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樓市C見, 財政 預算案 減 印花稅 ? ( 1 )

財政 預算案 減 印花稅 ? ( 1 )

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 163.33 點 , 按 周 升 2.09 %

重返 去年 11月 水平

明顯 止跌回升

今天 很 高興 , 除了 繼續 有 施生

也 邀請 到 中原 地產 工商舖 董事 總經理 潘志明 先生

一起 聊天 , 兩 位 你 好

政府 近日 公布 最 新 一 份 《 財政 預算案 》

樓市 「 辣招 」 維持 不變

但 會 調低 從價 印花稅 的 稅階

對 一眾 首置 業主 的 幫助 , 有 多 大 呢 ?

未來 , 上車 細價盤 會否 成 市場 主導 ?

施生 先 說說 住宅 吧

從價 印花稅 最初 定立 , 距離 現時 已 十 多 年

這 段 時間 樓價 也 有 不少 升幅

以前 200萬 以下 的 物業 , 印花稅 100 元

樓價 上升 後 , 已 很 少 人 能 買到 200萬 以下 的 樓

目前 ( 稅階 ) 升 至 300萬

其實 不 太 足夠

300萬 以下 的 物業 , 真 的 很 罕見

這 次 只是 將 稅階 跟隨 樓價 升幅 , 作 一定 調整

而且 只是 調整 1000萬 以下 的 稅率

1000萬 以上 的 沒 太 大 改變

受惠 的 主要 為 購買 細 單位 人士

另外 , 優惠 最多 也 只 有 6萬 多 元

6萬 多 元 佔 1000萬 樓 , 只 有 0.6 %

很 少 置業 人士 會 為 0.6 % 的 優惠

去 承受 百分之百 的 風險

我 相信 因 減免 印花稅 而 產生 的 成交 不 多

我們 討價還價 來回 都 有 3-5 %

動輒 10萬8萬

減 3萬 多 元 的 吸引力 , 其實 很 低

因此 這個 政策 , 只是 將 稅階 與 樓價 升幅 稍為 合理化

對 市場 沒 太 大 影響

財爺 都 沒有 表示 , 這 是 調整 樓市 的 政策

而是 將 稅階 合理化 的 政策

工商舖 的 情況 又 如何 ?

剛才 施生 都 提到

對 住宅 的 幫助 都 不算 大

對 工商舖 更 沒有 太 大 幫助

要 買到 幾百萬 、 1000萬 以下 的 工商舖 不 容易

現時 300萬 以下 交 100 元 印花稅

稍有 受惠 的 , 可能 是 車位

寫字樓 或 工商 類別 的 車位

有 部分 是 200 多 萬 的

也 有些 接近 300萬 的 貨車位

現在 買 的話 , 只 是 100 元 稅

可以 說 節省 了 一點

但 是否 能 刺激 更 多 人 購買 呢 ?

就 未必 是 因為 那 數萬 元

第 二 , 銀碼 小 的 也 分 幾 個 範 疇

甚少 有 1000萬 以下 的 舖位

除非 在 核心 邊陲區 有些 較 小 的 單位 、 商場 就 有 機會

街舖 平均 也 要 1000 、 2000 多 萬

今次 的 印花稅

1000 、 2000萬 以上 仍 維持 3.75 % 和 4.25 %

基本上 變化 不 大

銀碼 小 的 也 有 一 個 範 疇 , 相對 較 受惠

便 是 銀碼 小 的 工業 大廈

銀碼 小 的 工業 大廈 有些 小 單位 , 適合 中小微企 的

由 600 、 700 呎 至 1000 、 2000 多 呎

部分 舊廠 仍 是 2000 至 4000 元 一 呎

售價 可能 是 400 多 至 900萬 之間

這 類 成交量 也 較 多

香港 工廈 成交 宗數 , 較 多 是 1000萬 下

考慮 到 經濟 逐漸 復甦 , 又 不 想 被 業主 加租 的 中小微企

可能 便 會 借 此 機會 入市

購買 銀碼 較 小 的 工商 物業 自用

這個 機會 較 大

但 正如 施生 所 說

如果 買入 一 個 1000 多 萬 的 物業

會否 為 節省 數萬 元 , 便 作出 這個 決定 呢

也是 不 容易 的

疫情 期間 有 不少 外資 公司 撤出 香港 , 改 駐 新加坡

隨著 香港 通關 , 防疫 措施 即將 全面 拆除

配合 政府 積極 「 搶 人才 」 政策

會否 吸引 外資 公司 重返 香港 ?

