房贷 合同 要变 了 ！LPR利率 和 固定 利率 哪个 合算 ？会 影响 房价 走势 吗? The mortgage contract is about to change! Which one is better, LPR rate or fixed rate? Will it affect house prices?

各位 同学 大家 好 我 是 李永乐 老师 Hello everyone, I am Teacher Li Yongle

在 12 月 28 号 的 时候 央行 发布 了 一则 公告 The central bank issued an announcement on December 28

说 以后 的 贷款 利率 都 要 基于 LPR 利率 Say that future loan rates will be based on LPR rates

以前 已经 签订 了 个人 房屋贷款 Personal home loan has been signed before

要 在 明年 3 月 到 8 月 之间 To be between March and August next year

转换成 LPR 利率 或者 是 固定 利率 Convert to LPR interest rate or fixed interest rate

有 小朋友 就 问 我 说 When a child asks me,

这 LPR 利率 到底 是 什么 意思 呢 What exactly does this LPR interest rate mean?

国家 为什么 要 推行 这种 利率 呢 Why does the country implement such interest rates?

我们 到底 应该 转化成 LPR 还是 固定 利率 Should we convert to LPR or fixed interest rates?

对于 房贷 更 合算 呢 More cost-effective for mortgages

今天 我们 就 来 研究 一下 这个 问题 Today we will study this problem

我们 首先 先 来 回顾 一下 Let's first review

我们 以前 的 贷款 利率 的 方式 Our previous loan interest rate approach

这种 方式 我们 称之为 贷款 基准利率 的 方式 This method we call the loan benchmark interest rate method

我们 的 贷款 利率 都 是 基于 贷款 基准利率 的 Our lending rates are based on the benchmark lending rate

这个 贷款 基准利率 是 什么 意思 What does this benchmark lending rate mean?

我们 知道 银行 商业银行 它 有 一定 的 资金 We know that the bank commercial bank has certain funds

它 可以 把 资金 贷款 给 个人 和 企业 It can loan funds to individuals and businesses

比如说 买房子 或者 企业 要 买 设备 Such as buying a house or business

他 就 可以 向 银行贷款 He can loan to the bank

那么 个人 和 企业 他 需要 把 本金 和 利息 Then individuals and businesses need to put the principal and interest

都 还给 银行 Back to the bank

那 这 就 完成 了 一个 贷款 的 过程 Then this completes the process of a loan

这 和 我们 存 到 银行 里 钱 还 不 太 一样 This is not the same as the money we deposited in the bank

那个 叫 存款 利息 That is called deposit interest

那 这个 利息 我们 称之为 贷款 利息 Then this interest we call loan interest

那么 贷款 利息 是 如何 计算出来 的 呢 So how is loan interest calculated?

这个 贷款 利率 有 这样 一个 公式 This loan interest rate has such a formula

它 等于 首先 有 一个 叫做 基准利率 的 东西 It is equal to first having something called the benchmark interest rate

基准利率 是 央行 规定 的 一个 利率

在 基准利率 基础 之上 可以 根据 实际 的 情况 Based on the benchmark interest rate can be based on actual conditions

企业 的 资质 情况 个人 的 抵押 情况 加 一个 浮动 Qualification of the enterprise Individual mortgage situation plus a floating

所以 在 基准利率 基础 上 So based on the benchmark interest rate

加上 1 加上 一个 浮动 的 百分比 Plus 1 plus a floating percentage

这 里面 我们 说 一下 Let's talk about it

基准利率 是 由 中央银行 决定 的

中央银行 也 就是 我们 的 中国人民银行 The Central Bank is our People's Bank of China

它 来 决定 基准利率 It determines the benchmark interest rate

比如 它 今天 说 了 Like it said today

说 我们 的 贷款 基准利率 上浮 50 个 基点 Say our benchmark interest rate is up 50 basis points

那 就是 加 了 0.5% That is to add 0.5%

如果说 下调 50 个 基点 If we say 50 basis points down

那 就是 下降 0.5% 的 意思

所以 这个 基准利率 So this benchmark interest rate

是 可以 由 央行 直接 政策 决定 的 Can be determined by the central bank's direct policy

那么 这个 浮动 由 谁 决定 呢 So who decides this float?

这个 浮动 的 决定 因素 就 比较 多 了 There are more determinants of this floating

首先 是 央行

那 央行 可以 规定 在 某些 贷款 的 情况 下 Then the central bank can provide for certain loans

它 就 可以 上浮 It can float up

某些 贷款 的 情况 下 可以 下浮 Certain loans can go down

再 比如说 国家 的 政策 Another example is national policy

那 现在 我们 的 政策 是 调控 房地产 房住 不 炒 Now our policy is to regulate real estate housing

所以 对于 房屋贷款 的 这个 浮动 一般 都 是 上浮 的 So this float for housing loans is generally up.

