專業 投資者 早已 入市 ！ 未來 邊 類 最 吃香 ？
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kary
先 看 最 新 一 期 CCL ， 收報 177.34 點
按 周 跌 0.77 % ， 連跌 兩 星期
除了 CCL
差餉 物業 估價署 ， 樓價 指數 亦 持續 下跌
今 集 施生 身體 抱恙
未能 出席 今 集 樓市 C見
我們 邀請 到 資深 投資者 KIN G SIR
KINGS IR ， 看到 差估署 數字
樓價 指數 ， 返回 去年 年初 水平
蒸發 了 去年 升幅
雖然 疫情 緩和 ， 但 市場 還有 利淡 因素
好像 美國 加息 、 地緣 政治 不 穩
你 認為 4月 放寬 限聚令
樓市 會否 有 遲來 的 小陽春 ？
如果 有 ， 是 量 價 齊 升 或 量升價跌 ？
看到 疫情 相對 緩和
感染 個案 由 5 位 數字 跌 到 4 位 數字
但 外圍 因素 都 是 不 穩定
好像 俄烏 戰爭
令 原油 、 大麥 、 小麥 等 價錢 上升
某 程度 上 會 令 通脹 加劇
對 美國 影響 可能 較 少
美國 依賴 俄羅斯 的 燃油 資源 較 少
但 對 歐洲 影響 較 大
但 會否 影響 美國 的 通脹 ？ 一定 有
只是 問題 不 太 大
剛剛 美國 聯儲局 加息 ， 加 了 四分一 厘
現時 美國 通脹 數據 大約 7.8 %
會否 因而 推高 通脹 ？
其實 聯儲局 看到 這個 情況
估計 5月 、 6月 的 加息 幅度 較 大
可能 每 次 加息 半 厘
而且 美國 5月 會 開始 退市
要 看 這些 措施 ， 能否 壓抑 通脹
通脹 會否 回落
如果 不 能 ， 之後 加息 步伐 會 更 快
如果 能 壓抑 通脹
估計 下半年 ， 加息 步伐 會 放慢
但 問題 是 要 看 美國 加息 多少
因為 美國 欠 全 世界 最 多 金錢
大約 30萬億 元
所以 美國 不 想 加息 太 多
好像 80 、 90 年代 ， 加息 10 - 20 厘
我 相信 只會 加息 約 3 厘
問題 是 美國 加息 3 厘
香港 要 跟隨 加息 多少 ？
很 多 分析 都 指出
香港 銀行 仍 有 3,000 多 億 的 游資
香港 距離 加息 還 有 一 段 時間
美國 加息 2 厘 ， 香港 可能 才 跟隨
如果 美國 加息 3 厘
香港 可能 才 加息 1 厘
但 對 供款 能力 是否 增加 很 多 ？
可能 多 約 10 % ， 但 不 是 大 問題
回看 歷史 ， 加息 會否 令 樓價 下跌 ？
參考 歷史 ， 雖然 不 一定 重複
對上 一 次 ， 美國 於 2008 年 減息 至 0 %
何時 才 加息 ？ 2015 年 12月
一直 加息 ， 2016 年 底 第 2 次
2017 年 第 3 次 、 2018 年 第 4 次
最後 總共 加息 9 次
香港 才 勉為其難 加息 八分一 厘
看到 香港 銀行 主席
勉為其難 出來 宣佈 加息
香港 銀行 不 想 加息
但 政府 有 施加 壓力
看到 這 段 時間
2019 年 美國 沒有 加息 ， 開始 減息
2015 年 底 至 2018 年 底
總共 加息 9 次 ， 約 2.5 厘
這 段 時間 ， 香港 的 樓價 是 不 跌 反 升
