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樓市C見, 樓市 進入 最 悲觀 時期 ?

樓市 進入 最 悲觀 時期 ?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 179.53 點

按 周 下跌 0.18 % , 走勢 繼續 反覆 偏軟

看 完 CCL 後 , 介紹 今日 嘉賓

本 集 請 來 , 祥益 地產 總裁 兼 資深 投資者 , 汪敦敬 先生

另外 , 施生 繼續 坐鎮

兩 位 , 你們 好

大家 好 , 施生 好

首先 , 和 汪生 聊聊

你 一向 被 視爲 「 樓市 大好友 」

最近 發表 文章 「 價 跌 四 部曲 」 , 市場 有 不少 回響

其實 , 你 是否 轉向 看淡 香港 樓市 ?

你 個人 有 何 看法 ?

我 在 兩 、 三 周 前 寫 這 篇 文章

目的 是 反映 部分 板塊 , 具 清晰 下跌 趨勢

而且 還 會 持續 下跌

初期 我 的 想法 是 , 樓市 有 升 有 跌

但 發現 下跌 板塊 , 跌勢 未 完

於是 寫文 分 跌價 的 四 個 階段 , 供 投資者 參考

其實 , 樓市 結構 沒 變

總所周知 , 本 期 錄製 時 , 恰逢 美國 加息

財爺 、 金管局 余 總裁 , 皆 稱 香港 結構 非常 健全

但 現時 市況 較 特殊

許久 未 見 , 一 個 市場 聚集 幾 年 的 悲情 因素

從而 影響 市場 成交

市場 大體 結構 不變 , 資金 充足 , 房屋 供應 不足

借貸 少 , 財富 效用 高

但 這些 在 不變 的 情況 下 , 都 出現 下調

我 認爲 , 大家 可 看作 新常態

別 把 這 次 情況 , 類比 以往 經驗 去 做 推斷

要 當 新 的 市場 情況 , 展開 探討

這 是 我 的 看法

施生 有 何 看法 ?

年初 , 你 曾 說 今年 傾向 悲觀

如今 情況 , 是否 符合 當時 的 預測 ?

近年 房地產 市場 , 負面 消息 多於 正面 消息

政治 上 , 有 中美 角力

經濟 上 , 有 去 全球化

還有 地緣 政治 的 緊張 , 加上 疫情

難 有 對 地產 有利 的 因素

但 在 長期 負面 消息 下

香港 樓市 屹立不倒 , 抗跌 能力 強

有人 說 , 股市 走 在 樓市 前面

股市 跌 , 樓市 會 隨之 下跌

股市 一 年 多 前 已 不景 , 跌勢 嚴重

現時 樓市 仍 較 穩定

即使 中原 城市 領先 指數 , 稍 有 起伏

年初 至今 , 升跌 幅度 都 在 5 % 内

上周 亦 僅有 約 0.1 % 變化

即 樓市 抗跌 能力 強 , 但 僅此而已

樓市 沒有 急劇 上衝 的 能力

三 年 來 , 中原 城市 領先 指數 在 170 至 190 點 之間 徘徊

欠缺 上升 能力

近期 , 世界 各 地 樓價 升幅 高於 香港

香港 樓市 不會 急升 , 所以 也 沒有 急跌 的 情況

在 現時 水平 爭持 一 段 時間 後

我 認爲 , 負面 因素 會 繼續 影響 市場

這些 因素 通常 反映 在 買賣 雙方

討價還價 、 互相 角力 方面

賣方 佔優 時 , 議價 空間 少 , 買方 需 追價

但 今年 情況 相反

買家 不 追價 , 業主 觀望 後 會 調整 價格

首先 會 出現 交投量 回落

然後 , 若 業主 想 出售 物業

觀望 後 就要 面對 現實

一般 二手 市場 調節 較 慢

關鍵 在於 發展商

若 發展商 定價 時 考慮 實際 情況 , 把 價錢 調低

市場 調節 速度 就 會 加快

現時 市場 已 近 臨界綫

發展商 需 做出 決定

或是 寧願 滯銷 , 貨尾 增加

或者 開拓 新 市場 , 提供 市場 可 接受 的 樓盤

發展商 亦 是 生意人 , 貨如輪轉 才 好

定 一 個 賣 不 出去 的 價格 , 毫無 意義

接下來 , 個人 認爲

價格 下調 的 趨勢 , 可能 會 主導 下半年 樓市

這裡 指 住宅 市場 , 工商舖 市場 另 有 其他 因素 影響

兩 位 認爲 , 市場 是否 仍 未 到 最 悲觀 階段 ?

