專業 投資者 早已 入市 ！ 未來 邊 類 最 吃香 ？ Professional investors have already entered the market! What will be the most popular category in the future?

歡迎 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kary

先 看 最 新 一 期 CCL ， 收報 177.34 點

按 周 跌 0.77 % ， 連跌 兩 星期

除了 CCL

差餉 物業 估價署 ， 樓價 指數 亦 持續 下跌

今 集 施生 身體 抱恙

未能 出席 今 集 樓市 C見

我們 邀請 到 資深 投資者 KIN G SIR

KINGS IR ， 看到 差估署 數字

樓價 指數 ， 返回 去年 年初 水平

蒸發 了 去年 升幅

雖然 疫情 緩和 ， 但 市場 還有 利淡 因素

好像 美國 加息 、 地緣 政治 不 穩

你 認為 4月 放寬 限聚令

樓市 會否 有 遲來 的 小陽春 ？

如果 有 ， 是 量 價 齊 升 或 量升價跌 ？ ||||||||Volume up, price down

看到 疫情 相對 緩和

感染 個案 由 5 位 數字 跌 到 4 位 數字

但 外圍 因素 都 是 不 穩定

好像 俄烏 戰爭

令 原油 、 大麥 、 小麥 等 價錢 上升

某 程度 上 會 令 通脹 加劇

對 美國 影響 可能 較 少

美國 依賴 俄羅斯 的 燃油 資源 較 少

但 對 歐洲 影響 較 大

但 會否 影響 美國 的 通脹 ？ 一定 有

只是 問題 不 太 大

剛剛 美國 聯儲局 加息 ， 加 了 四分一 厘

現時 美國 通脹 數據 大約 7.8 %

會否 因而 推高 通脹 ？

其實 聯儲局 看到 這個 情況

估計 5月 、 6月 的 加息 幅度 較 大

可能 每 次 加息 半 厘

而且 美國 5月 會 開始 退市

要 看 這些 措施 ， 能否 壓抑 通脹

通脹 會否 回落

如果 不 能 ， 之後 加息 步伐 會 更 快

如果 能 壓抑 通脹

估計 下半年 ， 加息 步伐 會 放慢

但 問題 是 要 看 美國 加息 多少

因為 美國 欠 全 世界 最 多 金錢

大約 30萬億 元

所以 美國 不 想 加息 太 多

好像 80 、 90 年代 ， 加息 10 - 20 厘

我 相信 只會 加息 約 3 厘

問題 是 美國 加息 3 厘

香港 要 跟隨 加息 多少 ？

很 多 分析 都 指出

香港 銀行 仍 有 3,000 多 億 的 游資 |||||||Hot money

香港 距離 加息 還 有 一 段 時間

美國 加息 2 厘 ， 香港 可能 才 跟隨

如果 美國 加息 3 厘

香港 可能 才 加息 1 厘

但 對 供款 能力 是否 增加 很 多 ？

可能 多 約 10 % ， 但 不 是 大 問題

回看 歷史 ， 加息 會否 令 樓價 下跌 ？

參考 歷史 ， 雖然 不 一定 重複

對上 一 次 ， 美國 於 2008 年 減息 至 0 %

何時 才 加息 ？ 2015 年 12月

一直 加息 ， 2016 年 底 第 2 次

2017 年 第 3 次 、 2018 年 第 4 次

最後 總共 加息 9 次

香港 才 勉為其難 加息 八分一 厘 ||||one-eighth percent|

看到 香港 銀行 主席

勉為其難 出來 宣佈 加息

香港 銀行 不 想 加息

但 政府 有 施加 壓力

看到 這 段 時間

2019 年 美國 沒有 加息 ， 開始 減息

2015 年 底 至 2018 年 底

總共 加息 9 次 ， 約 2.5 厘

