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樓市C見, 樓市 每況愈下 , 負資產 海嘯 恐 至 ? ( 1 )

樓市 每況愈下 , 負資產 海嘯 恐 至 ? ( 1 )

大家 好

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 159.76 點 , 按 周 跌 1.57 %

創 263 周 新低

今天 我們 很 高興 邀請 到 施生

以及 中原 財務 董事 總經理 梁理中 先生

來 跟 我們 聊天

兩 位 你們 好

你 好

CCL 在 2021 年 8月

攀上 高峰 191.34 點 後 輾轉 回落

2022 年 頭 報 186.19 點

今年 暫時 累計 跌幅 已 超過 14 %

施生 亦 預料 全 年 跌幅 有 機會 超過 兩 成

大部分 做 了 高 成數 按揭 的 業主

都 即將 或 已 成為 負資產

聽到 負資產 , 不少 人 都 很 害怕

尤其 對 心理 影響 更 大

是否 需要 擔心 出現 callloan 的 情況 出現 呢 ?

香港 的 銀行 其實 很 少 callloan 的

特別 是 住宅 樓宇 , 只要 有 供款

銀行 就 不會 太 計較 是否 負資產

除非 你 ( 業主 ) 停 供 , 銀行 惟有 把 該 物業 出售

這樣 銀行 才 會 比較 緊張

你 ( 業主 ) 所 承造 按揭 的 資產

是否 能夠 抵銷 所 借出 的 錢

但 對於 一 個 小 業主 來說

負資產 也 是 一 個 很 大 的 心理 創傷

例如 本來 借 了 9 成

1000萬 的 樓 , 業主 身家 也 有 100萬

如果 樓價 跌 了 15 %

業主 便 會 欠 銀行 900萬

賣樓 後 只 有 850萬

業主 還要 補貼 50萬 , 才 可以 賣樓

負資產 就 是

當 你 被迫 要 賣樓 時 , 要 儲錢 賣樓

很 多 人 都 是 儲錢 買 樓

買 樓 要 自己 付 首期

但 如果 你 是 負資產

你 賣 了 樓 也 不足以 填補 銀行 的 貸款

你 便 要 額外 花錢 去 贖契

損失 便 會 一直 增加

如果 ( 樓價 ) 繼續 下跌 的話

財富 歸 零

這樣 會 影響 很 多 人 的 消費 意欲

再 投資 能力 等

對 社會 帶來 很 多 負面 影響

我 很 同意 施生 所 說

負資產 心理 因素 很 大

因為 個人 的 部分 資產值 好像 蒸發 了

但 實際上 我們 所 見

現時 出現 負資產 情況 , 都 只 是 一 個 數字 問題

施生 你 也 知道

如果 人們 買 樓 自住

即使 成為 負資產

你 不 搬遷 , 只要 持續 供款

銀行 都 不會 理會

為什麼 很 多 年 前 的 負資產 會 好像 很 危險 ?

