預算案 減糖 加稅 引發 套股 換樓潮 ？
歡迎 大家 收睇 樓市 C見
我 是 今 集 的 主持
我們 很 高興 請 到 施生 ， 與 我們 分析 樓價 走勢 以及 市況
施生 你 好
今天 最 新 一 期 的 CCL 收報 176.58
按 周 上升 0.27 %
2月 交投 活躍 ， 中原 十 大 屋苑 於 上週末 總共 錄得 37 宗 成交
創出 8 年 新高
一如 施生 你 所 料 ， 今年 的 樓市 氣氛 明顯 轉 旺
你 認為 物業 市場 會 不 會 繼續 暢旺
甚至 由 小陽春 轉為 大牛市 呢
我 自己 就 認為
上年 在 眾多 不利 消息 下
樓價 都 在 高位 徘徊
不如 初期 好多 人 估計 會 大跌
如果 壞 消息 下 都 不會 下跌
今年 消息 陸續 轉 好
所以 今年 的 樓市 應該 更 好
比如 現在 有 疫苗
多多少少 可以 控制 到
之前 香港 受到 美國 的 打壓
以為 好多 功能 不 能 發揮
金融 中心 不 能 做 ， 貿易 中心 不 能 做
但是 實際上
香港 的 股市 是 好 蓬勃
香港 的 貿易 都 恢復 得 相對 快
對 香港 的 經濟 前景
不是 太 悲觀
根據 財政司 的 估計
今年 的 經濟 增長 可能 有
百分比 之 三點五 到 五點幾
國際 貨幣 基金會 都 估計
全球 的 經濟 增長 都 有 5 個 百分比
變成 即是 經濟 會 反彈
在 好 消息 下 應該 對 樓市
出現 相對 明顯 轉勢
農曆年 回來 ， 剛剛 你 提及
十 大 屋苑 成交 的 宗數 創出 8 年 新高
我 聽 過 前線 同事
年初二 都 被 客人 捉住 ， 要 帶 他 去 和 業主 落訂
顯示 到 之前 第 四 波 疫情
壓抑 的 購買力
現在 爆發 出來
我 自己 估計 今年
這個 徘徊 增持 的 市況 ， 可能 出現 突破性 發展
扭轉 了 停滯 的 情況 之後
可能 會 是 一 個 拐點
即是 Turnaround
如果 這樣 ， 即使 不算 大牛市
都 不止 小陽春 般 簡單
即是 今次 升幅
不是 說 農曆年 後
儲 到 的 積累 的 購買力
兩三 個 星期 便 能 消耗
我 相信 ， 升勢 會 持續
升幅 亦都 相對 多 過 之前
新 一 份 的 財政 預算案 ， 就 減糖 減甜
當中 包括 調高 股票 印花稅
私家車 首次 登記稅 、 牌費 等
相反 沒有 對 樓市 加辣
施生 你 覺得
這些 措施 ， 會 不 會 引發 所謂 套股 換樓 現象
令 一 批 資金 流入 樓市
政府 在 這個 時候
好 難 期望 他 去 加辣 或 減辣
全 世界 的 政府
大部分 都 是 維持 樓價
因為 經濟 不 好
就 不 想 資產 價格 蒸發
香港 差不多 一半 家庭 有 樓
如 樓價 大跌
他們 的 消費 意欲
再 投資 能力 都 受到 破壞
所以 聯儲局 出來 買 債
相當 一 部分 是 買 Mortgage-backed securities
即是 按揭 證券
有 一些 好像 房利美 ， 房地美 公司
做 了 按揭 ， 將 那些 按揭 打包
變成 按揭 證券 ， 賣出 市場
聯儲局 幫 他 買
即 等同 向 佢 提供 資金
做 完 一 批 按揭 賣 給 聯儲局
聯儲局 付 了 錢
他 又 再 借 給 人 買 樓
實際上 好多 國家 都 在 支持 樓市
英國 最近 都 延長 印花費 優惠
所以 香港 在 全球 QE ( 量化寬鬆 )
以及 大部分 國家 的 政策 下
都 不 想 資產 價格 下跌
香港 沒有 理由
反其道 去 加辣 ， 所以 為什麼 不 加辣
因為 其他 人 在 「 放水 」 ( 向 市場 注入 流動性 )
你 就 加辣 ， 一 場 風暴 之後
全 世界 人們 的 資產 上升
唯獨 香港 貶值
這樣 香港 便 會 好 吃虧
於 國際 競爭 上 好 吃虧 ， 所以 加辣 就 不會
那 減辣 ， 我 剛才 說 現在 市場 尚 算 活躍
香港 樓價 又 貴 ， 政府 整天 被 批評
高 樓價 好多 人 買 不 起
如果 他 一 減辣 ， 樓價 再 升
只會 被鬧 ， 所以 政府 亦都 不會 減辣
我 在 行內 曾 接觸 到