屆時 商廈 , 尤其 甲 廈 會否 受惠 最 大 ?

這 需要 時間 觀察

目前 香港 商業 樓宇 , 在 寫字樓 方面

目前 空置 待租 的 樓面 面積 , 仍然 過 千萬 呎

首先 要 消化 這 批 待 租 空置 的 寫字樓 單位

至於 你 提到 , 吸引 多 點 人才 、 企業 來 港 開業

當然 對 整個 香港 寫字樓 物業 、 工商 物業 的 發展 更 有利

至少 有人 租用 地方 , 消化 部分 空置率

但 能否 即時 吸引 到 很 多 外資 、 中資 企業 來 港 呢

暫時 從 最近 一兩 個 月 看來

情況 未 算 熱烈

我們 目前 主要 處理 過去 兩三 年

疫情 期間 積壓 的 個案

例如 以前 想 在 港 開設 辦公室 、 租 寫字樓 、 租 廠房 的

便 可能 因 通關

逐漸 將 以前 計劃 的 租務 、 買 寫字樓 活動

在 這 段 時間 實行

所以 從 成交量 上 看來

1 、 2月 整體 寫字樓 、 工商 的 買賣 成交量

暫時 未 開始 上升

主要 都 是 先 消化 過去 積壓 的 個案

疫情 間 有 不少 海外 僱員 離 港

因為 香港 的 防疫 措施 很 嚴格

出入 一 次 需要 隔離 21 日

來回 要 接近 一 個 多 月

部分 海外 僱員 要 回家 探親 , 十分 不便

加上 很 多 海外 僱員 都 是 在 大型 國際 公司 工作

這些 公司 業務 遍布 全球

經常 往返 多 地

不 能 飛 , 或者 要 付 如此 大 的 代價

他們 便 因 個人 理由 , 或 公司 理由 而 不再 來 港

不 來 港 , 部分 業務 便 無法 運作

所以 的確 有 部分 公司 離開 了 香港

現在 只能 說

他們 以前 要 離開 香港 的 理由 , 已 不 存在

問題 是 離開 後 , 可能 已 有 新 工作

新 的 業務 已 在 當地 發展 起來

他們 會否 回來 呢 ?

除非 在 當地 不 順利

否則 不 一定 會 立即 回來

因此 所 造成 的 損失

是 需要 時間 挽回 的

在 我 看來 , 現時 條件 的確 比 疫情 間 好

恢復 速度 仍 要 很 多 政策 配合 , 令 他們 安心

剛剛 提到 , 中港 開始 全面 通關

旅客 也 逐漸 增多

工商舖 的 交投 , 是否 有 復常 趨勢 出現 ?