銀行 會 Call L oan 等

那時候 我們 主持人 比較 年輕

我 想 她 不 太 記得 , 也 未必 感受 到

那 時候 因為 很 多 借貸

英文 為 asset lending

透過 資產 增值 再 借貸

買 一 層 樓 升 了 值 , 用 升值 的 銀碼 去 借貸 買 另 二 層 樓

再 借貸 買 第 三 層 樓

當時 銀行 很 多 時候 是 以 「 透支額 貸款 」

這 類 貸款 除了 自住 的 物業

其他 的 都 可能 為 投資 性質

銀行 會 有 一 個 定期 檢討 風險 的 計劃

一 年 最 低 限度 一 次 , 有時候 兩 次

嚴重 時 更 會 一 季 一 次

試想 一下 , 假如 上 一 季 是 沒事 的

我們 會 特別 計算 「 loan tovalue 」

即是 你 的 欠款 對 你 最 新 估值 的 比率

剛才 說 的 所謂 負資產 就是

欠款 比 估值 多 100 或 以上 的 負資產

在 這個 角度 上 來說

如果 樓價 下跌 , 你 便 會 成為 負資產

如果 你 是 屬於 那 類 貸款

銀行 便 會 追討

就 需要 一 段 時間 重新 檢討

需要 call margin 沒 錯 call margin

以及 在 到期 時

理論 上 是 需要 還款 的

或 需要 修改 條款

好像 以前 是 用 優惠 利息 的 , 就 取消 優惠 了

如此 情況 下

當時 的確 有 很 多 這樣 的 情況 出現

那 是 投資性 的 , 而 我 剛才 說 的 是 自住性 的

自住性 的 即使 是 負資產

如果 你 不 需要 放售

生活 上 是 沒有 改變 的

你 變 了 負資產 也是 住 一樣 的 樓

有 資產 同樣 是 住 那 一 層 樓

自住 的 即使 有 資產 也 不會 賣

所以 純粹 價格 波動 的 短期 影響 不 大

另外 施生 我 也 發現 到 一 個 問題

就是 近年 我們 都 知道 , 香港 政府 有 按揭 保險 計劃

是 推行 逆 按揭

整個 計劃 是 很 好 的

到 退休 時 , 讓 人們 以 物業 的 淨資產值 做 逆 按揭

幫補 退休 開支

但 若然 樓價 下跌 , 成為 負資產 就 比較 困難 了

便 借 不 到 了

換句話說 , 負資產 對於 退休 人士 如 中產

或 靠 一 層 樓 支付 退休 開支 的 人士 , 便 不 太 理想 了

再者 , 最近 我們 觀察 到 的 ( 負資產 ) 數字 不 算 多

但 我們 要 想想 , 這 群 人 是否 有 能力 供樓 呢

我 是 有點 擔心 的

施生 , 你 認為 最近 的 就業 情況 如何 ?

你 指 他 斷供

可能 他 失業 了

所以 一旦 經濟 不景氣

失業率 上升

正在 供樓 的 人

有 還款 , 銀行 才 不會 追討 你

你 一旦 停止 供款

銀行 便 會 檢討 你 的 貸款

銀行 認為 有 危險 的

即使 未 到 負資產

銀行 可能 會 開始 給 壓力

在 這裡 想 提醒 一下 觀眾 朋友

剛才 施生 說 得 對

銀行 條款 中 所 指 的 default

即是 你 突然 供 不 到 款

便 會 視為 有 問題 的 戶口

需要 重新 檢討

有時候 銀行 戶口 沒有 錢 , 或 剛好 忘 了 調度

近期 經常 加息

是 用 HIB ORR ate 的

明明 上 一 個 月 供款 為 某 金額

但 增加 了 一點 你 不 知道

令 戶口 餘額 不足

如果 不 趕快 入賬

便 會 被 視為 檢討 戶口

所以 大家 要 特別 留意 自己 的 供樓 戶口 存款

若 因 金額 不足 被 重新 檢討

便 麻煩 了

剛才 梁生 你 提到 過往 亦有 同樣 的 情況

相信 你 是 指 97 年 金融 風暴 或 03 年 沙士 期間

其實 現時 樓市 及 按揭 市場

跟 以往 比較 有 甚麼 分別 ?

剛才 你 亦有 提及

還有 甚麼 是 我們 需要 特別 注意 的 呢 ?

