加息 環境 下 ， 套現 收息 有冇 著數 ？
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 Kaley
先 看看 最新 一期CCL
報 157.87 點 ， 按 周 跌 0.22 %
是 連升 3 周 後 首次 回落
今天 很 高興 ， 除了 繼續 有 施生
亦 邀請 到 中原 按揭 董事 總經理 王美鳳 小姐 ， 一起 聊天
兩 位 你 好
剛 過去 的 2022 年 ， 是 息率 變化 較 大 的 一 年
香港 最 優惠 利率 上調 了 3 次
銀行 按揭 息率 上升 至 3.375 %
對 業主 按揭 上 的 壓力 ， 有 多 大 影響 ？
假設 500萬 的 單位 供 30 年
每 月 息率 供款 多 了 多少 ？
香港 去年 加 了 3 次 P
共 加 了 0.625 厘
但 其實 美國 共 加 了 7 次
息率 加 了 4.25 厘
所以 雖然 香港 加 了 息
但 加息 周期 比 美國 ， 或 以往 都 相對 溫和
去年 至今 的 按揭 息率 ， 除了 加 P 的 影響 外
亦 受 加 拆息 影響
整體 來說 ， 去年 按揭 息率 約 於 1 厘 半 水平
到 現時 3 厘 多 的 水平
如 以 500萬 按揭額 計算
每 月 供款 約 增加 了 28 %
月供 約 增加 4,800 多 元
從 香港 加息 比 美國 慢
幅度 比 美國 低 的 情況 推論
香港 的 資金 是 相對 充裕 的
若然 香港 資金 不夠 充裕
美息 與 港息 之間 一旦 存在 差距
很 多 資金 會 選擇 存 美金
因為 港元 與 美元 是 聯繫匯率
所以 沒有 太 大 的 匯率 風險
哪邊 高息 ， 資金 便 會 去 哪
但 香港 沒有 過分 跟隨 美國
反映 資金 對 投資 香港 別 有 偏好
加息 較 少 和 遲
反映 香港 的 投資 環境 ， 基礎 非常 不錯
兩 位 預料 ， 加息 周期 會 持續 到 甚麼 時候 ？
大家 都 知道 ， 去年 美國 猛烈 加息
加幅 頗為 驚人
但 美國 距離 息率 見頂 約 5 厘 左右
只 餘下 0.75 厘 左右
市場 估計 ， 未來 美國 加息 幅度 會 收窄
至 約 四分之一 厘 ， 即 0.25 厘
所以 預期 美國 加息 周期 約 為 3 次 議息期
加 3 次 左右 ， 息率 便 會 見頂
約 於 5月 ， 即 今年 上半年 ， 息率 便 會 見頂
香港 息率 加息 的 步伐 ， 雖然 沒有 緊貼
但 趨勢 上 ， 同樣 是 跟隨 美國 走勢
所以 我 預期 ， 即使 是 香港 的 加息 周期
息率 都 會 同步 在 今年 上半年 見頂
加息 周期 ， 相信 也 會 在 今年 上半年 完結
美國 這 次 猛烈 加息
主要 是 為了 應對 高 通漲 問題
通漲 數字 對於 美國 息率 見頂 後
何時 回落 ， 也是 現時 的 市場 熱話
我 相信 ， 美國 現時 要 處理 另 一 個 問題
很 大 機會 是 經濟 衰退 問題
相信 大家 都 預期 ， 在 息率 見頂 一 段 時間 後
因為 息率 周期 ， 市場 預期 息率 回落 會 在 下半年 出現
亦有 分析 指 ， 息率 有 機會 在 今年 第 4 季 便 會 回落
如果 大家 有 留意 銀行 的 定期 存款
你 會 注意 到 ， 香港 銀行 在 美國 聯儲局 未 減息 時
已 率先 將 定期 存款 利率 降低
