樓市 最 壞 時間 已 過 ？ 趁 平 入市 攞 低息 有 秘訣 ？ The worst time for the property market is over? The secret to getting low interest rates while the market is flat? 楼市最坏时间已过？趁平入市攞低息有秘诀？

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kaley

先 看看 最 新 一 期 CCL

報 156.77 點 ， 按 周 升 0.26 %

於 低位 反覆 微升

這 是否 樓市 開始 見底 回升 的 跡象 ？

會否 多 了 人 計劃 向 銀行 借 錢 買 樓 呢 ？

今天 我們 很 高興 邀請 到

諾華 誠信 有限公司 行政 總裁 何佳意 先生 |||||Mr. Ho|

與 施生 一起 聊天

兩 位 你們 好

你 好

置業 人士 申請 按揭

一般 銀行 都 會 查核 信貸 紀錄

對 信貸 級別 作 評估

作為 按揭 批核 ， 或 決定 利率 高低 的 準則

未來 ， 市場 上 的 信貸 資料 服務 公司 將 由 一 變 三

其中 一 間 就 是 新 加入 市場 的 諾華 誠信

何生 ， 你 覺得 對 市民 而言

這 是否 好 消息 ？

服務 公司 增加 了 ， 個人 私隱 洩露 的 風險 會否 增加 ？

施生 ， 你 對 信貸 資料 市場 打破 壟斷 局面 有 甚麼 看法 呢 ？

現時 市場 上 ， 有 多於 一 間 的 信貸 資料 服務 公司

暫時 有 三 間

我 覺得 引入 競爭 ， 一定 比 單一 市場 更 好

引入 競爭 後 ， 有 幾 方面 會 受益

包括 對 金融 機構 或 市民

金融 機構 方面 ， 由於 有 競爭

我們 會 引入 一些 新 的 產品

例如 金融 科技 的 產品

香港 是 很 缺乏 的

另一方面 是 價錢

有些 銀行 會 覺得 以前 很 貴

價錢 方面 ， 有 競爭 一定 會 較 便宜

除此之外 ， 你 剛才 擔心 會否 增加 洩露 私隱 的 風險

情況 剛剛 相反

因為 新 的 MC RA 守則 中

對 我們 三 間 公司 的 準則 是 很 嚴格 的

包括 公司 的 管治 ， 這 是 以前 沒有 的

內部 管治 、 怎樣 監察 ， 以及 數據 安全 方面

這些 都 是 新 的 台階

所以 不是 增加 至 三 間 公司 ， 風險 會 增加

反而 增加 至 三 間 公司

對於 市民 及 金融 機構 的 優點 會 更 多

施生 ， 你 對於 這個 打破 壟斷 局面

現時 一 間 變 三 間 ， 又 有 甚麼 看法 ？

我 一向 主張 市場 要 有 自由 競爭

有 競爭 ， 消費者 才 有所 選擇

消費者 有 選擇 ， 參與 這些 服務 的 公司 便 要 比拼

你 做 得 不 好 ， 人們 便 有 機會 選擇 不 光顧 你

以前 或 會 有 資料 洩漏

洩漏 後 無奈 仍 要 光顧 同 一 間 公司

現在 你 可以 光顧 另 一 間

這個 情況 是 提升 服務 水平 的 最佳 方法

一 是 服務 水平 會 比 以前 提升

另外 就是 價錢 在 競爭 下 ， 會 對 消費者 有利

何生 ， 一般 市民 想 建立 正面 信貸 紀錄

想 節省 按揭 利息 ， 有 何 秘訣 ？

或 有 什麼 市民 應 盡量 避免 ？

如 對 信貸 評級 有 異議 ， 應 怎麼辦 ？

是否 會 有 上訴 重新 評核 的 機會 ？

這 分為 兩 方面

一般 買 樓 ， 銀行 會 看 DSR

即 負債 比率 為 多少

我 想 買 樓 的 同事 都 會 知道

你 是 首次 買 樓 、 是否 以 有限公司 名義 買 樓 等

都 會 有 不同 的 負債 比率 ， 這 是 第 一 件 事

第 二 件 事 有 一 個 准入 的

究竟 在 甚麼 評分 下 ， 銀行 能夠 接受

這 是 兩 件 事

第 一 是 你 借 的 錢 多 ， 每 月 的 還款 多

負債 比率 便 會 較 高

這個 情況 我們 會 建議 市民

在 買 樓 前 一 年 要 小心 評估 ， 自己 能否 買到 樓

看看 負債 比率 高 不 高

第 二 是 避免 借 一些 貸款 ， 是 在 短期 內 還 的

