中国 房价 为何 “只涨 不 跌 ”？普通人 该 怎么办？
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最近 呢 资产 公司 “ 世邦 魏理仕 ” 发布 了 《2020 全球 生活 报告 》，
报告 中 列举 了 全球 住宅 价格 最高 的 十大 城市 ，
发展 中 的 大国 中国 呢 有 四个 城市 上榜 ，
分别 为 香港 每户 123 万 、 对比 上海 的 87 万 ，
深圳 和 北京 分别 为 68 万 和 63 万 ，
当然 这里 的 单位 都 是 美元 。
关于 房价 这个 话题 呢 我 知道 大家 想 了解 的 实在太 多 ，
无奈 国内 也 没人敢 透彻 的 讲 ，
海外 自 媒体 又 是 良莠不齐 。
在 本期 的 视频 中 ，
有 货君 就 帮 大家 看透 中国 房价 的 本质 、 直击 内核 ，
看 完 本期 你 就 不 需要 再 看 其他 任何 的 同类 视频 。
先 上 一个 开胃 小菜 ，
第一个 问题 、 中国 的 房价 到底 高不高 ？
我们 就 用 同 上榜 的 上海 和 洛杉矶 相比 ，
上海 平均 月工资 为 7800 元 ，
也 就是 1100 美元 ，
而 洛杉矶 的 平均 月 收入 是 4500 美元 左右 ，
按照 上海 每套 房价 87 万美元 以及 洛杉矶 的 68 万 ，
那么 在 上海 买房 就 需要 65 年 ，
而 洛杉矶 则 需要 12 年 。
我们 这里 还 没有 算 中国 的 房子 有 不少 的 公摊面积 ，
当然 中国 目前 还 没有 房产税 ，
不过 房产税 已经 提上 了 议程 ，
按照 目前 的 财政 情况 、 房产税 可以 说 势在必行 。
讲完 了 中国 房价 世界之最 ，
那么 紧接着 的 问题 就是 ，
中国 房价 为什么 这么 高 ？
了解 基本 经济学 的 同学 都 会 知道 ，
任何 东西 的 价格 只能 有 两股 力量 共同 决定 ，
需求 和 供给 。
需求方 就是 买房 的 人 ，
需求 包括 刚需 和 非刚 需 ，
刚需 是 买 来自 住 ，
而 非刚 需则 是 投资 需求 、 也 就是 房产 的 金融 属性 。
而 供给方 包括 地产 开发商 ，
开发商 是 永远 都 不会 缺席 的 。
供给 的 另一半 就是 土地 供给 。
所以 中国 的 房价 很 清晰 的 就 由 三个 因素 共同 作用 ，
刚需 也 就是 人口 增长 ，
非刚 需 也 就是 金融 属性 ，
供给 也 就是 “ 土地 供给 ”。
这 也 是 恒大 首席 经济学家 任泽平 的 经典 框架 ，
房价 “ 长期 靠 人口 、 中期 靠 土地 、 短期 靠 金融 ”。
虽然 我 并 不 太 赞同 土地 和 人口 有 很 严格 的 长短期 之分 ，
人口 可以 慢慢 增长 ，
在 中国 土地 也 可以 慢慢 供给 。
我们 一个 一个 说 ，
第一 是 土地 ，
说起 土地 就 不能不 提 中国 独特 的 “ 土地 财政 ”，
土地 财政 可以 说 是 中国 特色 房地产 的 “ 万恶之源 ”。
人们 往 城市 迁移 ，
看重 的 是 城市 的 公共服务 和 就业机会 ，
如 医院 、 教育 、 生活品质 等 。
而 城市 的 基础设施 的 建成 ，
需要 的 是 政府 不断 的 资金 注入 ，
这 就 包括 一次性 的 固定 投资 。
和 国外 靠 房产税 和 个人所得税 不同 的 是 ，
中国 财政收入 中有 很大 一块 来自 于 土地 相关 的 税收 。
在 2019 年 ，
中国 缴纳 个税 的 人群 不到 总人口 的 5%、 合计 13800 亿元 ，
而 土地 相关 的 财政收入 就 高达 17800 亿元 。
巨额 的 “ 土地 财政 ” 也 成就 了 中国 相对 超前 的 基建 ，
所以 中国 的 光鲜 的 基建 是 建立 在 土地 财政 的 基础 上 ，
而 土地 财政 也 抵消 了 部分 税收 ，
这 也 是 中国 老百姓 感觉 不到 税负 高 的 主要 原因 。
中国 的 土地 在 民国 之前 属于 地主 私有 ，
