貴 買 二手 資助 房屋 冇 人 講 ？ 一 招 杜絶 炒賣 ！
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kary
我們 先 看 最 新 一 期 CCL ， 收報 185.93 點
按 周 微升 0.37 %
連續 數 星期 ， 於 185 - 186 點 之間 徘徊
我們 看 完 CCL 後 ， 進入 今天 主題
今 集 ， 我們 請 來 施生 和 另 一 位 嘉賓 參與 討論
我們 歡迎 施生
及 房委會 委員 兼 公屋 聯會 總幹事 招國偉
和 大家 討論 資助 房屋 的 轉售 限制
及 放寬 綠置居 的 購買 資格
歡迎 兩 位
你 好 ！ 施生 你 好 ！
許多 人 都 認為 ， 資助 房屋 已 淪為 一 個 炒賣 工具
公屋 聯會 也 作出 一 個 研究
指出 平均 的 賺幅 ， 均 有 一 倍 以上
近期 房委會 更 收緊 ， 資助 房屋 的 轉售 限制
第 二 市場 由 2 年 ， 收緊 至 5 年
自由 市場 則 由 10 年 ， 延長 至 15 年
兩 位 認為 上述 的 時限 ， 是否 合理 ？
會否 令 獲利 的 時間 被 推遲 呢 ？
從而 使 利潤 更 高
並 對 單位 的 流轉 造成 限制 ？
招生 你 先 發表 ， 你 是 這 方面 的 專家
首先 ， 我們 於 去年 年底 作出 一 個 分析
選出 200 間 的 居屋 、 綠置居 單位
它們 都 在 未 補地價 的 情況 下 轉售
兩者 之間 的 溢價 ， 均 有 約 一 倍
我們 建議 將 未 補地價
即 於 首 2 年 ， 可 作 轉售 的 單位
但 就 在 不 高於 原價 的 安排 下
我們 建議 可 稍作 延長 ( 轉售 年期 限制 )
今次 ， 房委會 亦 因應 上述 情況 作 了 收緊
我們 認為 ， 有見 過往 的 申請 宗數 偏 多
特別 近 幾 期 ， 即 2018 年 訂下 轉售 機制 後
已 達 數十萬 宗 申請
若 在 如此 珍貴 的 房屋 資源 下
特別 對於 公營 房屋
今次 的 ( 轉售 限制 ) 收緊 ， 並非 為 解決 溢價 高漲
不論 2 年 或 5 年 ， 日後 亦 會 出現 溢價 情況
除非 是 整體 樓價 下跌
我 認為 此舉 ， 是 向 申請者 發出 一 個 較 清晰 的 訊息
購買 資助 房屋 ， 於 2 至 3 年 內 可 轉售 的 情況
現在 則 為 他們 提供 ， 較 長 時間 考慮
希望 能 清楚 轉達 ， 自住 目的 的 訊息
至於 時間 上
社會 認為 短 或 長 ， 大家 可 再 自行 評論
施生 似乎 不 太 認同 轉售 限制
你 怎樣 看 呢 ？
首先 ， 我們 要 了解 為何 轉售 時 ， 出現 溢價 高企
許多 人 認為 ， 溢價 高企 是 因 賣家 進取
開價 較 高 ， 但 這 並非 真正 的 原因
業主 出售 物業 ， 必定 希望 越 高價 越 好
若 你 出售 物業 ， 也 不會 開出 低於 市場 可 承受 的 價格
我們 要 知道 ， 問題 源於 房屋 供應 短缺
那些 無力 承擔 私人 市場 的 準買家
被迫 在 綠置居 、 居屋 市場
這些 相對 較 便宜 的 市場 中 置業
正 因為 供應 少 ， 才 會 高價 出售
若 業主 之間 要 互相 競爭 ， 客人 ( 買家 ) 較 少
業主 也 會 平讓
故 我 認為 ， 收緊 轉售 限制 是 治標不治本 的 做法
你 暫時 不 讓 業主 出售
遲些 再 出售 ， 售價 是否 可 降低 ？