我 簡單 說 一 說

多 年 前 我們 說 的 樓宇 按揭 叫 資產 借貸

現時 已 沒有 了

金管局 多 年 前 , 已 禁止 以 資產 借貸

英文 所 指 的 Cashflowlending

以 現金流 借貸

即是 把 入息 亦 計算 在內

加上 最近 有 很 多 「 辣招 」

過去 多 年 政府 都 是 以 「 辣招 」 影響 樓市

其實 當中 不少 辣招 , 在 批核 上 都 有 難度

就 像 在 挑 一些 有 能力 的 人 , 才 批 給 他

令 現時 買 樓 人士 , 大部分 都 有 能力 供款

這 是 我們 觀察 到 的 現象

但 正如 施生 剛才 提到 的

為甚麼 仍然 有 負資產 呢

現時 有 這 兩 類 客戶

一 類 為 年青人 上樓

以 按揭 保險 計劃 借貸

可以 借 到 9 成

當 樓價 一 跌

在 數字 層面 上 , 一定 會 是 負資產

若然 跌幅 超過 10 % , 你 借 9 成

另 一 類 就 是 銀行 員工 、 大 機構 的 員工

這 類 人士 若 供 得 起 , 問題 不 大

我 留意 到 , 最近 的 供樓 人士 中

炒家 不算 多

因此 理論 層面 上

未 引起 連鎖式 要 賣樓 還款 的 情況

如果 談及 現時 供樓 的 形勢

沒有 1997 年 情況 嚴峻

因爲 現在 有 壓力 測試

壓力 測試 門檻 是 3 %

很 多 時候 , 按揭 利率 是 1 - 2 厘

壓力 測試 都 有 3 厘

意味 著 , 很 多 人 供 得 起 有餘

若 供 利息 的 能力

是 原 供款 利息 的 一 倍

因此 不 容易 出現 斷供 的 情況

現在 的 問題 是 樓宇 價格

若 只 是 一 個 周期性 回落

下降 10 % 左右 , 再 回升

這 種 情況 自然 無需 擔心

問題 是 , 最近 的 樓市 跌幅 不斷 加劇

政府 拿 著 以往 的 數字 , 上半年 的 數據

認爲 樓價 跌 得 很 溫和 , 不用 擔心

我 參考 了 10月 的 市場 數據

跌幅 明顯 更 急

近 兩 個 星期 , 每 周 跌幅 為 1.5 %

若 每 周 都 跌 1.5 %

一 個 月 按 4 周 計算 , 總數 都 要 跌 6 %

你 剛剛 提到 , 年初 至今 累積 跌幅 已 有 14 %

再 跌 一 個 月 , 累積 跌幅 便 接近 20 %

累積 跌幅 20 % , 就 會 觸及 另 一 臨界綫

即 貸款 八 成 , 也有 可能 變成 負資產

我 認爲 , 市場 跌勢 已經 形成

一旦 形成 , 市場 就 會 自我 完成

即 樓市 跌 , 害怕 買 樓 會 蝕錢

過 段 時間 買入 更 便宜

造成 不敢 入市 , 延後 入市

另外 , 持有 物業 多於 自住 需要 的 人士

也 可能 想 賣 樓 套現

因爲 現在 市場 已 加息

收息 都 有 4 厘

短短 幾 個 月 , 就 加 到 了 4 厘

比 投資 買 樓 更 化算

買 一 層 樓 用作 投資 , 只 有 2-3 厘

豪宅 更 只 有 1 厘 左右

不如 賣樓 , 套現 收息 更 好

在 加息 大環境 下 ,

一向 買樓 收租 的 人 , 會 更 傾向 套現 收息

我 認識 一些 長期 投資 地產 的 朋友

他們 持有 不少 物業

最近 都 開始 減持

這 反映 了 部分 資金 正 離開 市場

在 這 種 情況 , 金管局 的 做法 是 正確 的

即 把 壓力 測試 從 3 % 降 至 2 %

讓 資金 更 容易 流入 市場

政府 亦 可 考慮 撤銷 辣招

盡量 減少 阻礙 資金 進入 的 政策

或 可 考慮 恢復 投資 移民

人 也 要 , 錢 也 要

這樣 才 能 填補 之前 的 流失

此外 , 我 認爲 還 可以 考慮

也是 現今 世界 各 地 實行 中 的

提前 領取 部分 强積金 、 退休金 , 用來 買 樓

因爲 退休 最 難 解決 的 問題

