納米盤 未來 終結 是 福 還 是 禍 ？
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 今 集 主持人 Kary
今 集 請 到 施生 ， 與 我們 詳談 最 新 的 樓市 情況
施生 ， 你 好
首先 ， 最 新 一 期 中原 城市 領先 指數 CCL ， 報 186.17 點
按 周 再 跌 0.18 % ， 連跌 5 星期
整個 10月 都 下跌
樓市 是否 處於 下調 趨勢 ？
與 10月初 發表 的 施政 報告 有無 關係 ？
雖然 已 連跌 5 星期 ， 但 跌幅 只 有 約 2 %
這 種 輕微 跌幅 ， 不是 趨向性 改變
香港 樓市 處於 歷史 高位
如果 沒有 特別 好 的 經濟 消息
或是 政治 上 利好 因素
要 推動 樓市 ， 已經 十分 吃力
因為 現時 ， 不 是 經濟 上 的 谷底
或 政治 上 解決 重大 問題
例如 中美 和好如初 ， 這 便 是 政治 上 利好 因素
便 可 令 樓市 突然 上升 ， 升幅 突然 加大
現時 沒有 利好 消息
經濟 只是 之前 跌幅 太 大 ， 現時 稍稍 反彈
未 形成 長遠 利好 的 趨勢
樓市 仍 依靠 之前 累積 的 力量
沒有 太 多 新 的 購買力
所以 升高 後 ， 便 遇到 阻力
只是 一 批 人 購買 後 ， 把 樓價 推高
但 對於 普羅大眾 ， 這 種 高價 仍 未能 適應
所以 現時 仍 在 適應 升幅
要 經過 一 段 時間 ， 才 發現 樓價 不 輕易 下跌
現時 不 購買 ， 有 其他 人 購買
才 會 適應 現時 的 高價
現時 市場 是 在 適應 ， 之前 升高 的 樓價
我 認為 ， 現時 不是 抵達 高點 轉而 向 下
現時 是 高位 爭持 ， 再 過 2 星期 徘徊 後
大家 便 會 接受 這個 水平
需 再 觀察 多 一 段 時間
如果 有 一 個 季度 都 下跌 ， 下跌 的 幅度 差不多 10 %
我 才 接受 是 轉勢 ， 樓市 不再 向上
過去 一 段 時間 ， 以 一 年 計算
今年 年初 到 現時 ， 上升 的 時間 較 下跌 多
上升 仍 是 主流
拉長 時間 來看 ， 今年 樓市 仍 是 上升 為 主導
我 未 敢 說 樓市 已 轉勢
未 發表 施政 報告 時 ， 大家 擔心 會 有 控制 樓市 的 政策
但 看到 施政 報告 加大 供應 外 ， 對 樓市 未 有 其他 政策
施政 報告 後 ， 樓市 會否 進一步 明朗化 ？
施政 報告 發表 後 ， 我 聽到 市場 上 都 更 看好 樓市
因為 有 北部 大都會 ， 好像 玫瑰園 計劃
而且 比 玫瑰園 計劃 更 龐大
政府 未來 於 新界 北面 ， 將 有 市區 發展 、 鐵路 項目
甚至 伸展 到 前海
未來 政府 會 有 更 多 動作 、 投資
通常 政府 於 某 地區 加大 投入 ， 房屋 、 土地 都 會 升值
因為 由 政府 出錢 ， 令 地區 變 得 更 現代化 、 基建 更 多
好像 單位 裝修 後 ， 都 會 賣 得 更 貴
現時 整個 地區 大 裝修 、 大 建設
不用 私人 出錢 ， 由 全 香港 出錢 裝修
那 一 區 肯定 會 有 得益
所以 有人 覺得 施政 報告 對 樓市 ， 是 利好 多 過 利淡
但 與 上次 的 林鄭 PLAN 不同 ， 那個 更 為 直接
原來 借 不 到 的 金額 ， 變成 可以 借 到
宣佈 後 ， 有人 立即 變成 合 資格 的 買樓 一族
便 去 看 不同 單位 ， 樓市 立即 活躍 起來
但 今次 沒有
如果 今次 1千萬 至 3千萬 可以 借貸 7 成 半
3千萬 至 5千萬 可 借貸 7 成 ， 分 階段 放寬 借貸 上限
現時 不是 ， 只要 過 1千萬 便 只能 借貸 5 成
首期 仍 是 十分 辛苦
如果 對 減低 首期 做 些 功夫 ， 效果 會 更 好
整體上 施政 報告 ， 不算 有 太 多 利淡 的 消息
某 程度 上 ， 資助性 房屋 撥出 的 土地 較 多
未來 10 年 ， 有 30 多 萬 個 單位
私人 樓宇 市場 ， 未來 10 年 只 有 10萬 個 單位
1 年 只 有 1萬 個 單位 ， 比 現時 更 少
