共同 富裕 無阻 樓市 上升 ！
大家 好 ， 歡迎 收看 樓市 C 見
我 是 今 集 主持人 W innie
今 集 請 到 施生 ， 與 我們 詳談 最 新 的 樓市 情況
你 好 ， 施生
今天 中原 城市 領先 指數 CCL ， 最 新 報 189.52 點
按 周 下跌 0.46 % ， 數字 已 連跌 兩 周
累積 跌幅 達 0.95 %
上 一 集 的 CCL 仍 未 升穿 高位
兩 星期 前 CCL ， 曾 升穿 2019 年 6月 ， 190.48 點 歷史 高位
曾經 高見 191.34 點
現時 ， 破頂 後 連跌 兩 周
是 樓價 上升 乏力
或是 股市 波動 令 財產 蒸發 ？
短期 內 ， 你 認為 樓價 會 如何 發展 ？
一 、 兩 星期 的 升跌 ， 不 是 趨勢性 的 變化
好像 股市 ， 每 一 個 時段 都 有 升跌
要 把 時間 看 得 更 長
長遠 來說 ， 趨勢 仍 是 向上
我 認為 上升 趨勢 ， 未有 改變
但 到達 高位 後 ， 有 阻力 需要 爭持 ， 十分 正常
而且 這個 月 ， 整個 投資 市場 衝擊 很 大
股市 由 今年 高位 下跌 約 兩 成
樓市 的 回應 相對 輕微
如果 純粹 是 股市 波動 ， 影響 有限
今次 中國 內地 經濟 路線 、 民生 政策 好像 向 左 轉
某 程度 上 ， 社會主義 成分 增加
令 商界 、 投資者 都 變 得 審慎
好像 鐘擺 急速 向 下 時 ， 表示 還有 一 段 路 要 衝
這些 問題 於 中國 或 全 世界 都 存在
是 應該 去 面對 問題
好像 共同 富裕 ， 是 人類 偉大 理想
現時 批評 社會 的 地方 ， 是 貧富懸殊
貧者 越 貧 ， 大部分 人 是 1 : 99
不 能 分享 經濟 發展 、 科技 進步 的 成果
希望 社會 上 更 多 人 ， 可以 分享 成果
我 相信 是 切中 時弊
亦是 多數 人 所 支持
問題 是 ， 生意人 不 知道 有 什麼 方法 共同 富裕
如果 財富 多 ， 就 由 政府 出手 劫富濟貧
強行 要 你 捐款
都 令 做 生意 的 人 有 恐懼
不是 不 想 捐款 ， 但 規則 是 如何 釐定 ？
有人 會 擔心 ， 對 商界 及 整個 社會 的 資源 分配
如果 每 人 都 是 均富
做 與 不 做 的 人 ， 都 有 同等 成果
動力 又 何來 呢 ？
改革開放 ， 容許 一 部分 人 先 富 起來
為什麼 先 富 起來 ？
因為 做 多 的 人 ， 可以 分享 更 多 成果 ， 讓 人 更 努力
如果 每 人 都 固定 收入 ， 便 不會 有人 努力
所以 這 是 社會 資源 分配 的 問題
這 問題 值得 研究
但 把 問題 的 看法 ， 打算 如何 處理 ， 告訴 大家
現時 只 提出 ， 但 未 有 具體 做法
另外 ， 對於 行業 的 監管
對於 資本 的 運用 ， 如何 才 算 合理
現時 很 多 公司 利用 市場 資金 燒 錢
這些 公司 ， 被 認為 是 資本 無序 擴張
有 沒 有 聽 過 ？
資本 無序 擴張 ， 無序 指 營運 常規 是 要 有 盈餘
但 現時 沒有 盈餘 ， 都 集資 擴張
變成 無序 ， 沒有 秩序 地 擴張
盈利 是 監管 一 間 公司 好壞 、 應否 擴張 的 合理 準則
我們 的 競爭 對手 ， 鏈家 上市 ， 後期 改稱 貝殼
貝殼 上市 前 三 年 ， 都 是 虧損
如果 沒有 上市 集資 ， 便 會 倒閉
依靠 資本 去 支撐 生存 ， 而 不是 靠 營運 得法
沒有 盈利 是否 就是 營運 不 好
所以 資本 運用 上 ， 現時 亦 是 一 個 問題
成果 分配 、 資本 運用 、 行業 社會 責任
都 產生 好多 新 的 討論
令 投資界 需要 重新 檢討
這 情況 下 ， 大家 變 得 審慎
股市 蒸發 數以千億 ， 整個 社會 資金 少 了
買 樓 的 資金 亦 少 了
整個 社會 的 投資 能力 下跌
現時 中國 政府 開始 解釋
共同 富裕 ， 不是 殺富濟貧
但 可能 會 劫富濟貧
都 派 少少 定心丸 給 大家
管理 的 嚴謹 去到 哪 程度
是 一步到位 ， 還 是 循序漸進 的 過程
可能 股市 波動 ， 扼殺 少許 投資 氣氛 及 動力
剛才 提到 ， 二手 CCL 樓價 破頂 後
很 多 人 認為 ， 是 二手 業主 叫價 強硬
令 二手 交投 減慢 ， 但 其實 樓價 沒有 下跌
你 認為 ， 近期 二手 交投 減慢 的 原因
是 樓價 破頂 後 有 阻力 ， 還是 因為 一手 新盤 十分 熱鬧 ?
