[재택플러스] 헌 집을 새집으로‥주목받는 리모델링 (2021.11.16/뉴스투데이/MBC) - YouTube [Homeplus] Renovating an old house into a new one (2021.11.16/Newstoday/MBC) - YouTube [Ristrutturare una vecchia casa in una nuova abitazione (2021.11.16/News Today/MBC) - YouTube [ホームプラス]古い家を新しい家に‥注目されるリフォーム (2021.11.16/뉴스투데이/MBC) - YouTube - YouTube

연일 집값 오른다는 이야기에 기존에 살던 집을 고쳐 쓰자는 With all the talk of rising housing prices, it's hard to imagine a better way to fix up an existing home than to use the 連日の家賃が上がるという話で、今住んでいる家を直して使おうという話。 이른바 아파트 리모델링 시장이 최근 주목받고 있다고합니다. The so-called apartment remodeling market has been gaining traction lately. 最近、いわゆるマンションリフォーム市場が注目されているそうです。 재건축처럼 각종 규제가 있는 게 아닌 데다가 진행 속도도 빠르다는 게 장점인 건데 It's not as regulated as rebuilding, and it's faster. 建て替えのように様々な規制があるわけでもなく、進行速度も速いのがメリットなのですが、その分 오늘 플러스 나우에서는 아파트 리모델링 사업은 어떻게 하는건지, 今日プラスナウでは、アパートリフォーム事業はどうするのか、 또 주의할 점은 없는지 살펴보겠습니다. Let's see if there are any other caveats. また、注意点はないか見てみましょう。 플러스 나우 지금 시작합니다.

오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다. Today, we're joined by Kim Hyun-woo, director of the Happiness Wealth Management Institute. 本日は、幸福資産管理研究所の金鉉佑所長とご一緒します。 안녕하세요? / 네, 안녕하세요?

(앵커) 자~, 아파트 리모델링 사업 하면 사업성이 떨어져서 (Anchor) Okay, the apartment remodeling business is not profitable. (アンカー)さて～、アパートリフォーム事業となると、事業性が悪くなるので 별로 주목 받지 못 했었는데 최근 다시 주목받는 이유가있겠죠? It hasn't gotten much attention lately, but there must be a reason for its recent resurgence. あまり注目されなかったのですが、最近再び注目される理由があるのでしょうね。

- 네, 그래 하지만 사실은 여전히 재건축이 더인기가 있기는 한데요. - はい、そうなんですが、実はまだ再構築の方が人気があるんですよね。 재건축은 하기가 까다롭죠. Rebuilds are tricky to do. 再構築は難しいですよね。 크게 두 가지 규정 때문에 그러는데요. There are two main reasons for this 大きく2つの規定があるからです。 첫 번째는 지은 지 30년이 돼야 합니다. The first must be 30 years old. 1つ目は、建ててから30年経たないといけません。 새 아파트를 헐 수는 없으니까요. You don't want to tear down your new apartment. 新しいアパートを壊すわけにはいきませんからね。 그리고 30년이 지났다고 하더라도 멀쩡한 아파트를 헐어버릴 수는 없잖아요. And even if it's been 30 years, you can't tear down a perfectly good apartment. そして、30年経ったからといって、 멀쩡한アパートを壊すわけにはいきませんよね。 그러다 보니까 안전 진단 등급이라는 게 있는데 안전 진단 등급을 D등급을 받아야 합니다. And then I realized that there's this thing called a safety assessment rating, and I need to get a D safety assessment rating. そうしたら、安全診断等級というものがあるのですが、安全診断等級をD等級を受けなければなりません。 그런데 이 등급을 받기도 굉장히 까다로워서 사실은 But it's really hard to get that rating, so we actually have to use the しかし、この等級を受けるのもすごく難しいので、実は 재건축 사업이 이 두 가지 때문에 발목을 잡힌다고 볼 수있습니다. The rebuilding project is being held back by these two things. 再建事業がこの2つのために足かせになっていると見ることができます。

(앵커) 조건도 까다롭지만 요즘 사업승인을 받기도 더 까다로워졌죠? (Anchor) It's tough enough, but it's tougher to get business approval these days, right? (アンカー)条件も厳しいですが、最近は事業認可を受けるのも難しくなっていますよね？

-네, 그렇습니다.