我 認爲 , 從 現時 情況 看

部分 板塊 跌幅 仍 會 持續

我 同意 施生 部分 觀點 , 另 有 一些 補充

簡單來説 , 剛才 提及 的 文章 是 兩 、 三 周 前 寫

現在 情況 比 當時 更 悲觀

當時 升跌 的 板塊 數量 相對 平衡

現時 雖 有 上升 的 板塊 , 但 下跌 的 板塊 較 多

希望 大家 進一步 考慮

市道 本質 不 是 樓市 結構

悲情 主導 市場 , 會 影響 未來 發展

當 悲情 減退 , 市場 會 恢復 較 快

我 的 態度 會 較爲 樂觀

在 恢復 過程 中 , 市場 會 積聚 購買力

香港 人 部分 板塊 窮 了 , 部分 則 富 了

打工仔 也 受 不同 板塊 影響

悲情 減退 初期 , 資金 充足 的 板塊 恢復 較 快

這 是 我 個人 經驗 所得

發展商 的 開價 會 增加 吸引力

當然 , 這 要 考慮 長期 因素

即使 中途 加推 的 價單 , 亦 會 回 到 之前 相若 的 水平

以上 看法 , 消費者 可 多 作 參考

施生 覺得 , 現時 是 最 悲情 時候 嗎 ?

又 或者 最 悲情 是 甚麼 時候 ?