首先 較 活躍 的 是 舖位 市場

一 通關 , 大家 最先 想到 的 是 旅客 增加

多 了 其他 外地 人士 來 香港

近期 大家 外出 會 發現

街上 多 了 不少 人

拉 著 行李箱 購物 的 遊客 也 很 多

甚至 餐飲 食肆 , 都 需要 預訂

很 多 名店 也 出現 排隊 現象

廣東道 、 銅鑼灣 等 地 的 名店

也 重現 了 許久 未 見 的 長 隊伍

首先 , 舖位 的 租務 成交 會 增加

特別 是 核心 旅遊 消費區

這些 核心 旅遊 消費 街道

前 兩 年 的 情況 較 冷清 , 空置 舖位 較 多

就算 出租 , 大多 是 短租 予 賣 口罩 、 電子 零件

現在 逐漸 多 了 其他 商戶

第 一 批 主要 是 藥妝 , 售賣 藥品 、 化妝品 等

這 類 商戶 承租 較 多

化妝品店 也 在 慢慢 增多

第 二 , 時裝 、 零售 商舖 也 開始 增加

餐飲 行業 的 商戶

從 去年 年底 開始 , 已經 偷步 租 舖

由此可見 , 舖位 租務 成交 宗數 反彈 上升

另一方面 , 由於 租務 成交 增加

開始 有 投資者 入市

如果 通關 復常 情況 理想

未來 市道 會 更 暢旺

那樣 租金 會 升 , 租客 會 更 多

租金 價格 自然 有 機會 上調

一些 投資者 選擇 現在 , 趁機 入市

市場 上 肯 減價 的 貨 , 或 一些 銀主貨

銷情 都 很 理想

尤其 是 很 久 不 見 的 大額 成交

五 、 六千萬 元 起 的 舖位

在 單一 月份 內 , 出現 了 十幾 宗 成交

用 五 、 六千萬 元 買 一 個 物業 , 其實 不 簡單

考慮 的 因素 比較 多

近期 的 市場 活躍 了 不少

首先 , 舖位 市場 反應 較 大

有 投資者 開始 入市

其他 方面 就 沒有 這麽 快 了

例如 寫字樓 部分

要麽 是 用家 , 之前 已 有 買入 物業 作 自用

近 一 、 兩 個 月 , 多 了 幾 宗 甲級 寫字樓 成交

都 是 買家 買入 自用

看中 該 甲 廈 的 裝修 間隔 , 適合 自己

可以 即時 搬入 使用

或是 因為 該 甲 廈 景觀 理想

再 或是 市場 不易 找到 的 單位

用家 都 會 積極 入市 購買

因此 多 了 一些 成交 出現 , 但 仍 不算 普及

寫字樓 還是 以 租務 為主

若 談及 工商 市場

近 一 、 兩 年 的 起伏 變化 不 大

因為 工業 大廈 , 在 這 兩 、 三 年 中

對 部分 行業 還是 較為 適用 的

例如 貨倉 、 物流 行業 , 或 製造 工業 等

所以 工商 方面 , 一直 平平穩穩

並 沒有 因 通關 , 而 有 特別 的 上升

就 整體而言 , 在 現階段 看來

第 一 階段 , 可見 的 市場 趨勢 是

舖位 市場 的 租務 、 買賣 升幅 較 明顯

成交 宗數 可 反映 出來

近期 新聞 報道 , 市場 出現 過 億 元 的 舖位 成交

你 剛剛 也 提到 , 未來 租金 有 上調 空間

租金 上調 的 空間 有 多 大 呢 ?

多 了 投資者 入市

對 工商舖 的 買賣 前景

兩 位 又 有 甚麽 看法 呢 ?