再 比如说 就是 银行 Another example is the bank

银行 说 我 要 挣钱 哪 对 吧 The bank said I want to make money, right?

所以 我 需要 上浮

但是 你 也 不能 上浮 太 多

你 上浮 太多 了 我 就 不贷 了 If you go up too much, I won't lend

我 找 另外 一家 银行 贷

还有 就是 个人

说 个人 怎么 能 决定 这个 浮动 呢 也 可以 的 How can an individual decide this float?

因为 你 的 抵押 多 资质 好 Because your mortgage is more qualified

那 银行 就 可以 给 你 稍微 下调 一点 这个 浮动 Then the bank can give you a slight reduction in this float

说 你 这个 什么 抵押 都 没有 Say you have no mortgage

那 银行 肯定 要 上调 这个 浮动 Then the bank must raise this float

因为 它 需要 怎么样 需要 对抗 风险 Because it needs to fight risks

这是 一种 风险 补偿 This is a kind of risk compensation

我们 举个 例子 来说 Let's take an example

比如说 有 一个 人 他 买房子 做 房贷 For example, someone bought a house as a mortgage

这个 房贷 一般 期限 都 比较 长 The mortgage term is generally long

我们 就 假设 他 是 5 年 以上 5 年 以上 We assume that he is more than 5 years

5 年 以上 的 贷款 基准利率 现在 是 4.9% The benchmark interest rate for loans over 5 years is now 4.9%

这个 数 已经 在 4 年 之内 都 没有 变过 了 This number has not changed in 4 years

2015 年调 了 一次 之后 再也 没有 调 过 Never adjusted since 2015

一直 都 是 4.9% 的 利息 Always 4.9% interest

好 那么 在 这个 利率 基础 上 Well then based on this interest rate

他 的 年利率 到底 是 多少 呢 What is his annual interest rate?

我们 看 如果 这个 人 他 是 买首 套房 Let's see if this person buys the first suite

首 套房 利率 是 比较 优惠 的 The first home rate is more favorable

但是 因为 房屋 调控 But because of housing regulation

所以 现在 全国 各地 So now all over the country

基本上 都 是 上浮 首 套房 的 利率 Basically the interest rates on the first suite

也 就是 比如说 你 在 有 一个 城市 That is, for example, you have a city

它 的 住房 利率 是 上调 10% 那 这样一来

你 的 年利率 就是 4.9% 再 乘以 (1+10%) Your annual interest rate is 4.9% and multiplied by (1 + 10%)

那 这个 数 就是 5.39% That number is 5.39%

每年 你 的 利率 是 5.39% Your interest rate is 5.39% per year

那么 至于 说 具体 你 要付 多少 利息 So as to how much interest you have to pay

我 在 另外 一期 节目 I am in another episode

就是 等额 本金 和 等额 本息 Equal principal and interest

有 什么 区别 的 节目 里面 讲到 了 这个 问题 What's the difference in the program talks about this problem

大家 可以 去 回顾 一下 Everyone can go back and review

那么 如果 你 是 二 套房 呢 So if you are a second suite

二 套房 上浮 的 就 更 多 了 The second suite is more floating

各个 地区 也 不 太 一样 Different regions

比如说 二 套房 上浮 是 30% For example, the second suite rises 30%

那么 你 的 年利率 贷款 利率 Then your annual interest rate loan rate

就是 乘以 (1+30%) Is multiplied by (1 + 30%)

乘 完 了 之后 这个 数是 6.37% After the multiplication, this number is 6.37%

所以 我们 以前 的 这个 贷款 利率 So our previous loan rate

就是 这样 算 出来 的 It's calculated like this

那么 假如 有 一天 央行 说 了 So if one day the central bank said

我们 要 下调 基准利率 We are going to lower the benchmark interest rate

那 这个 数 就 变 了 Then this number changes

这个 数 如果 变 了 的话

后面 的 这个 浮动 程度 不变

所以 你 每年 还款额 就 变 了

那 它 如果说 我 上调 这个 基准利率

那 你 每年 还款额 就会 变多

原因 就是 因为 利率 上浮 了 对 吧

但是 这个 折扣 情况

在 和 你 当时 跟 银行 签订 了 协议 之后

就 不再 发生变化 了 No longer change

变化 的 是 这个 前面 的 基准利率 What changed was this previous benchmark interest rate

和 最后 的 这个 实际 利率 And this last real interest rate

那么 有 同学 可能 就 问 了

说 这样 的 一个 算法 不是 挺 好 的 吗

我们 为什么 要 改 呢

这个 改 是因为 什么 呢

是因为 现行 的 这种 方式 它 存在 着 利率 的 双轨制 Because the current way, it has a dual-track system of interest rates.

什么 叫 双轨制 呢 What is the dual track system?

就是 市场 利率 和 政策 利率 它 是 不 一样 的 Is that the market interest rate and the policy interest rate are different.

