樓市 最 壞 時間 已 過 ? 趁 平 入市 攞 低息 有 秘訣 ?
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kaley
先 看看 最 新 一 期 CCL
報 156.77 點 , 按 周 升 0.26 %
於 低位 反覆 微升
這 是否 樓市 開始 見底 回升 的 跡象 ?
會否 多 了 人 計劃 向 銀行 借 錢 買 樓 呢 ?
今天 我們 很 高興 邀請 到
諾華 誠信 有限公司 行政 總裁 何佳意 先生
與 施生 一起 聊天
兩 位 你們 好
你 好
置業 人士 申請 按揭
一般 銀行 都 會 查核 信貸 紀錄
對 信貸 級別 作 評估
作為 按揭 批核 , 或 決定 利率 高低 的 準則
未來 , 市場 上 的 信貸 資料 服務 公司 將 由 一 變 三
其中 一 間 就 是 新 加入 市場 的 諾華 誠信
何生 , 你 覺得 對 市民 而言
這 是否 好 消息 ?
服務 公司 增加 了 , 個人 私隱 洩露 的 風險 會否 增加 ?
施生 , 你 對 信貸 資料 市場 打破 壟斷 局面 有 甚麼 看法 呢 ?
現時 市場 上 , 有 多於 一 間 的 信貸 資料 服務 公司
暫時 有 三 間
我 覺得 引入 競爭 , 一定 比 單一 市場 更 好
引入 競爭 後 , 有 幾 方面 會 受益
包括 對 金融 機構 或 市民
金融 機構 方面 , 由於 有 競爭
我們 會 引入 一些 新 的 產品
例如 金融 科技 的 產品
香港 是 很 缺乏 的
另一方面 是 價錢
有些 銀行 會 覺得 以前 很 貴
價錢 方面 , 有 競爭 一定 會 較 便宜
除此之外 , 你 剛才 擔心 會否 增加 洩露 私隱 的 風險
情況 剛剛 相反
因為 新 的 MC RA 守則 中
對 我們 三 間 公司 的 準則 是 很 嚴格 的
包括 公司 的 管治 , 這 是 以前 沒有 的
內部 管治 、 怎樣 監察 , 以及 數據 安全 方面
這些 都 是 新 的 台階
所以 不是 增加 至 三 間 公司 , 風險 會 增加
反而 增加 至 三 間 公司
對於 市民 及 金融 機構 的 優點 會 更 多
施生 , 你 對於 這個 打破 壟斷 局面
現時 一 間 變 三 間 , 又 有 甚麼 看法 ?
我 一向 主張 市場 要 有 自由 競爭
有 競爭 , 消費者 才 有所 選擇
消費者 有 選擇 , 參與 這些 服務 的 公司 便 要 比拼
你 做 得 不 好 , 人們 便 有 機會 選擇 不 光顧 你
以前 或 會 有 資料 洩漏
洩漏 後 無奈 仍 要 光顧 同 一 間 公司
現在 你 可以 光顧 另 一 間
這個 情況 是 提升 服務 水平 的 最佳 方法
一 是 服務 水平 會 比 以前 提升
另外 就是 價錢 在 競爭 下 , 會 對 消費者 有利
何生 , 一般 市民 想 建立 正面 信貸 紀錄
想 節省 按揭 利息 , 有 何 秘訣 ?
或 有 什麼 市民 應 盡量 避免 ?
如 對 信貸 評級 有 異議 , 應 怎麼辦 ?
是否 會 有 上訴 重新 評核 的 機會 ?