例如 你 只是 借 很 少 錢 ， 但是 分 三 期 或 十二 期 還

每 月 供款 金額 也 是 很 大 的 ||monthly payment||||||

銀行 很 簡單 ， 只 看 你 的 供款額 |||||||Contribution amount

如果 屆時 銀行 要求 在 按揭 前 ， 先 把 貸款 還 清

便 會 很 麻煩

這 是 其中 一 方面

評分 同樣 有 准入點 ， 會 麻煩 一點 |||Entry point|||

我們 常常 建議

大家 信用卡 最好 不要 只 還 最 低 還款額 ||||||||repayment amount

只 還 最 低 還款額 ， 評分 便 會 變 差

這 是 第 一 點

第 二 點 是 不要 在 短期 內 超貸 ||||||||Overborrow

即是 到 不同 的 銀行 或 財務 公司 進行 借貸

同樣 會 影響 評分

第 三 是 還款 狀況 是否 良好

一定 要 準時 還款

我們 行業 常 說 ， 準時 還款 的 都 是 最 好 的 顧客

不 借 錢 反而 不 是 那麼 好

準時 還款 的 才 是 最 好 、 最 受 歡迎 的 顧客

第 四 ， 如果 你 有 很 多 信用卡 ， 又 不 太 需要 的

部分 新 的 信用卡 ， 可以 取消

寧願 你 不要 持有 那麼 多

這樣 會 令 評分 高 一點

當 你 申請 按揭 貸款 時

你 的 評分 良好 ， 便 會 更 容易 申請 按揭

另一方面 ， 在 一些 情況 下

銀行 取得 我們 的 信貸 報告 後

報告會 與 客戶 想像 的 有所不同

因此 我們 會 建議 客戶 ， 定時 查閱 自己 的 信貸 報告

包括 一些 公開 檔案 ， 如 法院 信息

或 看看 資料 是否 有誤

出錯 的 機會 雖然 不 多 ， 但 仍 有 機會 發生

如 出現 這些 問題 ， 會 對 申請 按揭 有 影響

提早 通知 相關 機構 、 信貸 資料庫 或 銀行 更正 數據

日後 承造 按揭 時 便 會 更 容易

2022 年 快 到 尾聲

回顧 一 年 ， CCL 跌幅 超過 一 成

另一方面 ， 中港 兩 地

放寬 防疫 措施 ， 通關 在即

兩 位 對 新 一 年 樓市 有 何 看法 ？

未來 跨境 置業 又 會否 因而 受惠 ？

對 明年 有意 入市 的 準買家

兩 位 有 甚麼 意見 可 給予 ？

你 先 。 我 先 。

我 先 班門弄斧 ， 從 我們 的 行業 出發

我們 的 行業 和 銀行 有 不少 互動

得悉 銀行 比較 擔心 一 件 事

就是 樓價 跌

樓價 升 的 時候 ， 他們 認為 按揭 貸款 風險 低

但 樓價 跌 ， 他們 會 隨即 「 收網 」 ||||||cash out

「 收網 」 並非 不 提供 貸款

而是 考慮 的 因素 變 多

數 年 前 ， 不少 國內 人 來 港 置業

當時 的 貸款 頗為 寬鬆

借 五 成 也 輕而易舉

但 現時 樓價 跌 ， 銀行 便 會 擔心

今時今日 ， 說實話

我們 還未 看透 國內 人 的 風險

因為 我們 沒有 充分 的 KYC 報告 （ 客戶 報告 ）

亦 沒有 他們 的 信貸 報告

香港 銀行 可 得悉 的 範疇 少 ， 貸款 便 會 相對 保守

除非 該 名 內地 人 很 富有 ， 可以 一筆過 付清 樓價 ||||||||"lump sum"||

否則 問 銀行 借款 的話

我 相信 未來 一 年 會 趨向 保守

因此 在 我們 的 角度

我們 已 與 內地 的 徵訊 機構 合作 |||||consultation||

看看 是否 能 統一 評分

可否 拿取 國內 的 KYC 或 信貸 報告

令 香港 銀行 可 放心 做 貸款

這 是 我們 行業 的 看法

至於 樓市 升跌 ， 則 要 問問 施生

最近 的 中原 城市 領先 指數

出現 了 早 兩 個 月 少見 的 現象

前 兩 個 月 ， 是 階梯式 下跌

由 五月份 開始 ， 連續 跌 了 半年

都 是 直線 回落

只是 跌 多 或 跌 少

最近 兩 星期 ， 情況 有 轉變

這個 星期 微升 0.26 %

前 個 星期 亦 稍微 升 了

這 種 情況 反映 跌勢 不再 持續 ， 開始 有點 反覆