升 了 40 %
所以 加息 會否 令 樓價 下跌 ？
很 難 說 的 ， 要 看 加息 幅度 、 密度
市場 能否 消化 加息 問題
如果 市場 能 消化
對 樓市 沒有 太 大 影響
如果 每 次 加息 ， 都 是 3-6 厘
這 是 出乎 市場 預期
當然 樓價 會 有 較 大 反應 而 下跌
你 提到 4月 放寬 限聚 措施
樓市 是 量升價 跌 或 量價 齊 升 ？
我 相信 不會 量 升 價 跌
因為 在 4月 ， 樓價 已 有 支持位
最 壞 情況 已經 過去
最 叻 的 投資者 、 買家
早於 2 、 3月 入市
當然 他們 是 有 實力 、 工作 不俗
亦有 膽識 或 有 自住 需求
那時 的 價格 是 最 好
我 都 叫 朋友 、 同學 去 入市
好市 時 ， 1 個 盤 有 5 個 客人 相爭
現時 是 5 個 盤 ， 只 有 1 個 客人
所以 完全 屬於 買方 市場 （ Buyer's market ）
買家 在 市場 上 容易 議價
2 、 3月 入市 時 ， 議價 空間 8 % - 10 % 以上
我 其中 一 位 同學
購入 麗港城 高層 ， 屬於 鳳凰樓
有 很 好 景觀
業主 以 1,200萬 放盤
估價 是 1,180萬
後來 我們 不斷 傾價
最後 以 1,000萬 成交 ， 足足 減 了 18 %
如果 以 開價 則 是 20 %
但 根據 估價 ， 則 是 18 %
那時 還 未 有 「 財爺 Plan 」
1,000萬 屬於 一 個 封頂位
所以 業主 放盤
很 多 時侯 都 是 這個 價錢
那時候 就 買到 便宜 單位
政府 早前 宣布
4月 1 日 ， 海外 回來 只需 隔離 7 天
不 需要 隔離 21 天
4月 21 日 ， 更 會 以 3 步驟 逐漸 放寬
其實 不 需要 到 放寬 那 天
樓價 才 會 上升
市民 能 感受 到 的
感染 個案 由 5 位數 跌 到 4 位數
已經 有 不少 市民 外出
大家 都 覺 疫情 緩和 、 跡象 好轉
之前 入市 的 ， 都 是 精明 的 投資者
現時 入市 的 ， 雖然 買 不 到 最 便宜 的
但 都 買到 減價 5 % - 8 % 的 單位
這 一刻 仍 有 的
但 過 了 4月 21 日 ， 疫情 措施 放寬
最 便宜 的 已 被 消化
相對 便宜 的 亦 被 消化
只 剩 一些 減價 2 % - 3 %
議價 空間 不會 太 多
因為 最 便宜 的 已 清貨
如果 再不 入市 ， 等到 5月
全民 好 熾熱 地 入市 時
你 只會 買 到 市價 樓
業主 甚至 會 反價
所以 樓市 已 觸底
現時 只 看 樓價 會 回升 多少
如果 疫情 一直 好轉
加上 一手盤 帶動 氣氛
成交 數量 一定 會 多
樓價 不會 下跌 ， 只 看 升 多少
如果 疫情 好轉 、 市況 熾熱
樓價 便 會 升 得 多
如果 疫情 反覆 ， 那 便 升 得 少
甚至 是 橫行
要 視乎 情況
因為 疫情 主宰 未來 的 樓價
你 作為 資深 投資者
以往 不少 人 會 選擇 ， 投資 細價樓 或 納米樓
繼 「 林鄭 plan 」 ， 再 有 「 財爺 plan 」
你 覺得 納米樓 ， 還 有 沒 有 投資 價值 ?
你 自己 又 會否 選擇 投資 ?