依舊 是 住屋 問題

若 一直以來 存 錢 都 只 爲 退休

不如 允許 提早 取 錢 , 買 樓 自住 更 好

如此 可 讓 部分 資金 回流 房地產 市場

比 現在 資金 多出 少 入 的 情況 好

不然 會 對 價格 造成 巨大 壓力

壓力 是 會 在 價格 上 直接 顯現

市場 資金 流出 多 , 進入 少

要 離場 的 人 被迫 低價 出售

價格 演變 , 有 可能 造成 金融 市場 的 風險

政府 需 密切 留意 這 一 點

施生 , 有 一 點 我 比較 擔心

銀行 未來 是否 願意 借貸

因爲 樓市 下跌 , 物業 也 難以 估價

銀行 或許 會 不 願 貸款

暫時 應該 不會 有 這 種 情況

現時 銀行 對 按揭 申請 , 保持 積極 態度

當然 , 他們 的 估價 會 更 貼市

現在 借 到 的 金額 , 可能 會 比 以前 少

我 看見 銀行 依然 推出 , 現金 回贈

也有 佣金 給 經紀

還是 在 不斷 推廣 , 多 做 生意

在 此 要 提醒 想 買 樓 的 人士

如果 遲 上會

正如 剛剛 施生 説 的

每 過 一 段 時間 , 樓價 出現 下跌

估值 可能 也 會 隨之 下跌

届時 上會 , 借 到 的 金額 也 可能 變 少

難 有 足夠 的 現金

跌市 時 , 越 早 上會 , 越 早 批核

金額 便 能 越 早 鎖定

剛剛 施生 提到

建議 政府 允許 , 用 一半 强積金 買 樓

眾所周知 , 我們 從事 地產 行業

坊間 有些 聲音

議論 你 的 建議 是否 出於 私心

自己 做 地產 行業 , 就 撐 樓市

又 是否 有 政治 考慮 , 如 效仿 新加坡

以 增加 香港 人 的 歸屬感 , 方便 管治

你 原意 是 怎樣 的 ?

我 所 提出 的 建議

是 從 社會 利益 的 角度 出發

並非 只是 個人 、 或 行業 利益

傳媒 都 有 自己 的 想法 、 判斷力

若 那些 意見 純粹 以 個人 利益 出發

對 社會 沒有 參考 價值

傳媒 怎 會 引述 那些 意見 呢 ?

對於 這些 指控 , 就 個人 而言

我 是 不會 理會 的

個人 心中 , 問心無愧

我 是 從 社會 角度 考慮

也 不是 我 說 了 , 政府 就 會 聽從

肯定 不 可能 的

政府 從 不 考慮 , 只 爲 利己 的 建議

因此 大家 不 需要 擔心

其實 , 地產 代理 的 力量 很 微薄

對 政府 的 影響力 也 很 薄弱

之所以 會 有 一定 的 影響力

是 因爲 建議 言之成理

同時 反映 了 真實 市況

地產 代理 唯一 的 强項 ,就是 貼市

每 天 都 在 促成 交易

對 最 新 的 市況 有所 瞭解

春江水暖鴨先知

把 脚 伸 進 水 , 冷 或 暖 我 都 清楚

比 慢慢 花 時間 統計 更 有 效率

我們 第一時間 感知 到 市場 的 變化

因此 才 會 發表 評論

剛剛 施生 提到

現時 賣 樓 收息 , 好 過 買 樓 收租

對於 現時 想 買 樓 、 想 賣 樓 的 人士

兩 位 有 什麼 忠告

如 純粹 以 投資性 角度

現時 買 樓 , 有 一定 的 風險

樓價 進一步 回落 的 機會 存在

所以 現時 我 不 奢望 會 有 很 多 人

以 投資 角度 買 樓

但 擁有 資產 的 人 , 資產 一般 都 多

會 做 一些 資產 分配

安排 股 、 樓 、 債 , 不同 的 比例

現金 又 多少 比例

凡 有 新 資金 流入

都 會 做 一 次 資產 分配

例如 基金 , 會 做 平衡性 的 投資

這 類型 的 資金 會 進入 樓市

但 比例 會 較 以往 小

至於 自住性

自住 有 自住 的 原因

大陸 叫 剛性 需求 ( 硬 需要 )

例如 明年 春 和 女朋友 結婚

到 年尾 了 , 難道 還 不 買 樓

是否 想 悔婚 ?