即 市場 上 ， 利好 因素 形成 反擊

意思 是 ， 之前 的 跌幅 吸引 了 買家 入市

買家 趁 低 吸納 ， 遲 入市 的 人 發現 已 沒有 「 平貨 」 |||||||||||bargain deals

加上 最近 消息 變 好 ， 即使 稍微 升 亦 會 追

所以 現時 勇於 追貨 的 人 多 了 |||chase orders||||

但 主 趨勢 仍 是 下跌 ， 只是 跌 中 有 反覆

這 是 一 個 相對 好 的 現象

另一方面 ， 近 兩 、 三 星期

內地 對待 疫情 的 態度 ， 有 很 大 轉變

這 種 轉變 ， 我 認為 不只 是 對 疫情

採取 這些 措施 前

他們 亦 衡量 了 整個 中國 的 經濟 大環境

亦 衡量 了 中國 和 國際 競爭 的 處境 、 對外 關係

牽一髮而動全身 ， 可見 中國 措施 改變

其他 國家 的 態度 亦 有所 轉變

所以 我 認為 中央 做 這個 判斷 前

不只 是 醫療 方面 的 考慮

亦 關乎 經濟 政策 、 外交 路線

既然 作出 大量 考慮 ， 有 了 新 的 判斷 後

我 相信 對 經濟 ， 對 外交

以至 整個 中國 的 社會 發展 方向 ， 都 會 作出 調整

我 認為 現時 已 可見 ， 除了 通關 在即 外

經濟 上 ， 中國 未來 將 重點 發展 經濟

即 發展 是 硬道理 ， 其他 可能 要 讓步 |||hard truth||||

在 發展 經濟 方面 ， 有 種 説法 是 ||||||"viewpoint"|

要 毫不動搖 地 支持 民企

要 讓 民企 、 國企 均 在 良好 法律 的 公平 環境 下 競爭

在 貸款 制度 上 ， 不 能 只 借 國企 、 不 借 民企

應 公平 對待 兩者

由此可見 ， 中國 開始 重視 民企 扮演 的 角色

洞察 到 民企 在 雇用 人員 、 就業 上

對 整體 經濟 幫助 很 大

另外 ， 初創 企業 開拓 新 經濟 發展 的 能力 相對 較 強

國企 交稅 能力 強

聽從 黨 的 指揮 能力 強

若是 通貨膨脹 ， 可 讓 電力 公司 停止 加價

鐵路 公司 也 暫停 加價

國企 在 順應 國家 調控 上 ， 協助 很 大

但 經濟 動力 方面 ， 需要 靠 民企

我 認爲 ， 這 種 轉變 對 中國 未來 發展 有 好處

另外 ， 之前 受 壓制 的 行業 ， 例如 互聯網 平台

過去 中央 不 喜 個別 公司 壟斷 市場

資本 無序 擴張

因此 曾 一度 壓制 部分 公司 的 發展

其實 這些 才是 社會 上

初創 公司 中 最 有 動力 的 行業

此外 ， 房地產 方面 也 一樣

以前 覺得 房地產 市場 有 泡沫

會 導致 金融 風險

需要 進行 調控 、 壓制

現時 他們 對 房地產 的 看法 ， 有所 轉變

需要 重視 房地產 在 整體 經濟 發展 中

所 扮演 的 角色 、 發揮 的 作用

希望 行業 可以 健康 運作

銀行 也 要 有 一定 的 支持

重新 評估 形勢 ， 做出 調整 後

2023 年 中國 經濟 重新 起步 、 加快 步伐 的 確定性 ， 大大 提升

西方 投資 銀行 也 因 這個 因素

重新 評估 全球 經濟 增長 的 幅度

依 我 看 ， 在 這 種 情況 下

香港 會 逐漸 感受 到 政策 調整 後 的 得益

第 一 項 受益 的 ， 就是 通關

通關 後 ， 旅遊業 、 零售業 、 酒店 、 娛樂 等

這些 會 是 第 一 批 受益 的 行業

然後 ， 物流 、 外貿 等 行業 也 跟著 受益

回看 香港 近來 的 數據

貿易 總量 嚴重 下降 ， 跌 兩 成 多 近 三 成

如果 中國 經濟 復常

這些 情況 會 有所 改善

對 香港 整體 情況 ， 也 有 好處

另外 ， 中國 在 對外 關係 方面

現時 也 正在 大力 改善 中

國家 領導人 走訪 各 國

綜觀 現今 形勢 ， 農曆 新年 前後

樓市 應該 會 有 一 個 「 小陽春 」 出現

明年 樓市 ， 應該 表現 得 比 2022 年 好

今天 非常 感謝 兩 位 的 分享

新 的 一 年 ， 希望 大家 新年 進步

下 集 「 樓市 C見 」 再見