咱们 先说 市场 利率

市场 利率 是 什么 意思 呢

就是 市场 它 对于 资金 的 需求 程度 就 决定 了 利率

如果 市场 非常 需要 资金

那 自然而然 利率 就 会 升高 Then naturally interest rates will rise

市场 如果 资金 比较 充裕 If the market is more abundant

不 需要 资金 那 利率 就 会 下降 If you do n’t need funds, interest rates will fall

市场 利率 是 怎么 出现 的 呢 How did the market interest rate appear?

比如说 我们 知道 这个 央行 For example, we know this central bank

它 可以 向 商业银行 做 投放 投放 资金 It can be invested in commercial banks

但 它 不能 随便 投

不能 印 了 钱 就 给 商业银行 Can't print money to commercial banks

它 需要 通过 一些 方式 It takes some way

比如说 一个 主要 的 方式 叫 MLF 中期 借贷 便利 For example, a major method is called MLF medium-term borrowing facilities.

也 有人 管它 叫 麻辣 粉 MLF Some people call it MLF

这个 通过 MLF 这种 方式 This through MLF this way

央行 把 资金 投放 给 商业银行 Central bank invests funds in commercial banks

商业银行 需要 把 自己 的 一些 抵押物 抵押 给 央行 Commercial banks need to mortgage some of their collateral to the central bank

然后 在 一段时间 之后 把 本金 和 利息 都 还给 央行 Then return the principal and interest to the central bank after a while

那么 这种 情况 下

这 MLF 这个 钱 也 不是 白给 的 This MLF is not for nothing

你 需要 付 利息 的 You need to pay interest

所以 说 这个 商行 还 得 把 一个 利息 加上 这个 本金 So this business has to add an interest plus this principal

再 还给 央行 Back to the central bank

于是 就 存在 一个 MLF 的 利率 So there is an MLF interest rate

这个 利率 是 央行 决定 的

央行 可以 说 我 现在 想要 市场 上 钱 多一些

于是 它 可以 增加 MLF 的 数额

同时 降低 MLF 的 利率

这样一来 商行 就 更 愿意 从 央行 里 借钱 In this way, commercial banks are more willing to borrow money from the central bank

借完 了 钱 之后 投放 给 市场 Put it on the market after borrowing money

这 市场 上 钱 不 就 多 了 吗 Isn't there much money in this market?

那 如果 央行 说 我 今天 不想 让 钱 多 了 怎么办 What if the central bank says I don't want to make more money today

我 就 可以 缩小 MLF 的 数额

同时 我 提高 它 的 利率 At the same time I raised its interest rate

那 商行 就 不 愿意 借 了 对 不 对 Then the business is unwilling to borrow, right?

不 愿意 借 了 之后 市场 上 钱 不 就 少 了 吗 Do n’t you want to borrow money?

当然 有人 说 那 我 央行 随便 我 一 拍 脑袋 Of course, some people say that my central bank just patted my head

我 说 我 MIF 的 这个 利率 100% 行不行 I said that this interest rate of my MIF is 100%

不行 为什么 不行

因为 商行 可以 选择 不借

你 如果 利率 那么 高 100%

那 我 就 不管 你 借 了 Then i don't care if you borrow

我管 别的 商行 去 借 不是 一样 吗 对 不 对 Isn't it the same for me to borrow from other businesses?

所以 说 这 是 一种 市场化 的 调控 手段 So this is a market-oriented regulation

虽然 它 也 是 一种 调控 手段 Although it is also a means of regulation

但 它 是 一种 市场化 的 调控 手段 But it is a market-oriented means of regulation

和 那种 政策 手段 是 不 一样 的 Is different from that policy means

那么 这样 就 形成 了 一个 利率 Then this forms an interest rate

这个 利率 就 称之为 市场 利率 This interest rate is called the market rate

它 主要 是 由 市场 决定 的 It is mainly determined by the market

但是 还有 一种 利率 我们 就 称之为 政策 利率 But there is another kind of interest rate we call policy interest rate.

政策 利率 就是 央行 想定 多少 就定 多少 The policy rate is what the central bank wants to set

不用 去 管 市场 的 情况 No need to worry about the market

这个 政策 利率 主要 就是指 那个 基准利率

就是 商业银行 Commercial bank

比如说 工商银行 它 要 把 这个 钱 发给 谁 呢 For example, who is ICBC going to send this money to?

发给 个人 或者 发给 企业 To individuals or to businesses

这个 时候 它 必须 得定 一个 利率 对 不 对 At this time it has to set an interest rate, right?