這 種 為了 有 個 安樂窩 , 令 女朋友 安心 而 買 樓

樓市 每況愈下 , 負資產 海嘯 恐 至 ? ( 1 ) The property market is getting worse and worse, the negative equity tsunami is coming? (1) 不動産市況が悪化している、マイナス・エクイティの津波が来る? (1) 楼市每况愈下, 负资产海啸恐至? ( 1 )

大家 好

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 159.76 點 , 按 周 跌 1.57 %

創 263 周 新低

今天 我們 很 高興 邀請 到 施生

以及 中原 財務 董事 總經理 梁理中 先生 |||||Mr. Leung|

來 跟 我們 聊天

兩 位 你們 好

你 好

CCL 在 2021 年 8月

攀上 高峰 191.34 點 後 輾轉 回落 ||||gradually|

2022 年 頭 報 186.19 點

今年 暫時 累計 跌幅 已 超過 14 %

施生 亦 預料 全 年 跌幅 有 機會 超過 兩 成

大部分 做 了 高 成數 按揭 的 業主

都 即將 或 已 成為 負資產

聽到 負資產 , 不少 人 都 很 害怕

尤其 對 心理 影響 更 大

是否 需要 擔心 出現 callloan 的 情況 出現 呢 ?

香港 的 銀行 其實 很 少 callloan 的

特別 是 住宅 樓宇 , 只要 有 供款

銀行 就 不會 太 計較 是否 負資產

除非 你 ( 業主 ) 停 供 , 銀行 惟有 把 該 物業 出售

這樣 銀行 才 會 比較 緊張

你 ( 業主 ) 所 承造 按揭 的 資產

是否 能夠 抵銷 所 借出 的 錢

但 對於 一 個 小 業主 來說

負資產 也 是 一 個 很 大 的 心理 創傷

例如 本來 借 了 9 成

1000萬 的 樓 , 業主 身家 也 有 100萬

如果 樓價 跌 了 15 %

業主 便 會 欠 銀行 900萬

賣樓 後 只 有 850萬

業主 還要 補貼 50萬 , 才 可以 賣樓

負資產 就 是

當 你 被迫 要 賣樓 時 , 要 儲錢 賣樓

很 多 人 都 是 儲錢 買 樓

買 樓 要 自己 付 首期

但 如果 你 是 負資產

你 賣 了 樓 也 不足以 填補 銀行 的 貸款

你 便 要 額外 花錢 去 贖契 ||||||redeem deed

損失 便 會 一直 增加

如果 ( 樓價 ) 繼續 下跌 的話

財富 歸 零

這樣 會 影響 很 多 人 的 消費 意欲

再 投資 能力 等

對 社會 帶來 很 多 負面 影響

我 很 同意 施生 所 說

負資產 心理 因素 很 大

因為 個人 的 部分 資產值 好像 蒸發 了 ||||asset value|||

但 實際上 我們 所 見

現時 出現 負資產 情況 , 都 只 是 一 個 數字 問題

施生 你 也 知道

如果 人們 買 樓 自住

即使 成為 負資產

你 不 搬遷 , 只要 持續 供款

銀行 都 不會 理會

為什麼 很 多 年 前 的 負資產 會 好像 很 危險 ?