이 대표적인 게 재건축 물량에 포함되어야 하는 게 임대주택입니다. A prime example of this is rental housing, which should be included in the rebuild volume. その代表的なものが、再建築の対象物に含まれるはずの賃貸住宅です。 늘어난 세대의 일정 부분은 임대주택으로 공급을 해야 하고요. A certain percentage of the new units will need to be provided as rental housing. 増えた世帯の一定部分は賃貸住宅として供給する必要があります。 또 초과 이익환수제라는 것도 있죠. There's also something called excess profits recapture. また、超過利益還元制度というものもあります。 이익이 많이 나면 일부 또 이걸 토해내야 하는데 If I make a lot of money, I have to spit out some of this stuff again. 利益がたくさん出たら、一部はまたこれを吐き出さなければならないのですが 최근 서울시 사례를 보면요. 반포동에서 가구당 1억 3569만 원, A recent example from Seoul: $135.69 million per household in Banpo-dong, 最近のソウル市の事例を見ると、盤浦洞で1世帯当たり1億3569万ウォン、 그리고 방배 삼익아파트 같은 경우는 2억 7500만 원의 And in the case of Bangbae Samik Apartment, which costs 275 million won. 재건축 초과 이익 환수금을 통보 받았습니다. You've been notified of a reconstruction excess profit refund. 再建築超過利益還付金を通知されました。 그러다 보니까 이런 재건축 초과이익환수제 때문에라도 시행을 못 하는 조합이 일부 있고요. So there are some combinations that we can't do because of this reconstruction override. そうしてみると、このような再建築超過利益還付制度のせいで、実施できない組合もあるようです。 또 아까 말씀드렸던 것처럼 임대주택을 공급해야 한다고 말했는데 また、先ほどお話ししたように、賃貸住宅を供給する必要があると言いましたが 늘어난 용적률의 4분의 1 정도는 임대주택으로 공급을 해야해서 About a quarter of the increased floor area ratio has to be provided as rental housing. 増加した容積率の4分の1程度は賃貸住宅として供給しなければならないので 이런 부분들 때문에  사업 속도가 더뎌지는 게 많이있습니다. There are a lot of things that slow us down. このような部分で事業スピードが遅くなることが多くあります。

(앵커) 그러다 보니까 허물고 새로 짓기보다는 기존에 있던 거를 고쳐 쓰자, (Anchor) And then we realized that instead of tearing down and building something new, let's fix what's already there, (アンカー)そういえば、壊して新しく建てるより、既存のものを直して使おう、 이런 데로 눈이 돌아간다는 건데 This is where my eyes go. こんなところに目が行ってしまうのですが 그러면 리모델링 아파트는 이런 규제를 전혀 적용받지 않는 건가요? So remodeled apartments are not subject to these regulations at all? では、リフォームマンションはこのような規制が全く適用されないのでしょうか？

-전혀 적용받지 않지는 않는데 재건축에 비해서는 상당히 쉽다고 볼 수 있습니다. -Not at all, but it's fairly easy compared to rebuilding. -全く適用されないわけではありませんが、再建築に比べればかなり簡単と言えます。 일단 준공된 지 아까 재건축은 30년이라고 말씀드렸는데 一度、竣工後、先ほど再建築は30年だと言いましたが 15년만 돼도 되고요. 그리고 안전 진단도 It's only 15 years old, and the safety diagnostics are also 15年だけでいいんです。 そして、安全診断も 정말 멀쩡하다는 A등급이 아니면 가능하다고 볼 수있습니다. Unless it's a grade A, which means it's really good, it's possible. 本当に無傷のAランクでなければ可能だと言えます。 B등급 이상히면 되고요. Grade B or higher. 또 주민 동의율도 필요한데요. You'll also need a resident agreement rate. 주민 동의 같은 경우에도 재건축은 75%이지만 Even in cases like resident consent, rebuilding is 75%, but the 리모델링은 66.7%, 3분의 2정도만 동의를 받으면 됩니다. Remodeling only requires 66.7%, or about two-thirds of the time. 또 여기에 임대주택을 공급해야 하는 의무도 없고요. And there's no mandate to provide rental housing here. また、ここに賃貸住宅を供給する義務もありません。 또 초과이익환수제도 적용받지않으니까 재건축에 비해서는 훨씬 더 매력적이라고 볼 수가 있겠죠. It's a lot more appealing than rebuilding. 再建築に比べれば、はるかに魅力的といえるでしょう。