始終 一手 新盤 條款 較 好 ， 會 搶 了 些 客人 ？
新盤 不算 多 ， 只是 比 上月 好
我 觀察 到 ， 前 一 輪 升 的 屬於 熱門 屋苑
那些 是 CCL 成份 屋苑
當 這些 屋苑 上升 ， 指數 上 反映 得 較 明顯
這些 屬於 大部分 人 喜歡 的 ， 挑選 過後
購買力 ， 其實 沒有 同步 上升
買 不 到 熱門 屋苑 ， 唯有 買 較 二線 的
二線 屋苑 ， 很 多 不 屬於 CCL 成分 屋苑
升 了 也 沒有 用
那些 熱門 、 藍籌 屋苑 不 升
實際上 ， 升勢 是 一 個個 浪潮
熱門 上升 過後 ， 便 到 冷門 上升
但 冷門 屋苑 ， 指數 上 不 能 反映
當 二線 屋苑 也 升 到 一 個 程度
大家 再 回去 買 一線 的 單位
業主 叫價 強硬
一般 的 營業員 ， 不 覺得 樓市 下跌
有時候 ， 報紙 更 看到 樓價 創 新高 的 例子
當中 ， 有些 不 屬於 成份 屋苑
所以 ， 沒有 反映 出來
所以 施生 認為 ， 樓市 還 在 上升 動力 之中
只是 現在 稍 停 ， 客人 去 了 二 、 三線 的 屋苑
之後 ， 二 、 三線 屋苑 的 價錢 升 上來
客人 就 會 重回 藍籌 屋苑
這 也 要 看 國家 的 政策
是否 向 投資者 解釋 ， 讓 他們 放心
現在 中國 政府 的 看法 是
美國 才 會 緊張 股市 、 金融
中國 緊張 實體 經濟 、 製造業
不 買 股票 、 不 買 樓 ， 對 國力 沒有 影響
相反 ， 日後 可能 有 金融戰 ， 來 衝擊 中國
市場 沒有 升幅 ， 更加 安全
最 怕 市場 升幅 過 高
一 受 攻擊 ， 就 出現 股災
現在 跌 至 這個 水平 ， 很 難 發生 股災
也是 ， 星斗 市民 覺得 樓價 上升 得 多
就 會 考慮 租 屋
現 正值 暑假 ， 是 租務 旺季
租金 持續 升 了 多 個 月
中原 城市 租金 指數 CRI ， 最 新 收 報 114.76 點
其實 數字 已 連升 5 個 月
累積 升幅 高 達 3.31 %
樓價 和 租金 都 在 上升
是否 因為 今年 很 多 新盤 入伙 ， 帶動 租金 上升
還是 其他 原因 ？
你 又 如何 分析 之後 的 租金 發展 ？
你 說 新盤 帶動 租金
是 你 不 了解 中原 租金 指數 的 計算 方法
其實 中原 租金 指數 和 中原 城市 領先 指數
都 有 一 批 成分 屋苑
這些 成分 屋苑 ， 通常 已經 入伙 一 段 時間
交投 相對 穩定 ， 才 會 被 挑選 為 成分 屋苑
新 入伙 的 屋苑 ， 並 不 在 清單 上
另外 ， 屋苑 新 入伙 並 不會 推高 租金
通常 一 個 新 的 屋苑 入伙 ， 會 有 大量 租盤 湧現
業主 收樓 後 ， 投資 的 單位 會 放租
那時 的 租盤 最 多
價錢 在 競爭 下 會 下降 ， 不會 上升
所以 ， 租金 指數 上升 和 新盤 入伙 無關
那 為什麼 CCL 連升 五 個 月 ？
香港 的 實體 經濟 、 住屋 需求 沒有 減少
社會 上 常 有人 說 ， 很 多 人 移民
移民 可以 不 賣樓 ， 但 不會 不 退租
沒 理由 移 了 民 卻 交 空租
正常 移民潮 下 ， 租屋 需求 會 減少 ， 租盤 會 增加
但 現時 租金 指數 ， 連升 五 個 月
反映 租務 市場 旺盛 、 需求 強烈
所以 移民 問題 ， 沒有 報紙 中 描述 的 嚴重
租金 方面 ， 看來 直至 年底 都 會 繼續 上升
是 ， 暫時 看到 上升 的 趨勢
感謝 施生 今天 的 分享
我們 今 集 到此為止 ， 再見
