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樓市C見, 回歸 25 年 港青 競爭力 大 減 莫講 買 樓 諗 下 點 生存 先

回歸 25 年 港青 競爭力 大 減 莫講 買 樓 諗 下 點 生存 先

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 181.35 點

按 周 升 了 1.13 % , 結束 兩 星期 跌勢

適逢 香港 回歸 25 周年

本 集 請 來 施生 分享 25 年 間

香港 樓市 變化 、 生態 變遷

施生 , 你 好

你 好

作爲 地產界 老行尊

回歸 前 已 從事 地產 代理 業務

你 認爲 , 香港 回歸 前後

樓市 生態 環境 有否 轉變 ?

長期以來 , 香港 樓市 生態 是 高 地價

港人 已 習慣 , 在 高 地價 環境 下 生活

財富 儲存 、 銀行 借貸 、 經營 資金 調配 等 模式

無一 不 受 高 樓價 影響

這 是 97 年 回歸 前 , 大致 情況

97 年 , 董建華 上任 後

刻意 改變 這 種 樓市 生態 , 推出 「 八萬五 」

令 一手 市場 、 資助 房屋 的 供應 , 大量 增加

碰巧 遇上 亞洲 金融 風暴 , 樓價 大幅 滑落

中原 城市 指數 , 於 1997 年 7月 1 日 推出

在 100 點 微升 後 , 直 跌 至 30 點

下跌 了 七 成 , 是否 皆大歡喜 ?