銀行 會 Call L oan 等

那時候 我們 主持人 比較 年輕 "At that time"||||

我 想 她 不 太 記得 , 也 未必 感受 到

那 時候 因為 很 多 借貸

英文 為 asset lending

透過 資產 增值 再 借貸

買 一 層 樓 升 了 值 , 用 升值 的 銀碼 去 借貸 買 另 二 層 樓

再 借貸 買 第 三 層 樓

當時 銀行 很 多 時候 是 以 「 透支額 貸款 」 |||||||Overdraft limit|

這 類 貸款 除了 自住 的 物業

其他 的 都 可能 為 投資 性質

銀行 會 有 一 個 定期 檢討 風險 的 計劃

一 年 最 低 限度 一 次 , 有時候 兩 次

嚴重 時 更 會 一 季 一 次

試想 一下 , 假如 上 一 季 是 沒事 的

我們 會 特別 計算 「 loan tovalue 」

即是 你 的 欠款 對 你 最 新 估值 的 比率

剛才 說 的 所謂 負資產 就是

欠款 比 估值 多 100 或 以上 的 負資產

在 這個 角度 上 來說

如果 樓價 下跌 , 你 便 會 成為 負資產

如果 你 是 屬於 那 類 貸款

銀行 便 會 追討

就 需要 一 段 時間 重新 檢討

需要 call margin 沒 錯 call margin

以及 在 到期 時

理論 上 是 需要 還款 的

或 需要 修改 條款

好像 以前 是 用 優惠 利息 的 , 就 取消 優惠 了

如此 情況 下

當時 的確 有 很 多 這樣 的 情況 出現

那 是 投資性 的 , 而 我 剛才 說 的 是 自住性 的 ||Investment-oriented||||||||Owner-occupied|

自住性 的 即使 是 負資產

如果 你 不 需要 放售

生活 上 是 沒有 改變 的

你 變 了 負資產 也是 住 一樣 的 樓

有 資產 同樣 是 住 那 一 層 樓

自住 的 即使 有 資產 也 不會 賣

所以 純粹 價格 波動 的 短期 影響 不 大

另外 施生 我 也 發現 到 一 個 問題

就是 近年 我們 都 知道 , 香港 政府 有 按揭 保險 計劃

是 推行 逆 按揭

整個 計劃 是 很 好 的

到 退休 時 , 讓 人們 以 物業 的 淨資產值 做 逆 按揭 ||||||||Net asset value|||

幫補 退休 開支

但 若然 樓價 下跌 , 成為 負資產 就 比較 困難 了

便 借 不 到 了

換句話說 , 負資產 對於 退休 人士 如 中產

或 靠 一 層 樓 支付 退休 開支 的 人士 , 便 不 太 理想 了

再者 , 最近 我們 觀察 到 的 ( 負資產 ) 數字 不 算 多

但 我們 要 想想 , 這 群 人 是否 有 能力 供樓 呢

我 是 有點 擔心 的

施生 , 你 認為 最近 的 就業 情況 如何 ?

你 指 他 斷供

可能 他 失業 了

所以 一旦 經濟 不景氣

失業率 上升

正在 供樓 的 人

有 還款 , 銀行 才 不會 追討 你

你 一旦 停止 供款

銀行 便 會 檢討 你 的 貸款

銀行 認為 有 危險 的

即使 未 到 負資產

銀行 可能 會 開始 給 壓力

在 這裡 想 提醒 一下 觀眾 朋友

剛才 施生 說 得 對

銀行 條款 中 所 指 的 default

即是 你 突然 供 不 到 款

便 會 視為 有 問題 的 戶口

需要 重新 檢討

有時候 銀行 戶口 沒有 錢 , 或 剛好 忘 了 調度

近期 經常 加息

是 用 HIB ORR ate 的

明明 上 一 個 月 供款 為 某 金額

但 增加 了 一點 你 不 知道

令 戶口 餘額 不足

如果 不 趕快 入賬 |||post payment

便 會 被 視為 檢討 戶口

所以 大家 要 特別 留意 自己 的 供樓 戶口 存款

若 因 金額 不足 被 重新 檢討

便 麻煩 了

剛才 梁生 你 提到 過往 亦有 同樣 的 情況

相信 你 是 指 97 年 金融 風暴 或 03 年 沙士 期間

其實 現時 樓市 及 按揭 市場

跟 以往 比較 有 甚麼 分別 ?

剛才 你 亦有 提及

還有 甚麼 是 我們 需要 特別 注意 的 呢 ?

