新 一 屆 政府 想 增加 供應 要 引入 內地 土地 政策 ？ ( 1 )
歡迎 收看 樓市 C見
我 是 主持人 KA RY
先 看 最 新 一 期 CCL ， 報 181.06 點
按 周 升 0.95 %
整個 四月 ， CCL 徘徊 在 180 點 之間
看 完 CCL 後 ， 我們 來到 今天 的 主題
最近 很 多 新盤 推出
今日 ， 除了 繼續 請 來 施生 外
亦 請 來 嘉華 國際 營業 及 市場 策劃 總監 ， 溫偉明
與 我們 一起 討論
兩 位 你們 好
第 五 波 疫情 開始 緩和
許多 發展商 都 積極 推盤
嘉華 國際 旗下 柏瓏 ， 上 星期五 開售
首輪 出售 反應 踴躍 ， 全部 售罄
是次 銷售 結果 ， 是否 在 溫總 的 意料 之內 ？
其實 ， 銷售 結果 都 在 我們 預期 之中
始終 ， 這個 樓盤 有 其 特色
尤其 是 樓盤 發展 密度 非常 低
地盤 面積 非常 大 ， 超過 4萬 平方米
亦 有 26萬 平方呎 內園 ， 非常 吸引
銷情 理想 是 意料 之中
最 重要 是 樓盤 定價 、 定位 正確
幸好 另外 兩 個 合作 夥伴 ， 信和 、 中國海外
三 間 企業 的 團隊 ， 非常 合拍
大家 能夠 討論 出 一 套 方案 ， 迎合 市場
事實上 ， 當日 售賣 樓盤 時
發現 客人 取態 ， 傾向 選擇 中層 或 以上 單位
證明 我們 樓盤 定價 合適
許多 買家 ， 很 欣賞 我們 的 樓盤 設計
尤其 是 內園 設計
但 不 代表 向 山景 、 開揚 景觀 不 好 賣
最 重要 因素 在於 樓盤 定價
第 二 ， 似乎 香港 許多 地區
這 幾 年 都 密集式 推出 新盤
其實 我們 都 是 其中 之一 ， 例如 在 啟德區
啟德 每 個 月 都 有 新盤 出售
對 買家 來說 ， 會 失去 新鮮感
但 我們 推出 的 錦上路 項目 ， 柏瓏
為 市場 帶來 新鮮感
另外 ， 柏瓏 有 特別 之處
市場 會 認為 這個 樓盤 的 樓價 ， 仍 有 上升 空間
柏瓏 一 期 2,200 伙 單位 推出 之後
旁邊 另 一 期 ， 將 會 有 40 多 萬 呎 商場 相連 住宅
政府 在 周邊 ， 亦 規劃 興建 資助 房屋
或 會 支持 當區 的 商業 活動
整個 錦上路 規劃 ， 只會 越 做 越 好
這裡 已 有 錦上路站
而 將來 北環線 ， 亦 以 錦上路站 作為 中轉站
大家 會 看到 這 區 的 發展 潛力 ， 很 快 出現
因為 這 區 已 有 鐵路站
施生 ， 有些 地區 很 奇怪
我們 公司 也 做 過 項目
例如 白石角 ， 政府 規劃 讓 許多 人口 居住
但 交通 設施 甚 少 ， 沒有 鐵路 連接
現在 ， 人們 不斷 催促 政府 ， 在 白石角 興建 鐵路站
但 先 有 鐵路站 ， 地區 發展 才 會 更 好
路 到財 到 ， 對 不 對 ？
如果 先 讓 許多 市民 搬入 ， 才 慢慢 連接 交通 基建
地區 吸引力 會 相對 弱
基本上 所有 基建 規劃 ， 無論 現在 、 將來 都 有 明確 方向
所以 ， 柏瓏 吸引力 會 相對 強
今次 售樓 ， 一如 預料 吸引 了 許多 買家
一般人 聽到 錦上路 ， 以為 很 遠
現在 ， 有 鐵路 運輸 網絡 之後
交通 時間 縮短 了 很 多
由 錦上路 到 市區 ， 半 小時 之內 可以 到達
不用 半 小時
如果 要 到 中環 ， 20 多 分鐘 便 可 到達
變相 縮短 生活圈
以前 ， 我們 乘搭 東鐵線
由 上水 、 粉嶺 一路 出 市區
但 東鐵線 每 站 停 、 速度 慢
但 西鐵 運行 速度 相對 快
由 錦上路站 到 荃灣西站 ， 只 需要 幾 分鐘
一 到 荃灣西 ， 已 有 數 個 大型 商場