初期 , 董建華 先生 想法 是

樓價 低 , 大衆 買 樓 容易 , 對 前景 有 信心

可 成家立業 , 社會 安穩

另外 , 對 商界 而言 ,

租金 便宜 , 經營 開支 減少

成本 降低 , 更 易 獲利 ,

經濟 按理 應該 變 好

但 最終 效果 , 并非 如此

樓價 下跌 , 大衆 卻 不敢 買 樓

因 買 樓 不 是 消耗性 買賣

與 買 食物 不同 , 價格 便宜 可 多 買

物業 是 投資性 買賣 , 長期 持有

買入 後 跌價 , 蒙受 損失

所以 價格 下跌 時 , 無 人 購買

另外 , 港人 資產 集中 在 物業 上

若 資產 大 蒸發 , 租金 平 亦 無用

需 長期 低 租金 , 才 可能 彌補 少許

若 樓價 大跌 七 成

部分 人 一生 努力 , 付諸流水

不 能 只 看 流水賬 , 也 需 看 資本

資本 蒸發 , 對 社會 影響 很 大

大衆 發現 自身 資本 蒸發

別 説 負資產 、 欠下 銀行 款項

自己 資產 減少 , 消費 意欲 亦 會 大降

資金 少 , 再 投資 能力 亦 會 減弱

社會 整體 進入 通縮 , 負面 互動 狀態

當時 社會 叫苦連天

向來 贊成 壓抑 樓價 的 反對派

亦 出面 支持 救市

正是 這 時 推出 「 孫 九 招 」 , 即 減少 樓宇 供應

少 建 公屋 , 暫停 興建 居屋

私人 發展商 需 「 勾 地表 」

政府 不 主動 賣地

另一方面 , 又 扶持 業主 , 不 受 租務 限制

鼓勵 投資 移民 , 來 港 置業

從 壓抑 到 扶持 樓價 , 態度 180 度 大 轉變

反復無常

回捧 樓市 前 , 直至 2003 年 , 樓價 連 跌 6 年

1997 年 至 2003 年 , 樓價 處於 港人 可 負擔 水平

發展商 亦 標榜 , 價錢 低於 居屋

但 仍 無 人 購買

居屋 市場 冷淡 , 需 如 私樓 般 出售

樓價 下跌 能否 解決 所有 問題 ? 並 不 能

回 過頭 來 , 政府 再 救 樓市

曾蔭權 時代 , 被 低 樓價 影響 震懾

有 「 勾 地表 」 等 政策

政府 不 主導 樓宇 供應量

使 發展商 可 選擇 是否 「 勾地 」

這 讓 樓價 重回 高位

施生 提及 兩 個 政策

但 25 年 來 , 並 不止 兩 個 政策

基本 政策 就 兩 種 , 一 是 壓抑 , 壓 完 再 捧

當 價格 升 至 新高

梁振英 年代 , 再次 壓抑 樓價

但 是次 壓抑 政策 不 太 成功

雖 推出 不少 政策

如 曾蔭權 任期 末 , 推出 額外 印花稅

打擊 短期 内 轉讓 , 即 非 自住

亦 非正式 投資 , 只 賺 中間 差價

短期 轉讓 ,需要 付 額外 印花稅

後期 還 有 買家 印花稅

二次 置業 、工商 舖 印花稅

買家 印花稅 , 針對 外來 投資者 及 機構 投資者

佔 樓價 3 成 , 出招 不 可謂 不 重

收 3 成 印花稅 , 意味 買家 首 10 年 的 租金 收入 也 不夠 支付

那 為什麼 還要 投資 ? 所以 真 的 很 辣

這些 辣招 , 只能 令 樓價 停留 於 高位 不再 上升

卻 無法 令 樓價 大幅 下跌

因為 供應量 實在 太 少

由於 供應量 少 , 市場 不 需要 顧及 一般人 的 購買力

銷售 對象 只 集中 於 社會 中 收入 最 高 的 1 % 人

這些 人 當然 買 得 起

就是 造成 樓價 居高不下 的 原因

只要 供應量 增加 , 發展商 才 需要 將 銷售 對象 擴闊

照顧 更 多 人 的 負擔 能力

樓價 自然 會 變 低

現在 不 需要 照顧 大多數 人

每 年 只 得 萬 多 伙 供應

樓市 自 回歸 以來 , 曾經 被 遏止 , 又 托 上來

托 了 上來 , 現在 才 剛 開始 遏止 , 樓價 當然 未 見 回落

我 怕 現在 經濟 開始 轉 差

西方 國家 進入 滯脹 時期

若然 樓價 下跌 , 是否 又 要 救市 ?

現時 樓市 的 風險 在於

遏止 樓價 時 , 一旦 支持 崩潰

就 有 可能 「 跌 過龍 」 , 所以 要 很 小心

你 剛才 提到 多 屆 政府 對 樓市 或 樓價

可 歸納 為 兩 種 政策 , 抑遏 或 支持

當中 推出 過 不同 的 招數

你 認為 有 沒 有 哪 項 政策 , 做 得 很 錯 ?

或 有 沒 有 最 欣賞 的 政策 ?

董建華 增加 房屋 供應 , 這 方法 最 王道

而且 花費 不算 很 長 時間

1997 年 上任 , 他 當初 提出 8萬5 政策

很 多 人 都 嘰笑 , 是否 真 的 可行 ?

實際上 到 2000 年 , 即 他 上任 3 年 後

當年 落成 的 樓宇 , 公屋 及 私樓 合共 10萬 伙 單位

不可 說 政府 是 沒 辦法 , 若 政府 有心 是 可 做到 的

本來 將 樓價 遏抑 了 , 要 香港 人 面對 現實

是 你們 希望 樓價 低 , 就 不 應 再 刺激

難得 轉為 低 樓價 , 如何 又 要 「 救市 」 ?