-(앵커) 표로만 비교를 해봐도 차이가 많이 나기는 하는데 -(anchor) table, but there's a lot of difference. -(アンカー)表だけで比較しても、かなり差があるんですけどね。 실제로 재건축에서 리모델링으로 선회하거나 속도를 내는 곳들이 있나요? Are there places that are actually pivoting or accelerating from rebuilding to remodeling? 実際に建て替えからリフォームに転換したり、スピードを出すところはありますか？

- 네, 인기 신도시 같은 경우에는 - Yes, for popular new cities like 용적률이 대체로 200% 이상이거든요. The volume fraction is usually over 200%. 容積率がだいたい200％以上ですからね。 이걸 허물고 쉽게 이야기해서 다시 지어봐야 더 늘리기는 쉽지 않습니다. It's not easy to tear it down and build it back up. これを壊して簡単に話して建て直したところで、さらに増やすのは簡単ではありません。 그런데 여기도 아파트가 지어진 지 30년 이상 됐기 때문에 But here, too, the apartment was built over 30 years ago, so the しかし、ここもアパートが建ってから30年以上経っているので 굉장히 노후화는 심각해졌거든요. It's really aging badly. 그래서 어차피 재건축해서 남는 게 없을 바에야 だから、どうせ再構築しても残るものがないのだから 차라리 리모델링으로 선회를 하자라는 곳들이 늘어나고있습니다. むしろリフォームで旋回しようというところが増えています。 최근 높아진 집값도 한몫을 하고요. 昨今の高騰した住宅価格も一役買っています。 비교적 수익성이 낮다고 하더라도 재건축 안 될 거 깔끔하게 고쳐서 새로 살자, 比較的採算が悪くても、再建築は無理だろうから、綺麗に直して新しく暮らそう、 이런 수요가 늘어날 수 있다는 거죠. このような需要が増える可能性があるということです。 한국건설산업연구원에 의하면요. 국내 리모델링 시장 규모는 2020, 작년에는 17조 3000억 원에서 2025년에는 37조 원 그리고 2030년에는 44조 원까지 성장을 할 것으로 보이고 있습니다. 2030年には44兆ウォンまで成長すると見られています。

-(앵커) 그러면 이 대목에서 리모델링과 재건축의 차이점, -(アンカー)では、この部分でリフォームと建て替えの違い、 조금  구분 좀 해보고 넘어가죠. Let's make some distinctions. 少し区別してみましょう。

-재건축이라고 한다면 말 그대로 다 허물고 새로 짓는 거고요. -When I say rebuild, I mean literally tear it down and build new. -建て替えというと、文字通り全部壊して新しく建てるということですね。 리모델링는 뼈대만 남겨놓고 구조나 증축까지 할 수 있습니다. Remodeling can be anything from a bare bones structure to an addition. リフォームは骨組みだけ残して構造や増築まで行うことができます。 그리고 여기에서 세대 수도 늘릴 수 있고요. And you can increase the number of generations here. そしてここから世帯数も増やすことができます。 하지만 비용은 재건축에 비해서 80에서 90% 정도로 그렇게 싸지는 않은 수준입니다. However, the cost is not that cheap, about 80 to 90% compared to rebuilding. しかし、コストは再建築に比べて80から90％程度とそれほど安くはないレベルです。