我 先 說說 為何 股市 跌 , 樓市 不 跌

現時 樓市 , 已 沒 投資者 和 投機者

因 有 辣招 , 機構 投資者 、 外來 投資者 要 付 30 % 買家 印花稅

已 嚇怕 很 多 人

如果 短期 轉讓 , 亦 要 付 特別 印花稅

現時 市場 上 也 看 不 到 「 摸貨 成交 」

所以 沒有 投機者

連 買 第 二 層 樓 收租 , 也 需 付 雙倍 印花稅

所以 現時 市場 相對 健康 , 只有 用家 支持

如果 市場 上 有 很 多 投資者 、 投機者

他們 的 需求 是 瞬息萬變 , 市道 不景氣 便 沽盤

用家 情況 便 不同

跟 女友 說 好 年底 結婚 , 不能不 買 樓

老婆 懷孕 , 兒子 快 出生

要 僱用 菲傭 照顧 家庭 , 要 多 些 地方

這些 需要 , 屬 剛性 需要

是 固然 的 , 不 能 改變

所以 市道 不景氣 , 也 要 入市

而 供應 不足 , 令 樓市 抗跌 能力 很 強

過往 樓市 升跌 屬 投資性 因素

例如 政治 、 宏觀 經濟 的 問題

但 接下來 出現 , 加息 的 因素

是 用家 都 要 面對 的 實際 問題

利息 上升 , 市場 上 以 H按 為主 , 佔 97 %

同業 拆息 一 升 , 月供 便 上升

月供 金額 上升 , 令 一 批 人 失去 買 樓 資格

需求 少 了 , 樓價 便 會 跌

所以 我 認為 樓價 會 有 壓力

主因 是 用家 每 月 實際 供款 的 增加 , 失去 負擔 能力

這 對 用家 也 有 影響

並 會 一直 維持 到 年尾 , 甚至 明年

所以 宏觀 市場 作出 調整

不過 大家 也 要 留意

聯儲局 加息 , 是 為了 壓制 通脹

但 加 多少 才 達到 目標

理論 上 是 加 至 利率 高於 通脹

市民 才 會 把 消費 搬 回 銀行

反之 , 你 放 在 銀行 的 回報

也 不及 購買力 蒸發 , 帶來 的 損失

現時 美國 也 是 負利率

連續 幾 次 加息 , 已 令 美國 出現 負增長

連續 兩 季 負增長 , 可說是 進入 衰退

在 通脹 和 衰退 之間 , 兩 害 取 其 輕

美國 政府 、 聯儲局 最終 會 無視 通脹

不要 經濟 衰退 , 不要 減少 就業 人數

這些 對 政府 有 實質 壓力

市場 的 估價 , 今年 可能 再 加息 兩 次

但 明年 再 加息 兩 次 , 經濟 便 差不多 受 不 了

所以 利息 又 會 下跌

即 在 利息 市場 的 期貨 契約 內 可見

兩 年 後 的 利息 會 向 下 , 不會 跟隨 趨勢 向上

所以 加息 未必 持久

如 美國 接受 通脹 又 不 加息

那麼 會 出現 通貨膨脹 持續

如果 情況 持續 , 即 手持 現金 沒有 好處

市民 便 會 購入 實物 的 資產

例如 物業 、 金器 , 變相 物業 可能 因 通脹 而 得益

所以 這 是 大家 要 注意 的 因素

我 完全 同意 , 即是 沒有 免費 午餐

加息 也 有 代價

如果 美國 一 間 大 公司 , 盈利 只 有 2 %

如果 加息 , 其實 便 減 了 盈利

同樣 情況 在 投資 市場 中

加息 周期 不是 走 得 很 遠

我們 便 很 容易 預算 , 香港 息口 的 衝擊 程度

即 知道 香港 息口 的 滯後 和 追加 的 同時

可 評估 息口 的 範圍

起碼 我 認為 , 通過 壓力 測試 便 足夠

長遠 來說 , 香港 息口 不算 高

只是 比 最 低 的 時候 貴

我 認為 投資者 要 考慮 到 這 點

除了 加息 , 環球 經濟 或 投資 環境 也 不 明朗

利淡 因素 充斥 市場

兩 位 在 投資界 打滾 多 年

現時 無論是 港樓 或 其他 投資 產品

有 甚麼 心得 可 給予 觀眾 ?

我 先 說 , 施生 再 補充

我 個人 覺得 , 在 投資 上

到底 買 甚麼 , 才 對 自己 有利 ?

甚麼 消費者 在 現時 入市 會 有利 , 人人 不同 的

每 個 人 有 自己 的 風險 和 投資 結構

例如 , 交租 的 人

租客 現時 趁機 買 樓 , 大膽 還價

應該 是 好 時機

換樓 也 可 , 大部分 換樓 人士

可以 貴買貴賣 , 平買平賣 去 改善 環境

當然 , 一 個 比較 熟手 的 投資者

當然 , 一 個 比較 熟手 的 投資者

用家 不要 隨便 模仿 , 因 每 個 人 的 看法 不同

我 個人 認為 , 既然 是 在 悲情 的 市場

市場 的 特性 是 , 只要 有 壞 消息 或 經濟 不 起動

市況 可以 繼續 悲 下去 , 甚至 悲 過 火

如果 經濟 結構 沒 變 , 但 市況 悲 過 火

便 是 入市 的 時候

現時 到 了 悲 過 火 的 時候 嗎 ? 我 認為 未 到

如果 想 入市 兩 房 的 細 單位 `

有些 地區 已 悲 過 火

參考 差估署 , 有些 個別 細 單位 已經 租金 上升

樓價 下跌 , 租金 上升 , 變相 相對 抵買

這 類 的 投資 看法 要 小心

自己 要 承擔 風險 , 這 是 我 的 看法

施生 又 有 甚麼 意見 ?