應 讓 樓價 一直 較 便宜 , 只要 挺 過 最初 3 年

習慣 了 , 以 較 低 的 樓價 基礎

令 大家 居住 環境 變 好 , 經營 生意 的 成本 降低

觀察 一下 香港 經濟 , 可否 重新 復蘇

但 要 較 長 時間 才 能 恢復 , 是 較 辛苦

最 快 當然 就是 樓價 升值

太古城 2萬 個 單位 , 其中 一 個 單位 樓價 升 10 %

有 2萬 個 小業主 同聲 歡呼 , 這 不 是 虛有其表

物業 可 作 銀行 抵押 , 若 價樓 由 150萬 元 上升 至 400萬 元

經營 生意 可 作 開立 信用證 , 交易 款項 亦 能 較 高

所以 最 快 就是 價格 上升 帶來 好處

但 這個 好處 , 亦 造成 社會 分裂

香港 約 一半 人 擁有 物業 , 那 批 人 就 會 得益

還 有 一半 買 不 到 樓 , 又 不 能 享受 升值 , 就 很 不滿

不過 香港 屬 較 好 , 有 物業 與 沒 物業 的 人 比例 為 50 : 50

有些 外國 地方 , 屬 1 : 99

造成 很 多 人 不滿 , 所以 現時 香港 人 需 想 清楚

是否 已 準備 於 低 地價 下 生活

我 認為 將 香港 變成 低 地價 , 不 是 香港 人 之 福

我 不 代表 所有 香港 人

不過 我 看到 他們 在 低 地價 時 , 是 哭哭啼啼 及 怨天怨地

我 認為 最 好 的 做法 , 就是 將 市場 分為 三 個 部分

一 部分 , 讓 連 租金 都 不 能 負擔 的 基層

由 政府 補貼 居住 廉租 的 公屋

這些 供應 , 不 影響 樓價

這些 供應 , 不 影響 樓價

這些 物業 政府 收取 的 地價 , 不用 太 高

因 香港 人 不是 支付 不 了 建築費 , 而 是 地價

地價 誰 收取 ? 就 是 政府

政府 願意 收 較 低 地價 , 這些 物業 只 賣 予 香港 永久 居民

一生 中 只 可 買 一 間 , 不可 用作 出租

即使 出售 , 亦 需 售予 合 資格 人士

只要 單位 面積 較 小 , 富豪 後代 亦 不會 購買

難道 為了 繳交 管理費 及 差餉 ?

不 能 出租 外 , 又 不會 自己 居住

最 大限 500 平方呎 的 單位 , 難道 李嘉誠 兒子 會 居住 ?

所以 他們 不會 購買 , 就 只 讓 香港 永久 居民 一生 中 買 一 次

當 他們 有 能力 , 可 再 居住 更 大 的 單位

就 需 與 市場 上 其他 人 競爭 , 包括 內地 人 、 外國人 等

私人 市場 上 , 其他 資金 流入 能 維持 著 高 樓價

所以 私人 市場 高 樓價 , 港人 首置 市場 有 免地價 優惠

還 有 一 部分 , 是 以 公屋 輔助 相對 低 收入 的 人士

這樣 就 不會 影響 香港 的 高 地價 環境

私人 市場 高 地價 屬 正常 , 難道 紐約 、 倫敦 不 高 ?

沒 理由 香港 作為 金融 中心 , 地價 不 高

但 香港 的 普通人 , 都 應該 得到 一定 保障

這 25 年 來 , 有否 哪 件 樓市 大事 你 是 最 深刻 ?

我 剛才 說到 , 印象 都 是 很 深刻

最 深刻 就 是 , 我 發現 樓價 降低 了 , 經濟 未必 即時 得益

即使 租金 便宜 了 , 也是 逐 個 月 較 便宜

要 一 段 長 時間 , 才 能 節省 到 一定 金額

但 樓價 下跌 , 就是 幾十 年 的 積累 一次過 蒸發

這 種 衝擊 屬 非常 之 大 , 大家 不能不 作 計算

剛才 提到 8萬5 政策

因 一些 反對 聲音 及 外來 因素 令 樓價 下跌

很 快 就 取消 , 現時 我們 也 面對 很 多 情況 …

其實 也 不是 很 快 取消 , 物業 的 供應 不 能 快速 增加 及 取消

想 增加 供應 , 需 覓地 、 平整 土地 及 興建 基建 配套

需時 很 長 才 出現 供應 , 已 批地 及 發展商 亦 開始 興建

已 開始 投資 , 不是 說 停 就 停

政府 會 據 批地 條文 作出 懲罰

政府 已 規定 需 在 限時 內 , 完成 興建 單位 數量

所以 不 能 暫停 , 即使 真 的 暫停

也 需 3 至 5 年 後 , 才 看到 樓價 真 的 下跌

若 現時 政府 真 的 希望 再 壓抑 樓價

現時 亦有 內外 因素 , 正 打擊 樓市

會否 擔心 , 再 壓抑 樓價 會 引起 一些 有 樓 人士 的 反彈 ?