-(앵커) 그러니까 공사 비용은 재건축이랑 크게 차이가 없다는 이야기를 들었는데 실제로 그렇군요. -(Anchor) So I've heard that the cost of construction is not much different than rebuilding, and that's true. -(アンカー)つまり、工事費は建て替えとあまり変わらないと聞いていましたが、実際にそうなんですね。 그러면 결국 공사비를 만들려면, 메우려면 そうなると結局工事費を作るには、埋めるには 세대 수를 늘리는 방법밖에 없을 텐데 그거는 어떻습니까? 世帯数を増やすしかないでしょうが、それはどうですか？

-세대주를 늘릴 수 있는 리모델링은 크게 세 가지가 있습니다. -世帯主を増やすことができるリフォームは大きく分けて3つあります。 화면에도 나오는데요. 아파트를 뚱뚱하게 늘리는, 가운데 있는 수평 증축입니다. アパートを太く伸ばす、真ん中にある水平増築です。

-(앵커) 이거요?

-옆으로 늘릴 수 있죠. 그리고 위로 더 늘릴 수 있는 수직 증축 방법이 있는데 이건 최대 3층까지 가능하고요. そして、上にさらに増やすことができる垂直増築方法がありますが、これは最大3階まで可能です。 그리고 기존의 동은 그대로 두고별도의 공간에 별도의 동을 만드는 별도 증축 방법이 있습니다. And there is a separate extension method that leaves the existing building as it is and creates a separate building in a separate space. そして、既存の棟はそのまま残し、別のスペースに別の棟を作る別増築の方法があります。 가운데에 있는 이 수평 증축 같은 경우에는 무한대로 늘릴 수도 없고 真ん中のこの水平増築のような場合は、無限に伸ばすこともできないし 도 우리나라 아파트는 또 벽이 기둥 역할을 하잖아요. また、韓国のアパートは壁が柱の役割を果たしていますよね。 그러다 보니까 내부 구조를 바꾸는 것도 힘듭니다. そうなると内部構造を変えるのも大変です。 수직 증축이 가장 선호되는 방법이기는 한데 垂直増築が最も好まれる方法ではあるものの 문제는 이게 기술 공정이라든가 아니면 안전의 문제 때문에 問題は、これが技術的なプロセスとか、安全性の問題なのか、安全性の問題なので 시행되기가 조금 어렵다는 단점이 있고요. 施行が少し難しいというデメリットがあります。 별동은 말 그대로 별도의 공간을 하나 지어야 하는데 그러다 보면 別棟は、文字通り別棟を一棟建てなければならないのですが、そうすると 동 간의 거리가 좁아진다는 단점이 있습니다. 棟間の距離が狭くなるというデメリットがあります。 여기에서 공통적으로 세대 수 증가는 15%까지는 가능합니다. ここで共通して、世帯数の増加は15％まで可能です。

-(앵커) 15%까지.  이 가운데랑 별동 증축은 땅이 더 있어야 가능한 것 같고. -(アンカー)15％まで。 この中と別棟の増築はもっと土地がないとできないみたいだし。 아무래도 수직 증축이 선호되기는 할 텐데. Vertical scaling is probably preferable. どうやら垂直増築が好まれるようですね。 안전성 문제가 있겠군요. 安全性の問題がありますね。

-그렇습니다.

-(앵커) 자~, 이와 관련해서 서울시가 최근에 기준을 하나 내놨죠? -(Anchor) Now, in this regard, the Seoul Metropolitan Government recently issued a standard, right? -(アンカー) さて～、これに関連して、ソウル市が最近基準を一つ出しましたよね？

-네, 그렇습니다.  2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본 계획이라는 게 예전부터있었습니다. -Yes, that's right. There used to be a basic plan for remodeling apartment buildings in Seoul 2025. -はい、そうです、2025年ソウル特別市共同住宅リフォーム基本計画というものが以前からありました。 그런데 이걸 5년마다 정비를하거든요. But I do maintenance on this every five years. でもこれを5年ごとにメンテナンスをするんです。

-(앵커) 5년마다 갱신을 하는 거군요? -(Anchor) So you're renewing every five years? -(アンカー)5年ごとに更新をするんですね？