我 以前 買 舊樓 ， 約 300 平方呎 的 兩 房
以前 80 年代 的 舊樓 ， 多數 如此
那些 是否 屬於 納米樓
我 覺得 是 舊樓 ， 我 購入 的 是 那 種 單位
我 沒有 買 過 納米樓
納米樓 一 出現 ， 我 都 跟 讀者 及 朋友 說
不要 入手 這 種 單位
因 這 種 單位 ， 是 特定 時空 的 特定 產物
因 當時 發展商 是 因應
市場 上 買家 的 首期 而 設計
不是 考慮 他們 能 買 什麼 價格 的 物業
而 是 首期 ， 因 首期 才 是 最 重要
餘款 可 分期 供款
當時 仍 未 放寬 按揭
未有 「 林鄭 Plan 」 及 「 財爺 Plan 」
400萬 元 以下 樓價 ， 可 承造 9 成 按揭
600萬 元 以下 樓價 ， 可 承造 8 成 按揭
發展商 盡量 視乎 ， 去貨 的 價錢 去 開則
400萬 元 ， 要 賣 尺價 2萬 元
開則 就 200 平方呎
500 至 600萬 元 的
開則 就 200 多 平方呎
可能 較 優質 的 地段 或 地方 ， 港島區 的
呎價 就 可能 達 2萬 多 至 3萬
但 問題 是 這 種 單位 ， 是否 市場 需要
不 一定 ， 始終 納米樓 只能 容納 一 個 人 或 小 夫妻
但 有 孩子 後 ， 就 不夠 居住 要 搬走
問題 是 當時 很 好賣
是 因 當時 市場 的 時空 ， 令 其 好賣
但 自從 「 林鄭 plan 」 放寬 後
以往 100萬 元 首期
只能 買入 500萬 的 單位
就 只能 買 納米 新樓
當 有 「 林鄭 plan 」 時 ， 可 買到 800萬 的 單位
800萬 買到 的 ， 即使 是 2.5萬 元 一 平方呎
也 不會 是 納米樓 ， 也有 300 平方呎
所以 發展商 ， 開始 選擇 開則 較 大
除非 是 市區 ， 只 有 2 至 3 個 街號
不 能 開 大 則 ， 或 重建 的 單位
若 可以 ， 當然 是 選擇 符合 林鄭 plan
升值 潛力 亦 較 高
加上 自從 「 財爺 plan 」 推出 後
納米樓 的 需求 就 更 少
首期 有 100萬 元 ， 以前 只能 買 500萬 元 單位
之後 可 買到 800萬 元 的 單位
今天 可以 買到 1,000萬 的 單位
1,000萬 一定 不會 是 納米樓
即使 3萬 元 一 平方呎
也有 300 平方呎 的 一 房 一 廳
所以 納米樓 ， 去貨 較 困難
大家 投資 或 自用 ， 不要 只 考慮 自己 鍾愛
俗語 說 : 「 未 諗 買 ， 先 諗 賣 」
買入 容易 ， 但 賣出 找 誰 承接 ？
當 市場 上 ， 每 人 都 買 細價樓
就 有人 願意 承接
但 現時 不同 ， 每 人 都 可 買 中價樓 或 大價樓
誰人 願意 居住 ， 面積 如此 小 的 單位
所以 我 相信 納米樓 ， 受 歡迎 程度 較 低
一直 也 不 太 建議 ， 大家 買 納米樓
不論 投資 或 自用
你 之後 會 看好 那 類型 或 那 一 區 的 單位 ?