現時 若 按 我 自己 觀察 , 已 不 是 打擊 樓價 的 時候

因 客觀 大環境 , 已 有助 遏抑 樓價

政府 現時 更 應該 關心

會否 於 錯誤 的 時間 「 出招 」 , 令 樓價 大跌

因 現時 去 全球化 , 一定 會 損害 經濟

以往 全球化 , 大家 發揮 自身 優勢 去 補足 他國 弱項

但 現時 就 相反 , 自身 不 懂 的 事項 仍 堅持 自己 運作

這 又 有 何 好處 ? 所以 去全球化 的 經濟 效益 會 下降

不論 國際 貨幣 基金會 , 或 世界 銀行

對 未來 經濟 的 預測 , 也是 相對 負面

所以 經濟 不景 , 樓價 亦 不會 好

現時 樓價 , 全 靠 供應 少 來 支撐

若 供應 增加 , 一定 支持 不 了

樓價 上升 , 通常 需 靠 用家 、 投資者 及 投機者 一起 入市

樓價 才 能 上升 , 現時 沒 投機者 及 投資者

只 剩餘 用家 , 供應 少 亦 能 被 消化

若 供應 增加 , 已 滿足 用家 需求

有 剩餘 供應 , 讓 投資者 入市

但 現時 投資者 也 不 看好 後市 , 樓市 就 不 容易 支持 了

看到 回歸 到 現時 , 差估署 數據 指 樓價 上升 約 1.4 倍

你 認為 未來 樓價 走勢 及 上升 幅度 如何 ?

若 從 低位 計 , 中原 城市 指數 由 30 多 點

變成 現時 的 180 多 點 , 上升 幅度 當然 大

從 100 點 上升 到 180 點 , 也是 上升 了 約 80 %

若 以 香港 過去 情況 計 , 回歸 25 年

屬 樓價 升幅 較 少 的 年代 , 不 屬 上升 幅度 多 的 年代

同期 若 與 深圳 或 內地 其 地 一線 城市 比較

香港 樓價 上升 得 很 少

所以 說 樓價 於 這 25 年 來 上升 得 多 , 並 不 是 事實

多 與 少 , 要 與 過去 歷史 相比

不是 只 與 自己 負擔 能力 比較

以 過去 的 情況 比較 , 25 年 可 上升 幾 倍

之後 的 升幅 又 如何 ?

上升 多 與 少 , 若 不 計 人為 因素

應 跟 經濟 增長 同步 , 香港 經濟 有所 增長

樓價 就 會 上升 , 相反 香港 沒 增長

只能 靠 供應 少 , 維持 價格

現時 已 有 不少 年輕人 , 認為 上車 難

你 認為 將來 年輕人 上車 , 會否 越來越 難

現時 年輕人 面對 的 , 樓 本 不 是 買 樓 問題

而 是 競爭力 是否 足夠 的 問題

現時 世界 面對 很 大 的 挑戰

買 樓 仍 屬 投資 問題 , 但 如果 跟 整個 世界 發展 脫節

或 較 其他 地方 的 人 進步 失色

未來 的 生活 , 就 會 受到 很 大 壓力

前景 就 沒 前 一 輩 光明 , 這 反而 令 人 更 擔心

買 不 到 樓 , 不 是 世界 上 最 值得 關注 的 問題

未來 的 情況 , 會 較 之前 惡劣

失去 全球化 及 中美 磨擦

已 演變 成 中西 文明 、 文化 的 衝突

未來 日子 是 不 容易 過

今集 多謝 施生 接受 訪問 , 回歸 25 年 周年 後

樓市 會 如何 發展 , 我們 拭目以待

今 集 時間 到此 , 下 集 再見

回歸 25 年 港青 競爭力 大 減 莫講 買 樓 諗 下 點 生存 先 25 years after the reunification, Hong Kong young people's competitiveness is greatly reduced, not to talk about buying properties, take some survival first

大家 好 , 歡迎 收看 樓市 C 見

最 新 一 期 CCL , 報 181.35 點

按 周 升 了 1.13 % , 結束 兩 星期 跌勢

適逢 香港 回歸 25 周年

本 集 請 來 施生 分享 25 年 間

香港 樓市 變化 、 生態 變遷

施生 , 你 好

你 好

作爲 地產界 老行尊 ||Veteran expert

回歸 前 已 從事 地產 代理 業務

你 認爲 , 香港 回歸 前後

樓市 生態 環境 有否 轉變 ?