-네, 그렇습니다. 새로운 내용들을 수정, 보완 하는데 -Yes, that's right, we're going to use the new stuff to modify and supplement the -はい、そうなんです。 新しい内容を修正、補完するために 이번에 삽입된 건 리모델링을 할 때 용적률을 추가로 주잖아요. The one that's been inserted this time gives you an extra floor area ratio when you're remodeling. 今回挿入されたのは、リフォームをするときに容積率を追加で与えるんですよね。

한 30, 40% 정도 용적률이 늘어나는데 It's about a 30, 40 percent increase in volume. 30、40％くらい容積率が増えるのですが、その分 그 늘어나기 위해서 갖춰야 할 조건들을 구체적으로 정한 겁니다. We're setting up specific conditions for that growth. その伸びるために必要な条件を具体的に決めたのです。 보시면 도로라든가 공원 같은 기반 시설을 정비하면 그때 용적률을 조금 늘려주겠다. ご覧の通り、道路や公園などのインフラを整備すれば、その時に容積率を少し増やしてくれると思います。

아니면 녹색 건축물을 만들게 되면, 에너지를 절감할 수 있는 그런 それとも、グリーン建築を作れば、エネルギーを節約できるような、そんな 아파트를 지으면 20%포인트를 늘려주겠다. If you build an apartment, I'll give you 20 percentage points. アパートを建てれば20％ポイントアップしてくれる。 아니면 누구든 사용할 수 있는 놀이터아니면 자연친화적인 시설을 설치하면 늘려주겠다, Or a playground that anyone can use, or something more natural, それとも誰でも利用できる遊び場か、自然に優しい施設を設置すれば増やしてくれる、 혹은 상업 시설 같은 거를만들어주면 Or if you're building a commercial facility or something. あるいは、商業施設みたいなものを作ってくれれば 용적률을 최대 10%포인트 추가해 주겠다는 내용들이 포함되어있습니다. 容積率を最大10％ポイント追加してくれるという内容が含まれています。

-(앵커) 혹시 용적률이 10% 늘어나면 세대 수가 몇 가구나 더 늘어나는지 혹시 그런 계산도 있나요? 世帯数が何世帯増えるのか、もしかしてそういう計算もあるのでしょうか？

- 어~, 한 30에서 40% 늘어나면 세대 수가 15% 정도 늘어나니까요. - え～、30～40％増えると、世帯数が15％くらい増えるんですよ。 한 10%포인트 늘어나게 되면 5% 정도 늘어난다고 산수적으로는 생각을 할 수 있겠습니다. 一応10％ポイント増えれば、5％程度増えると算数的には考えることができます。

-(앵커) 단지 규모에 따라서 다르겠군요. -(アンカー) 団地の規模によって違うんですね。

-네, 그렇요.

-(앵커) 공용 시설을 많이 새로 설계를 하면는 -(アンカー)共用施設をたくさん新しく設計する場合は 그에 따라서 세대 수도 늘려주겠다, 이게 기본 정책인 것같은데. それに応じて世帯数も増やす、これが基本方針のようですね。

-늘어나는 이익을 주변과 공유해라라는 게 가장 큰 취지요. -増えれば増えるほど、その利益を周囲と分かち合おうというのが一番の趣旨ですね。

-(앵커) 이걸 사실은 지금 리모델링이 주택 공급 정책에도 도움이 되기를 바라는 마음도 있을 텐데요. -(アンカー)これを実は今、リフォームが住宅供給政策にも役立つことを期待する気持ちもあるんですよね。 용적률을 확 풀어서 세대 수를 확 늘릴 수 있는 그런 방법은 없습니까? 容積率を大幅に緩めて、世帯数を大幅に増やすような方法はないのでしょうか？ 서울시에 지금 땅이 별로 없잖아요.

-네, 그렇죠.