我 之前 在 不同 場合 說 過

現時 是 資產 大 蒸發 的 年代

有 錢 有 資產 的 人 , 過去 一 段 時間 資產 大幅 升值

QE 下 , 西方 貧富懸殊 的 程度 較 之前 嚴重

1 比 99 , 少數 有 資產 的 人 富有 了 很 多

但 大部分 人 是 沒 得益 , 這 是 有違 天道

我 幾 佩服 老子 的 觀念

老子 謂 : 「 天之 道 , 損有餘 而 補 不足 」

有 盈餘 的 人 , 需 有所 損失

損失 應 去 哪 ? 就是 補助 不足 的 人

之前 在 QE 下 , 資金 流出 的 第 一 批 得益者

是 財金 市場 的 資產 , 之後 慢慢 擴散

我 覺得 那 批 人 是 得益 過 多

現時 開始 會 蒸發 一點

如果 身邊 有人 投資 的 , 不妨 了解 一下 他們

這 去 一 段 時間 , 損失 較 得益 多

買 樓 已 是 最 幸福 , 損失 較 少

既然 會 資產 大 蒸發 , 當然 是 減少 投資 較 好

如果 已 作出 投資 , 要 留意 自己 負擔 如何

是否 借貸 很 高 , 應該 減少 借貸

千萬 不要 以 自己 的 儲蓄 供樓

留意 自己 的 經常性 收入

例如 工作 每 月 有 多少 收入

若 收入 足以 支持 供樓 開支 , 就 安全

若是 依靠 父母 的 遺產 供樓 , 就 不 安全

不如 一次過 償還 貸款 , 讓 自己 供樓 輕鬆 一點

我 認為 在 資產 大 蒸發 年代 , 不要 輕易 增加 投資

另外 , 盡量 減少 借貸

如果 減少 借貸 , 或 手上 沒 借貸 , 全 屬 資產

資產 只會 出現 資產 升值 或 貶值

上上落落 , 仍 屬 資產

如果 借貸 比例 高 , 例如 借貸 7 成

7 成 對於 某些 人 來說 , 已 不算 高

但 樓價 跌 3 成 , 已經 「 跌 入肉 」

因 貸款 不會 改變 , 改變 的 只 有 資產 價值

樓價 下跌 , 可 令 所有 資產 蒸發

所以 現時 最好 保守 一點 , 不要 期望 有 大 升幅

輸少當贏 , 但 實用 的 東西 就 不怕 買

難道 米價 將 下跌 , 就 遲些 才 吃飯 ? 這 是 必需品

若 現時 有 能力 , 就 應該 用 於 實際 改善 生活 上

有 錢 可 換 個 面積 較 大 的 單位 , 住 得 更 舒適

用 錢 可以 買 一些 可 實際 得益 的 東西

相反 買 一些 自稱 升幅 最 大 的 結構性 產品

可能 損失 一大部分

買 一 間 適合 自己 的 物業 , 可 立即 改善 生活

好像 我 已 七十 多 歲 , 現時 不 買 樓 ?

難道 到 最後 兩 日 才 入市 ? 買 了 也 享受 不 到

所以 趁 有 需要 , 就 早些 改善 生活

實用 的 東西 , 在 這 種 年代 是 仍 可 購買 的 東西

要 把握 其他 投資 , 是 不 容易 的

我 第 一 次 聽 施生 講 財富 大 蒸發 後

就 跟 施生 說 自己 的 睇法

可能 是 有 機會

我 當時 未 詳看 , 現時 已 做 功課

我 認為 財富 大 蒸發 年代 中 , 仍 有 不少 機會

所謂 西去東來 , 為何 昨天 兩 個 國家 的 領袖 需 通 電話

西方 泡沫 會 減少 或 爆破 , 它 屬 泡沫 經濟 及 牛熊市

同樣 形勢 到 中國 時

中國 不 喜歡 經濟 出現 泡沫

未來 日子 , 就 是 相對 較 少 泡沫 的 時代

我 再 思考 , 低 泡沫 年代 會 怎樣

香港 股市 價格 , 是 大幅 「 去泡沫化 」

但 仍 隱藏 其 價值 , 即 雖然 泡沫 年代

但 有些 價值 隱藏 於 價格 之下 , 是 超值

這些 是 高手 才 做到 , 我 沒 這 種 能力

我 覺得 在 環境 轉變 下 , 需要 尋找 機會

經濟 存在 財富 轉移 效用 , 就 需要 尋找 機會

正如 施生 說 , 持有 現金 可能 仍 有 危險 下

我們 需 盡量 尋找 安全 的 投資 方案

我 同意 現時 投資 是 越來越 困難

每 個 人 都 需要 尋找 適合 自己 的 投資 方案

希望 現時 這 投資 環境 下

大家 也 尋找 到 合適 的 投案 方法

今天 多謝 汪生 及 施生

下 集 樓市 C見 再見

樓市 進入 最 悲觀 時期 ? Is the property market entering its most pessimistic period?