我 和 大家 分享 一些 , 近期 的 舖位 大宗 成交 吧

過 億 元 的 單個 舖位 成交

在 過去 幾 年 裡 , 一 年 也 沒有 兩 、 三 宗

現在 短短 一 、 兩 個 月 , 就 出現 了 兩 、 三 宗

當中 的 成交 也 很 有 特色

第 一 個 分享 的 成交

出現 在 尖沙咀 彌敦道 與 金馬倫道 的 一 個 單邊 舖位

該 舖位 的 成交價 是 一億 元

舖位 面積 只 有 幾百 呎

按 呎價 計算 , 每 呎 將近 30 多 萬 元

這樣 的 呎價 , 市場 已經 很 久 沒 出現 了

我們 有 留意 到

高價 成交 的 主要 原因 , 是 位置 優越

彌敦道 大 單邊 , 又 位處 金馬倫道

對面 就 是 回教寺 、 海防道

該 舖位 以往 都 是 賣 影音 產品 為主

主要 做 遊客 生意

這 類 舖位 成 , 十分 罕見

上一手 業主 用 幾十萬 元 買入

多 年 以來 , 升值 了 很 多 倍

這 次 業主 應該 是 趁機 套現

買家 也 是 資深 投資者

看見 了 核心 旅遊 消費區 的 後市 發展

現時 租金 雖 已 有 小 升幅

對比 高峰期 , 仍 很 大 上升 空間

因此 才 會 出現 , 尖沙咀 一億 元 的 舖位 成交

第 二 宗 成交 也 相當 矚目 , 和 大家 分享 一下

位置 是 花園街 , 或 大家 說 的 波鞋街

波鞋街 有 一 個 波鞋 連鎖店 的 舖位

有 新 的 成交 出現

成交 金額 高 達 1.14億 元

若是 一般 投資者 , 買 花園街 過 億 元 的 物業

其實 是 一 個 很 難 的 決定

這 間 舖 的 買賣 也 別具特色

當年 業主 以 1.8億 元 買入

現在 屬 蝕讓 , 蝕 的 幅度 也 很 大

回顧 花園街 , 能 出售 的 靚舖 不 多

所以 才 能 吸引 這個 投資者 買入

該 買家 並非 活躍 、 資深 的 舖位 投資者

可能 是 對方 的 眼光 , 看見 了 該 舖位 的 潛力

這 段 時間 零售業 復蘇 , 旅遊業 也 復蘇

買 一些 有 特色 零售 消費 街道 的 舖位

會 更 看好 租金 前景

所以 近期 多 了 這樣 的 成交

有 了 過 億 元 舖位 成交 的 出現

對 市場 來説 , 等於 打 了 一 支 强心針

若 過 億 元 的 交易 都 有人 買

幾千萬 投資 的 人士 , 就 會 大膽 跟隨 步伐

陸續 會 有 成交 出現

這些 都 是 近期 比較 特別 的 個案

施生 又 有 什麼 睇法 ?

我 也 認同 Stanley Poon 所 說

工商鋪 𥚃 , 商舖 得益 最 多

政府 派 機票 , 又 派 消費券

遊客 也有 得益 , 又 搞 大型 活動

旅遊業 、 零售業 得益 最 多 , 恢復 得 最 快

我們 中原 的 寫字樓 在 尖沙咀

政府 派 消費券 時 , 人流 也 不見得 多

一 開關 , 就 感受 到 人頭湧湧

真 的 有 購物 人流

看到 遊客 一 箱 二 箱 的 , 都 是 名牌

我 相信 , 外地 來 的 包括 內地 遊客

他們 的 消費額 , 一定 大過 政府 派 的

靠 市場 力量 , 好 過 靠 政府

我 認為 , 遊客 多 了 , 零售 市場 蓬勃

商舖 的 價值 自然 提升

做 生意 的 機會 多 了

業主 可以 要求 加租

租金 上升 , 投資 吸引力 也 會 上升

先前 有人 說 , 存 錢 入 銀行 收息 更 好

但 存 錢 入 銀行 , 本金 不會 升值

高息 也 只 是 暫時性 的

肯 給 你 做 半年 定存 , 已 算 多 了

想 做 一 年 、 兩 年 高息 定存 , 銀行 也 不 接受

近期 定存 利率 , 已 跌 了 很 多

高峰期 半年 有 五 厘 息

現在 已 跌破 四 厘

如果 一心 想 拿 定存 高息

幾 個 月 後 , 銀行 不 一定 再 有 高息

舖位 租金 回報 的 持續性 , 可能 優於 銀行 高息

因為 長遠而言

香港 的 旅遊業 、 零售業

在 國家 政策 的 支持 下

差 不 到 哪裡 去

所以 我 相信 , 在 這 段 時間

商鋪 無論 租務 或 買賣 , 都 會 相當 活躍

至於 寫字樓 , 如 我 剛才 所 說

外籍 僱員 少 了

或 在 西方 的 制約 下

有些 生意 不 讓 香港 參與 買賣 、 投資

對 香港 的 發揮 功能 , 有 一定 的 損害

很 多 寫字樓 投資者 仍 在 觀望 中

要 等待 證明 中國 的 經濟 動力 很 大

外 循環 不 受 太 大 影響

香港 的 寫字樓 市況 才 會 轉 好

至於 工商 物業

很 多 都 拿來 做 商業 用途

純粹 做 廠 的 比例 很 低

如果 寫字樓 市況 轉 好

工商 的 市況 也 會 轉 好

但 也 不是 短期 內 可 改善 的 事

寫字樓 的 供應量 大 , 空置 需 時間 消化

財政 預算案 減 印花稅 ? ( 1 ) Budget cuts stamp duty? ( 1 )