長期以來 , 香港 樓市 生態 是 高 地價

港人 已 習慣 , 在 高 地價 環境 下 生活

財富 儲存 、 銀行 借貸 、 經營 資金 調配 等 模式

無一 不 受 高 樓價 影響

這 是 97 年 回歸 前 , 大致 情況

97 年 , 董建華 上任 後

刻意 改變 這 種 樓市 生態 , 推出 「 八萬五 」

令 一手 市場 、 資助 房屋 的 供應 , 大量 增加

碰巧 遇上 亞洲 金融 風暴 , 樓價 大幅 滑落

中原 城市 指數 , 於 1997 年 7月 1 日 推出

在 100 點 微升 後 , 直 跌 至 30 點

下跌 了 七 成 , 是否 皆大歡喜 ?

初期 , 董建華 先生 想法 是

樓價 低 , 大衆 買 樓 容易 , 對 前景 有 信心

可 成家立業 , 社會 安穩 |settle down||

另外 , 對 商界 而言 ,

租金 便宜 , 經營 開支 減少

成本 降低 , 更 易 獲利 ,

經濟 按理 應該 變 好

但 最終 效果 , 并非 如此

樓價 下跌 , 大衆 卻 不敢 買 樓

因 買 樓 不 是 消耗性 買賣

與 買 食物 不同 , 價格 便宜 可 多 買

物業 是 投資性 買賣 , 長期 持有

買入 後 跌價 , 蒙受 損失 ||Price drop||

所以 價格 下跌 時 , 無 人 購買

另外 , 港人 資產 集中 在 物業 上

若 資產 大 蒸發 , 租金 平 亦 無用

需 長期 低 租金 , 才 可能 彌補 少許

若 樓價 大跌 七 成

部分 人 一生 努力 , 付諸流水

不 能 只 看 流水賬 , 也 需 看 資本 ||||Cash flow||||

資本 蒸發 , 對 社會 影響 很 大

大衆 發現 自身 資本 蒸發

別 説 負資產 、 欠下 銀行 款項 |||owe||

自己 資產 減少 , 消費 意欲 亦 會 大降

資金 少 , 再 投資 能力 亦 會 減弱

社會 整體 進入 通縮 , 負面 互動 狀態

當時 社會 叫苦連天

向來 贊成 壓抑 樓價 的 反對派

亦 出面 支持 救市

正是 這 時 推出 「 孫 九 招 」 , 即 減少 樓宇 供應

少 建 公屋 , 暫停 興建 居屋

私人 發展商 需 「 勾 地表 」

政府 不 主動 賣地

另一方面 , 又 扶持 業主 , 不 受 租務 限制

鼓勵 投資 移民 , 來 港 置業

從 壓抑 到 扶持 樓價 , 態度 180 度 大 轉變

反復無常 Unpredictable

回捧 樓市 前 , 直至 2003 年 , 樓價 連 跌 6 年 rebound||||||||

1997 年 至 2003 年 , 樓價 處於 港人 可 負擔 水平

發展商 亦 標榜 , 價錢 低於 居屋

但 仍 無 人 購買

居屋 市場 冷淡 , 需 如 私樓 般 出售

樓價 下跌 能否 解決 所有 問題 ? 並 不 能

回 過頭 來 , 政府 再 救 樓市

曾蔭權 時代 , 被 低 樓價 影響 震懾

有 「 勾 地表 」 等 政策