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 179.53 點

按 周 下跌 0.18 % , 走勢 繼續 反覆 偏軟

看 完 CCL 後 , 介紹 今日 嘉賓

本 集 請 來 , 祥益 地產 總裁 兼 資深 投資者 , 汪敦敬 先生 ||||Cheung Yick||||||Duncan Wong|

另外 , 施生 繼續 坐鎮

兩 位 , 你們 好

大家 好 , 施生 好

首先 , 和 汪生 聊聊 ||Mr. Wong|

你 一向 被 視爲 「 樓市 大好友 」 |||regarded as||big supporter

最近 發表 文章 「 價 跌 四 部曲 」 , 市場 有 不少 回響 ||||||four stages||||

其實 , 你 是否 轉向 看淡 香港 樓市 ?

你 個人 有 何 看法 ?

我 在 兩 、 三 周 前 寫 這 篇 文章

目的 是 反映 部分 板塊 , 具 清晰 下跌 趨勢

而且 還 會 持續 下跌

初期 我 的 想法 是 , 樓市 有 升 有 跌

但 發現 下跌 板塊 , 跌勢 未 完

於是 寫文 分 跌價 的 四 個 階段 , 供 投資者 參考

其實 , 樓市 結構 沒 變

總所周知 , 本 期 錄製 時 , 恰逢 美國 加息 "As everyone knows"|||||"coinciding with"||

財爺 、 金管局 余 總裁 , 皆 稱 香港 結構 非常 健全

但 現時 市況 較 特殊

許久 未 見 , 一 個 市場 聚集 幾 年 的 悲情 因素 ||||||||||Tragic sentiment|

從而 影響 市場 成交

市場 大體 結構 不變 , 資金 充足 , 房屋 供應 不足

借貸 少 , 財富 效用 高

但 這些 在 不變 的 情況 下 , 都 出現 下調

我 認爲 , 大家 可 看作 新常態 |||||new normal

別 把 這 次 情況 , 類比 以往 經驗 去 做 推斷

要 當 新 的 市場 情況 , 展開 探討

這 是 我 的 看法

施生 有 何 看法 ?

年初 , 你 曾 說 今年 傾向 悲觀

如今 情況 , 是否 符合 當時 的 預測 ?

近年 房地產 市場 , 負面 消息 多於 正面 消息

政治 上 , 有 中美 角力

經濟 上 , 有 去 全球化

還有 地緣 政治 的 緊張 , 加上 疫情

難 有 對 地產 有利 的 因素

但 在 長期 負面 消息 下

香港 樓市 屹立不倒 , 抗跌 能力 強 |||Resilient||

有人 說 , 股市 走 在 樓市 前面

股市 跌 , 樓市 會 隨之 下跌

股市 一 年 多 前 已 不景 , 跌勢 嚴重

現時 樓市 仍 較 穩定

即使 中原 城市 領先 指數 , 稍 有 起伏

年初 至今 , 升跌 幅度 都 在 5 % 内

上周 亦 僅有 約 0.1 % 變化

即 樓市 抗跌 能力 強 , 但 僅此而已

樓市 沒有 急劇 上衝 的 能力 |||surge up||

三 年 來 , 中原 城市 領先 指數 在 170 至 190 點 之間 徘徊

欠缺 上升 能力

近期 , 世界 各 地 樓價 升幅 高於 香港

香港 樓市 不會 急升 , 所以 也 沒有 急跌 的 情況

在 現時 水平 爭持 一 段 時間 後

我 認爲 , 負面 因素 會 繼續 影響 市場

這些 因素 通常 反映 在 買賣 雙方

討價還價 、 互相 角力 方面

賣方 佔優 時 , 議價 空間 少 , 買方 需 追價 Seller||||||||

但 今年 情況 相反

買家 不 追價 , 業主 觀望 後 會 調整 價格

首先 會 出現 交投量 回落

然後 , 若 業主 想 出售 物業

觀望 後 就要 面對 現實

一般 二手 市場 調節 較 慢

關鍵 在於 發展商

若 發展商 定價 時 考慮 實際 情況 , 把 價錢 調低

市場 調節 速度 就 會 加快

現時 市場 已 近 臨界綫

發展商 需 做出 決定

或是 寧願 滯銷 , 貨尾 增加 |||leftover stock|

或者 開拓 新 市場 , 提供 市場 可 接受 的 樓盤

發展商 亦 是 生意人 , 貨如輪轉 才 好 ||||Fast turnover||

定 一 個 賣 不 出去 的 價格 , 毫無 意義

接下來 , 個人 認爲

價格 下調 的 趨勢 , 可能 會 主導 下半年 樓市

這裡 指 住宅 市場 , 工商舖 市場 另 有 其他 因素 影響 ||||Commercial properties||||||

兩 位 認爲 , 市場 是否 仍 未 到 最 悲觀 階段 ?