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 163.33 點 , 按 周 升 2.09 %

重返 去年 11月 水平

明顯 止跌回升

今天 很 高興 , 除了 繼續 有 施生

也 邀請 到 中原 地產 工商舖 董事 總經理 潘志明 先生

一起 聊天 , 兩 位 你 好

政府 近日 公布 最 新 一 份 《 財政 預算案 》

樓市 「 辣招 」 維持 不變

但 會 調低 從價 印花稅 的 稅階

對 一眾 首置 業主 的 幫助 , 有 多 大 呢 ?

未來 , 上車 細價盤 會否 成 市場 主導 ?

施生 先 說說 住宅 吧

從價 印花稅 最初 定立 , 距離 現時 已 十 多 年

這 段 時間 樓價 也 有 不少 升幅

以前 200萬 以下 的 物業 , 印花稅 100 元

樓價 上升 後 , 已 很 少 人 能 買到 200萬 以下 的 樓

目前 ( 稅階 ) 升 至 300萬

其實 不 太 足夠

300萬 以下 的 物業 , 真 的 很 罕見

這 次 只是 將 稅階 跟隨 樓價 升幅 , 作 一定 調整

而且 只是 調整 1000萬 以下 的 稅率

1000萬 以上 的 沒 太 大 改變

受惠 的 主要 為 購買 細 單位 人士

另外 , 優惠 最多 也 只 有 6萬 多 元

6萬 多 元 佔 1000萬 樓 , 只 有 0.6 %

很 少 置業 人士 會 為 0.6 % 的 優惠

去 承受 百分之百 的 風險

我 相信 因 減免 印花稅 而 產生 的 成交 不 多

我們 討價還價 來回 都 有 3-5 %

動輒 10萬8萬

減 3萬 多 元 的 吸引力 , 其實 很 低

因此 這個 政策 , 只是 將 稅階 與 樓價 升幅 稍為 合理化

對 市場 沒 太 大 影響

財爺 都 沒有 表示 , 這 是 調整 樓市 的 政策

而是 將 稅階 合理化 的 政策

工商舖 的 情況 又 如何 ?

剛才 施生 都 提到

對 住宅 的 幫助 都 不算 大

對 工商舖 更 沒有 太 大 幫助

要 買到 幾百萬 、 1000萬 以下 的 工商舖 不 容易

現時 300萬 以下 交 100 元 印花稅

稍有 受惠 的 , 可能 是 車位

寫字樓 或 工商 類別 的 車位

有 部分 是 200 多 萬 的

也 有些 接近 300萬 的 貨車位

現在 買 的話 , 只 是 100 元 稅

可以 說 節省 了 一點

但 是否 能 刺激 更 多 人 購買 呢 ?

就 未必 是 因為 那 數萬 元

第 二 , 銀碼 小 的 也 分 幾 個 範 疇

甚少 有 1000萬 以下 的 舖位

除非 在 核心 邊陲區 有些 較 小 的 單位 、 商場 就 有 機會

街舖 平均 也 要 1000 、 2000 多 萬

今次 的 印花稅

1000 、 2000萬 以上 仍 維持 3.75 % 和 4.25 %

基本上 變化 不 大

銀碼 小 的 也 有 一 個 範 疇 , 相對 較 受惠

便 是 銀碼 小 的 工業 大廈

銀碼 小 的 工業 大廈 有些 小 單位 , 適合 中小微企 的

由 600 、 700 呎 至 1000 、 2000 多 呎

部分 舊廠 仍 是 2000 至 4000 元 一 呎

售價 可能 是 400 多 至 900萬 之間

這 類 成交量 也 較 多

香港 工廈 成交 宗數 , 較 多 是 1000萬 下

考慮 到 經濟 逐漸 復甦 , 又 不 想 被 業主 加租 的 中小微企

可能 便 會 借 此 機會 入市

購買 銀碼 較 小 的 工商 物業 自用

這個 機會 較 大

但 正如 施生 所 說

如果 買入 一 個 1000 多 萬 的 物業

會否 為 節省 數萬 元 , 便 作出 這個 決定 呢

也是 不 容易 的

疫情 期間 有 不少 外資 公司 撤出 香港 , 改 駐 新加坡

隨著 香港 通關 , 防疫 措施 即將 全面 拆除

配合 政府 積極 「 搶 人才 」 政策

會否 吸引 外資 公司 重返 香港 ?