這 段 時間 ， 香港 的 樓價 是 不 跌 反 升

升 了 40 %

所以 加息 會否 令 樓價 下跌 ？

很 難 說 的 ， 要 看 加息 幅度 、 密度

市場 能否 消化 加息 問題

如果 市場 能 消化

對 樓市 沒有 太 大 影響

如果 每 次 加息 ， 都 是 3-6 厘

這 是 出乎 市場 預期

當然 樓價 會 有 較 大 反應 而 下跌

你 提到 4月 放寬 限聚 措施

樓市 是 量升價 跌 或 量價 齊 升 ？ ||volume up price|||Volume and price||

我 相信 不會 量 升 價 跌

因為 在 4月 ， 樓價 已 有 支持位 ||||||support level

最 壞 情況 已經 過去

最 叻 的 投資者 、 買家

早於 2 、 3月 入市

當然 他們 是 有 實力 、 工作 不俗

亦有 膽識 或 有 自住 需求

那時 的 價格 是 最 好

我 都 叫 朋友 、 同學 去 入市

好市 時 ， 1 個 盤 有 5 個 客人 相爭

現時 是 5 個 盤 ， 只 有 1 個 客人

所以 完全 屬於 買方 市場 （ Buyer's market ） |||Buyer's|||

買家 在 市場 上 容易 議價

2 、 3月 入市 時 ， 議價 空間 8 % - 10 % 以上

我 其中 一 位 同學

購入 麗港城 高層 ， 屬於 鳳凰樓 |Laguna City|||Phoenix Tower

有 很 好 景觀

業主 以 1,200萬 放盤

估價 是 1,180萬

後來 我們 不斷 傾價

最後 以 1,000萬 成交 ， 足足 減 了 18 %

如果 以 開價 則 是 20 %

但 根據 估價 ， 則 是 18 %

那時 還 未 有 「 財爺 Plan 」

1,000萬 屬於 一 個 封頂位 ||||Cap amount

所以 業主 放盤

很 多 時侯 都 是 這個 價錢

那時候 就 買到 便宜 單位

政府 早前 宣布

4月 1 日 ， 海外 回來 只需 隔離 7 天

不 需要 隔離 21 天

4月 21 日 ， 更 會 以 3 步驟 逐漸 放寬

其實 不 需要 到 放寬 那 天

樓價 才 會 上升

市民 能 感受 到 的

感染 個案 由 5 位數 跌 到 4 位數

已經 有 不少 市民 外出

大家 都 覺 疫情 緩和 、 跡象 好轉

之前 入市 的 ， 都 是 精明 的 投資者

現時 入市 的 ， 雖然 買 不 到 最 便宜 的

但 都 買到 減價 5 % - 8 % 的 單位

這 一刻 仍 有 的

但 過 了 4月 21 日 ， 疫情 措施 放寬

最 便宜 的 已 被 消化

相對 便宜 的 亦 被 消化

只 剩 一些 減價 2 % - 3 %

議價 空間 不會 太 多

因為 最 便宜 的 已 清貨

如果 再不 入市 ， 等到 5月 |"if not"|||

全民 好 熾熱 地 入市 時

你 只會 買 到 市價 樓

業主 甚至 會 反價

所以 樓市 已 觸底

現時 只 看 樓價 會 回升 多少

如果 疫情 一直 好轉

加上 一手盤 帶動 氣氛

成交 數量 一定 會 多

樓價 不會 下跌 ， 只 看 升 多少

如果 疫情 好轉 、 市況 熾熱

樓價 便 會 升 得 多

如果 疫情 反覆 ， 那 便 升 得 少

甚至 是 橫行

要 視乎 情況

因為 疫情 主宰 未來 的 樓價

你 作為 資深 投資者

以往 不少 人 會 選擇 ， 投資 細價樓 或 納米樓 ||||||"affordable housing"||

繼 「 林鄭 plan 」 ， 再 有 「 財爺 plan 」

你 覺得 納米樓 ， 還 有 沒 有 投資 價值 ?

你 自己 又 會否 選擇 投資 ?

