樓市 每況愈下 ， 負資產 海嘯 恐 至 ？ ( 1 )
大家 好
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kaley
先 看看 最 新 一 期 CCL
報 159.76 點 ， 按 周 跌 1.57 %
創 263 周 新低
今天 我們 很 高興 邀請 到 施生
以及 中原 財務 董事 總經理 梁理中 先生
來 跟 我們 聊天
兩 位 你們 好
你 好
CCL 在 2021 年 8月
攀上 高峰 191.34 點 後 輾轉 回落
2022 年 頭 報 186.19 點
今年 暫時 累計 跌幅 已 超過 14 %
施生 亦 預料 全 年 跌幅 有 機會 超過 兩 成
大部分 做 了 高 成數 按揭 的 業主
都 即將 或 已 成為 負資產
聽到 負資產 ， 不少 人 都 很 害怕
尤其 對 心理 影響 更 大
是否 需要 擔心 出現 callloan 的 情況 出現 呢 ？
香港 的 銀行 其實 很 少 callloan 的
特別 是 住宅 樓宇 ， 只要 有 供款
銀行 就 不會 太 計較 是否 負資產
除非 你 （ 業主 ） 停 供 ， 銀行 惟有 把 該 物業 出售
這樣 銀行 才 會 比較 緊張
你 （ 業主 ） 所 承造 按揭 的 資產
是否 能夠 抵銷 所 借出 的 錢
但 對於 一 個 小 業主 來說
負資產 也 是 一 個 很 大 的 心理 創傷
例如 本來 借 了 9 成
1000萬 的 樓 ， 業主 身家 也 有 100萬
如果 樓價 跌 了 15 %
業主 便 會 欠 銀行 900萬
賣樓 後 只 有 850萬
業主 還要 補貼 50萬 ， 才 可以 賣樓
負資產 就 是
當 你 被迫 要 賣樓 時 ， 要 儲錢 賣樓
很 多 人 都 是 儲錢 買 樓
買 樓 要 自己 付 首期
但 如果 你 是 負資產
你 賣 了 樓 也 不足以 填補 銀行 的 貸款
你 便 要 額外 花錢 去 贖契
損失 便 會 一直 增加
如果 （ 樓價 ） 繼續 下跌 的話
財富 歸 零
這樣 會 影響 很 多 人 的 消費 意欲
再 投資 能力 等
對 社會 帶來 很 多 負面 影響
我 很 同意 施生 所 說
負資產 心理 因素 很 大
因為 個人 的 部分 資產值 好像 蒸發 了
但 實際上 我們 所 見
現時 出現 負資產 情況 ， 都 只 是 一 個 數字 問題
施生 你 也 知道
如果 人們 買 樓 自住
即使 成為 負資產
你 不 搬遷 ， 只要 持續 供款
銀行 都 不會 理會
為什麼 很 多 年 前 的 負資產 會 好像 很 危險 ？
銀行 會 Call L oan 等
那時候 我們 主持人 比較 年輕
我 想 她 不 太 記得 ， 也 未必 感受 到
那 時候 因為 很 多 借貸
英文 為 asset lending
透過 資產 增值 再 借貸
買 一 層 樓 升 了 值 ， 用 升值 的 銀碼 去 借貸 買 另 二 層 樓
再 借貸 買 第 三 層 樓
當時 銀行 很 多 時候 是 以 「 透支額 貸款 」
這 類 貸款 除了 自住 的 物業
其他 的 都 可能 為 投資 性質
銀行 會 有 一 個 定期 檢討 風險 的 計劃
一 年 最 低 限度 一 次 ， 有時候 兩 次
嚴重 時 更 會 一 季 一 次
試想 一下 ， 假如 上 一 季 是 沒事 的
我們 會 特別 計算 「 loan tovalue 」
即是 你 的 欠款 對 你 最 新 估值 的 比率
剛才 說 的 所謂 負資產 就是