希望 換樓 的 市民 來說
他們 真 的 好 想 政府
在 按揭 上限 放寬
香港 有 很 多 人 已 供 完 樓
他 想 換樓
如果 他 買 細 樓 ， 本來 2 成 首期 買 到
現在 要 變成 5 成 首期 ， 因為 換 樓 都 會 換 大 間
他 會 覺得 換樓 辛苦
我 覺得 如果 政府
可以 協助 他們 ， 能 容易 借錢
他 就 能 賣 了 細 單位 給 上車客
他 換 一 間 再 大 的 單位
社會 有 流轉
對 資源 分配 都 是 有 幫助 ， 至於 你 提到
會 不 會 有人 賣 股票 ， 去 買 樓
市升 時候 股票 升 得 快 ， 那 就 未必 走
比如 市場 有 調整
有人 會 計算 一下
上年 到 現在 都 賺 得 不俗
會 不 會 買 樓
暫時 未 睇 到 成為 一 股 風氣
反而 ， 好多 我們 的 前線 同事 估計
如果 開關 之後
可能 會 多 了 內地 人 來 香港 買 樓
這 股 力量 ， 可能 對 豪宅 的 支持力 更 大
至於 賣 股 去 換樓 ， 以前 都 有
我 記得 有 一 位 股評家
他 每 次 股票 賺錢 都 是 去 買 樓
他 說 買 股 心情 壓力 好 大 ， 起伏 不斷
今天 升 少少 ， 明天 跌 少少
跌 得 太 厲害 ， 整天 不 舒服
而 買 樓 就 不是 天天 報價
中原 城市 指數 都 是 一 個 星期 一 次
所以 樓市 相對 穩定
有 部分 資金 流向 房地產 市場
我 認為 ， 是 一 個 好 合理 的 資產 分配 方式
財政 預算案 亦都 提到 政府
正在 研究 將 九龍東
5 幅 商業 用地 轉為 住宅 用途
其實 坊間 都 估計
幾 幅 地皮 其實 都 是 集中 啟德區
亦有 機會 提供 到 5,800 伙
其實 過往 啟德 住宅 用地 的 麵粉 呎價 ， 亦都 屢 創 新高
好像 跑道地 一帶
都 到 $ 13,000 、 $ 14,000 呎
甚至 最 高 過 了 $ 19,000 呎
施生 認為 今次 改劃 用地 會 不 會
掀起 另 一 場 爭奪戰
又 或 是否 真 的 幫 到 普羅大眾
舒緩 到 房屋 的 需求
政府 將 一些 商業 用地 改成 住宅 用地
這個 選擇 是 好 自然
第 一 個 是 之前
有 一些 商業 用地 流拍 ， 即 是 流標
賣 不 出 ， 或是 不 到 價
沒有 人 要 ， 也 不 能 強行 令 地產商 要
現時 香港 住宅 供應 不夠
理應 將 它 改 用途
變成 住宅 用地
我 相信 轉為 住宅 用地 之後
能 賣出 的 機會 較 高
即使 價錢 要 睇 市況
但 不至於 無 人 問津
寫字樓 或 其他 商舖
其實 空置量 是 正在 增加
從 資源 分配 上 都 沒有 這個 需求
你 不要 強行 去 供應
所以 這個 選擇 ， 我 覺得 是 正常
至於 你 提到 地產商 會 不 會 去 搶購
香港 地產商 的 開發 能力
是 遠 超過 手上 的 項目
80 年代 ， 香港 1 年 都 有 30,000 個 單位
以前 1 年 30,000 個 單位
現在 1 年 只 有 18,000 個 單位
是 以前 的 大約 6 成
即是 他們 的 產能
地產商 於 最 高 產能 時候
根本 可以 生產 更 多
他 有 如此 龐大 的 產能
你 只 讓 他 用 一 部分
他 當然 認為 不 值得
因為 聘用 了 人才
整個 系統 完成 但 不 能 使用
所以 我 相信 地產商
有 好 的 地皮 一定 會 爭
由其 這 幾 年 ， 不只 是 香港 地產商
還 有 一些 內地 地產商
僧多粥少
土地 資源 的 爭奪 是 無可避免
但是 爭奪 之餘 都 要 根據 成本
如果 今年 的 樓價 做 得 好
地價 都 會 爭 高
如果 樓價 是 上 不 到
小陽春 很 快 完 的 話
他們 出價 就 會 較 保守
但 我 自己 認為 今年
市況 轉角 的 機會 是 大
地價 應該 會 搶高
看來 ， 我們 對 今年 樓市 仍 能 抱著 樂觀 態度
今天 好 多謝 施生 與 我們 的 分享
適逢 今天 為 元宵 佳節 ， 在 這 祝 各位 元宵節 快樂