哪怕 錦上路 向 北 上 ， 到 元朗站
新鴻基 ， 在 元朗 有 一 群 大型 商場
所以 ， 在 購物 方面 不 存在 太 大 問題
生活 配套 亦 沒有 問題
將來 ， 錦上路 也 有 許多 生活 配套
西鐵 頗為 強頑
如果 只 講 定價 ， 元朗 有些 屋苑 去到 2萬 元 一 呎
柏瓏 1.7萬 至 2萬 元 一 呎
我 印象 中 ， 售價 較 平 的 單位
600 餘 萬 便 有 交易
我們 都 有 審視 市況
當然 會 留意 元朗區 呎價
另外 ， 我們 定價 都 有 一 項 指標
柏瓏 樓層 相對 不算 高
只 有 16 層 、 低 密度 ， 變相 是 一 個 好處
以及 我們 有 個 很 美 的 內園 景觀
低層 望 內園 ， 都 是 我們 樓盤 的 優勝 之處
因為 我們 內園 太 大
單位 內望 向 內園 ， 景觀 也 很 美
變相 低層 和 高層 ， 景觀 分別 相 差不多
買家 在 售樓 現場 ， 有 許多 選擇
買家 按 其 財政 狀況 ， 更 容易 買入 心儀 單位
例如 ， 有些 樓盤 有 30 - 50 層
預算 只 夠 購入 低層 單位
就 買 不 到 高層 單位 ， 因為 層 樓 很 高
柏瓏 只 有 16 層 、 低 密度
相對 選擇 較 多
而 低層 有 很 美 的 內園 景觀
收窄 樓盤 高低層 ， 景觀 之間 的 差距
所以 ， 樓盤 較 容易 出售
依賴 單位 景觀
望 海 的話 ， 高層 單位 較 好
高層 單位 ， 就 能 望 到 一 片 海
低層 單位 ， 只能 望 到 一 片 天
園景 的話 ， 低層 單位 可以 望 住 樹木
這個 樓盤 ， 不同 層 樓 單位 都 各有所好
施生 的 同事 ， 在 銷售 現場 協助 客人 買 樓
就算 客人 心儀 單位 ， 被 其他 買家 買下
但 在 現場 ， 亦 很 快 找到 類似 、 合適 客人 的 單位
客人 容易 買入 合適 單位
不會 出現 客人 心儀 單位 ， 被 其他 買家 買下
就 選擇 不 到 其他 合適 單位 的 情況
600 餘 萬 元 的 單位 ， 一 成 首期 只需 60 多 萬
即使 柏瓏 兩 房 定價 800 - 900萬
如果 使用 俗稱 「 波叔 PLAN 」 承造 9 成 按揭
首期 在 1百萬 元 內
加上 其他 開支 ， 亦 只要 1百 餘 萬 ， 便 可 上車
最 重要 是 家庭 入息
例如 ， 兩 夫婦 每 月 收入 總和 有 約 8- 9萬
就 有 機會 供 得 起
見到 這個 新盤 很 有 特色
使 其 在 星期五 能夠 迅速 售罄
會否 對 未來 銷情 更 有 信心 ？
見到 許多 新盤 陸續 推售
會否 擔心 互相 競爭 、 搶走 市場 購買力 ？
正是 我們 推出 的 樓盤 ， 與 現時 其他 項目 分別 較 大
第 一 ， 同期 推出 的 大部份 是 市區 項目
市區 樓盤 ， 動輒 每 呎 2.3 - 2.4萬 元 起
我們 現時 定價 ， 每 呎 1.8 - 1.9萬 元 起
價錢 上 有 分野
第 二 ， 樓盤 居住 環境 不同
有些 買家 嚮往 低 密度 、 近 鐵路站 樓盤
柏瓏 在 這 方面 ， 有 取勝 之處
所以 ， 柏瓏 沒有 太 多 直接 競爭 對手
這 次 推盤 ， 屬於 一石激起千重浪
吸引 許多 有 興趣 的 買家 入場
收到 近 1.3萬 張 申請表
第 二 輪 開售 ， 亦 估計 不 到 反應 如此 踴躍
收到 近 7千 張 申請表
仍 有 許多 向隅 買家
未來 出售 1A 期 其他 單位
我們 對此 非常 有 信心
樓盤 合共 有 近 715 伙 單位
我們 賣出 388 伙
餘下 3百 多 伙 ， 都 有 機會 全數 一 次 售 清
即使 無法 一次過 售 清 ， 都 應 有 9 成
接著 1B 期 ， 805 伙 已 取得 預售 樓花 通知書