欠款 比 估值 多 100 或 以上 的 負資產
在 這個 角度 上 來說
如果 樓價 下跌 ， 你 便 會 成為 負資產
如果 你 是 屬於 那 類 貸款
銀行 便 會 追討
就 需要 一 段 時間 重新 檢討
需要 call margin 沒 錯 call margin
以及 在 到期 時
理論 上 是 需要 還款 的
或 需要 修改 條款
好像 以前 是 用 優惠 利息 的 ， 就 取消 優惠 了
如此 情況 下
當時 的確 有 很 多 這樣 的 情況 出現
那 是 投資性 的 ， 而 我 剛才 說 的 是 自住性 的
自住性 的 即使 是 負資產
如果 你 不 需要 放售
生活 上 是 沒有 改變 的
你 變 了 負資產 也是 住 一樣 的 樓
有 資產 同樣 是 住 那 一 層 樓
自住 的 即使 有 資產 也 不會 賣
所以 純粹 價格 波動 的 短期 影響 不 大
另外 施生 我 也 發現 到 一 個 問題
就是 近年 我們 都 知道 ， 香港 政府 有 按揭 保險 計劃
是 推行 逆 按揭
整個 計劃 是 很 好 的
到 退休 時 ， 讓 人們 以 物業 的 淨資產值 做 逆 按揭
幫補 退休 開支
但 若然 樓價 下跌 ， 成為 負資產 就 比較 困難 了
便 借 不 到 了
換句話說 ， 負資產 對於 退休 人士 如 中產
或 靠 一 層 樓 支付 退休 開支 的 人士 ， 便 不 太 理想 了
再者 ， 最近 我們 觀察 到 的 ( 負資產 ) 數字 不 算 多
但 我們 要 想想 ， 這 群 人 是否 有 能力 供樓 呢
我 是 有點 擔心 的
施生 ， 你 認為 最近 的 就業 情況 如何 ？
你 指 他 斷供
可能 他 失業 了
所以 一旦 經濟 不景氣
失業率 上升
正在 供樓 的 人
有 還款 ， 銀行 才 不會 追討 你
你 一旦 停止 供款
銀行 便 會 檢討 你 的 貸款
銀行 認為 有 危險 的
即使 未 到 負資產
銀行 可能 會 開始 給 壓力
在 這裡 想 提醒 一下 觀眾 朋友
剛才 施生 說 得 對
銀行 條款 中 所 指 的 default
即是 你 突然 供 不 到 款
便 會 視為 有 問題 的 戶口
需要 重新 檢討
有時候 銀行 戶口 沒有 錢 ， 或 剛好 忘 了 調度
近期 經常 加息
是 用 HIB ORR ate 的
明明 上 一 個 月 供款 為 某 金額
但 增加 了 一點 你 不 知道
令 戶口 餘額 不足
如果 不 趕快 入賬
便 會 被 視為 檢討 戶口
所以 大家 要 特別 留意 自己 的 供樓 戶口 存款
若 因 金額 不足 被 重新 檢討
便 麻煩 了
剛才 梁生 你 提到 過往 亦有 同樣 的 情況
相信 你 是 指 97 年 金融 風暴 或 03 年 沙士 期間
其實 現時 樓市 及 按揭 市場
跟 以往 比較 有 甚麼 分別 ？
剛才 你 亦有 提及
還有 甚麼 是 我們 需要 特別 注意 的 呢 ？
我 簡單 說 一 說
多 年 前 我們 說 的 樓宇 按揭 叫 資產 借貸
現時 已 沒有 了
金管局 多 年 前 ， 已 禁止 以 資產 借貸
英文 所 指 的 Cashflowlending
以 現金流 借貸
即是 把 入息 亦 計算 在內
加上 最近 有 很 多 「 辣招 」
過去 多 年 政府 都 是 以 「 辣招 」 影響 樓市
其實 當中 不少 辣招 ， 在 批核 上 都 有 難度
就 像 在 挑 一些 有 能力 的 人 ， 才 批 給 他
令 現時 買 樓 人士 ， 大部分 都 有 能力 供款
