銀主盤 筍 極 都 難 「 撈 」 靚貨 ？ ( 2 )
財務 公司 願意 借 8 成 ， 冚 了 你 筆 數
使 你 有 錢 夠 供樓
我 覺得 ， 銀主盤 的確 是 開始 多 了
無關乎 樓價 的 升跌
樓價 跌 時 會 比較 多
如 施生 所 說
香港 現 處於 後 疫情 時代 ， 復常 中 的 掙扎期
香港 剛 開始 對外 放寬 ， 有 0+3
月中 又有 新 特首 的 第 一 份 施政 報告
搶 人才 、 重新 基建 計劃 、 北部 都會區 等 願景
似乎 都 沒有 辦法 ， 對 股樓 齊 跌 的 狀況 止血
恆指 下試 萬四 點
地產股 全 版 見紅
我 有 幾 個 問題 想 請教 兩 位
會否 擔心 尋底 趨勢 持續 ？
相關 的 持份者 ， 還有 什麼 板斧 刺激 樓市 ？
有 沒 有 需要 即時 出手 ？
現在 的 世界 比 以前 複雜
有些 事情 非 香港 自己 可 解決
例如 中美 角力
美國 下定決心 ， 阻止 中國 崛起
以前 互通 有無 ， 互補 長短 的 協調 已 沒 機會
由 全球化 ， 變 去 全球化
中國 先進 的 產品 ， 限制 美國 國民 使用
禁止 美國 公司 與 中國 合作
例如 中國 的 5 G ， 世界 各 國 都 加以 阻撓
明知 中國 需要 芯片 ， 禁止 出售 給 中國
在 這 種 情況 下 ， 世界 經濟 的 互相 協調 、 互相 扶持 的 功能 減弱 了
香港 以前 扮演 中國 外 循環 的 角色
中國 除了 內循環 ， 還 與 世界 各 國 聯繫 、 做 生意
現在 許多 國家 都 關 了 大門
香港 的 中間人 角色 淡化 了
香港 將來 還 可以 扮演 什麼 角色
有 多少 功能 會 受損 ， 這 仍 未 明朗化
要 透過 中國 繼續 崛起
最 外 的 聯繫 仍 存在
香港 才 能 找到 自己 的 角色
在 不 明朗 的 因素 下
有些 人 擔心 ， 香港 的 經濟 發展 速度 不及 以前
若 經濟 發展 放緩 ， 對 商業 樓宇 的 需求 減少
對 住宅 樓宇 來說 ， 一般人 的 負擔 能力 也 會 減少
所以 樓市 在 這 種 大環境 下 ， 會 受到 壓抑
樓價 會 向 下 調節
問題 是 ， 調節 到 什麼 程度
剛才 所 說 的 因素 ， 短期 內 不會 改變
我 看到 有 兩 項 因素 ， 未來 值得 留意
這 兩 個 因素 若 能 解決 ， 樓市 存在 轉 好 的 機會
第 一 ， 防疫 政策 會否 調節 得 合理 些
令 香港 可以 早日 復常
包括 個人 生活 復常 、 經濟 活動 復常
我們 看到 ， 現時 香港 的 防疫 措施 與 國內 不盡 相同
一國兩制 下 ， 香港 可以 有 不同 的 做法
香港 現時 0+3 ， 稍後 可能 變成 0+0
那麼 香港 對 世界 的 聯繫 ， 就 可以 復常
若 遊客 增加 ， 湯生 的 商舖 就 有 機會 租出 了
商舖 會 隨着 遊客 的 回歸 ， 價值 會 上升
一般人 的 收入 ， 尤其 做 零售 旅遊 的 會 得到 改善
疫情 的 演變 ， 令 防疫 措施 相對 緩和
這 是 第 一 點 值得 留意 的
第 二 點 ， 美國 不會 無休止 地 加息
因為 加息 太 多 ， 會 破壞 經濟
現在 美國 正 享受 加息 的 好處
一 加息 ， 美元 獨 強
全 世界 的 貨幣 相對 貶值
美國 持 美金 ， 又 可以 自己 發行
可 操控 全 世界 的 資源
可 用 美金 大量 購買 商品 、 服務
其他 貨幣 通通 貶值 ， 購買力 大 減
所以 美國 現時 得益
但 利率 上升 ， 會 令 企業 的 經營 成本 上升
很 多 企業 需 向 外 借貸 ， 利率 上升 便 需要 付出 更 多
令 經營 成本 上升
利息 上升 ， 同時 也 令 投資者 對 投資 回報 的 期望 上升
如 銀行 沒有 利息 ， 租金 回報 即使 只 有 一 釐 也 可 接受
銀行 只 有 0.001 厘 ， 那 不如 投資 買 樓 收租
如 現在 銀行 有 三四 厘 利息 ， 有些 甚至 5 厘
買 樓 收租 即使 三 厘 也 不 化算
當 利息 上升 ， 人 對 回報 的 期望 也 會 提高