我 簡單 說 一 說

多 年 前 我們 說 的 樓宇 按揭 叫 資產 借貸

現時 已 沒有 了

金管局 多 年 前 , 已 禁止 以 資產 借貸

英文 所 指 的 Cashflowlending

以 現金流 借貸

即是 把 入息 亦 計算 在內

加上 最近 有 很 多 「 辣招 」

過去 多 年 政府 都 是 以 「 辣招 」 影響 樓市

其實 當中 不少 辣招 , 在 批核 上 都 有 難度

就 像 在 挑 一些 有 能力 的 人 , 才 批 給 他

令 現時 買 樓 人士 , 大部分 都 有 能力 供款

這 是 我們 觀察 到 的 現象

但 正如 施生 剛才 提到 的

為甚麼 仍然 有 負資產 呢

現時 有 這 兩 類 客戶

一 類 為 年青人 上樓

以 按揭 保險 計劃 借貸

可以 借 到 9 成

當 樓價 一 跌

在 數字 層面 上 , 一定 會 是 負資產

若然 跌幅 超過 10 % , 你 借 9 成

另 一 類 就 是 銀行 員工 、 大 機構 的 員工

這 類 人士 若 供 得 起 , 問題 不 大

我 留意 到 , 最近 的 供樓 人士 中

炒家 不算 多

因此 理論 層面 上

未 引起 連鎖式 要 賣樓 還款 的 情況

如果 談及 現時 供樓 的 形勢

沒有 1997 年 情況 嚴峻

因爲 現在 有 壓力 測試

壓力 測試 門檻 是 3 %

很 多 時候 , 按揭 利率 是 1 - 2 厘

壓力 測試 都 有 3 厘

意味 著 , 很 多 人 供 得 起 有餘

若 供 利息 的 能力

是 原 供款 利息 的 一 倍

因此 不 容易 出現 斷供 的 情況

現在 的 問題 是 樓宇 價格

若 只 是 一 個 周期性 回落

下降 10 % 左右 , 再 回升

這 種 情況 自然 無需 擔心

問題 是 , 最近 的 樓市 跌幅 不斷 加劇

政府 拿 著 以往 的 數字 , 上半年 的 數據

認爲 樓價 跌 得 很 溫和 , 不用 擔心

我 參考 了 10月 的 市場 數據

跌幅 明顯 更 急

近 兩 個 星期 , 每 周 跌幅 為 1.5 %

若 每 周 都 跌 1.5 %

一 個 月 按 4 周 計算 , 總數 都 要 跌 6 %

你 剛剛 提到 , 年初 至今 累積 跌幅 已 有 14 %

再 跌 一 個 月 , 累積 跌幅 便 接近 20 %

累積 跌幅 20 % , 就 會 觸及 另 一 臨界綫 |||||||Threshold line

即 貸款 八 成 , 也有 可能 變成 負資產

我 認爲 , 市場 跌勢 已經 形成

一旦 形成 , 市場 就 會 自我 完成

即 樓市 跌 , 害怕 買 樓 會 蝕錢 |||||||lose money

過 段 時間 買入 更 便宜

造成 不敢 入市 , 延後 入市

另外 , 持有 物業 多於 自住 需要 的 人士

也 可能 想 賣 樓 套現

因爲 現在 市場 已 加息

收息 都 有 4 厘

短短 幾 個 月 , 就 加 到 了 4 厘

比 投資 買 樓 更 化算

買 一 層 樓 用作 投資 , 只 有 2-3 厘

豪宅 更 只 有 1 厘 左右

不如 賣樓 , 套現 收息 更 好

在 加息 大環境 下 ,

一向 買樓 收租 的 人 , 會 更 傾向 套現 收息

我 認識 一些 長期 投資 地產 的 朋友

他們 持有 不少 物業

最近 都 開始 減持

這 反映 了 部分 資金 正 離開 市場

在 這 種 情況 , 金管局 的 做法 是 正確 的

即 把 壓力 測試 從 3 % 降 至 2 %

讓 資金 更 容易 流入 市場

政府 亦 可 考慮 撤銷 辣招

盡量 減少 阻礙 資金 進入 的 政策

或 可 考慮 恢復 投資 移民

人 也 要 , 錢 也 要

這樣 才 能 填補 之前 的 流失

此外 , 我 認爲 還 可以 考慮

也是 現今 世界 各 地 實行 中 的

提前 領取 部分 强積金 、 退休金 , 用來 買 樓 |||MPF funds||||

因爲 退休 最 難 解決 的 問題

依舊 是 住屋 問題

若 一直以來 存 錢 都 只 爲 退休 |"all along"||||||