在 一 個 月 前 左右
銀行 在 高峰期 時 ， 半年 可以 有 5 厘 息
現時 約 有 4 厘 2 ﹑ 4 厘 3
為何 銀行 會 將 定期 存款 利率 降低 ？
我 相信 是 自從 加息 後 ， 很 多 人 到 銀行 存款
但 貸款 的 人數 追 不 上
即是 銀行 收到 很 多 存款 ， 也 要 派息 予 存戶
靠 甚麼 向 存戶 派息 ？ 就是 要 把 錢 借 給 人 做 生意 ﹑ 買 樓 等
借 錢 的 人 少 ， 存款 的 人 多 ， 便 會 虧本
所以 銀行 要 把 存款 的 利率 降低
即是 叫 大家 不要 存 這麼 多 錢
等 銀行 生意 好 點 才 給 我
這 是 香港 的 情況
香港 的 利息 從 經濟 環境 來說 ， 即將 見頂
美國 的 利息 又 如何 呢 ？
加息 快 時 ， 每 次 加 四分之三 厘
四分之三 厘 也 加 了 4 次
加 了 4 次 後 ， 去年 最後 一 次 加 了 二分之一 厘
估計 今年 會 加 更 少 ， 只 加 四分之一 厘
再 加 2 至 3 次 ， 我 相信 都 會 見頂
為什麼 說 見頂 ？
如果 只 看 通漲 ， 聯儲局 目標 是 把 通漲 降 至 只 有 2 %
若 真 的 以此 為 目標 ， 加息 過程 便 會 很 長
即使 現時 通漲 低 ， 但 仍 有 6 厘 半 ， 即 6.5 %
要 跌 至 2 % ， 高息 環境 便 要 持續 一 段 很 長 的 時間
但 聯儲局 的 使命 除了 控制 通漲 外
也 要 維持 就業 ， 維持 經濟 增長
最近 美國 經濟 增長 有 放緩 跡象 ， 很 多 企業 裁員
不是 裁 一點 ， 而是 每 次 都 裁員 過 萬
好像 Twitter 便 裁員 了 一半
反映 環境 不 太 好
所以 聯儲局 可能 要 考慮 ， 經濟 增長 是否 能 持續
如果 社會 承擔 不 到 如此 高 利率 ， 便 可能 需要 減息
美國 是 個 債務 很 嚴重 的 社會
美國 政府 每 年 赤字 ， 入不敷支
怎麼辦 ？ 只能 發債 ， 依靠 聯儲局 買
民間 的 消費 也是 依靠 信用卡 ﹑ 按揭 等
背負 這麼 多 債務 ， 當然 不 想 利息 高
利息 高 ， 借貸人 便 會 吃力 一點
所以 我 相信 高息 環境 ， 與 美國 自身 的 經濟 處境 不 太 一致
我 認為 息率 即使 不 調頭 向 下 ， 今年 都 會 見頂
見 了 頂 ， 投資 氣氛 便 會 較 好
按揭 息口 上升
但 金管局 早期 放寬 了 壓力 測試 的 要求
1+1 減 下 ， 按揭 是 容易 了 還 是 困難 了 ？
壓力 測試 ， 原意 就是 為 用家 應對 加息 周期
增加 防守力
當 進入 加息 周期 ， 息率 上升 後
壓測 假定 息率 的 升幅 會 降 下來
所以 金管局 調整 了 壓力 測試
將 三 厘 降 至 兩 厘
整體 的 按揭 息率
上年 到 今年 ， 整體 加幅 約 為 2 厘
壓力 測試 降幅 為 一 厘
原則上 ， 好像 即使 壓力 測試 減低 了
但 按揭 借款 能力 是否 差 了 ？
或 入息 要求 是否 提高 了 ？
其實 ， 看 現實 情況 ， 上年 到 今年
以 同一 入息 水平 來 計算
用家 的 借款 能力
或 可 借 的 按揭 金額 ， 其實 沒 變
為什麼 ？
上年 年頭 ， 銀行 計算 壓力 測試 時