政府 不 主導 樓宇 供應量

使 發展商 可 選擇 是否 「 勾地 」 |||||trigger land sales

這 讓 樓價 重回 高位

施生 提及 兩 個 政策

但 25 年 來 , 並 不止 兩 個 政策

基本 政策 就 兩 種 , 一 是 壓抑 , 壓 完 再 捧

當 價格 升 至 新高

梁振英 年代 , 再次 壓抑 樓價

但 是次 壓抑 政策 不 太 成功

雖 推出 不少 政策

如 曾蔭權 任期 末 , 推出 額外 印花稅

打擊 短期 内 轉讓 , 即 非 自住

亦 非正式 投資 , 只 賺 中間 差價

短期 轉讓 ,需要 付 額外 印花稅

後期 還 有 買家 印花稅

二次 置業 、工商 舖 印花稅

買家 印花稅 , 針對 外來 投資者 及 機構 投資者

佔 樓價 3 成 , 出招 不 可謂 不 重

收 3 成 印花稅 , 意味 買家 首 10 年 的 租金 收入 也 不夠 支付

那 為什麼 還要 投資 ? 所以 真 的 很 辣

這些 辣招 , 只能 令 樓價 停留 於 高位 不再 上升

卻 無法 令 樓價 大幅 下跌

因為 供應量 實在 太 少

由於 供應量 少 , 市場 不 需要 顧及 一般人 的 購買力

銷售 對象   只 集中 於 社會 中 收入 最 高 的 1 % 人

這些 人 當然 買 得 起

就是 造成 樓價 居高不下 的 原因

只要 供應量 增加 , 發展商 才 需要 將 銷售 對象 擴闊

照顧 更 多 人 的 負擔 能力

樓價 自然 會 變 低

現在 不 需要 照顧 大多數 人

每 年 只 得 萬 多 伙 供應

樓市 自 回歸 以來 , 曾經 被 遏止 , 又 托 上來

托 了 上來 , 現在 才 剛 開始 遏止 , 樓價 當然 未 見 回落

我 怕 現在 經濟 開始 轉 差

西方 國家 進入 滯脹 時期

若然 樓價 下跌 , 是否 又 要 救市 ?

現時 樓市 的 風險 在於

遏止 樓價 時 , 一旦 支持 崩潰

就 有 可能 「 跌 過龍 」 , 所以 要 很 小心

你 剛才 提到 多 屆 政府 對 樓市 或 樓價

可 歸納 為 兩 種 政策 , 抑遏 或 支持 ||||||Suppress||

當中 推出 過 不同 的 招數

你 認為 有 沒 有 哪 項 政策 , 做 得 很 錯 ?

或 有 沒 有 最 欣賞 的 政策 ?

董建華 增加 房屋 供應 , 這 方法 最 王道

而且 花費 不算 很 長 時間

1997 年 上任 , 他 當初 提出 8萬5 政策

很 多 人 都 嘰笑 , 是否 真 的 可行 ? ||||sneer||||

實際上 到 2000 年 , 即 他 上任 3 年 後

當年 落成 的 樓宇 , 公屋 及 私樓 合共 10萬 伙 單位

不可 說 政府 是 沒 辦法 , 若 政府 有心 是 可 做到 的

本來 將 樓價 遏抑 了 , 要 香港 人 面對 現實

是 你們 希望 樓價 低 , 就 不 應 再 刺激

難得 轉為 低 樓價 , 如何 又 要 「 救市 」 ?