我 以前 買 舊樓 ， 約 300 平方呎 的 兩 房

以前 80 年代 的 舊樓 ， 多數 如此

那些 是否 屬於 納米樓

我 覺得 是 舊樓 ， 我 購入 的 是 那 種 單位

我 沒有 買 過 納米樓

納米樓 一 出現 ， 我 都 跟 讀者 及 朋友 說

不要 入手 這 種 單位

因 這 種 單位 ， 是 特定 時空 的 特定 產物

因 當時 發展商 是 因應

市場 上 買家 的 首期 而 設計

不是 考慮 他們 能 買 什麼 價格 的 物業

而 是 首期 ， 因 首期 才 是 最 重要

餘款 可 分期 供款 Remaining balance|||

當時 仍 未 放寬 按揭

未有 「 林鄭 Plan 」 及 「 財爺 Plan 」

400萬 元 以下 樓價 ， 可 承造 9 成 按揭

600萬 元 以下 樓價 ， 可 承造 8 成 按揭

發展商 盡量 視乎 ， 去貨 的 價錢 去 開則 |||Sell units||||set prices

400萬 元 ， 要 賣 尺價 2萬 元 ||||price per square foot||

開則 就 200 平方呎

500 至 600萬 元 的

開則 就 200 多 平方呎

可能 較 優質 的 地段 或 地方 ， 港島區 的

呎價 就 可能 達 2萬 多 至 3萬

但 問題 是 這 種 單位 ， 是否 市場 需要

不 一定 ， 始終 納米樓 只能 容納 一 個 人 或 小 夫妻

但 有 孩子 後 ， 就 不夠 居住 要 搬走

問題 是 當時 很 好賣

是 因 當時 市場 的 時空 ， 令 其 好賣

但 自從 「 林鄭 plan 」 放寬 後

以往 100萬 元 首期

只能 買入 500萬 的 單位

就 只能 買 納米 新樓

當 有 「 林鄭 plan 」 時 ， 可 買到 800萬 的 單位

800萬 買到 的 ， 即使 是 2.5萬 元 一 平方呎

也 不會 是 納米樓 ， 也有 300 平方呎

所以 發展商 ， 開始 選擇 開則 較 大

除非 是 市區 ， 只 有 2 至 3 個 街號 |||||||street numbers

不 能 開 大 則 ， 或 重建 的 單位

若 可以 ， 當然 是 選擇 符合 林鄭 plan

升值 潛力 亦 較 高

加上 自從 「 財爺 plan 」 推出 後

納米樓 的 需求 就 更 少

首期 有 100萬 元 ， 以前 只能 買 500萬 元 單位

之後 可 買到 800萬 元 的 單位

今天 可以 買到 1,000萬 的 單位

1,000萬 一定 不會 是 納米樓

即使 3萬 元 一 平方呎

也有 300 平方呎 的 一 房 一 廳

所以 納米樓 ， 去貨 較 困難

大家 投資 或 自用 ， 不要 只 考慮 自己 鍾愛

俗語 說 : 「 未 諗 買 ， 先 諗 賣 」

買入 容易 ， 但 賣出 找 誰 承接 ？

當 市場 上 ， 每 人 都 買 細價樓

就 有人 願意 承接

但 現時 不同 ， 每 人 都 可 買 中價樓 或 大價樓 ||||||||mid-priced housing||luxury property

誰人 願意 居住 ， 面積 如此 小 的 單位 "Who"|||||||

所以 我 相信 納米樓 ， 受 歡迎 程度 較 低

一直 也 不 太 建議 ， 大家 買 納米樓

不論 投資 或 自用

你 之後 會 看好 那 類型 或 那 一 區 的 單位 ?