日後 ， 若 供應 不足 ， 售價 可能 更 高昂
更 間接 令 業主 獲利 更 多
故 我 認為 ， 應 從 增加 供應 的 方面 著手
另外 ， 現在 政府 的 做法
有些 是 可 轉售 予 合 資格 人士
有些 是 可 轉售 予 公開 市場 的 人士
公開 市場 的 補地價 規定
是 需 按照 政府 ， 原先 出售 的 折扣 來 計算
所以 ， 業主 售樓 無甚 得益
獲得 之 利潤 ， 需 交還 政府
若 售予 合 資格 人士
政府 則 不會 干涉
而 合 資格 人士 於 購買 時
又 不 太 清楚 ， 將來 要 補地價 的 責任
故 經常 計算 錯誤
若 以 他們 於 第 二 市場 的 成交價
再 按 折扣 來 推算 該 單位 的 市價
其實 ， 是 遠 貴 過 市價
這 是 一 個 很 不 合理 的 價錢
但 市場 上 甚 少 人 談論 此 事
亦 沒 人 提醒 那些 買家 ， 其實 買 貴 了
或 你 不用 付 如此 高價
若 你 以 現價 交易 ， 將來 要 吃虧
現在 出現 這些 情況
就是 因為 第 二 市場 的 供應 少
被迫 出現 較 高 的 溢價
我 個人 傾向 ， 取消 自由 市場 買賣
自由 市場 ， 是 將 給 首置 人士 專用 的 住宅
又 流轉 回去 炒賣 市場
不 一定 是 炒賣 市場 ， 或 是 私人 市場
使 不 符合 資格 的 人士 ， 也 可 購買
這樣 便 浪費 了 那些 單位
那些 單位 ， 怎樣 流轉 也 應用 於 合 資格 人士
這 才 合符 資源 運用 的 效益
否則 新建 單位 ， 慢慢 流失 到 私人 市場
沒有 從 根本 解決 首次 置業 的 問題
將來 沒有 所謂 的 補地價
私人 市場 為 一 個 市場
資助 房屋 市場 為 另 一 個 市場
另外 我 很 想 說 清楚 ， 資助 房屋 根本 不算 資助
居屋 或 綠置居 ， 其實 是 房委會 的 賺錢 工具
不 賣 居屋 ， 房委會 將 出現 赤字
公屋 才是 有 真正 的 資助
因為 住戶 負擔 不 起 市值 租金
租金 根本 不足 應付 建築 成本 、 管理費 差餉
房委會 依賴 居屋 、 綠置居 賺 的 錢 ， 來 補貼 公屋
所以 是 居屋 資助 房委會
不 是 房委會 資助 居屋
我 認為 不 應 討論 資助 、 折扣 問題
這些 首置 房屋 、 廉租 公屋
與 私人 市場 不 應 混為一談
香港 有 三 大 類型 房屋
第 一 類 收入 很 少 ， 負擔 不 到 市值 租金
真 的 需要 補貼
這些 就 是 公屋 ， 租金 有 補貼 的 資助 房屋
第 二 類 ， 是 只能 賣 給 港人 首置 的
排除 非 港人 購買
不 說 排斥 ， 好像 很 負面
專 為 港人 首置 而 設 的
這個 市場 ， 由 市場 內部 自由 定價
政府 開 新盤 ， 由 市場 成交 的 價錢 釐定
不用 補貼 ， 或 提供 多少 折扣
現在 的 折扣 ， 是 用 一 個 偏 高 的 私人 市場 價錢
政府 亦 不 認同 ， 卻 以 它 為 標準
之後 再 計算 折扣 ， 日後 要 補回 給 政府
以 一 個 不 合理 價錢 ， 作 首置 市場 標準
我 傾向 不 設立 補地價 ， 轉 到 私人 市場
這些 房屋 ， 永遠 留 在 這個 首置 市場 ， 這 才 合理
至於 轉售 限制 是 2 年 或 5 年
我 認為 大部分 居屋 、 綠置居 的 買家 ， 都 有 資格 審查
有 入息 審查 、 資產 上限
他們 亦 未 擁有 房屋
置業 的 目的 ， 當然 是 自住