應 讓 樓價 一直 較 便宜 , 只要 挺 過 最初 3 年

習慣 了 , 以 較 低 的 樓價 基礎

令 大家 居住 環境 變 好 , 經營 生意 的 成本 降低

觀察 一下 香港 經濟 , 可否 重新 復蘇 ||||||Recover

但 要 較 長 時間 才 能 恢復 , 是 較 辛苦

最 快 當然 就是 樓價 升值

太古城 2萬 個 單位 , 其中 一 個 單位 樓價 升 10 %

有 2萬 個 小業主 同聲 歡呼 , 這 不 是 虛有其表

物業 可 作 銀行 抵押 , 若 價樓 由 150萬 元 上升 至 400萬 元 ||||||property value|||||||

經營 生意 可 作 開立 信用證 , 交易 款項 亦 能 較 高

所以 最 快 就是 價格 上升 帶來 好處

但 這個 好處 , 亦 造成 社會 分裂

香港 約 一半 人 擁有 物業 , 那 批 人 就 會 得益

還 有 一半 買 不 到 樓 , 又 不 能 享受 升值 , 就 很 不滿

不過 香港 屬 較 好 , 有 物業 與 沒 物業 的 人 比例 為 50 : 50

有些 外國 地方 , 屬 1 : 99

造成 很 多 人 不滿 , 所以 現時 香港 人 需 想 清楚

是否 已 準備 於 低 地價 下 生活

我 認為 將 香港 變成 低 地價 , 不 是 香港 人 之 福

我 不 代表 所有 香港 人

不過 我 看到 他們 在 低 地價 時 , 是 哭哭啼啼 及 怨天怨地 |||||||||||blame everything

我 認為 最 好 的 做法 , 就是 將 市場 分為 三 個 部分

一 部分 , 讓 連 租金 都 不 能 負擔 的 基層

由 政府 補貼 居住 廉租 的 公屋

這些 供應 , 不 影響 樓價

這些 供應 , 不 影響 樓價

這些 物業 政府 收取 的 地價 , 不用 太 高

因 香港 人 不是 支付 不 了 建築費 , 而 是 地價

地價 誰 收取 ? 就 是 政府

政府 願意 收 較 低 地價 , 這些 物業 只 賣 予 香港 永久 居民

一生 中 只 可 買 一 間 , 不可 用作 出租

即使 出售 , 亦 需 售予 合 資格 人士

只要 單位 面積 較 小 , 富豪 後代 亦 不會 購買

難道 為了 繳交 管理費 及 差餉 ?

不 能 出租 外 , 又 不會 自己 居住

最 大限 500 平方呎 的 單位 , 難道 李嘉誠 兒子 會 居住 ?

所以 他們 不會 購買 , 就 只 讓 香港 永久 居民 一生 中 買 一 次

當 他們 有 能力 , 可 再 居住 更 大 的 單位

就 需 與 市場 上 其他 人 競爭 , 包括 內地 人 、 外國人 等

私人 市場 上 , 其他 資金 流入 能 維持 著 高 樓價

所以 私人 市場 高 樓價 , 港人 首置 市場 有 免地價 優惠 |||||||||land premium waiver|

還 有 一 部分 , 是 以 公屋 輔助 相對 低 收入 的 人士

這樣 就 不會 影響 香港 的 高 地價 環境

私人 市場 高 地價 屬 正常 , 難道 紐約 、 倫敦 不 高 ?

沒 理由 香港 作為 金融 中心 , 地價 不 高

但 香港 的 普通人 , 都 應該 得到 一定 保障

這 25 年 來 , 有否 哪 件 樓市 大事 你 是 最 深刻 ?

我 剛才 說到 , 印象 都 是 很 深刻

最 深刻 就 是 , 我 發現 樓價 降低 了 , 經濟 未必 即時 得益

即使 租金 便宜 了 , 也是 逐 個 月 較 便宜

要 一 段 長 時間 , 才 能 節省 到 一定 金額

但 樓價 下跌 , 就是 幾十 年 的 積累 一次過 蒸發

這 種 衝擊 屬 非常 之 大 , 大家 不能不 作 計算

剛才 提到 8萬5 政策

因 一些 反對 聲音 及 外來 因素 令 樓價 下跌

很 快 就 取消 , 現時 我們 也 面對 很 多 情況 …

其實 也 不是 很 快 取消 , 物業 的 供應 不 能 快速 增加 及 取消

想 增加 供應 , 需 覓地 、 平整 土地 及 興建 基建 配套 ||||find land||||||

需時 很 長 才 出現 供應 , 已 批地 及 發展商 亦 開始 興建

已 開始 投資 , 不是 說 停 就 停

政府 會 據 批地 條文 作出 懲罰

政府 已 規定 需 在 限時 內 , 完成 興建 單位 數量

所以 不 能 暫停 , 即使 真 的 暫停

也 需 3 至 5 年 後 , 才 看到 樓價 真 的 下跌

若 現時 政府 真 的 希望 再 壓抑 樓價

現時 亦有 內外 因素 , 正 打擊 樓市

會否 擔心 , 再 壓抑 樓價 會 引起 一些 有 樓 人士 的 反彈 ?