屆時 商廈 , 尤其 甲 廈 會否 受惠 最 大 ?

這 需要 時間 觀察

目前 香港 商業 樓宇 , 在 寫字樓 方面

目前 空置 待租 的 樓面 面積 , 仍然 過 千萬 呎

首先 要 消化 這 批 待 租 空置 的 寫字樓 單位

至於 你 提到 , 吸引 多 點 人才 、 企業 來 港 開業

當然 對 整個 香港 寫字樓 物業 、 工商 物業 的 發展 更 有利

至少 有人 租用 地方 , 消化 部分 空置率

但 能否 即時 吸引 到 很 多 外資 、 中資 企業 來 港 呢

暫時 從 最近 一兩 個 月 看來

情況 未 算 熱烈

我們 目前 主要 處理 過去 兩三 年

疫情 期間 積壓 的 個案

例如 以前 想 在 港 開設 辦公室 、 租 寫字樓 、 租 廠房 的

便 可能 因 通關

逐漸 將 以前 計劃 的 租務 、 買 寫字樓 活動

在 這 段 時間 實行

所以 從 成交量 上 看來

1 、 2月 整體 寫字樓 、 工商 的 買賣 成交量

暫時 未 開始 上升

主要 都 是 先 消化 過去 積壓 的 個案

疫情 間 有 不少 海外 僱員 離 港

因為 香港 的 防疫 措施 很 嚴格

出入 一 次 需要 隔離 21 日

來回 要 接近 一 個 多 月

部分 海外 僱員 要 回家 探親 , 十分 不便

加上 很 多 海外 僱員 都 是 在 大型 國際 公司 工作

這些 公司 業務 遍布 全球

經常 往返 多 地

不 能 飛 , 或者 要 付 如此 大 的 代價

他們 便 因 個人 理由 , 或 公司 理由 而 不再 來 港

不 來 港 , 部分 業務 便 無法 運作

所以 的確 有 部分 公司 離開 了 香港

現在 只能 說

他們 以前 要 離開 香港 的 理由 , 已 不 存在

問題 是 離開 後 , 可能 已 有 新 工作

新 的 業務 已 在 當地 發展 起來

他們 會否 回來 呢 ?

除非 在 當地 不 順利

否則 不 一定 會 立即 回來

因此 所 造成 的 損失

是 需要 時間 挽回 的

在 我 看來 , 現時 條件 的確 比 疫情 間 好

恢復 速度 仍 要 很 多 政策 配合 , 令 他們 安心

剛剛 提到 , 中港 開始 全面 通關

旅客 也 逐漸 增多

工商舖 的 交投 , 是否 有 復常 趨勢 出現 ?

