回歸 25 年 港青 競爭力 大 減 莫講 買 樓 諗 下 點 生存 先
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
最 新 一 期 CCL ， 報 181.35 點
按 周 升 了 1.13 % ， 結束 兩 星期 跌勢
適逢 香港 回歸 25 周年
本 集 請 來 施生 分享 25 年 間
香港 樓市 變化 、 生態 變遷
施生 ， 你 好
你 好
作爲 地產界 老行尊
回歸 前 已 從事 地產 代理 業務
你 認爲 ， 香港 回歸 前後
樓市 生態 環境 有否 轉變 ？
長期以來 ， 香港 樓市 生態 是 高 地價
港人 已 習慣 ， 在 高 地價 環境 下 生活
財富 儲存 、 銀行 借貸 、 經營 資金 調配 等 模式
無一 不 受 高 樓價 影響
這 是 97 年 回歸 前 ， 大致 情況
97 年 ， 董建華 上任 後
刻意 改變 這 種 樓市 生態 ， 推出 「 八萬五 」
令 一手 市場 、 資助 房屋 的 供應 ， 大量 增加
碰巧 遇上 亞洲 金融 風暴 ， 樓價 大幅 滑落
中原 城市 指數 ， 於 1997 年 7月 1 日 推出
在 100 點 微升 後 ， 直 跌 至 30 點
下跌 了 七 成 ， 是否 皆大歡喜 ？
初期 ， 董建華 先生 想法 是
樓價 低 ， 大衆 買 樓 容易 ， 對 前景 有 信心
可 成家立業 ， 社會 安穩
另外 ， 對 商界 而言 ，
租金 便宜 ， 經營 開支 減少
成本 降低 ， 更 易 獲利 ，
經濟 按理 應該 變 好
但 最終 效果 ， 并非 如此
樓價 下跌 ， 大衆 卻 不敢 買 樓
因 買 樓 不 是 消耗性 買賣
與 買 食物 不同 ， 價格 便宜 可 多 買
物業 是 投資性 買賣 ， 長期 持有
買入 後 跌價 ， 蒙受 損失
所以 價格 下跌 時 ， 無 人 購買
另外 ， 港人 資產 集中 在 物業 上
若 資產 大 蒸發 ， 租金 平 亦 無用
需 長期 低 租金 ， 才 可能 彌補 少許
若 樓價 大跌 七 成
部分 人 一生 努力 ， 付諸流水
不 能 只 看 流水賬 ， 也 需 看 資本
資本 蒸發 ， 對 社會 影響 很 大
大衆 發現 自身 資本 蒸發
別 説 負資產 、 欠下 銀行 款項
自己 資產 減少 ， 消費 意欲 亦 會 大降
資金 少 ， 再 投資 能力 亦 會 減弱
社會 整體 進入 通縮 ， 負面 互動 狀態
當時 社會 叫苦連天
向來 贊成 壓抑 樓價 的 反對派
亦 出面 支持 救市
正是 這 時 推出 「 孫 九 招 」 ， 即 減少 樓宇 供應
少 建 公屋 ， 暫停 興建 居屋
私人 發展商 需 「 勾 地表 」
政府 不 主動 賣地
另一方面 ， 又 扶持 業主 ， 不 受 租務 限制
鼓勵 投資 移民 ， 來 港 置業
從 壓抑 到 扶持 樓價 ， 態度 180 度 大 轉變
反復無常
回捧 樓市 前 ， 直至 2003 年 ， 樓價 連 跌 6 年
1997 年 至 2003 年 ， 樓價 處於 港人 可 負擔 水平
發展商 亦 標榜 ， 價錢 低於 居屋
但 仍 無 人 購買
居屋 市場 冷淡 ， 需 如 私樓 般 出售
樓價 下跌 能否 解決 所有 問題 ？ 並 不 能
回 過頭 來 ， 政府 再 救 樓市
曾蔭權 時代 ， 被 低 樓價 影響 震懾
有 「 勾 地表 」 等 政策
政府 不 主導 樓宇 供應量