我們 不 打算 扣起 留售
與 代理 公司 商討 後 ， 認為 趁着 市場 有 興趣
我們 又 不 想 加價 ， 會 將 其 全數 推出
施生 ， 這麼 多 新盤 推售 ， 市場 購買力 能否 吸納 ？
有 段 時間 ， 市場 沒有 新盤 推售
購買力 會 有 一定 積累
另外 ， 吸納 能力 要 看 整體 市場 的 供應量 是否 足夠
上 世紀 80 年代 ， 一 年 推出 近 3萬 個 單位
現在 ， 一 年 只 得 1- 2萬 個 單位
這 意味 甚麼 ？ 香港 有 250萬 戶 家庭
1 % 家庭 有 購買力 ， 都 有 2.5萬 個 家庭
一 年 供應 只 得 1萬 多 個
怎 夠 分配 ？
你們 認為 市場 有 許多 供應
只是 這 段 時間 ， 集中 供應 出現 的 現象
整體 香港 住宅 供應 ， 仍 處於 低 水平
例如 ， 居屋 申請表 數以十萬計
一 年 只 得 1萬 多 個 單位 供應
供應 、 需求 ， 根本 不 成 正比
所以 ， 不用 擔心 市場 有 太 多 供應
即使 新盤 全部 推出 ， 供應 仍然 不足
我 同意 施生 的 說法
只是 短期 內 ， 有 大量 樓盤 同時 推出
所以 ， 感覺 有 很 多 供應
但 長遠 單位 供應 依然 不足
加上 疫情 ， 香港 封關 近 兩 年 多
與 祖國 同胞 ， 暫時 切斷 連繫
但 長遠 來說 ， 兩 地 應該 融合 、 互通
香港 特色 ， 在於 是 中國 最 繁盛 、 最 重要 的 金融 城市
我們 應該 吸納 最 優秀 、 最 富有 、 最 有 能力 的 人
在 港 營商 、 居住 、 生活
房屋 供應 必需要 到位
不只 是 照顧 到 本地 居民
亦 要 考慮 世界 各 地 ， 在 港 居住 的 人
現時 政策 有 少許 扭曲 ， 出現 了 排外 的 情況
不是 持有 身份證 的 居民 ， 要 繳交 30 % 印花稅
我 認為 ， 香港 作為 自由 出入 的 城市
這個 不 是 一 個 好 、 長遠 的 政策
長遠 來說 應該 控制 樓市 供應 ， 讓 供求 達至 平衡
私人 市場 ， 應該 分為 兩 類
一 類 ， 是 照顧 本地 香港 市民 上車 需要
另 一 類 ， 因為 香港 作為 開放 的 自由港
我們 歡迎 資金 、 人材 來 港
有 能力 負擔 樓價
能夠 吸引 外國人 來 港 買樓 ， 為何 要 浪費 這些 機會
例如 ， 某 倫敦 物業 賣 給 阿拉伯 王子
又 賣 給 俄羅斯 商人
英國 政府 ， 並 不會 阻止 這些 交易
有時候 更 減少 印花稅 ， 吸引 外地 買家
香港 的 問題 是 ， 本地 民生 需求 未 獲 滿足 ， 才 有 這麼 多 限制
如果 ， 將來 住宅 供應 滿足 了 民生 需要
應該 任由 私人 市場 價格 ， 反映 全球 投資者 的 偏好
說到 將來 ， 今年 是 特首 換屆年
星期日 ， 會 誕生 新 一 屆 特首
兩 位 認為 兩 屆 政府 ， 於 土地 房屋 政策 上
會否 有 很 大 轉變 ？
會 如何 影響 之後 樓市 走勢 ？
我 不 太 懂得 政治
但 我 記得 領導人 說 的 關鍵字
今年 年初 總理 李克強
提出 有 幾 個 關鍵字 ， 我 會 記 著
第 一 ， 中央 政府 對 香港 特區
會 作 全面 管治 ， 這 很 重要
即 未來 香港 走勢 會 跟 中國 國情 、 政策 去 走
這 很 明顯 ， 但 有 一 事 需 留意
在 五十年 不變 中
仍 強調 港人治港 、 一國兩制 的 基調
這 是 一 個 很 重要 的 基礎
我 自己 認為 未來 政府 ， 會 很 著重 問責
因爲 看到 現時 國內 的 情況
前 兩年 ，中央政府 很 強調
地方 政府 不要 囤積 土地
不要 「 唧牙膏 」 式 賣地