首先 較 活躍 的 是 舖位 市場

一 通關 , 大家 最先 想到 的 是 旅客 增加

多 了 其他 外地 人士 來 香港

近期 大家 外出 會 發現

街上 多 了 不少 人

拉 著 行李箱 購物 的 遊客 也 很 多

甚至 餐飲 食肆 , 都 需要 預訂

很 多 名店 也 出現 排隊 現象

廣東道 、 銅鑼灣 等 地 的 名店

也 重現 了 許久 未 見 的 長 隊伍

首先 , 舖位 的 租務 成交 會 增加

特別 是 核心 旅遊 消費區

這些 核心 旅遊 消費 街道

前 兩 年 的 情況 較 冷清 , 空置 舖位 較 多

就算 出租 , 大多 是 短租 予 賣 口罩 、 電子 零件

現在 逐漸 多 了 其他 商戶

第 一 批 主要 是 藥妝 , 售賣 藥品 、 化妝品 等

這 類 商戶 承租 較 多

化妝品店 也 在 慢慢 增多

第 二 , 時裝 、 零售 商舖 也 開始 增加

餐飲 行業 的 商戶

從 去年 年底 開始 , 已經 偷步 租 舖

由此可見 , 舖位 租務 成交 宗數 反彈 上升

另一方面 , 由於 租務 成交 增加

開始 有 投資者 入市

如果 通關 復常 情況 理想

未來 市道 會 更 暢旺

那樣 租金 會 升 , 租客 會 更 多

租金 價格 自然 有 機會 上調

一些 投資者 選擇 現在 , 趁機 入市

市場 上 肯 減價 的 貨 , 或 一些 銀主貨

銷情 都 很 理想

尤其 是 很 久 不 見 的 大額 成交

五 、 六千萬 元 起 的 舖位

在 單一 月份 內 , 出現 了 十幾 宗 成交

用 五 、 六千萬 元 買 一 個 物業 , 其實 不 簡單

考慮 的 因素 比較 多

近期 的 市場 活躍 了 不少

首先 , 舖位 市場 反應 較 大

有 投資者 開始 入市

其他 方面 就 沒有 這麽 快 了

例如 寫字樓 部分

要麽 是 用家 , 之前 已 有 買入 物業 作 自用

近 一 、 兩 個 月 , 多 了 幾 宗 甲級 寫字樓 成交

都 是 買家 買入 自用

看中 該 甲 廈 的 裝修 間隔 , 適合 自己

可以 即時 搬入 使用

或是 因為 該 甲 廈 景觀 理想

再 或是 市場 不易 找到 的 單位

用家 都 會 積極 入市 購買

因此 多 了 一些 成交 出現 , 但 仍 不算 普及

寫字樓 還是 以 租務 為主

若 談及 工商 市場

近 一 、 兩 年 的 起伏 變化 不 大

因為 工業 大廈 , 在 這 兩 、 三 年 中

對 部分 行業 還是 較為 適用 的

例如 貨倉 、 物流 行業 , 或 製造 工業 等

所以 工商 方面 , 一直 平平穩穩

並 沒有 因 通關 , 而 有 特別 的 上升

就 整體而言 , 在 現階段 看來

第 一 階段 , 可見 的 市場 趨勢 是

舖位 市場 的 租務 、 買賣 升幅 較 明顯

成交 宗數 可 反映 出來

近期 新聞 報道 , 市場 出現 過 億 元 的 舖位 成交

你 剛剛 也 提到 , 未來 租金 有 上調 空間

租金 上調 的 空間 有 多 大 呢 ?

多 了 投資者 入市

對 工商舖 的 買賣 前景

兩 位 又 有 甚麽 看法 呢 ?