本身 已 按照 H按 的 封頂 息率 計算
封頂 利率 是 +3 厘
當時 已 用 5 厘 半 ， 去 計算 還款 能力
現在 的 息率 已 觸及 封頂 息率
壓力 測試 調整 到 加 2 厘
現 壓測 利率 約 5.375 - 5.475
上年 到 現在 ， 壓測 息率 都 是 5 厘 幾
假設 你 的 入息 一樣 ， 例如 一萬
上年 年頭 和 現今 ， 你 可 借 的 按揭 金額 其實 沒 變 過
用家 買 樓 ， 借款 能力 暫時 沒 變
當然 實際 供樓 負擔 ， 因應 利息 上升 是 增加 了
過去 ， 有 業主 會 每 兩 年 即 罸息期 完結 後
做 轉按 ， 賺取 現金 回贈
加息 後 ， 此 法 還 行 得 通 嗎 ？
市場 上 ， 我們 看見 轉按
除了 賺 現金 回贈 外 ， 還有 其他 需求
例如 原 用 按揭 息率 較 高 的 發展商 一 按
低息 蜜月期 過後 ， 需要 轉 按
或 有人 喜歡 轉 按 套現
去年 ， 市場 上 有 一些 用家
透過 轉按 去 賺取 現金 回贈
條件 相當 吸引
來到 今年 一月
銀行 調整 了 按揭 息率
調整 寬限期 或 尾班車 已經 過 了
導致 現時 的 息率 ， 對比 用家 原本 的 息率
高出 了 0.35 厘 或 以上
可以 說 ， 現時 轉 按 誘因 減少 了
但 若 心水清 的 ， 我們 計算 一下
以 按揭額 5百萬 來 計算
現金 回贈 可 高 達 10.5萬
扣除 律師費 、 兩 年 息差
其實 淨袋 還 有 七萬 多
所以 仍 有 用家 ， 即使 息率 上升 了
仍 會 轉 按 ， 先 賺 現金 回贈
因為 罰息期 只 是 兩 年
兩 年 後 ， 銀行 可能 有 其他 吸引 方案
兩 年 後 再 轉 按
這樣 仍 有 現金 回贈 的 收入 可 入袋
剛才 你 問 ， 用家 借 錢 容易 或 困難 了
除了 看 息率 ， 壓力 測試 外
還 看 銀行 對 按揭 業務 的 態度
你 知道 為什麼 銀行 有 現金 回贈 ？
現金 回贈 是 為了 什麼 ？
現金 回贈 功能 是 為了 搶 生意
銀行 招徠 客人 很 困難
要 做 市場 推廣 ， 要 找 按揭 公司 轉介
這 都 是 有 成本 的
銀行 送 一 筆 錢 給 客人 ， 招徠 長遠 客戶
轉 按 現金 回贈 之所以 高
看到 銀行 對 按揭 業務 態度 積極
銀行 態度 積極 ， 估價 也 會 貼市
批出 按揭 的 機會 也 會 較 高
我 接觸 的 香港 銀行
都 比較 喜歡 做 按揭 生意
因為 只要 做 一 單 ， 除非 你 兩 年 轉 一 次
我 相信 很 少 人 兩 年 轉 一 次
多數 人 一 做 就 20 年 30 年
這 是 長綫 收入
而且 香港 人 責任感 比較 強
合約 精神 比較 高
很 少 斷供
所以 銀行 很 積極 做 按揭 業務
形成 對 樓市 的 支持力 高
因為 買 樓 ， 銀行 支付 大部份
買家 首期 只 是 小 部份
銀行 的 態度 對 香港 樓價 形成 最 重要 的 因素
如果 有 按揭 的 業主 ， 手上 有 多餘 的 資金
他們 應該 提早 還款 ， 還是 做 高息 定存 ？
哪 一 個 選擇 ， 對 業主 更 有利 ？
剛剛 施生 也 提 過
定期 息率 雖然 稍 跌
但 也有 不少 息率 能 維持 在 4 厘 左右
單 看 息率 的話 ， 吸引力 依然 存在
但 有 一 點 需要 留意