它定 一个 什么 利率 呢

央行 说 了 你 必须 锚定 我 这个 基准利率 The central bank said you must anchor my benchmark interest rate

它 就 会 用 基准利率 加 一定 的 浮动 It will use the base interest rate plus a certain amount of float

来 把 这个 钱 贷给 个人 和 企业 To lend this money to individuals and businesses

所以 这样 就 出现 了 一个 问题 So there was a problem

就是 货币政策 传导 不 畅 Is the poor transmission of monetary policy

什么 意思 呢 What does that mean

比如说 这 央行 说 我 现在 想要 钱 多一点 For example, the central bank said that I want more money now

我 就 增加 MLF 的 投放 I will increase the delivery of MLF

我 让 这个 利率 低 一点 I make this rate lower

这样 钱 不 就 到 商行 了 吗 Isn't the money going to the business?

但是 它 如果 不 调整 这个 基准利率 的话 But if it does n’t adjust the benchmark interest rate,

商行 想 贷给 个人 和 企业 这 利率 还是 很 高 Commercial banks want to lend to individuals and businesses. The interest rate is still high.

个人 和 企业 就 不 从 商行 贷款 Individuals and businesses do not lend from commercial banks

这个 钱 还是 没有 办法 进 到 实体 经济 There is still no way to get the money into the real economy

商行 拿 着 这个 钱 又 贷 不 出去 怎么办 What can I do if the bank can't loan this money

所以 它们 想方设法 要 把 这个 钱 送出去 So they try to send this money out

于是 就 想 办法 So I figured out a way

比如 房地产 企业 我 多 给 你 点 行不行 For example, I will give you more for real estate companies.

大型 国企 我 多 给 你 点 行不行 I will give you more for large state-owned enterprises.

但是 个人 和 小企业 But individuals and small businesses

一般 就 很 难 从 这里 边 拿到 钱 了 对 吧 It ’s hard to get money from here, right?

所以 我们 说 那 我们 可以 同时 调整 MLF 和 基准利率 So we said that we can adjust the MLF and the benchmark interest rate at the same time

那 也 是 可以 的 That's ok too

不过 这样的话 就 涉及 到 你 又 是 用 政策 的 手段 But in this case, it involves you using policy

来 影响 市场 了 To influence the market

于是 我们 说 现在 我们 要 建设 市场经济 So we said that now we want to build a market economy

我们 应该 向 市场 靠拢 We should move closer to the market

那 怎么办 我们 就 应该 取消 政策 利率 What should we do then we should cancel the policy rate

也就是说 把 这个 基准利率 我 不要 了 In other words, I do n’t want to set the benchmark interest rate.

我 不要 了 之后 After i don't need it

那么 我 参考 什么样 的 标准 So what standards do I refer to?

来 给 个人 和 企业 发放贷款 呢 To make loans to individuals and businesses.

这 就是 我们 现在 要 做 的 LPR 利率 This is the LPR rate we are going to do now

所以 为了 解决 利率 双轨制 的 问题 So in order to solve the problem of the dual interest rate system

国家 就 提出 了 现在 所谓 的 LPR 利率 The country proposed what is now called the LPR interest rate

它 叫做 贷款 基础 利率 It's called the loan base rate

贷款 基础 利率 和 贷款 基准利率 就 差 了 一个 字 The difference between the basic loan interest rate and the benchmark loan interest rate is one word.

但是 含义 有 很大 的 区别 But the meaning is very different

LPR 我们 来 解释一下 LPR 是 什么 LPR Let's explain what LPR is

LPR 我们 简单 来说 LPR let's put it simply

LPR 利率 它 就 等于 什么 呢 What is the LPR interest rate?

它 就 等于 刚才 我们 所说 的 It is equal to what we said just now

麻辣 粉 中期 借贷 便利 再 加上 一个 加点 Spicy medium-term loan facilities plus a plus

我们 刚才 说 过 这个 麻辣 粉 We just said about this spicy powder

它 是 由 央行 决定 的 利率 It is the interest rate determined by the central bank

央行 我 可以 说 提高 麻辣 粉 的 利率 Central bank i can say increase the rate of spicy powder

或者 降低 麻辣 粉 的 利率 Or lower the interest rate for spicy powder

那么 这个 加点 是 由 谁 决定 的 So who decides this plus point

加点 主要 是 由 商业银行 决定 的

商业银行 决定 了

说 商业银行 为什么 要 加点 呢

那 是因为 首先 商业银行 要 盈利 对 吧 That's because first of all commercial banks have to make a profit, right?

它 得 有 利润 它 得 活下去 有 利润 It has to be profitable it has to be profitable

这是 一部分 This is part

另外 一部分 它 得 有 风险 补偿 The other part has to be risk compensated

那 总有 一些 贷款 是 收 不 回来 的 Then there are always some loans that ca n’t be collected

所以 出于 风险 补偿 的 目的 它 也 需要 加点 So it also needs to be added for the purpose of risk compensation

所以 这样一来 就 给 了 商业银行 更 多 的 自主权 So this gives commercial banks more autonomy

有人 可能 会 说 那 把 自主权 给 了 商业银行 Some people may say that the autonomy was given to commercial banks

那 不 乱套 了 吗 Isn't that messy

今天 我 工商银行 就 说 了 Today I told the Industrial and Commercial Bank of China

我 明年 的 利率 是 100% 那 行不行 My interest rate next year is 100%

那 不行 为什么 不行 呢 So why not do it?