但是 人 有三 衰六旺
有時 需要 金錢 周轉 ， 卻 被 限制 住
不 能 賣出 物業 ， 變成 害 了 他們
即使 賣 出去 ， 都 是 賣 到 市場
市場 內 的 有 需要 人士 ， 亦 等待 購買 房屋
沒有 做 壞事 ， 為什麼 要 懲罰 、 規限 他們 ？
基本上 ， 沒有 太 多 人 特意 賣出 買入
難得 有 機會 ， 買 到 首置 房屋
如果 賣 出去 ， 將來 要 隔 一 段 時間 才 能 買 回
這樣 會 做成 不便 ， 亦有 手續費
沒有 人 會 故意 這樣 做
我 傾向 限售 2 年 已經 足夠
這個 不 是 限制 ， 是 實際 需要
招生 ， 你們 有 沒 有 研究 取消 自由 市場 ， 只 專注 第 二 市場 ？
其實 我們 和 施生 的 意見 不謀而合
長遠 來說 ， 資助 房屋 的 補價 問題
好像 施生 提 過 ， 市場 有 炒賣
我 認為 私人 市場 炒賣 問題 外
資助 房屋 是否 能 發揮 其 功能 ？
現時 僧多粥少 ， 申請 宗數 十分 誇張
特別 是 白表 申請者 ， 超額 數十 倍
總共 數十萬 申請者
好像 剛剛 完結 的 這 一 期 居屋 ， 都 有 23萬 申請
如果 這些 單位 ， 仍 能 在 未 補地價 的 市場 內 運作
我 相信 有助 白表 、 居屋 第 二 市場 配額 的 申請人
他們 都 有 機會 去 挑選 單位
至於 施生 提到 的 折扣 問題
2018 年 曾 修訂 定價 機制
以 非 業主 負擔 能力 ， 作 界線 去 計算
計算 後 的 價錢 ， 要 與 市價 作 比對
不是 按 市價 的 最 高 價錢 作 折扣
好像 負擔 能力 約 300萬 ， 以 300萬 作 概念 再 計算 折扣
為什麼 要 和 市價 作 比較 ？
計算 出來 的 負擔 能力
這 只 屬於 計算 ， 未必 準確 ， 因為 有 市場 影響
如果 這 類型 物業 ， 只 賣 給 同一 市場 的 人
它 能 促成 什麼 價錢 ， 政府 便 訂 什麼 價錢
我 亦 建議 過 類似 方向
將來 取消 折扣 ， 應 針對 售價 方面
如何 釐定 適合 的 價錢
好像 現時 以 負擔 能力
以前 則 以 7 折 去 定價
用 負擔 能力 計算 ， 會 出現 什麼 情況 ？
想 買 的 人 太 多 ， 會 變成 公屋 的 情況
現時 的 價錢 ， 有 23萬 人 申請
已經 少 了 ， 最高峰 2019 年 時 有 30萬 人
每 次 只 有 數千 個 單位 ， 能 賣 給 誰 ？
唯有 抽籤 、 輪候
我 認為 如果 按 市場 價格 賣 ， 便 價高者得
這 是 純 市場化
如果 不 想 純 市場化 ， 便 只 靠 運氣
一 是 排隊 、 一 是 抽籤
公屋 是 輪候制 、 居屋 則 抽籤制
抽籤 ， 是 我 不 太 認同 的 方法
這 是 一 種 不 需要 思考 的 方法 ， 不用 考慮 其他 事情
我 情願 按 市場 能 負擔 的 價錢
這個 社會 ， 仍 是 價高者得
當然 有人 爭論 ， 不是 有 錢 就 有 權利
但 整個 社會 ， 其他 事情 都 是 價高者得
剛剛 施生 提 過 的 單位 問題
我 亦有 目測 或 親身 感受 過
新 興建 的 屋苑 ， 入伙 一 段 短 時間
可能 約 2 年 ， 有些 單位 是 沒有 人 居住 的
綠表 人士 ， 我 相信 自住 的 機會 較 大
因為 本身 的 公屋 要 交還 政府
一定 要 搬 到 新 的 環境 居住
白表 人士 ， 曾 有人 問 過 我 的 意見
買 了 單位 後 便 閒置 ， 不 入住