我 認爲 , 從 現時 情況 看

部分 板塊 跌幅 仍 會 持續

我 同意 施生 部分 觀點 , 另 有 一些 補充

簡單來説 , 剛才 提及 的 文章 是 兩 、 三 周 前 寫 "In short"||||||||||

現在 情況 比 當時 更 悲觀

當時 升跌 的 板塊 數量 相對 平衡

現時 雖 有 上升 的 板塊 , 但 下跌 的 板塊 較 多

希望 大家 進一步 考慮

市道 本質 不 是 樓市 結構

悲情 主導 市場 , 會 影響 未來 發展

當 悲情 減退 , 市場 會 恢復 較 快

我 的 態度 會 較爲 樂觀 ||||"relatively"|

在 恢復 過程 中 , 市場 會 積聚 購買力

香港 人 部分 板塊 窮 了 , 部分 則 富 了

打工仔 也 受 不同 板塊 影響

悲情 減退 初期 , 資金 充足 的 板塊 恢復 較 快

這 是 我 個人 經驗 所得

發展商 的 開價 會 增加 吸引力

當然 , 這 要 考慮 長期 因素

即使 中途 加推 的 價單 , 亦 會 回 到 之前 相若 的 水平 ||||price list||||||||

以上 看法 , 消費者 可 多 作 參考

施生 覺得 , 現時 是 最 悲情 時候 嗎 ?

又 或者 最 悲情 是 甚麼 時候 ?