我 和 大家 分享 一些 , 近期 的 舖位 大宗 成交 吧

過 億 元 的 單個 舖位 成交

在 過去 幾 年 裡 , 一 年 也 沒有 兩 、 三 宗

現在 短短 一 、 兩 個 月 , 就 出現 了 兩 、 三 宗

當中 的 成交 也 很 有 特色

第 一 個 分享 的 成交

出現 在 尖沙咀 彌敦道 與 金馬倫道 的 一 個 單邊 舖位

該 舖位 的 成交價 是 一億 元

舖位 面積 只 有 幾百 呎

按 呎價 計算 , 每 呎 將近 30 多 萬 元

這樣 的 呎價 , 市場 已經 很 久 沒 出現 了

我們 有 留意 到

高價 成交 的 主要 原因 , 是 位置 優越

彌敦道 大 單邊 , 又 位處 金馬倫道

對面 就 是 回教寺 、 海防道

該 舖位 以往 都 是 賣 影音 產品 為主

主要 做 遊客 生意

這 類 舖位 成 , 十分 罕見

上一手 業主 用 幾十萬 元 買入

多 年 以來 , 升值 了 很 多 倍

這 次 業主 應該 是 趁機 套現

買家 也 是 資深 投資者

看見 了 核心 旅遊 消費區 的 後市 發展

現時 租金 雖 已 有 小 升幅

對比 高峰期 , 仍 很 大 上升 空間

因此 才 會 出現 , 尖沙咀 一億 元 的 舖位 成交

第 二 宗 成交 也 相當 矚目 , 和 大家 分享 一下

位置 是 花園街 , 或 大家 說 的 波鞋街

波鞋街 有 一 個 波鞋 連鎖店 的 舖位

有 新 的 成交 出現

成交 金額 高 達 1.14億 元

若是 一般 投資者 , 買 花園街 過 億 元 的 物業

其實 是 一 個 很 難 的 決定

這 間 舖 的 買賣 也 別具特色

當年 業主 以 1.8億 元 買入

現在 屬 蝕讓 , 蝕 的 幅度 也 很 大

回顧 花園街 , 能 出售 的 靚舖 不 多

所以 才 能 吸引 這個 投資者 買入

該 買家 並非 活躍 、 資深 的 舖位 投資者

可能 是 對方 的 眼光 , 看見 了 該 舖位 的 潛力

這 段 時間 零售業 復蘇 , 旅遊業 也 復蘇

買 一些 有 特色 零售 消費 街道 的 舖位

會 更 看好 租金 前景

所以 近期 多 了 這樣 的 成交

有 了 過 億 元 舖位 成交 的 出現

對 市場 來説 , 等於 打 了 一 支 强心針

若 過 億 元 的 交易 都 有人 買

幾千萬 投資 的 人士 , 就 會 大膽 跟隨 步伐

陸續 會 有 成交 出現

這些 都 是 近期 比較 特別 的 個案

施生 又 有 什麼 睇法 ?

我 也 認同 Stanley Poon 所 說

工商鋪 𥚃 , 商舖 得益 最 多

政府 派 機票 , 又 派 消費券

遊客 也有 得益 , 又 搞 大型 活動

旅遊業 、 零售業 得益 最 多 , 恢復 得 最 快

我們 中原 的 寫字樓 在 尖沙咀

政府 派 消費券 時 , 人流 也 不見得 多

一 開關 , 就 感受 到 人頭湧湧

真 的 有 購物 人流

看到 遊客 一 箱 二 箱 的 , 都 是 名牌

我 相信 , 外地 來 的 包括 內地 遊客

他們 的 消費額 , 一定 大過 政府 派 的

靠 市場 力量 , 好 過 靠 政府

我 認為 , 遊客 多 了 , 零售 市場 蓬勃

商舖 的 價值 自然 提升

做 生意 的 機會 多 了

業主 可以 要求 加租

租金 上升 , 投資 吸引力 也 會 上升

先前 有人 說 , 存 錢 入 銀行 收息 更 好

但 存 錢 入 銀行 , 本金 不會 升值

高息 也 只 是 暫時性 的

肯 給 你 做 半年 定存 , 已 算 多 了

想 做 一 年 、 兩 年 高息 定存 , 銀行 也 不 接受

近期 定存 利率 , 已 跌 了 很 多

高峰期 半年 有 五 厘 息

現在 已 跌破 四 厘

如果 一心 想 拿 定存 高息

幾 個 月 後 , 銀行 不 一定 再 有 高息

舖位 租金 回報 的 持續性 , 可能 優於 銀行 高息

因為 長遠而言

香港 的 旅遊業 、 零售業

在 國家 政策 的 支持 下

差 不 到 哪裡 去

所以 我 相信 , 在 這 段 時間

商鋪 無論 租務 或 買賣 , 都 會 相當 活躍

至於 寫字樓 , 如 我 剛才 所 說

外籍 僱員 少 了

或 在 西方 的 制約 下

有些 生意 不 讓 香港 參與 買賣 、 投資

對 香港 的 發揮 功能 , 有 一定 的 損害

很 多 寫字樓 投資者 仍 在 觀望 中

要 等待 證明 中國 的 經濟 動力 很 大

外 循環 不 受 太 大 影響

香港 的 寫字樓 市況 才 會 轉 好

至於 工商 物業

很 多 都 拿來 做 商業 用途

純粹 做 廠 的 比例 很 低

如果 寫字樓 市況 轉 好

工商 的 市況 也 會 轉 好

但 也 不是 短期 內 可 改善 的 事

寫字樓 的 供應量 大 , 空置 需 時間 消化