這 分為 兩 方面
一般 買 樓 , 銀行 會 看 DSR
即 負債 比率 為 多少
我 想 買 樓 的 同事 都 會 知道
你 是 首次 買 樓 、 是否 以 有限公司 名義 買 樓 等
都 會 有 不同 的 負債 比率 , 這 是 第 一 件 事
第 二 件 事 有 一 個 准入 的
究竟 在 甚麼 評分 下 , 銀行 能夠 接受
這 是 兩 件 事
第 一 是 你 借 的 錢 多 , 每 月 的 還款 多
負債 比率 便 會 較 高
這個 情況 我們 會 建議 市民
在 買 樓 前 一 年 要 小心 評估 , 自己 能否 買到 樓
看看 負債 比率 高 不 高
第 二 是 避免 借 一些 貸款 , 是 在 短期 內 還 的
例如 你 只是 借 很 少 錢 , 但是 分 三 期 或 十二 期 還
每 月 供款 金額 也 是 很 大 的
銀行 很 簡單 , 只 看 你 的 供款額
如果 屆時 銀行 要求 在 按揭 前 , 先 把 貸款 還 清
便 會 很 麻煩
這 是 其中 一 方面
評分 同樣 有 准入點 , 會 麻煩 一點
我們 常常 建議
大家 信用卡 最好 不要 只 還 最 低 還款額
只 還 最 低 還款額 , 評分 便 會 變 差
這 是 第 一 點
第 二 點 是 不要 在 短期 內 超貸
即是 到 不同 的 銀行 或 財務 公司 進行 借貸
同樣 會 影響 評分
第 三 是 還款 狀況 是否 良好
一定 要 準時 還款
我們 行業 常 說 , 準時 還款 的 都 是 最 好 的 顧客
不 借 錢 反而 不 是 那麼 好
準時 還款 的 才 是 最 好 、 最 受 歡迎 的 顧客
第 四 , 如果 你 有 很 多 信用卡 , 又 不 太 需要 的
部分 新 的 信用卡 , 可以 取消
寧願 你 不要 持有 那麼 多
這樣 會 令 評分 高 一點
當 你 申請 按揭 貸款 時
你 的 評分 良好 , 便 會 更 容易 申請 按揭
另一方面 , 在 一些 情況 下
銀行 取得 我們 的 信貸 報告 後
報告會 與 客戶 想像 的 有所不同
因此 我們 會 建議 客戶 , 定時 查閱 自己 的 信貸 報告
包括 一些 公開 檔案 , 如 法院 信息
或 看看 資料 是否 有誤
出錯 的 機會 雖然 不 多 , 但 仍 有 機會 發生
如 出現 這些 問題 , 會 對 申請 按揭 有 影響
提早 通知 相關 機構 、 信貸 資料庫 或 銀行 更正 數據
日後 承造 按揭 時 便 會 更 容易
2022 年 快 到 尾聲
回顧 一 年 , CCL 跌幅 超過 一 成
另一方面 , 中港 兩 地
放寬 防疫 措施 , 通關 在即
兩 位 對 新 一 年 樓市 有 何 看法 ?
未來 跨境 置業 又 會否 因而 受惠 ?
對 明年 有意 入市 的 準買家
兩 位 有 甚麼 意見 可 給予 ?
你 先 。 我 先 。
我 先 班門弄斧 , 從 我們 的 行業 出發
我們 的 行業 和 銀行 有 不少 互動
得悉 銀行 比較 擔心 一 件 事
就是 樓價 跌
樓價 升 的 時候 , 他們 認為 按揭 貸款 風險 低
但 樓價 跌 , 他們 會 隨即 「 收網 」
「 收網 」 並非 不 提供 貸款
而是 考慮 的 因素 變 多
數 年 前 , 不少 國內 人 來 港 置業
當時 的 貸款 頗為 寬鬆
借 五 成 也 輕而易舉
但 現時 樓價 跌 , 銀行 便 會 擔心
今時今日 , 說實話
我們 還未 看透 國內 人 的 風險
因為 我們 沒有 充分 的 KYC 報告 ( 客戶 報告 )
亦 沒有 他們 的 信貸 報告
香港 銀行 可 得悉 的 範疇 少 , 貸款 便 會 相對 保守
除非 該 名 內地 人 很 富有 , 可以 一筆過 付清 樓價
否則 問 銀行 借款 的話
我 相信 未來 一 年 會 趨向 保守
因此 在 我們 的 角度
我們 已 與 內地 的 徵訊 機構 合作
看看 是否 能 統一 評分
可否 拿取 國內 的 KYC 或 信貸 報告
令 香港 銀行 可 放心 做 貸款
這 是 我們 行業 的 看法
至於 樓市 升跌 , 則 要 問問 施生
最近 的 中原 城市 領先 指數
出現 了 早 兩 個 月 少見 的 現象
前 兩 個 月 , 是 階梯式 下跌