哪 類型 單位 ， 已 呼之欲出
800萬 至 1,200萬 的 單位
始終 有 政策 支持
升值 潛力 一定 最 高
例如 之前 放寬 後
600萬 至 800萬 元 樓價 會 上升
因為 有 政策 支持
800 至 1,000萬 ， 可 承造 9 成 按揭
1,000 至 1,200萬 ， 可 承造 8 成 按揭
這 類 單位 前景 最 好
尤其 是 1,000 至 1,200萬 元
因 800 至 1,000萬 元 之前 也 可 買到
只不過 需要 較 多 首期
之前 1,000萬 以上 的 單位
首期 需 500萬 元 以上
今天 只 需要 ， 200 多 萬 首期 就 能 買到
所以 這 批 1,000 至 1,200萬 的 單位
估計 成交量 會 最 多 ， 反彈 亦 最 大
因 這 價位 的 物業 ， 已 被 積壓 很 多 年
現時 可 被 釋放
另外 ， 一些 被 壓制 的 用家
一直 只 考慮 1,000萬 元 的 單位
沒有 足夠 金錢 ， 買 1,200萬 元 以上 的 單位
因 要 支付 5 成 首期
一直 沒有 買 樓 或 租樓
或 一直 居於 兩 房 單位 ， 不敢 換 三 房
或 選擇 新界區 的 三 房
所以 這些 購買力 ， 在 今次 疫情 後
我 覺得 會 被 釋放 ， 而且 是 很 大量
我 意思 不 是 這 部分 很 大
而是 增長力 高
增長率 可能 有 5 成
隨時 有 近 1 倍
今次 「 財爺 plan 」 最 特別 ， 不是 一刀切
即使 1,300 至 1,600萬 的 單位
1,400萬 以下 ， 可 承造 7 成 按揭
準確 是 1,371萬 至 1,600萬 元
都 做 到 6 成 按揭
所以 ， 以前 手持 500萬
最多 只 可 買入 1,000萬 的 單位
但 現時 同樣 500萬
可 購買 接近 1,500萬 單位
選擇 多 了 許多
我 相信 對 甚麼 種類 的 樓盤 有 幫助 呢 ？
以前 追求 市區 樓 ， 務求 方便
1,000萬 於 市區 置業
新式 或 大型 屋苑 ， 只 可 買 兩 房
不 能 購入 三 房 單位
如果 要 三 房 ， 只能 負擔 新界區 的
但 今天 ， 即使 1,000萬 以上
1,200 至 1,600萬 ， 優質 的 三 房 單位 有 更 多 選擇
所以 我 估計 ， 疫情 過後
對 這 類 1,000 多 萬 的 單位
尤其 是 市區 樓 ， 三 房 的
相對 反彈力 強 ， 跑 贏 大市
因為 過往 1,000萬 ， 只能 在 市區 買 兩 房
但 現時 放寬 了
釋放 新 的 購買力 ， 和 一些 換樓客
以前 未有 打算 置業 的
也 會 有所 考慮
800 至 1,200萬 的 樓盤 ， 有 較 大 升值 潛力
尤其 1,000 至 1,200萬
1,300萬 以上 應該 也 不錯
另一方面 ， 南區 樓盤 亦有 升值 空間
原因 是 不少 內地 富人
已經 是 「 3 粒 星 」 ， 成為 香港 人
或 快將 成為 香港 人
他們 不是 置業 ， 而 是 投資
不只 香港 ， 全 世界 也 投資
「 貨 比 貨 」 ， 香港 和 深圳 是 動力 比較 高
經濟 比較 好 的 地方
深圳 而言 ， 呎價 2萬 至 3萬 港幣
即 每 平方米 20 多 萬 ， 深圳 比較 高尚 的 樓宇
但 景觀 是 深圳河 ， 泥黃色 的
望 到 依稀 綠色 ， 灰灰綠綠 的
而 香港 ， 有別於 深圳
天 和 海 都 是 藍色 的
山 是 翠綠色 的
這 是 在 深圳 ， 甚或 國內
許多 地方 都 找 不 到
我 知道 在 國內 ， 許多 家長
喜歡 香港 的 山 和 海
因為 在 國內 很 難 找到
以前 國內 的 富有 朋友
喜歡 買 新 樓 ， 喜歡 地理 方便
例如 九龍站 ， 望海 那些
但 住 了 一 段 時間 後
他們 會 知道 ， 哪些 才 是 真正 的 豪宅 地段
山頂 、 南區 ， 才 是 真正 豪宅 地段
所以 慢慢 地 ， 識貨 之 人
會 把 目標 搬 到 港島區
香港 首富 ， 住 在 南區
內地 首富 ， 馬生 也是 住 在 南區
他們 有 很 多 訊息 ， 都 會 知道
當然 購入 後 不 是 短期 升值
要 維持 一 段 時間 ， 大概 3 - 5 年
因為 南區 的 樓價 升幅 較為 落後
近年 內 升幅 較 慢
但 我 相信 開關 後
國內 資金 釋放
南區 的 升幅 會 較 好
山頂 的 特色戶 、 稀有 的 樓盤
也 會 升 得 較 好
今 集 多謝 King Sir
我們 暫時 談到 這裡
下 集 樓市 C見 再見