因为 不是 你 一家 银行 决定 的 Because it's not your bank's decision

是 很多 家 银行 一 起来 决定 这个 LPR It was many banks that decided this LPR together

于是 当 我们 决定 了 这个 LPR 利率 之后 So when we decided on this LPR rate,

商业银行 想 贷款 给 个人 或者 是 企业 Commercial banks want to lend to individuals or businesses

那 它 怎么 做 呢 How does it do it

它 就 在 这个 LPR 国家 公布 的 LPR 利率 基础 之上 It is based on the LPR interest rate published by this LPR country

再 加 一个 加点 One more point

这个 加点 就是 由于 个人 和 企业 是 不同 的 造成 的 This plus is due to the fact that individuals and businesses are different

比如说 一个 企业 特别 优质 For example, a company is particularly good

那 我们 就 可以 完全 就 以 LPR 利率 Then we can completely use the LPR rate

来 贷给 这个 企业 To lend to this business

但是 如果 这个 企业 不是 那么 优质

或者说 这个 人要 贷款 Or this person wants a loan

那 他 没有 什么 抵押 或者 抵押物 不好 Then he has no mortgage or bad collateral

这个 时候 我们 就 考虑 要 多 加一点 风险 补偿金 At this time we will consider adding a little more risk compensation

所以 再 加点 的 这个 地方 在 进行 调节 So this little place is being adjusted

这 就 可以 了

这 就是 一种 新 的 这种 模式

我们 具体来说 一说 Let's talk specifically

这个 LPR 的 定价 到底 是 怎么 定 的 How is the pricing of this LPR set?

刚才 我们 说 过 这个 LPR 的 定价 We just talked about the pricing of this LPR

其实 是 由 央行 通过 这个 货币政策 引导 Is actually guided by the central bank through this monetary policy

同时 再 加上 商行 自主权 决定 出来 的 At the same time, as determined by the autonomy of the commercial bank

但 它 并 不是 一家 商行 But it is not a business

它 是 由 18 家 国内 选出 来 的 18 家 商业银行 It is selected by 18 domestic commercial banks

一 起来 报价 决定 Let's decide together

这 18 家 商业银行 有 很 多种类型 There are many types of these 18 commercial banks

比如说 它 有 工商银行 农业银行 For example, it has the Industrial and Commercial Bank of China Agricultural Bank

交通银行 建设银行 Bank of Communications Construction Bank

像 这种 大型 的 商业银行 A large commercial bank like this

还有 什么 呢 还有 比如说 城市 银行 What else is there like the city bank

像 台州 银行 像 这种 小 银行 Small banks like Taizhou Bank

还有 比如 外资银行 渣打银行 Standard Chartered Bank

还有 比如说 这个 互联网 银行 微众 银行 等等 There is also this Internet bank Weizhong Bank, etc.

它 有 很多 家 不同 类型 的 这些 银行 It has many different types of these banks

那么 这些 银行 代表 了 不同 的 特色 Then these banks represent different characteristics

服务 于 不同 的 人群 Serving different people

那么 国家 认为 这些 银行 可以 代表 Then the country thinks these banks can represent

整体 的 这个 市场 情况

由 你们 每个 月 来 报价

你 工商银行 报 多少 How much is your ICBC reported

你 觉得 这个 利率 5% 合适 你 就 报个 5% If you think the interest rate of 5% is suitable, you should report 5%

农业银行 说 8% 合适 我 报个 8% 等等 Agricultural Bank says 8% is suitable, I report 8% and so on

每个 人 都 报 出来 Everyone reported

但是 报 出来 之后 我 并 不是 直接 加和取 平均 But after reporting, I do n’t directly add up and average.

我先 去掉 一个 最高价 我 再 去掉 一个 最低价 I remove the highest price before I remove the lowest price

然后 把 剩下 那 16 家加 到 一块 除以 16 Then add the remaining 16 homes to one and divide by 16.

得到 一个 平均数 Get an average

这个 平均数 就是 LPR 的 定价 This average is the price of LPR

所以 说 这个 银行 也 不能 随便 报 So this bank ca n’t just report

它 必须 要 根据 市场 的 实际 情况 来报 It must report according to the actual situation of the market

如果 你 总 报出 一个 最高价 If you always quote a maximum price

或者 总 报出 一个 最低价 的话 Or if you always quote a minimum price

你 首先 这个 报价 是 没有 用 的 Your first offer is useless

其次 国家 可能 会 考虑 把 你 踢出去 Second, the country might consider kicking you out

换 一个 银行 进来 对 吧 Come in with another bank, right?