由 五月份 開始 , 連續 跌 了 半年
都 是 直線 回落
只是 跌 多 或 跌 少
最近 兩 星期 , 情況 有 轉變
這個 星期 微升 0.26 %
前 個 星期 亦 稍微 升 了
這 種 情況 反映 跌勢 不再 持續 , 開始 有點 反覆
即 市場 上 , 利好 因素 形成 反擊
意思 是 , 之前 的 跌幅 吸引 了 買家 入市
買家 趁 低 吸納 , 遲 入市 的 人 發現 已 沒有 「 平貨 」
加上 最近 消息 變 好 , 即使 稍微 升 亦 會 追
所以 現時 勇於 追貨 的 人 多 了
但 主 趨勢 仍 是 下跌 , 只是 跌 中 有 反覆
這 是 一 個 相對 好 的 現象
另一方面 , 近 兩 、 三 星期
內地 對待 疫情 的 態度 , 有 很 大 轉變
這 種 轉變 , 我 認為 不只 是 對 疫情
採取 這些 措施 前
他們 亦 衡量 了 整個 中國 的 經濟 大環境
亦 衡量 了 中國 和 國際 競爭 的 處境 、 對外 關係
牽一髮而動全身 , 可見 中國 措施 改變
其他 國家 的 態度 亦 有所 轉變
所以 我 認為 中央 做 這個 判斷 前
不只 是 醫療 方面 的 考慮
亦 關乎 經濟 政策 、 外交 路線
既然 作出 大量 考慮 , 有 了 新 的 判斷 後
我 相信 對 經濟 , 對 外交
以至 整個 中國 的 社會 發展 方向 , 都 會 作出 調整
我 認為 現時 已 可見 , 除了 通關 在即 外
經濟 上 , 中國 未來 將 重點 發展 經濟
即 發展 是 硬道理 , 其他 可能 要 讓步
在 發展 經濟 方面 , 有 種 説法 是
要 毫不動搖 地 支持 民企
要 讓 民企 、 國企 均 在 良好 法律 的 公平 環境 下 競爭
在 貸款 制度 上 , 不 能 只 借 國企 、 不 借 民企
應 公平 對待 兩者
由此可見 , 中國 開始 重視 民企 扮演 的 角色
洞察 到 民企 在 雇用 人員 、 就業 上
對 整體 經濟 幫助 很 大
另外 , 初創 企業 開拓 新 經濟 發展 的 能力 相對 較 強
國企 交稅 能力 強
聽從 黨 的 指揮 能力 強
若是 通貨膨脹 , 可 讓 電力 公司 停止 加價
鐵路 公司 也 暫停 加價
國企 在 順應 國家 調控 上 , 協助 很 大
但 經濟 動力 方面 , 需要 靠 民企
我 認爲 , 這 種 轉變 對 中國 未來 發展 有 好處
另外 , 之前 受 壓制 的 行業 , 例如 互聯網 平台
過去 中央 不 喜 個別 公司 壟斷 市場
資本 無序 擴張
因此 曾 一度 壓制 部分 公司 的 發展
其實 這些 才是 社會 上
初創 公司 中 最 有 動力 的 行業
此外 , 房地產 方面 也 一樣
以前 覺得 房地產 市場 有 泡沫
會 導致 金融 風險
需要 進行 調控 、 壓制
現時 他們 對 房地產 的 看法 , 有所 轉變
需要 重視 房地產 在 整體 經濟 發展 中
所 扮演 的 角色 、 發揮 的 作用
希望 行業 可以 健康 運作
銀行 也 要 有 一定 的 支持
重新 評估 形勢 , 做出 調整 後
2023 年 中國 經濟 重新 起步 、 加快 步伐 的 確定性 , 大大 提升
西方 投資 銀行 也 因 這個 因素
重新 評估 全球 經濟 增長 的 幅度
依 我 看 , 在 這 種 情況 下
香港 會 逐漸 感受 到 政策 調整 後 的 得益
第 一 項 受益 的 , 就是 通關
通關 後 , 旅遊業 、 零售業 、 酒店 、 娛樂 等
這些 會 是 第 一 批 受益 的 行業
然後 , 物流 、 外貿 等 行業 也 跟著 受益
回看 香港 近來 的 數據
貿易 總量 嚴重 下降 , 跌 兩 成 多 近 三 成
如果 中國 經濟 復常
這些 情況 會 有所 改善
對 香港 整體 情況 , 也 有 好處
另外 , 中國 在 對外 關係 方面
現時 也 正在 大力 改善 中
國家 領導人 走訪 各 國
綜觀 現今 形勢 , 農曆 新年 前後
樓市 應該 會 有 一 個 「 小陽春 」 出現
明年 樓市 , 應該 表現 得 比 2022 年 好
今天 非常 感謝 兩 位 的 分享
新 的 一 年 , 希望 大家 新年 進步
下 集 「 樓市 C見 」 再見