使 發展商 可 選擇 是否 「 勾地 」
這 讓 樓價 重回 高位
施生 提及 兩 個 政策
但 25 年 來 ， 並 不止 兩 個 政策
基本 政策 就 兩 種 ， 一 是 壓抑 ， 壓 完 再 捧
當 價格 升 至 新高
梁振英 年代 ， 再次 壓抑 樓價
但 是次 壓抑 政策 不 太 成功
雖 推出 不少 政策
如 曾蔭權 任期 末 ， 推出 額外 印花稅
打擊 短期 内 轉讓 ， 即 非 自住
亦 非正式 投資 ， 只 賺 中間 差價
短期 轉讓 ，需要 付 額外 印花稅
後期 還 有 買家 印花稅
二次 置業 、工商 舖 印花稅
買家 印花稅 ， 針對 外來 投資者 及 機構 投資者
佔 樓價 3 成 ， 出招 不 可謂 不 重
收 3 成 印花稅 ， 意味 買家 首 10 年 的 租金 收入 也 不夠 支付
那 為什麼 還要 投資 ？ 所以 真 的 很 辣
這些 辣招 ， 只能 令 樓價 停留 於 高位 不再 上升
卻 無法 令 樓價 大幅 下跌
因為 供應量 實在 太 少
由於 供應量 少 ， 市場 不 需要 顧及 一般人 的 購買力
銷售 對象 只 集中 於 社會 中 收入 最 高 的 1 % 人
這些 人 當然 買 得 起
就是 造成 樓價 居高不下 的 原因
只要 供應量 增加 ， 發展商 才 需要 將 銷售 對象 擴闊
照顧 更 多 人 的 負擔 能力
樓價 自然 會 變 低
現在 不 需要 照顧 大多數 人
每 年 只 得 萬 多 伙 供應
樓市 自 回歸 以來 ， 曾經 被 遏止 ， 又 托 上來
托 了 上來 ， 現在 才 剛 開始 遏止 ， 樓價 當然 未 見 回落
我 怕 現在 經濟 開始 轉 差
西方 國家 進入 滯脹 時期
若然 樓價 下跌 ， 是否 又 要 救市 ？
現時 樓市 的 風險 在於
遏止 樓價 時 ， 一旦 支持 崩潰
就 有 可能 「 跌 過龍 」 ， 所以 要 很 小心
你 剛才 提到 多 屆 政府 對 樓市 或 樓價
可 歸納 為 兩 種 政策 ， 抑遏 或 支持
當中 推出 過 不同 的 招數
你 認為 有 沒 有 哪 項 政策 ， 做 得 很 錯 ？
或 有 沒 有 最 欣賞 的 政策 ？
董建華 增加 房屋 供應 ， 這 方法 最 王道
而且 花費 不算 很 長 時間
1997 年 上任 ， 他 當初 提出 8萬5 政策
很 多 人 都 嘰笑 ， 是否 真 的 可行 ？
實際上 到 2000 年 ， 即 他 上任 3 年 後
當年 落成 的 樓宇 ， 公屋 及 私樓 合共 10萬 伙 單位
不可 說 政府 是 沒 辦法 ， 若 政府 有心 是 可 做到 的
本來 將 樓價 遏抑 了 ， 要 香港 人 面對 現實
是 你們 希望 樓價 低 ， 就 不 應 再 刺激
難得 轉為 低 樓價 ， 如何 又 要 「 救市 」 ？
應 讓 樓價 一直 較 便宜 ， 只要 挺 過 最初 3 年
習慣 了 ， 以 較 低 的 樓價 基礎
令 大家 居住 環境 變 好 ， 經營 生意 的 成本 降低
觀察 一下 香港 經濟 ， 可否 重新 復蘇
但 要 較 長 時間 才 能 恢復 ， 是 較 辛苦
最 快 當然 就是 樓價 升值
太古城 2萬 個 單位 ， 其中 一 個 單位 樓價 升 10 %
有 2萬 個 小業主 同聲 歡呼 ， 這 不 是 虛有其表
物業 可 作 銀行 抵押 ， 若 價樓 由 150萬 元 上升 至 400萬 元
經營 生意 可 作 開立 信用證 ， 交易 款項 亦 能 較 高