這 是 我們 觀察 到 的 現象
但 正如 施生 剛才 提到 的
為甚麼 仍然 有 負資產 呢
現時 有 這 兩 類 客戶
一 類 為 年青人 上樓
以 按揭 保險 計劃 借貸
可以 借 到 9 成
當 樓價 一 跌
在 數字 層面 上 ， 一定 會 是 負資產
若然 跌幅 超過 10 % ， 你 借 9 成
另 一 類 就 是 銀行 員工 、 大 機構 的 員工
這 類 人士 若 供 得 起 ， 問題 不 大
我 留意 到 ， 最近 的 供樓 人士 中
炒家 不算 多
因此 理論 層面 上
未 引起 連鎖式 要 賣樓 還款 的 情況
如果 談及 現時 供樓 的 形勢
沒有 1997 年 情況 嚴峻
因爲 現在 有 壓力 測試
壓力 測試 門檻 是 3 %
很 多 時候 ， 按揭 利率 是 1 - 2 厘
壓力 測試 都 有 3 厘
意味 著 ， 很 多 人 供 得 起 有餘
若 供 利息 的 能力
是 原 供款 利息 的 一 倍
因此 不 容易 出現 斷供 的 情況
現在 的 問題 是 樓宇 價格
若 只 是 一 個 周期性 回落
下降 10 % 左右 ， 再 回升
這 種 情況 自然 無需 擔心
問題 是 ， 最近 的 樓市 跌幅 不斷 加劇
政府 拿 著 以往 的 數字 ， 上半年 的 數據
認爲 樓價 跌 得 很 溫和 ， 不用 擔心
我 參考 了 10月 的 市場 數據
跌幅 明顯 更 急
近 兩 個 星期 ， 每 周 跌幅 為 1.5 %
若 每 周 都 跌 1.5 %
一 個 月 按 4 周 計算 ， 總數 都 要 跌 6 %
你 剛剛 提到 ， 年初 至今 累積 跌幅 已 有 14 %
再 跌 一 個 月 ， 累積 跌幅 便 接近 20 %
累積 跌幅 20 % ， 就 會 觸及 另 一 臨界綫
即 貸款 八 成 ， 也有 可能 變成 負資產
我 認爲 ， 市場 跌勢 已經 形成
一旦 形成 ， 市場 就 會 自我 完成
即 樓市 跌 ， 害怕 買 樓 會 蝕錢
過 段 時間 買入 更 便宜
造成 不敢 入市 ， 延後 入市
另外 ， 持有 物業 多於 自住 需要 的 人士
也 可能 想 賣 樓 套現
因爲 現在 市場 已 加息
收息 都 有 4 厘
短短 幾 個 月 ， 就 加 到 了 4 厘
比 投資 買 樓 更 化算
買 一 層 樓 用作 投資 ， 只 有 2-3 厘
豪宅 更 只 有 1 厘 左右
不如 賣樓 ， 套現 收息 更 好
在 加息 大環境 下 ，
一向 買樓 收租 的 人 ， 會 更 傾向 套現 收息
我 認識 一些 長期 投資 地產 的 朋友
他們 持有 不少 物業
最近 都 開始 減持
這 反映 了 部分 資金 正 離開 市場
在 這 種 情況 ， 金管局 的 做法 是 正確 的
即 把 壓力 測試 從 3 % 降 至 2 %
讓 資金 更 容易 流入 市場
政府 亦 可 考慮 撤銷 辣招
盡量 減少 阻礙 資金 進入 的 政策
或 可 考慮 恢復 投資 移民
人 也 要 ， 錢 也 要
這樣 才 能 填補 之前 的 流失
此外 ， 我 認爲 還 可以 考慮
也是 現今 世界 各 地 實行 中 的
提前 領取 部分 强積金 、 退休金 ， 用來 買 樓
因爲 退休 最 難 解決 的 問題
依舊 是 住屋 問題
若 一直以來 存 錢 都 只 爲 退休
不如 允許 提早 取 錢 ， 買 樓 自住 更 好
如此 可 讓 部分 資金 回流 房地產 市場
比 現在 資金 多出 少 入 的 情況 好
不然 會 對 價格 造成 巨大 壓力
壓力 是 會 在 價格 上 直接 顯現