現時 若 按 我 自己 觀察 , 已 不 是 打擊 樓價 的 時候

因 客觀 大環境 , 已 有助 遏抑 樓價

政府 現時 更 應該 關心

會否 於 錯誤 的 時間 「 出招 」 , 令 樓價 大跌

因 現時 去 全球化 , 一定 會 損害 經濟

以往 全球化 , 大家 發揮 自身 優勢 去 補足 他國 弱項

但 現時 就 相反 , 自身 不 懂 的 事項 仍 堅持 自己 運作

這 又 有 何 好處 ? 所以 去全球化 的 經濟 效益 會 下降

不論 國際 貨幣 基金會 , 或 世界 銀行

對 未來 經濟 的 預測 , 也是 相對 負面

所以 經濟 不景 , 樓價 亦 不會 好

現時 樓價 , 全 靠 供應 少 來 支撐

若 供應 增加 , 一定 支持 不 了

樓價 上升 , 通常 需 靠 用家 、 投資者 及 投機者 一起 入市

樓價 才 能 上升 , 現時 沒 投機者 及 投資者

只 剩餘 用家 , 供應 少 亦 能 被 消化

若 供應 增加 , 已 滿足 用家 需求

有 剩餘 供應 , 讓 投資者 入市

但 現時 投資者 也 不 看好 後市 , 樓市 就 不 容易 支持 了

看到 回歸 到 現時 , 差估署 數據 指 樓價 上升 約 1.4 倍 ||||Rating and Valuation||||||

你 認為 未來 樓價 走勢 及 上升 幅度 如何 ?

若 從 低位 計 , 中原 城市 指數 由 30 多 點

變成 現時 的 180 多 點 , 上升 幅度 當然 大

從 100 點 上升 到 180 點 , 也是 上升 了 約 80 %

若 以 香港 過去 情況 計 , 回歸 25 年

屬 樓價 升幅 較 少 的 年代 , 不 屬 上升 幅度 多 的 年代

同期 若 與 深圳 或 內地 其 地 一線 城市 比較

香港 樓價 上升 得 很 少

所以 說 樓價 於 這 25 年 來 上升 得 多 , 並 不 是 事實

多 與 少 , 要 與 過去 歷史 相比

不是 只 與 自己 負擔 能力 比較

以 過去 的 情況 比較 , 25 年 可 上升 幾 倍

之後 的 升幅 又 如何 ?

上升 多 與 少 , 若 不 計 人為 因素

應 跟 經濟 增長 同步 , 香港 經濟 有所 增長

樓價 就 會 上升 , 相反 香港 沒 增長

只能 靠 供應 少 , 維持 價格

現時 已 有 不少 年輕人 , 認為 上車 難

你 認為 將來 年輕人 上車 , 會否 越來越 難

現時 年輕人 面對 的 , 樓 本 不 是 買 樓 問題

而 是 競爭力 是否 足夠 的 問題

現時 世界 面對 很 大 的 挑戰

買 樓 仍 屬 投資 問題 , 但 如果 跟 整個 世界 發展 脫節

或 較 其他 地方 的 人 進步 失色

未來 的 生活 , 就 會 受到 很 大 壓力

前景 就 沒 前 一 輩 光明 , 這 反而 令 人 更 擔心

買 不 到 樓 , 不 是 世界 上 最 值得 關注 的 問題

未來 的 情況 , 會 較 之前 惡劣

失去 全球化 及 中美 磨擦

已 演變 成 中西 文明 、 文化 的 衝突 |||East-West||||

未來 日子 是 不 容易 過

今集 多謝 施生 接受 訪問 , 回歸 25 年 周年 後

樓市 會 如何 發展 , 我們 拭目以待

今 集 時間 到此 , 下 集 再見