所以 最 快 就是 價格 上升 帶來 好處
但 這個 好處 ， 亦 造成 社會 分裂
香港 約 一半 人 擁有 物業 ， 那 批 人 就 會 得益
還 有 一半 買 不 到 樓 ， 又 不 能 享受 升值 ， 就 很 不滿
不過 香港 屬 較 好 ， 有 物業 與 沒 物業 的 人 比例 為 50 : 50
有些 外國 地方 ， 屬 1 : 99
造成 很 多 人 不滿 ， 所以 現時 香港 人 需 想 清楚
是否 已 準備 於 低 地價 下 生活
我 認為 將 香港 變成 低 地價 ， 不 是 香港 人 之 福
我 不 代表 所有 香港 人
不過 我 看到 他們 在 低 地價 時 ， 是 哭哭啼啼 及 怨天怨地
我 認為 最 好 的 做法 ， 就是 將 市場 分為 三 個 部分
一 部分 ， 讓 連 租金 都 不 能 負擔 的 基層
由 政府 補貼 居住 廉租 的 公屋
這些 供應 ， 不 影響 樓價
這些 供應 ， 不 影響 樓價
這些 物業 政府 收取 的 地價 ， 不用 太 高
因 香港 人 不是 支付 不 了 建築費 ， 而 是 地價
地價 誰 收取 ？ 就 是 政府
政府 願意 收 較 低 地價 ， 這些 物業 只 賣 予 香港 永久 居民
一生 中 只 可 買 一 間 ， 不可 用作 出租
即使 出售 ， 亦 需 售予 合 資格 人士
只要 單位 面積 較 小 ， 富豪 後代 亦 不會 購買
難道 為了 繳交 管理費 及 差餉 ？
不 能 出租 外 ， 又 不會 自己 居住
最 大限 500 平方呎 的 單位 ， 難道 李嘉誠 兒子 會 居住 ？
所以 他們 不會 購買 ， 就 只 讓 香港 永久 居民 一生 中 買 一 次
當 他們 有 能力 ， 可 再 居住 更 大 的 單位
就 需 與 市場 上 其他 人 競爭 ， 包括 內地 人 、 外國人 等
私人 市場 上 ， 其他 資金 流入 能 維持 著 高 樓價
所以 私人 市場 高 樓價 ， 港人 首置 市場 有 免地價 優惠
還 有 一 部分 ， 是 以 公屋 輔助 相對 低 收入 的 人士
這樣 就 不會 影響 香港 的 高 地價 環境
私人 市場 高 地價 屬 正常 ， 難道 紐約 、 倫敦 不 高 ？
沒 理由 香港 作為 金融 中心 ， 地價 不 高
但 香港 的 普通人 ， 都 應該 得到 一定 保障
這 ２５ 年 來 ， 有否 哪 件 樓市 大事 你 是 最 深刻 ？
我 剛才 說到 ， 印象 都 是 很 深刻
最 深刻 就 是 ， 我 發現 樓價 降低 了 ， 經濟 未必 即時 得益
即使 租金 便宜 了 ， 也是 逐 個 月 較 便宜
要 一 段 長 時間 ， 才 能 節省 到 一定 金額
但 樓價 下跌 ， 就是 幾十 年 的 積累 一次過 蒸發
這 種 衝擊 屬 非常 之 大 ， 大家 不能不 作 計算
剛才 提到 ８萬５ 政策
因 一些 反對 聲音 及 外來 因素 令 樓價 下跌
很 快 就 取消 ， 現時 我們 也 面對 很 多 情況 …
其實 也 不是 很 快 取消 ， 物業 的 供應 不 能 快速 增加 及 取消
想 增加 供應 ， 需 覓地 、 平整 土地 及 興建 基建 配套
需時 很 長 才 出現 供應 ， 已 批地 及 發展商 亦 開始 興建
已 開始 投資 ， 不是 說 停 就 停
政府 會 據 批地 條文 作出 懲罰
政府 已 規定 需 在 限時 內 ， 完成 興建 單位 數量
所以 不 能 暫停 ， 即使 真 的 暫停
