 喜歡 經濟 出現 泡沫
未來 日子 ， 就 是 相對 較 少 泡沫 的 時代
我 再 思考 ， 低 泡沫 年代 會 怎樣
香港 股市 價格 ， 是 大幅 「 去泡沫化 」
但 仍 隱藏 其 價值 ， 即 雖然 泡沫 年代
但 有些 價值 隱藏 於 價格 之下 ， 是 超值
這些 是 高手 才 做到 ， 我 沒 這 種 能力
我 覺得 在 環境 轉變 下 ， 需要 尋找 機會
經濟 存在 財富 轉移 效用 ， 就 需要 尋找 機會
正如 施生 說 ， 持有 現金 可能 仍 有 危險 下
我們 需 盡量 尋找 安全 的 投資 方案
我 同意 現時 投資 是 越來越 困難
每 個 人 都 需要 尋找 適合 自己 的 投資 方案
希望 現時 這 投資 環境 下
大家 也 尋找 到 合適 的 投案 方法
今天 多謝 汪生 及 施生
下 集 樓市 C見 再見