我 先 說說 為何 股市 跌 , 樓市 不 跌

現時 樓市 , 已 沒 投資者 和 投機者

因 有 辣招 , 機構 投資者 、 外來 投資者 要 付 30 % 買家 印花稅

已 嚇怕 很 多 人

如果 短期 轉讓 , 亦 要 付 特別 印花稅

現時 市場 上 也 看 不 到 「 摸貨 成交 」 |||||||"test goods"|

所以 沒有 投機者

連 買 第 二 層 樓 收租 , 也 需 付 雙倍 印花稅

所以 現時 市場 相對 健康 , 只有 用家 支持

如果 市場 上 有 很 多 投資者 、 投機者

他們 的 需求 是 瞬息萬變 , 市道 不景氣 便 沽盤

用家 情況 便 不同

跟 女友 說 好 年底 結婚 , 不能不 買 樓

老婆 懷孕 , 兒子 快 出生

要 僱用 菲傭 照顧 家庭 , 要 多 些 地方

這些 需要 , 屬 剛性 需要

是 固然 的 , 不 能 改變

所以 市道 不景氣 , 也 要 入市

而 供應 不足 , 令 樓市 抗跌 能力 很 強

過往 樓市 升跌 屬 投資性 因素

例如 政治 、 宏觀 經濟 的 問題

但 接下來 出現 , 加息 的 因素

是 用家 都 要 面對 的 實際 問題

利息 上升 , 市場 上 以 H按 為主 , 佔 97 %

同業 拆息 一 升 , 月供 便 上升

月供 金額 上升 , 令 一 批 人 失去 買 樓 資格

需求 少 了 , 樓價 便 會 跌

所以 我 認為 樓價 會 有 壓力

主因 是 用家 每 月 實際 供款 的 增加 , 失去 負擔 能力

這 對 用家 也 有 影響

並 會 一直 維持 到 年尾 , 甚至 明年

所以 宏觀 市場 作出 調整

不過 大家 也 要 留意

聯儲局 加息 , 是 為了 壓制 通脹

但 加 多少 才 達到 目標

理論 上 是 加 至 利率 高於 通脹

市民 才 會 把 消費 搬 回 銀行

反之 , 你 放 在 銀行 的 回報

也 不及 購買力 蒸發 , 帶來 的 損失

現時 美國 也 是 負利率

連續 幾 次 加息 , 已 令 美國 出現 負增長

連續 兩 季 負增長 , 可說是 進入 衰退

在 通脹 和 衰退 之間 , 兩 害 取 其 輕

美國 政府 、 聯儲局 最終 會 無視 通脹

不要 經濟 衰退 , 不要 減少 就業 人數

這些 對 政府 有 實質 壓力

市場 的 估價 , 今年 可能 再 加息 兩 次

但 明年 再 加息 兩 次 , 經濟 便 差不多 受 不 了

所以 利息 又 會 下跌

即 在 利息 市場 的 期貨 契約 內 可見

兩 年 後 的 利息 會 向 下 , 不會 跟隨 趨勢 向上

所以 加息 未必 持久

如 美國 接受 通脹 又 不 加息

那麼 會 出現 通貨膨脹 持續

如果 情況 持續 , 即 手持 現金 沒有 好處

市民 便 會 購入 實物 的 資產

例如 物業 、 金器 , 變相 物業 可能 因 通脹 而 得益

所以 這 是 大家 要 注意 的 因素

我 完全 同意 , 即是 沒有 免費 午餐

加息 也 有 代價

如果 美國 一 間 大 公司 , 盈利 只 有 2 %

如果 加息 , 其實 便 減 了 盈利

同樣 情況 在 投資 市場 中

加息 周期 不是 走 得 很 遠

我們 便 很 容易 預算 , 香港 息口 的 衝擊 程度

即 知道 香港 息口 的 滯後 和 追加 的 同時

可 評估 息口 的 範圍

起碼 我 認為 , 通過 壓力 測試 便 足夠

長遠 來說 , 香港 息口 不算 高

只是 比 最 低 的 時候 貴

我 認為 投資者 要 考慮 到 這 點

除了 加息 , 環球 經濟 或 投資 環境 也 不 明朗

利淡 因素 充斥 市場

兩 位 在 投資界 打滾 多 年

現時 無論是 港樓 或 其他 投資 產品

有 甚麼 心得 可 給予 觀眾 ?

我 先 說 , 施生 再 補充

我 個人 覺得 , 在 投資 上

到底 買 甚麼 , 才 對 自己 有利 ?

甚麼 消費者 在 現時 入市 會 有利 , 人人 不同 的

每 個 人 有 自己 的 風險 和 投資 結構

例如 , 交租 的 人

租客 現時 趁機 買 樓 , 大膽 還價

應該 是 好 時機

換樓 也 可 , 大部分 換樓 人士

可以 貴買貴賣 , 平買平賣 去 改善 環境 |"High buy, high sell"|fair trade|||

當然 , 一 個 比較 熟手 的 投資者

當然 , 一 個 比較 熟手 的 投資者

用家 不要 隨便 模仿 , 因 每 個 人 的 看法 不同

我 個人 認為 , 既然 是 在 悲情 的 市場

市場 的 特性 是 , 只要 有 壞 消息 或 經濟 不 起動

市況 可以 繼續 悲 下去 , 甚至 悲 過 火

如果 經濟 結構 沒 變 , 但 市況 悲 過 火

便 是 入市 的 時候

現時 到 了 悲 過 火 的 時候 嗎 ? 我 認為 未 到

如果 想 入市 兩 房 的 細 單位 `

有些 地區 已 悲 過 火

參考 差估署 , 有些 個別 細 單位 已經 租金 上升

樓價 下跌 , 租金 上升 , 變相 相對 抵買

這 類 的 投資 看法 要 小心

自己 要 承擔 風險 , 這 是 我 的 看法

施生 又 有 甚麼 意見 ?