所以 商业银行 应该 是 不会 随便 报 的 Therefore, commercial banks should not report casually.

那么 通过 这样 一种 改革 Then through such a reform

央行 就 可以 取消 基准利率 不再 考虑 它 了 The central bank can cancel the benchmark interest rate and no longer consider it

每 一次 央行 只 需要 调节 这个 MLF 的 这种 利率 Each time the central bank only needs to adjust the interest rate of this MLF

向 市场 做 这个 货币 操作 Do this currency operation to the market

做 了 货币 操作 之后 根据 市场 的 实际 情况 After doing currency operations, according to the actual situation of the market

商业银行 会 把 这个 报价 提交 给 央行 Commercial banks will submit this offer to the central bank

再 决定 出来 一个 LPR 利率 就 可以 了 Then decide on an LPR interest rate.

所以 这 就是 一种 市场化 的 利率 定价 方式 So this is a market-based way of pricing interest rates

我们 就 向 这个 市场经济 更加 靠拢 了 We are moving closer to this market economy

于是 就 把 两轨 并 做 了 一轨 So I combined the two tracks into one.

就 向 这个 市场 利率 靠拢 Move closer to this market rate

好 那 我们 具体来讲 一讲 OK, let's talk about it in detail

说 在 这种 定价 的 情况 下 Say in the case of this pricing

这个 房贷 跟 我们 关系 最 密切 的 This mortgage has the closest relationship to us

这个 房贷 它 的 利率 是 怎么 算 出来 的 How is the interest rate on this mortgage calculated?

这个 房贷 它 的 利率 就 等于 刚才 我们 所说 的 The interest rate on this mortgage is equal to what we said just now

这个 LPR 利率

再 加上 加 什么 呢 Plus what

加 一个 房屋 的 加点 Add a house

就 像 我们 所说 的 这个 商业银行 通过 这种 方式 Like we said this commercial bank this way

贷款 给 个人 和 企业 加上 一个 加点 Loans give individuals and businesses a plus

我们 举个 例子 Let's take an example

比如说 有 一个 人 他 买 了 一个 首 套房

这个 首 套房 它 的 这个 利率 就 应该 等于 什么 呢 What should be the interest rate for this first home?

LPR 利率

现在 12 月 20 号 公布 的 LPR 利率

5 年 以上 的 是 4.8% 5+ years is 4.8%

这 4.8% 的 一个 年利率

再 加上 加点 加点 又 分为 两个 部分 Plus the plus point is divided into two parts

一个 部分 是 国家 政策 加点 One part is the national policy plus

比如说 因为 我们 要 调控 房市 For example, because we want to regulate the housing market

叫 房住 不 炒 Tell the house to live without speculation

所以 首 套房 利率 不能 下浮 So the interest rate of the first house cannot go down

至少 得 是 这个 LPR 利率 At least this LPR rate

所以 政策 加点 0% So the policy is increased by 0%

再 加 一个 加点 One more point

这 一点 就是 由 商业银行 和 个人 来 决定 了 This is up to commercial banks and individuals

说 你们 协商 一下 Say you negotiate

说 我 在 协商 商 银行 说 我 还 得 要 利润 I said at the Negotiator Bank that I still have to make a profit

你 再 给 我 0.5% 的 点 吧 Give me another 0.5%

这样一来 把 它们 都 加 起来 This adds them all up

最后 答案 是 5.3% The final answer is 5.3%

这 就是 你 每年 的 利率 了 This is your annual interest rate

说 二 套房 如果 是 二 套房 的话 If the second suite is the second suite,

它 的 利率 就是 4.8% 的 LPR 利率 加上 政策 加点 Its interest rate is 4.8% LPR interest rate plus policy plus

国家 说 二 套房 的 利率 不能 低于 The country says the interest rate for the second home cannot be lower than

LPR 利率 的 60 个 基点 60 basis points for LPR rates

60 个 基点 就是 0.6% 60 basis points is 0.6%

所以 我 再加 0.6% So I add 0.6%

然后 我 再加 商业银行 跟 你 协商 Then I will add commercial banks to negotiate with you

说 我们 再加 0.5 个点 怎么样 How about adding another 0.5 points?

你 说 好 啊 就加 起来 If you say yes, add them up

所以 最后 的 结果 就是 5.9% So the final result is 5.9%

这 就是 二 套房 的 年利率 了 This is the annual interest rate for the second suite

我们 会 发现 这样的话 We will find something like this

房屋贷款 利率 由 三个 部分 构成 Home loan interest rate consists of three parts

第一个 部分 是 LPR 利率 它 是 由 市场 决定 的 The first part is the LPR rate which is determined by the market

第二个 部分 是 国家 政策 调控 的 加点 The second part is the addition of national policy control

它 是 国家 政策 决定 的 It is determined by national policy

第三个 部分 就是 银行 和 个人 的 协商 决定 的 The third part is the decision between the bank and the individual.