很 多 按揭 用家 ， 未必 會 將 資金 放入 定期 用作 收息
畢竟 定期 存款 ， 可能 設有 最 低 存款 金額
或 對 新 資金 的 要求 ， 也 會 有 捆綁期
現時 的 按揭 計劃 中
除了 傳統 情況 ， 用家 因 息率 上升 而 做 部分 還款
另外 還 有 一 個 選擇
就是 現時 銀行 ， 會 給 按揭 用家 提供 Mortgage Link 戶口
即 提供 一 個 高 存息 戶口
當中 的 戶口 息率 與 按揭 息率 一樣
若 按揭 息率 是 3 厘
該 戶口 的 存款 息率 也 能 給到 3 厘
這樣 的 好處 是 ， 用家 可 隨時 增加 儲蓄
由於 沒有 最 低 金額 要求
用家 可 將 每 月 儲蓄 ， 或 生意 往來 的 大額 資金
存入 這個 高 存息 戶口 ， 便 可以 獲得 存款 收入
以 存款 利息 收入 ， 抵消 按揭 利息 支出
該 戶口 的 好處 在於 ， 裡面 的 資金 不會 被 綁 死
用家 隨時 可 將 資金 存入 或 取出
所有 ， 一些 按揭 用家 會 作 衡量
可能 會 把 資金 投入 定期 存款 ， 賺 高 利息
但 始終 M ortgage Link 戶口 的 息率 也 不 差
能 達到 3 厘 左右 ， 有 抵消 利息 支出 的 作用
也有 部分 用家 ， 喜歡 戶口 存取 彈性 高
從而 將 資金 存入 M ortgage Link 戶口
這 視乎 用家 自身 的 財政 狀況
或 資金 運用 上 的 需求
之前 ， 市場 上 有 業主 賣 樓 套現 收息
現時 息率 將要 見頂
現時 這 方法 ， 還 值得 嗎 ？
之前 的確 有 業主 賣 樓 ， 從而 獲得 資金 存入 銀行 賺 利息
他們 覺得 這樣 做 比 收租 好
收租會 害怕 遇到 租霸
或 租客 會 投訴 冷氣 不足 、 洗衣機 損壞 ， 很 麻煩
但 收 利息 的話 ， 能 按時 收到
什麽 都 不用 做
所以 ， 他們 趁 利息 上升
便 賣 了 物業 ， 存入 銀行 賺 利息
最近 銀行 把 定期 存款 利率 降低
就是 提醒 了 這 一 群 人
提醒 了 什麽 呢 ？
就是 ： 利息 是 浮動 的
若 是 4 厘 、 5 厘
銀行 不會 願意 開 一 張 定期 十 年 的 單
可能 最多 只 有 半年 ， 或 一 年 的 保障
但 若 用 物業 作 按揭
銀行 會 有 很 多 手續費 和 限制
另外 ， 這 件 事 也 提醒 了 很 多 投資者
他們 觀察 到 ， 租金 現時 雖然 較 低
但 租金 會 隨著 通貨膨脹 、 收入 上升
一 步步 加 上去
所以 長遠 來説 ， 租金 還是 上升 的
此外 ， 物業 本身 也 會 升值
隨著 經濟 增長 、 社會 進步
樓價 會 跟著 上升
但是 ， 存入 銀行 的 本金
現在 存 多少 ， 以後 也 是 同樣 數額
並 不會 增長
所以 ， 一旦 利息 開始 回落
投資 地產 的 吸引力 就 會 增加
最近 市場 有所 好轉
雖説 這 星期 的 中原 城市 領先 指數 ， 回落 了 少許
但 之前 也 連升 了 三 個 星期
可見 整體 趨勢 是 向上 的
這個 情況 與 利息 回落 ， 有 很 大 關係
今天 非常 感謝 兩 位 的 分享
今天 是 年廿九 ， 在 此 提早 向 大家 拜 個 早年
希望 大家 下 一 年 新年 進步 ， 步步 高升
我們 下 集 樓市 C見 再見