我 之前 在 不同 場合 說 過

現時 是 資產 大 蒸發 的 年代

有 錢 有 資產 的 人 , 過去 一 段 時間 資產 大幅 升值

QE 下 , 西方 貧富懸殊 的 程度 較 之前 嚴重

1 比 99 , 少數 有 資產 的 人 富有 了 很 多

但 大部分 人 是 沒 得益 , 這 是 有違 天道

我 幾 佩服 老子 的 觀念

老子 謂 : 「 天之 道 , 損有餘 而 補 不足 」 ||heaven's||"Reduce excess"|||

有 盈餘 的 人 , 需 有所 損失

損失 應 去 哪 ? 就是 補助 不足 的 人

之前 在 QE 下 , 資金 流出 的 第 一 批 得益者 ||||||||||Beneficiaries

是 財金 市場 的 資產 , 之後 慢慢 擴散 |Finance and economics||||||

我 覺得 那 批 人 是 得益 過 多

現時 開始 會 蒸發 一點

如果 身邊 有人 投資 的 , 不妨 了解 一下 他們

這 去 一 段 時間 , 損失 較 得益 多

買 樓 已 是 最 幸福 , 損失 較 少

既然 會 資產 大 蒸發 , 當然 是 減少 投資 較 好

如果 已 作出 投資 , 要 留意 自己 負擔 如何

是否 借貸 很 高 , 應該 減少 借貸

千萬 不要 以 自己 的 儲蓄 供樓

留意 自己 的 經常性 收入

例如 工作 每 月 有 多少 收入

若 收入 足以 支持 供樓 開支 , 就 安全

若是 依靠 父母 的 遺產 供樓 , 就 不 安全

不如 一次過 償還 貸款 , 讓 自己 供樓 輕鬆 一點

我 認為 在 資產 大 蒸發 年代 , 不要 輕易 增加 投資

另外 , 盡量 減少 借貸

如果 減少 借貸 , 或 手上 沒 借貸 , 全 屬 資產

資產 只會 出現 資產 升值 或 貶值

上上落落 , 仍 屬 資產

如果 借貸 比例 高 , 例如 借貸 7 成

7 成 對於 某些 人 來說 , 已 不算 高

但 樓價 跌 3 成 , 已經 「 跌 入肉 」 ||||||deeply fallen

因 貸款 不會 改變 , 改變 的 只 有 資產 價值

樓價 下跌 , 可 令 所有 資產 蒸發

所以 現時 最好 保守 一點 , 不要 期望 有 大 升幅

輸少當贏 , 但 實用 的 東西 就 不怕 買 "Small loss win"|||||||

難道 米價 將 下跌 , 就 遲些 才 吃飯 ? 這 是 必需品

若 現時 有 能力 , 就 應該 用 於 實際 改善 生活 上

有 錢 可 換 個 面積 較 大 的 單位 , 住 得 更 舒適

用 錢 可以 買 一些 可 實際 得益 的 東西

相反 買 一些 自稱 升幅 最 大 的 結構性 產品

可能 損失 一大部分

買 一 間 適合 自己 的 物業 , 可 立即 改善 生活

好像 我 已 七十 多 歲 , 現時 不 買 樓 ?

難道 到 最後 兩 日 才 入市 ? 買 了 也 享受 不 到

所以 趁 有 需要 , 就 早些 改善 生活

實用 的 東西 , 在 這 種 年代 是 仍 可 購買 的 東西

要 把握 其他 投資 , 是 不 容易 的

我 第 一 次 聽 施生 講 財富 大 蒸發 後

就 跟 施生 說 自己 的 睇法

可能 是 有 機會

我 當時 未 詳看 , 現時 已 做 功課 |||look closely||||

我 認為 財富 大 蒸發 年代 中 , 仍 有 不少 機會

所謂 西去東來 , 為何 昨天 兩 個 國家 的 領袖 需 通 電話 |West to East||||||||||

西方 泡沫 會 減少 或 爆破 , 它 屬 泡沫 經濟 及 牛熊市 |||||||||||Bull and bear markets

同樣 形勢 到 中國 時

中國 不 喜歡 經濟 出現 泡沫

未來 日子 , 就 是 相對 較 少 泡沫 的 時代

我 再 思考 , 低 泡沫 年代 會 怎樣

香港 股市 價格 , 是 大幅 「 去泡沫化 」 |||||de-bubbling

但 仍 隱藏 其 價值 , 即 雖然 泡沫 年代

但 有些 價值 隱藏 於 價格 之下 , 是 超值

這些 是 高手 才 做到 , 我 沒 這 種 能力

我 覺得 在 環境 轉變 下 , 需要 尋找 機會

經濟 存在 財富 轉移 效用 , 就 需要 尋找 機會

正如 施生 說 , 持有 現金 可能 仍 有 危險 下

我們 需 盡量 尋找 安全 的 投資 方案

我 同意 現時 投資 是 越來越 困難

每 個 人 都 需要 尋找 適合 自己 的 投資 方案

希望 現時 這 投資 環境 下

大家 也 尋找 到 合適 的 投案 方法

今天 多謝 汪生 及 施生

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