市場 資金 流出 多 ， 進入 少
要 離場 的 人 被迫 低價 出售
價格 演變 ， 有 可能 造成 金融 市場 的 風險
政府 需 密切 留意 這 一 點
施生 ， 有 一 點 我 比較 擔心
銀行 未來 是否 願意 借貸
因爲 樓市 下跌 ， 物業 也 難以 估價
銀行 或許 會 不 願 貸款
暫時 應該 不會 有 這 種 情況
現時 銀行 對 按揭 申請 ， 保持 積極 態度
當然 ， 他們 的 估價 會 更 貼市
現在 借 到 的 金額 ， 可能 會 比 以前 少
我 看見 銀行 依然 推出 ， 現金 回贈
也有 佣金 給 經紀
還是 在 不斷 推廣 ， 多 做 生意
在 此 要 提醒 想 買 樓 的 人士
如果 遲 上會
正如 剛剛 施生 説 的
每 過 一 段 時間 ， 樓價 出現 下跌
估值 可能 也 會 隨之 下跌
届時 上會 ， 借 到 的 金額 也 可能 變 少
難 有 足夠 的 現金
跌市 時 ， 越 早 上會 ， 越 早 批核
金額 便 能 越 早 鎖定
剛剛 施生 提到
建議 政府 允許 ， 用 一半 强積金 買 樓
眾所周知 ， 我們 從事 地產 行業
坊間 有些 聲音
議論 你 的 建議 是否 出於 私心
自己 做 地產 行業 ， 就 撐 樓市
又 是否 有 政治 考慮 ， 如 效仿 新加坡
以 增加 香港 人 的 歸屬感 ， 方便 管治
你 原意 是 怎樣 的 ？
我 所 提出 的 建議
是 從 社會 利益 的 角度 出發
並非 只是 個人 、 或 行業 利益
傳媒 都 有 自己 的 想法 、 判斷力
若 那些 意見 純粹 以 個人 利益 出發
對 社會 沒有 參考 價值
傳媒 怎 會 引述 那些 意見 呢 ？
對於 這些 指控 ， 就 個人 而言
我 是 不會 理會 的
個人 心中 ， 問心無愧
我 是 從 社會 角度 考慮
也 不是 我 說 了 ， 政府 就 會 聽從
肯定 不 可能 的
政府 從 不 考慮 ， 只 爲 利己 的 建議
因此 大家 不 需要 擔心
其實 ， 地產 代理 的 力量 很 微薄
對 政府 的 影響力 也 很 薄弱
之所以 會 有 一定 的 影響力
是 因爲 建議 言之成理
同時 反映 了 真實 市況
地產 代理 唯一 的 强項 ，就是 貼市
每 天 都 在 促成 交易
對 最 新 的 市況 有所 瞭解
春江水暖鴨先知
把 脚 伸 進 水 ， 冷 或 暖 我 都 清楚
比 慢慢 花 時間 統計 更 有 效率
我們 第一時間 感知 到 市場 的 變化
因此 才 會 發表 評論
剛剛 施生 提到
現時 賣 樓 收息 ， 好 過 買 樓 收租
對於 現時 想 買 樓 、 想 賣 樓 的 人士
兩 位 有 什麼 忠告
如 純粹 以 投資性 角度
現時 買 樓 ， 有 一定 的 風險
樓價 進一步 回落 的 機會 存在
所以 現時 我 不 奢望 會 有 很 多 人
以 投資 角度 買 樓
但 擁有 資產 的 人 ， 資產 一般 都 多
會 做 一些 資產 分配
安排 股 、 樓 、 債 ， 不同 的 比例
現金 又 多少 比例
凡 有 新 資金 流入
都 會 做 一 次 資產 分配
例如 基金 ， 會 做 平衡性 的 投資
這 類型 的 資金 會 進入 樓市
但 比例 會 較 以往 小
至於 自住性
自住 有 自住 的 原因
大陸 叫 剛性 需求 ( 硬 需要 ）
例如 明年 春 和 女朋友 結婚
到 年尾 了 ， 難道 還 不 買 樓
是否 想 悔婚 ？
這 種 為了 有 個 安樂窩 ， 令 女朋友 安心 而 買 樓