그런데 안타깝게도 이건 서울시 조례로결정할 수 있는 부분도 아니고요. しかし、残念なことに、これはソウル市条例で決定できる部分でもありません。 법을 바꿔야 하는 부분도 있고요. 法律を変えなければならない部分もあります。 용적률을 또 주택에 대해서 한없이 늘리다 보면 容積率を、また住宅に対して限りなく増やしていけば 주거의 질이라든가 주거 시설에 영향을 미칠 수 있습니다. 住居の質とか住居施設に影響を与える可能性があります。 그러다 보니까 어쩔 수 없이 이런 용적률의 적용을 받을 수밖에 없는 거죠. そうすると、どうしてもこのような容積率の適用を受けるしかないのです。

주택 공급에도 도움은 될 테지만 그런 것들도 한계는 조금 있습니다. 住宅供給にも役立つでしょうが、そういうことにも限界があります。

-(앵커) 크게 뭐, 세대 수가 늘어나지 않으니까 주택 공급에는 크게 도움은 -(アンカー)大きくはまあ、世帯数が増えないので、住宅供給には大きく役立ちません。 되기 어렵다고 봐야겠네요. なかなか難しいと思います。

-일단 이게 또 다른 법의 적용도받는데요. -一応、これまた別の法律の適用も受けるんですけどね。 리모델링으로 인한 일반 분양 세대 수가 30%가 늘어나면 リフォームによる一般分譲世帯数が30％増加すれば 다른 재건축이라든가 아니면 새롭게 아파트를 지을 때 그대로 적용받습니다. 他の建て替えとか、新しくアパートを建てるときにそのまま適用されます。 쉽게 이야기해서 공개 청약을 해야 한다거나 아니면 簡単な話で公募をしなければならないとか、あるいは 전매 제한이라든가 실거주 의무가 그대로 적용되거든요. 転売制限とか、実住義務がそのまま適用されますからね。

이런 부분들도 걸림돌이 될 수는있습니다. このような部分も障害になる可能性はあります。

-(앵커) 그러면 실질적으로는 시장에서는 30세대를 초과하지 않도록 -(アンカー)そうすると、実質的には市場では30世帯を超えないように。 그렇게 설계를 할 가능성이 높아 보이는데요. 어떻습니까? そのような設計をする可能性が高そうですが、いかがでしょうか？

-아무래도 200세대에서 300세대 규모의 단지에서는 -やはり200世帯から300世帯規模のマンションでは 용적률이 늘어나 봐야 한 15% 정도잖아요. 容積率が増えても15％くらいじゃないですか。 괜히 30세대를 넘기는 것보다는 한 29세대까지만 만들어서 이런 규제를 無駄に30世代を超えるより、29世代までにして、このような規制をするのは 피하자는 움직임도 있을 것 같고요. 避けようという動きもありそうですね。 그렇게 또 사업이 추진되게 되면 주변의 부작용들도 있을 수 있는 게 そうしてまた事業が推進されるようになると、周りの副作用もあるかもしれません。 공사를 할 때는 나가야 하잖아요. 工事をするときは出ないといけないじゃないですか。

-(앵커) 그렇죠.

- 주변 전셋값도 끌어올릴 수 있고 리모델링된 아파트 때문에 - 周辺の転売価格も引き上げることができ、リフォームされたアパートのため 주변 집값에도 영향을 좀 미칠 수도 있습니다. 周辺の住宅価格にも多少の影響を与えるかもしれません。

-(앵커) 리모델링이 생각보다 세대 수를 늘리고 주택 공급을 하는 데에는 -(アンカー)リフォームが思った以上に世帯数を増やし、住宅供給をするためには、リフォームが 큰 도움은 되기 어렵다고 봐야 할 것 같고 大きな助けにはなりにくいと見なすべきでしょうし 오히려 주변의 전셋값이나 주택 시장이 오히려 영향을 받을 수 있다. むしろ周辺の家賃相場や住宅市場が影響を受ける可能性があります。 이렇게 이해를 해야겠군요. このように理解しなければなりませんね。

-네, 그렇습니다.

-(앵커) 알겠습니다. 오늘은 최근 주목받고 있다는 아파트 리모델링 사업과 관련해 本日は、最近注目されているマンションリフォーム事業に関連して 바뀌는 정책과 시장 동향 알아봤습니다. 変化する政策と市場動向を調べてみました。 오늘 말씀 감사합니다.

-고맙습니다.

-(앵커) 지금까지 재택 플러스였습니다.