不如 允許 提早 取 錢 , 買 樓 自住 更 好

如此 可 讓 部分 資金 回流 房地產 市場

比 現在 資金 多出 少 入 的 情況 好

不然 會 對 價格 造成 巨大 壓力

壓力 是 會 在 價格 上 直接 顯現

市場 資金 流出 多 , 進入 少

要 離場 的 人 被迫 低價 出售

價格 演變 , 有 可能 造成 金融 市場 的 風險

政府 需 密切 留意 這 一 點

施生 , 有 一 點 我 比較 擔心

銀行 未來 是否 願意 借貸

因爲 樓市 下跌 , 物業 也 難以 估價

銀行 或許 會 不 願 貸款

暫時 應該 不會 有 這 種 情況

現時 銀行 對 按揭 申請 , 保持 積極 態度

當然 , 他們 的 估價 會 更 貼市 ||||||accurate to market

現在 借 到 的 金額 , 可能 會 比 以前 少

我 看見 銀行 依然 推出 , 現金 回贈

也有 佣金 給 經紀

還是 在 不斷 推廣 , 多 做 生意

在 此 要 提醒 想 買 樓 的 人士

如果 遲 上會

正如 剛剛 施生 説 的

每 過 一 段 時間 , 樓價 出現 下跌

估值 可能 也 會 隨之 下跌

届時 上會 , 借 到 的 金額 也 可能 變 少

難 有 足夠 的 現金

跌市 時 , 越 早 上會 , 越 早 批核

金額 便 能 越 早 鎖定

剛剛 施生 提到

建議 政府 允許 , 用 一半 强積金 買 樓

眾所周知 , 我們 從事 地產 行業

坊間 有些 聲音

議論 你 的 建議 是否 出於 私心

自己 做 地產 行業 , 就 撐 樓市

又 是否 有 政治 考慮 , 如 效仿 新加坡

以 增加 香港 人 的 歸屬感 , 方便 管治

你 原意 是 怎樣 的 ?

我 所 提出 的 建議

是 從 社會 利益 的 角度 出發

並非 只是 個人 、 或 行業 利益

傳媒 都 有 自己 的 想法 、 判斷力

若 那些 意見 純粹 以 個人 利益 出發

對 社會 沒有 參考 價值

傳媒 怎 會 引述 那些 意見 呢 ?

對於 這些 指控 , 就 個人 而言

我 是 不會 理會 的

個人 心中 , 問心無愧

我 是 從 社會 角度 考慮

也 不是 我 說 了 , 政府 就 會 聽從

肯定 不 可能 的

政府 從 不 考慮 , 只 爲 利己 的 建議

因此 大家 不 需要 擔心

其實 , 地產 代理 的 力量 很 微薄

對 政府 的 影響力 也 很 薄弱

之所以 會 有 一定 的 影響力

是 因爲 建議 言之成理

同時 反映 了 真實 市況

地產 代理 唯一 的 强項 ,就是 貼市 ||||strength||

每 天 都 在 促成 交易

對 最 新 的 市況 有所 瞭解

春江水暖鴨先知 Ducks sense first.

把 脚 伸 進 水 , 冷 或 暖 我 都 清楚

比 慢慢 花 時間 統計 更 有 效率

我們 第一時間 感知 到 市場 的 變化

因此 才 會 發表 評論

剛剛 施生 提到

現時 賣 樓 收息 , 好 過 買 樓 收租

對於 現時 想 買 樓 、 想 賣 樓 的 人士

兩 位 有 什麼 忠告

如 純粹 以 投資性 角度

現時 買 樓 , 有 一定 的 風險

樓價 進一步 回落 的 機會 存在

所以 現時 我 不 奢望 會 有 很 多 人

以 投資 角度 買 樓

但 擁有 資產 的 人 , 資產 一般 都 多

會 做 一些 資產 分配

安排 股 、 樓 、 債 , 不同 的 比例

現金 又 多少 比例

凡 有 新 資金 流入

都 會 做 一 次 資產 分配

例如 基金 , 會 做 平衡性 的 投資

這 類型 的 資金 會 進入 樓市

但 比例 會 較 以往 小

至於 自住性

自住 有 自住 的 原因

大陸 叫 剛性 需求 ( 硬 需要 )

例如 明年 春 和 女朋友 結婚

到 年尾 了 , 難道 還 不 買 樓

是否 想 悔婚 ? ||Call off wedding

這 種 為了 有 個 安樂窩 , 令 女朋友 安心 而 買 樓 |||||cozy home||||||