哪 類型 單位 ， 已 呼之欲出

800萬 至 1,200萬 的 單位

始終 有 政策 支持

升值 潛力 一定 最 高

例如 之前 放寬 後

600萬 至 800萬 元 樓價 會 上升

因為 有 政策 支持

800 至 1,000萬 ， 可 承造 9 成 按揭

1,000 至 1,200萬 ， 可 承造 8 成 按揭

這 類 單位 前景 最 好

尤其 是 1,000 至 1,200萬 元

因 800 至 1,000萬 元 之前 也 可 買到

只不過 需要 較 多 首期

之前 1,000萬 以上 的 單位

首期 需 500萬 元 以上

今天 只 需要 ， 200 多 萬 首期 就 能 買到

所以 這 批 1,000 至 1,200萬 的 單位

估計 成交量 會 最 多 ， 反彈 亦 最 大

因 這 價位 的 物業 ， 已 被 積壓 很 多 年

現時 可 被 釋放

另外 ， 一些 被 壓制 的 用家

一直 只 考慮 1,000萬 元 的 單位

沒有 足夠 金錢 ， 買 1,200萬 元 以上 的 單位

因 要 支付 5 成 首期

一直 沒有 買 樓 或 租樓

或 一直 居於 兩 房 單位 ， 不敢 換 三 房

或 選擇 新界區 的 三 房

所以 這些 購買力 ， 在 今次 疫情 後

我 覺得 會 被 釋放 ， 而且 是 很 大量

我 意思 不 是 這 部分 很 大

而是 增長力 高 |Growth potential|

增長率 可能 有 5 成

隨時 有 近 1 倍

今次 「 財爺 plan 」 最 特別 ， 不是 一刀切

即使 1,300 至 1,600萬 的 單位

1,400萬 以下 ， 可 承造 7 成 按揭

準確 是 1,371萬 至 1,600萬 元

都 做 到 6 成 按揭

所以 ， 以前 手持 500萬

最多 只 可 買入 1,000萬 的 單位

但 現時 同樣 500萬

可 購買 接近 1,500萬 單位

選擇 多 了 許多

我 相信 對 甚麼 種類 的 樓盤 有 幫助 呢 ？

以前 追求 市區 樓 ， 務求 方便

1,000萬 於 市區 置業

新式 或 大型 屋苑 ， 只 可 買 兩 房

不 能 購入 三 房 單位

如果 要 三 房 ， 只能 負擔 新界區 的

但 今天 ， 即使 1,000萬 以上

1,200 至 1,600萬 ， 優質 的 三 房 單位 有 更 多 選擇

所以 我 估計 ， 疫情 過後

對 這 類 1,000 多 萬 的 單位

尤其 是 市區 樓 ， 三 房 的

相對 反彈力 強 ， 跑 贏 大市 |Resilience||||

因為 過往 1,000萬 ， 只能 在 市區 買 兩 房

但 現時 放寬 了

釋放 新 的 購買力 ， 和 一些 換樓客 ||||||home upgraders

以前 未有 打算 置業 的

也 會 有所 考慮

800 至 1,200萬 的 樓盤 ， 有 較 大 升值 潛力

尤其 1,000 至 1,200萬

1,300萬 以上 應該 也 不錯

另一方面 ， 南區 樓盤 亦有 升值 空間

原因 是 不少 內地 富人

已經 是 「 3 粒 星 」 ， 成為 香港 人

或 快將 成為 香港 人

他們 不是 置業 ， 而 是 投資

不只 香港 ， 全 世界 也 投資

「 貨 比 貨 」 ， 香港 和 深圳 是 動力 比較 高

經濟 比較 好 的 地方

深圳 而言 ， 呎價 2萬 至 3萬 港幣

即 每 平方米 20 多 萬 ， 深圳 比較 高尚 的 樓宇

但 景觀 是 深圳河 ， 泥黃色 的

望 到 依稀 綠色 ， 灰灰綠綠 的 ||||grayish green|

而 香港 ， 有別於 深圳

天 和 海 都 是 藍色 的

山 是 翠綠色 的

這 是 在 深圳 ， 甚或 國內

許多 地方 都 找 不 到

我 知道 在 國內 ， 許多 家長

喜歡 香港 的 山 和 海

因為 在 國內 很 難 找到

以前 國內 的 富有 朋友

喜歡 買 新 樓 ， 喜歡 地理 方便

例如 九龍站 ， 望海 那些 |Kowloon Station||

但 住 了 一 段 時間 後

他們 會 知道 ， 哪些 才 是 真正 的 豪宅 地段

山頂 、 南區 ， 才 是 真正 豪宅 地段

所以 慢慢 地 ， 識貨 之 人

會 把 目標 搬 到 港島區

香港 首富 ， 住 在 南區

內地 首富 ， 馬生 也是 住 在 南區 ||Mr. Ma||||

他們 有 很 多 訊息 ， 都 會 知道

當然 購入 後 不 是 短期 升值

要 維持 一 段 時間 ， 大概 3 - 5 年

因為 南區 的 樓價 升幅 較為 落後

近年 內 升幅 較 慢

但 我 相信 開關 後

國內 資金 釋放

南區 的 升幅 會 較 好

山頂 的 特色戶 、 稀有 的 樓盤

也 會 升 得 較 好

今 集 多謝 King Sir

我們 暫時 談到 這裡

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