首 2 年 沒有 溢價 ， 要 補價 即是 原價
當然 這 情況 不 是 主流
比例 高 不 高 ？ 比例 不 高
但是 這 情況 有 發生
閒置 數 年 不 賣
有 申請者 認為 ， 為什麼 資源 會 如此 運用 ？
的確 有 這 種 現象
這個 做法 不對
但是 本來 只是 錯誤 2 年 ， 現時 要 錯誤 5 年
你們 的 想法 是否 ， 限售 更 長 時間 ， 能 減少 這 種 情況 ？
不是 ， 他們 始終 要 計算
若 他們 願意 花 時間 ， 要 限售 5 年
5 年 內 不 能 轉售 ， 還 是否 願意 去 抽籤 ？
我們 亦 不 能 排除 這 情況
我們 的 意思 不是 說 延長 限售期 ， 就 能 杜絕 炒賣
那些 人 是否 炒賣 ， 我 不 太 清楚
先 不 限售 5 年 ， 即使 2 年
你 也 難以 確認 ， 樓價 是 升 還 是 跌
2 年 後 ， 樓價 亦 可能 下跌
我 認為 可以 懲罰 那些 ， 買 樓 非 自住 的 人
要 先 說明 ， 不 可以 不 自住
房屋 是 賣 給 用家 的
空置 2 年 不 自住 ， 是 説 不 通
例如 ， 本身 與 父親 居住
但 父親 生病 ， 要 陪伴 照顧 他
便 容許 單位 空置
否則 ， 若 發現 虛報 情況
可 原價 收回 單位 ， 不 容許 再次 申請
若 只 設 一些 限制
樓價 上升 ， 住戶 繼續 持有 物業 ， 由 2 年 變 5 年
5 年 間 ， 單位 無法 落 到 有 需要 人士 手上
這 不 是 一 件 好事
政府 的 用意
5 年 禁售期 ， 令 持有 物業 的 機會 成本 上升
減低 買家 買 了 單位 後 ， 不 自住 的 風險
我 認為 延長 禁售期 ， 是 傳遞 一 個 信息
多於 杜絕 上述 所 講 的 各 種 問題
我 並非 針對 白表 買家
但 有些 買家 ， 是 來自 分拆 家庭
買入 物業 後 ， 又 不 自住
有些 買家 ， 打算 兩 年 後 出售 單位
有些 買家 ， 單位 留 着 以後 有用
或者 ， 他們 未必 急需 買入 單位
有些 分拆 家庭 ， 可能 來自 白表 家庭
他們 仍 能夠 居住 於 原本 單位
單位 買入 後 ， 便 閒置 一 段 時間
直到 合適 價位 出現 ， 賣出 後
這 筆 利潤 ， 可以 用以 協助 他們
作為 進入 私人 市場 ， 購入 物業 的 首期
我 有 查詢 過 這些 情況
但 並非 是 主流 情況
有些 新婚 夫婦 ， 抽中 白表 居屋
打算 用以 自住
即使 遠離 市區 ， 亦 不要緊
據 房委會 調查 ， 綠白表 人士 買 樓 的 意向 不同
綠表 買家 ， 主要 考慮 改善 居住 環境
白表 買家 ， 主要 想 要 置業 機會
兩者 側重點 不同
癥結 在於 供應 不足
的確 是 ， 近期 通過 的 居屋 計劃
是 復售 居屋 以來 ， 供應量 最 多 的 一 次
以往 房委會 ， 一 年 只 出售 幾千 個 單位
今年 的 單位 數目 較 多 ， 選址 是 近 市區 的 較 好 地段
因應 是次 情況 ， 我 留意 今年 居屋 轉售 狀況
不 是 最 主流 的 情況 ， 但 亦 值得 留意
所以 ， 今次 引入 了 居屋 轉售 限制
這 次 居屋 以 五一 折 出售
比 過往 七 折 、 六 折 便宜
可能 要 幾 年 後 ， 才 知道 居屋 轉售 情況
今 集 到此 ， 明日 大年初一
祝 各位 、 兩 位 嘉賓 身體 健康 、 新春 大吉
多謝 施生 、 招生
下 集 樓市 C見 再見