施政 報告 短 時間 內 ， 未來 10 年 內
沒 能力 對 私人 物業 市場 ， 做成 太 大 壓力
因為 供應量 仍 是 少
除了 施政 報告 ， 有 另 一 政策 都 值得 留意
發展局 發表 「 香港 2030+ 規劃 策略 」
局長 黃偉綸 表示 ， 日後 賣地 條款 或 加入 ， 單位 最少 有 200 呎
你 認為 這個 要求 或 200 呎 ， 是否 合理 ？
首先 ， 我 不 太 贊成 政府 的 管制 ， 需要 那麼 微細
這個 呎數 不是 由 政府 自己 訂下 ， 市場 便 會 跟從
那 不如 訂 每 個 單位 要 1,500 呎
每 個 人 都 住 得 開心
不是 政府 訂 了 就 能 做到
為什麼 單位 會 越來越 小 ？
其一 是 家庭 人數 減少 ， 更 多 年青人 想 獨自 生活
要 發展商 不 能 建 200 呎 單位 ， 建 300 呎
年青人 沒有 足夠 購買力
政府 的 政策 ， 反而 害 了 他們
因為 本來 都 能 搬 出去 ， 現時 規定 更 大 呎數
需要 儲 多 3 、 5 年 的 金錢 ， 對 改善 生活 沒有 作用
什麼 呎數 是 合理 ？ 就是 市場 上 有人 能 負擔
如果 建 的 單位 沒有 人 需要 ， 就 沒有 人 購買
現時 那麼 多 人 購買 ， 因為 社會 上 有人 需要
市場 已 證實 有 這 種 需求
政府 卻 不 讓 市場 興建 ， 要 興建 更 大面積 的 單位
以為 這樣 能 幫助 港人 買 樓 ， 令 香港 人 感謝 政府
因為 下 了 命令 讓 居住 面積 更 大
這 是 不 可行 的
我 認為 政府 可以 有 計劃 ， 將來 目標 是 多少 呎數
有 目標 ， 尋找 指定 數量 的 土地
實施 興建 時 ， 應該 要 給 發展商 有 一定 的 自由度
我 曾 於 發展商 工作
以 我 所 知 ， 發展商 不 喜歡 興建 細 單位
只是 市場 有 需要 ， 大 單位 難以 賣出
一 塊 土地 上 ， 興建 大 單位 ， 間 牆 都 少 些
好像 1,200 呎 單位 ， 主人房 及 套房 ， 只需 2 個 洗手間
如果 變成 200 呎 單位 ， 則 變成 6 個 洗手間
由 2 個 洗手間 變成 6 個 洗手間
潔具 都 要 買 多 數 副
1,200 呎 單位 ， 變成 6 個 單位
大門 由 1 個 變 6 個
大門 要 防火 、 實心 ， 全 是 增加 成本
發展商 興建 細 單位 ， 建築費 成本 更 多
賣樓 手續 都 要 辦 多 數 次
老闆 都 要 簽 多數 個 合同
如果 真是 有 這個 要求 、 限制
未來 上車 是否 真 的 更 困難 ？
不 是 ， 如果 新建 的 沒有 細 單位
大家 只會 到 二手 市場 尋找 細 單位
以前 買 了 細 單位 ， 便 會 有 得益
發展商 明知 好賣 ， 都 不 能 興建 ， 亦 不會 開心
香港 人 能否 住 得 更 大 ， 要 以後 才 知道
要 住 得 更 大 ， 除了 規定 興建 的 面積
如果 政府 有 好多 土地 供應 ， 撥地 也 大幅 增加
發展商 賣 不 出 ， 自然 會 調低 價格
如果 撥 出來 的 土地 ， 發展商 能 賣 到
只是 一 部分 人 想 買 細 單位 ， 但 買 不 到
多 土地 沒有 所謂 ， 就算 單位 去到 1,000 呎
以 香港 的 經濟 水平 、 生產力 水平 ， 普通人 也 買 得 起
當然 樓價 要 調低
如何 令 樓價 調低 ？
只要 供應 多 ， 發展商 銷售 對象 擴闊 到 普羅大眾
如果 你 是 發展商 的 銷售 對象 ， 發展商 會 根據 你 的 購買力 而 訂價
我 不是 針對 你 ， 我 是 說 一般 香港 人 都 買 不 到
發展商 要 根據 大眾 水平 ， 便 會 下調 價格
如果 政府 不 增加 土地 供應 ， 又 要 把 數 個 單位 合併 變 得 更 大
能 買 樓 的 人 更 少
大 單位 ， 令 單位 供應 總數 下跌
於 現時 單位 不足 的 情況 下 ， 不 是 明智 的 選擇
看來 香港 人 要 住 得 更 大 ， 關鍵 要 政府 增加 供應
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