因 「 唧牙膏 」 賣地 ， 與 發展商 「 唧牙膏 」 賣樓
有 機會 推高 樓價 ， 引致 有 泡沫 出現
有些 發展商 無可奈何 ， 搶購 不 到 土地
就 用 高價 買 地 ， 但 高價 買 地 後
可否 高價 賣出 ， 一路 將 價錢 推高
購買力 是否 可 支持 ？ 又 未必 可以
舉例 ， 廣州 在 年 多 兩 年 前
已經 提出 一 年 分 兩 、 三 次 賣地
一定 要 一 批批 出售
不可 每 月 、 每 星期 ， 「 唧牙膏 」 出售
若 幾十 幅 土地 同時 出售
就 發覺 原來 有 很 多 土地 供應
競投 下標 時 ， 就 會 較 小心
而且 ， 每 次 出售 土地 都 會 作出 優化
第 一 次 ， 發覺 有 發展商 ， 為了 增加 中標 成數
開設 很 多 分公司
正如 國內 有 個 字眼 「 除 馬甲 」
馬甲 ， 即 古代 穿著 的 戰鬥衣
不要 穿 多 幾 件 戰鬥衣 ， 假裝 成 多 間 公司
全部 需 「 除 馬甲 」
若 同 一 間 公司 ， 只能 以 一 間 競投
公平 競爭 ， 令 市場 透明 外 ， 同時 增加 供應
讓 市場 看清 ， 其實 有 很 多 供應
不要 出現 假象
這 方面 很 重要 ， 給予 香港 一 個 啟示
香港 土地 非常 少 ， 但 地皮 面積 較 大
動輒 都 過 百億 元 ， 這 是 一 個 問題
甚至 是 新界 換 地
地皮 面積 也 是 很 大 ， 也 是 一 個 問題
為何 是 問題 ， 若果 賣地 給 我
我 也 會 分批 出售
對於 我 來說 ， 當然 好
我 先 賣 完 這 批 ， 再 賣 那 批
但 對於 小市民 來說 ， 就 只能 等待
需 慢慢 等待 發展商 ， 先 賣 完 這 批 單位
再 賣 另 一 批 單位
但 若 一 幅 土地 分成 三 幅
分別 由 三 間 發展商 買入
當然 會 出現 競爭
像 剛才 提及 市場 ， 有 很 多 單位 供應
這 段 時間 好像 很 多 供應
因 分開 很 多 地皮 ， 讓 發展商 同期 購入
例如 ， 我 開發 A 土地 ， 另 一 發展商 開發 B 土地
我 需 向 老闆 交代 ， 需要 出售 樓盤
當然 要 與 另 一 發展商 競賽
同一 時間 ， 對 發展商 是 壓力
因 同一 時間 ， 多 個 樓盤 推出
但 對 小市民 、 社會 來說 ， 可能 屬於 好事
例如 5,000 伙 單位 ， 分 兩 年 推出
與 5,000 伙 單位 ， 分 3 個 月 推售
是 完全 不同 的 效果
當 發展商 看到 這 情況 ， 自然 會 調節 出售 樓盤 的 價錢
壓低 賣 樓 的 價錢 ， 這 種 平衡 對 社會 較 好
所以 ， 我 認為 來屆 特首
需要 留意 國內 ， 是 如何 調控 樓市 政策
會否 有 機會 將 國內 樓市 政策 ， 引申 到 香港
當然 會 T W I S T A R O UND
香港 將 土地 制度 引入 內地
將 英國 制度 引入 內地
亦 TW I S T A R O UND
字眼 上 ， 不用 地契 而 是 土地 使用權
用 很 多 新 的 名稱 ， 代替 資本主義 的 想法
相反 ， 亦 將 中國 特色 社會主義
帶來 香港 時 ， 會否 又 轉變 成
香港 特色 的 資本主義 ？
這 可 拭目以待
我 認為 一定 會 有 變化
其中 一 個 特別 在 國內 經常 提到
今次 亦 聽到 未來 特首 提到
就是 要 有 「 硬指標 」 ， 以 目標為本
未來 特首 有 說 過 ， 不 太 著重 當中 的 細節
細節 應 交由 下屬 、 專業 人士 去 負責
作為 領袖 ， 只需 定出 指標
你 自己 想 方法 做到 ， 不用 解釋 為何 達 不 到
而是 想出 方法 去 做到
我 對 未來 前景 是 樂觀 的