这 一部分 你 可以 挑 一个 好 的 In this part you can pick a good one

有 这个 银行 好 你 就 跟 它 签 Sign this bank if you have one

那个 银行 好 跟 另外 一个 人签 就行了 That bank just needs to sign with another person.

它 就是 由 这么 三个 部分 构成 的 It is composed of these three parts

最后 就 构成 了 一个 利率 In the end it constitutes an interest rate

假如 说 有 一天 LPR 利率 下降 了 是 吧 Suppose one day the LPR interest rate drops, right?

这个 时候 我们 后面 这 两个 部分 不变 的 情况 下 At this time, when the latter two parts are unchanged,

这个 数 下降 了 This number has dropped

那么 你 的 总 利率 就 会 下降 对 吧 Then your total interest rate will drop, right?

那有 一天 假如 说 国家 政策 放开 了 Then if one day national policy is liberalized

说 我们 要 鼓励 房市 Say we want to encourage the housing market

那 可能 这 一项 就 会 下降 Then maybe this item will drop

这 一项 下降 的 时候 When this item goes down

你 的 住房贷款 也 会 下降

对于 已经 签订 了 贷款 合同 的 贷款 者 而言 For lenders who have signed a loan contract

第一项 是 可以 变化 的 The first term is changeable

这 LPR 利率 可以 变 有 一天 LPR 利率 下降 了 This LPR interest rate can change one day

那么 你 的 这个 总 房子 的 利率 就 会 下降 Then the interest rate on your total house will fall

有 一天 它 要 如果 上升 了 你 这个 利率 就 会 上升 One day it will rise if your interest rate rises

但是 后面 这两项 在 签定 合同 的 时候 就 已经 定 了 But the latter two were already signed when the contract was signed.

就 不再 变化 了 No longer change

但是 如果 有 一天 国家 说 我 要 刺激 房市 But if one day the country says I want to stimulate the housing market,

我 可以 把 这个 政策 加点 我 下调 I can add a little bit to this policy

政策 加点 下调 了 之后 After the policy was slightly reduced

新增 的 这个 住房贷款 Added this home loan

它 的 总 的 贷款 利率 就 会 下降 Its total lending rate will fall

但是 不会 去 影响 到 以前 已经 签订合同 的 那些 贷款 者 But it will not affect those lenders who have previously signed contracts

好 那么 现在 我们 就要 讲 一 讲 Ok so now we will talk about

咱们 最 关心 的 一个 问题 了 One of our biggest concerns

就是 转换

我们 之前 很多 朋友 们 已经 买 了 房子 了 Many of our friends have bought a house before

然后 也 跟 银行 签完 了 合同 了 And then signed the contract with the bank

现在 突然 跟 我 说 我 这个 利率 要 转换

我 可以 有 两种 选择

第一种 选择 就是 转换成 LPR 利率

转换成 LPR 利率

或者 你 说 我 不 愿意 转化成 LPR Or you say I do n’t want to convert to LPR

我 也 可以 说 固定 利率 I can also say a fixed rate

说 这个 到底 是 什么 意思 What does this mean?

有 什么样 的 一个 区别 呢 What's the difference?

如果 我们 仔细 去 读 政策 就 会 发现 If we read the policy carefully, we will find

不管 你 是 转换成 LPR 利率 Regardless of whether you convert interest rates to LPR

还是 转换成 固定 利率 Or convert to a fixed rate

它 都 是 怎么样 啊 How is it all

它 都 是 要 锚定 It's all anchored

锚定 2019 年 的 12 月 20 日 这个 利率 Anchor this interest rate on December 20, 2019

它会 保证 在 2020 年 一年 的 过程 中 It will be guaranteed over the course of the year 2020

你 的 利率 Your interest rate

都 会 跟 2019 年 12 月 20 日 的 时候 Will follow on December 20, 2019

是 一模一样 的

那 我们 就 讨论 讨论 怎么 转换 Then we discuss how to convert

比如说 我们 要 转化成 LPR Let's say we want to convert to LPR

假如 有 一个 朋友 他 买 了 一个 首 套房 If a friend bought a first home

他 的 利率 是 5.39%

现在 他 说 我 想 转化成 LPR 利率 就 会 这么 干

首先 你 的 利率 是 5.39% 对 吧

它 应该 等于 一个 LPR 利率

LPR 利率 是 多少

刚才 说 了 是 4.8%

这是 我们 2019 年 12 月 20 号 公布 的

是 4.8%

但是 这 不 一样

所以 我们 还有 一个 加点 对 不 对

我 再加 一个 加点 它 不 就 一样 了 吗

这个 加点 是 多少 呢

我们 算 一下

5.39% 减 4.8% 0.59% 5.39% decrease 4.8% 0.59%

好 我们 算 出 一个 0.59% 之后 这个 数 Ok we figure out a number after 0.59%

这个 加点 数它 就 固定 了

从此 之后 你 这个 加点 数 就 不变 了 From then on you will not change this point

于是 你 未来 很多年 的 利率 就 会 这么 算 So your interest rate will be calculated like this for many years to come

你 把 当年 的 LPR 利率 写 出来 You write down the LPR interest rate for that year

再 加上 这个 加点 加点 就是 0.59% 对 吧 Plus this plus a little bit is 0.59%, right?