美國 的 科技股 慘跌 ， 就是 因為 他們 借貸 太 多
但 回報 也 未 見 有
一 加息 ， 經濟 受 壓力
現在 全 世界 的 經濟 都 受 壓力
聯合國 提醒 美國 ， 不要 再 加息 了
否則 全 世界 受 拖累
所以 美國 加息 到 某 個 程度 ， 一定 會 停 一 停
我 覺得 ， 現在 已 開始 有 跡象
明年 可能 會 停 ， 即使 加息 也 不會 太 頻密 ， 加 太 多
如果 這些 消息 演繹 為 息口 見頂
對 樓市 來說 ， 就 是 好 消息
這 兩 個 可能 是 樓市 轉 好 的 因素
大家 可 密切 留意
就 施 先生 所 提
我 記得 湯 過 講 過
如果 內地 通關 ， 香港 樓價 三 個 月 內 會 反彈 5 %
你 現在 又 怎 看 ？
我 剛才 聽 施生 說
我 覺得 ， 東西方 兩 邊 開始 脫鈎
站 在 香港 立場
如果 中國 和 世界 融合
香港 的 角色 就 消失 了
北京 、 上海 已 可 取代 香港 某些 功能
反而 在 這 種 情況 下
香港 繼續 有 優勢
香港 想 起 溝通 作用
但 外面 關 了 門
想 也 沒有 用
好像 今次 0+3
和 國內 的 情形 很 不 相同
我們 不 批評 國內 的 防疫 措施
正如 管理 一 個 100 人 的 工廠
和 管理 一萬 人 的 工廠 是 兩回事
國內 14億 人
香港 幾百萬 人 ， 和 星加坡 差不多
所以 我 不 評論 上面 的 措施
但 我 覺得 ， 我們 仍 有 條件 再 開放 些
例如 0+0
我們 的 零售業 ， 主要 都 不 倚賴 0+0
0+0 對 金融業 有 好 影響
對 零售業 影響 不 多
因為 外地 遊客 不算 多
但 若 同 內地 通關 ， 才 會 有 大量 內地 人 來 港 消費
0+3 已 表現 出 一國兩制
未來 兩 天 ， 香港 將 有 金融 峰會
我 覺得 現時 ， 全 世界 最 危險 的 事 是
私有 產權 難 有 保障
近期 瑞士 銀行 要 改組 ， 原因 是
二月份 瑞士 總統 沒收 ( 凍結 ) 俄羅斯 人 的 財產
實情 沒有 沒收
因為 ， 瑞士 要 保持 中立
沒收 財產 與 制裁 是 兩回事
但 一些 大 客戶 紛紛 撤資
我 也是 銀行 出身
一 間 銀行 ， 不會 因 一 個 客戶 出事 而 倒閉
但 若 大批 存戶 撤資 ， 那 就 大 件 事
一 間 銀行 不會 將 20 % 的 資產 ， 借 給 單一 客戶
但 約 20 % 的 客戶 集體 撤資 ， 銀行 就 很 頭痛
這個 問題 現 發生 在 瑞士 銀行
這 是 私有 產權 的 問題
未來 的 峰會 ， 我 估計 一 個 很 大 的 話題 是
香港 能否 保障 私有 產權
一直 有人 唱 香港 衰落 ， 說 資金 流 走 了
但 翻查 紀錄 ， 這 幾 年 由 外 流入 香港 的 資金 反而 多 了
所以 香港 的 利息 ， P 仍 維持 在 低位
大家 不用 太 悲觀
我 覺得 ， 香港 最 重要 是 解決 私有 產權 的 問題
湯生 提及 到 對 私有 產權 的 疑慮
二十 大 亦 曾經 討論 這個 話題
最後 想 看看 ， 施生 有否 補充
香港 一向 對 私有 產權 ， 有 相對 保障
但是 現時 多 了 很 多 社會主義 思潮
對 社會 的 公平
希望 社會 能 出 多 一 分 力
提供 多 些 福利 予 弱勢 社群
相比 西方 國家
香港 做 得 不夠 多
所以 資金 來到 香港
所 受 的 保障 ， 優於 很 多 其他 地方
湯生 也 提及
雖然 國際 間 提出 諸多 抵制
但 香港 亦 不乏 資金 流入
否則 怎 可能 ， 香港 加 那麼 多 次 息
香港 也 不用 跟隨
所以 香港 的 吸引力 依然 存在
只要 我們 保持 一國兩制
保障 私有 產權 、 行 普通法
加上 外匯 流通 ， 人身 有 一定 保障
香港 在 國際 的 競爭力 是 能夠 保持 的
今日 我們 很 感謝 施生 、 湯生 兩 位 的 分享
CCL 的 打賭
可能 在 短期 內 仍 需 拉据 、 未 見 分曉
如果 各位 觀眾 想 知道
歡迎 繼續 留意 我們 《 樓市 C見 》 節目
下 集 再見 ， 拜拜