也 需 3 至 5 年 後 ， 才 看到 樓價 真 的 下跌
若 現時 政府 真 的 希望 再 壓抑 樓價
現時 亦有 內外 因素 ， 正 打擊 樓市
會否 擔心 ， 再 壓抑 樓價 會 引起 一些 有 樓 人士 的 反彈 ？
現時 若 按 我 自己 觀察 ， 已 不 是 打擊 樓價 的 時候
因 客觀 大環境 ， 已 有助 遏抑 樓價
政府 現時 更 應該 關心
會否 於 錯誤 的 時間 「 出招 」 ， 令 樓價 大跌
因 現時 去 全球化 ， 一定 會 損害 經濟
以往 全球化 ， 大家 發揮 自身 優勢 去 補足 他國 弱項
但 現時 就 相反 ， 自身 不 懂 的 事項 仍 堅持 自己 運作
這 又 有 何 好處 ？ 所以 去全球化 的 經濟 效益 會 下降
不論 國際 貨幣 基金會 ， 或 世界 銀行
對 未來 經濟 的 預測 ， 也是 相對 負面
所以 經濟 不景 ， 樓價 亦 不會 好
現時 樓價 ， 全 靠 供應 少 來 支撐
若 供應 增加 ， 一定 支持 不 了
樓價 上升 ， 通常 需 靠 用家 、 投資者 及 投機者 一起 入市
樓價 才 能 上升 ， 現時 沒 投機者 及 投資者
只 剩餘 用家 ， 供應 少 亦 能 被 消化
若 供應 增加 ， 已 滿足 用家 需求
有 剩餘 供應 ， 讓 投資者 入市
但 現時 投資者 也 不 看好 後市 ， 樓市 就 不 容易 支持 了
看到 回歸 到 現時 ， 差估署 數據 指 樓價 上升 約 1.4 倍
你 認為 未來 樓價 走勢 及 上升 幅度 如何 ？
若 從 低位 計 ， 中原 城市 指數 由 30 多 點
變成 現時 的 180 多 點 ， 上升 幅度 當然 大
從 100 點 上升 到 180 點 ， 也是 上升 了 約 80 %
若 以 香港 過去 情況 計 ， 回歸 25 年
屬 樓價 升幅 較 少 的 年代 ， 不 屬 上升 幅度 多 的 年代
同期 若 與 深圳 或 內地 其 地 一線 城市 比較
香港 樓價 上升 得 很 少
所以 說 樓價 於 這 25 年 來 上升 得 多 ， 並 不 是 事實
多 與 少 ， 要 與 過去 歷史 相比
不是 只 與 自己 負擔 能力 比較
以 過去 的 情況 比較 ， 25 年 可 上升 幾 倍
之後 的 升幅 又 如何 ?
上升 多 與 少 ， 若 不 計 人為 因素
應 跟 經濟 增長 同步 ， 香港 經濟 有所 增長
樓價 就 會 上升 ， 相反 香港 沒 增長
只能 靠 供應 少 ， 維持 價格
現時 已 有 不少 年輕人 ， 認為 上車 難
你 認為 將來 年輕人 上車 ， 會否 越來越 難
現時 年輕人 面對 的 ， 樓 本 不 是 買 樓 問題
而 是 競爭力 是否 足夠 的 問題
現時 世界 面對 很 大 的 挑戰
買 樓 仍 屬 投資 問題 ， 但 如果 跟 整個 世界 發展 脫節
或 較 其他 地方 的 人 進步 失色
未來 的 生活 ， 就 會 受到 很 大 壓力
前景 就 沒 前 一 輩 光明 ， 這 反而 令 人 更 擔心
買 不 到 樓 ， 不 是 世界 上 最 值得 關注 的 問題
未來 的 情況 ， 會 較 之前 惡劣
失去 全球化 及 中美 磨擦
已 演變 成 中西 文明 、 文化 的 衝突
未來 日子 是 不 容易 過
今集 多謝 施生 接受 訪問 ， 回歸 25 年 周年 後
樓市 會 如何 發展 ， 我們 拭目以待
今 集 時間 到此 ， 下 集 再見