加上 0.59% 就行了 Plus 0.59%

那么 如果 有 一天 LPR 利率 下降 了 So if one day the LPR rate drops

那 我们 的 这个 总体 的 房贷利率 就 下降 了 Then our overall mortgage interest rate has fallen

如果 它 升高 了 我们 的 利率 就 会 升高 If it raises our interest rate it will rise

看起来 是 跟 原来 的 这种 方式 差不多 It looks similar to the original way

只不过 原来 是 保证 什么 不变 It just turned out to be the same

保证 折扣 不变 Guaranteed discount

那 现在 是 保证 这个 加点 的 这个 点差 不变 That is now to ensure that this spread is not changed.

还有 这个 点差 可以 是 负 的 Also this spread can be negative

比如 很多年 前 贷款 的 人 For example, people who borrowed many years ago

他 拿到 的 贷款 利率 比较 低 比如 7 折 The loan interest rate he got is relatively low, such as 30% off

这样一来 它 的 这个 总 利率 是 低于 这个 LPR 利率 的 As a result, its total interest rate is lower than the LPR interest rate.

那 它 这个 加点 就是 负 的 Then this plus point is negative

所以 它 的 计算公式 就是 总 利率 等于 LPR 利率 So its calculation formula is that the total interest rate is equal to the LPR interest rate

减去 一个 加点 减去 这么 一个 差值 Minus a plus point minus such a difference

这个 加点 数 还是 保持 不变 的 This plus point remains the same

说 了 这么 多 有 同学 就 着急 了 Having said so many classmates, I'm anxious

说 你 快点 告诉 我 吧 Tell you hurry up

我 现在 这个 房屋贷款 My current mortgage

我 到底 是 应该 转换成 LPR 模式 Should I switch to LPR mode?

还是 应该 转化成 固定 利率 模式 呢 Or should it be transformed into a fixed interest rate model?

应该 说 从 长远 来看

利率 下行 是 一个 趋势

在 全世界 范围 内 我们 都 会 发现 这样 一个 规律 We will find such a rule all over the world

就是 国家 发展 到 一定 程度 之后 利率 都 会 下降 That is, interest rates will fall after the country develops to a certain degree

像 日本 还有 欧洲 的 很多 国家 Many countries like Japan and Europe

它们 是 零利率 甚至 是 负 利率 的 情况 They are the case of zero or even negative interest rates

所以 利率 下行 的 概率 So the probability of interest rates going down

是 远远 超过 利率 上行 的 概率 Is far more likely than interest rates to rise

因此 我们 选择 LPR 这种 模式 So we chose the LPR model.

在 长远 来看 应该 是 会 比较 合算 It should be more cost-effective in the long run

但是 也 并 不是 说 只要 LPR 来 了

这个 房屋 利率 就 会 下降 The house interest rate will fall

从此 之后 房市 又 开始 繁荣 了 Since then the housing market has prospered again

为什么 呢

因为 你 不要 忘 了 还有 一个 政策 加点 的 问题

这 国家 调控 房市 的 时候

就算 LPR 下降 了 Even if LPR drops

它 也 完全 可以 把 政策 加点 加上 去

保持 这个 房屋 总 利率 比较 高 来 调控 房市 Keep the total interest rate of this house high to regulate the housing market

那有 一天 如果 国家 说 要 刺激 房市 怎么办 What if the country says it wants to stimulate the housing market?

它 可以 把 这个 政策 利率 放开 嘛 Can it let go of this policy rate

这样一来 总体 利率 就 会 下降 了

这 就是 一种 国家 调控 的 手段

而 这种 手段 比 以前 直接 用 行政命令 告诉 你 And this method tells you more directly by executive order than before

说 我们 的 基准利率 是 多少 What is our benchmark interest rate

要 更加 市场化 一些 To be more marketable

还要 给 大家 介绍 一下 I want to introduce it to everyone

我 最近 做 了 一个 新 的 科普 节目 I recently did a new science show

《 李永乐 老师 品书 》 "Li Yongle Teacher's Book"

用 60 期 节目 为 大家 介绍 Introducing you in 60 episodes

我 心中 排名 第一 的 科普 经典 The number one popular science classic in my heart

《 从 一到 无穷大 》

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就 可以 看到 这个 节目 了 You can see this show

2020 年 已经 来 了

祝愿 大家 新 的 一年 里面 身体健康 I wish you all good health in the new year

万事如意 恭喜发财 Wish you all the best

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