1949 年 后 的 土改运动 把 土地 收归 集体 ，
其实 就是 “ 收为 国有 ”。
改革开放 的 八 二年 《 宪法 》 更是 明确规定 ，
“ 城市 的 土地 属于 国家所有 。
”1994 年 的 分税制 改革 ，
将 当时 规模 还 很小 的 土地 收益 划给 了 地方 政府 ，
奠定 了 地方 走向 “ 土地 财政 ” 的 制度 基础 。
此后 深圳 、 厦门 等 经济特区 仿效 香港 的 土地批租 制 ，
尝试 通过 出让 城市 土地 使用权 ，
为 基础设施 建设 融资 。
急剧 膨胀 的 “ 土地 财政 ” 帮助 政府 快速 积累 了 原始 资本 。
很多 城市 的 基础设施 不仅 逐步 还清 欠账 ，
甚至 还 建起 超前 的 高铁 、 机场 。
成百上千 的 城市 排山倒海 般的 崛起 。
无论 城市化 的 速度 还是 规模 ，
都 超过 了 改革 之初 最 大胆 的 想象 。
凭借着 土地 巨大 的 融资 能力 ，
地方 政府 也 可以 执行 积极 的 税收 减免 和 企业 补贴 。
同样 是 2019 年 ，
中国 所有 企业 的 税收 为 35300 亿元 ，
而 出口 补贴 就 高达 15900 亿元 ，
如此 巨大 的 出口 补贴 就 带来 了 巨大 的 低价 优势 ，
这 也 是 美国 人要 和 中国 开打 贸易战 的 原因 之一 ，
土地 财政 和 贸易顺差 积累 是 中国 经济 崛起 的 两大 因素 。
讲 到 这里 有 货君 得 插 一句 ，
其实 “ 土地 财政 ” 并非 中国专利 ，
从 1776 年 建国 至 1862 年 的 近百 年间 ，
美国联邦政府 依靠 的 也 是 “ 土地 财政 ”。
当时 联邦 法律 规定 创始 州 和 新 加入 州 的 境内 土地 ，
都 由 联邦政府 所有 、 管理 和 支配 。
公共 土地 收入 和 关税 、 构成 了 联邦 收入 的 主要 部分 。
土地 出售 收入 占 联邦政府 收入 最高 年份 达到 48%，
这 对比 中国 的 土地 财政 占 总 税收 的 约 15%。
“ 土地 财政 ” 严格 意义 上 并 不 属于 税收 ，
而是 一种 融资 ，
如果 把 城市 看作 是 一个 公司 ，
那么 这个 “ 城市 公司 ” 就 相当于 把 土地 融资 给 市场 ，
一下子 获得 大笔 资金投入 城市 的 建设 ，
让 这个 公司 继续 成长 ，
这 和 上市公司 把 股权 转让 给 金融市场 是 一样 的 道理 ，
“ 快速 卖地 ” 也 比 外国 慢慢 收取 房产税 有效 的 多 。
更妙 的 是 ，
城市 的 土地 使用权 只有 70 年 ，
这 就 意味着 70 年 后 ，
只要 中国 的 现政权 仍然 存在 ，
那 城市 就 可以 永久 融资 ，
而 土地 的 价格 取决于 土地 上 承载 的 房产 的 价值 ，
那么 这 也 就 引出 中国 房地产 的 金融 属性 。
在 国外 购买 房产 ，
你 需要 每年 额外 缴纳 房产税 、 以 获取 公共服务 。
而 你 如果 在 国内 购买 房产 ，
你 不 需要 额外 缴纳 房产税 就 可以 获得 公共服务 ，
这 就是 为什么 中国 房地产 收益 高 的 本质 原因 。
此外 ，
以 土地 代表 的 “ 城市 股票 ” 得以 正式 “ 上市 流通 ”，
让 全 社会 的 信用 需求 急速 扩大 ，
这 也 就 解释 了 为什么 中国 天量 货币 却 没有 引起 通胀 ，
简单 的 说 就是 大量 的 货币 都 进入 了 房地产 。
融资 的 背后 就 意味着 大量 的 资金 把 房产 当成 了 投资品 ，
而 不是 满足 刚需 居住 ，
这 本质 上 让 “ 房住 不 炒 ” 必然 成为 一句 空话 。
在 微观 上 ，
投资者 看中 “ 城市 公司 ” 会 只 涨 不 跌 ，
再 加上 体制 的 特殊 原因 如 法治 和 跨境 投资 管制 ，
导致 了 股市 和 理财产品 成 了 收割 韭菜 的 重灾区 ，
保值 资产 的 匮乏 让 聪明 的 资金 只能 拼命 的 投资 房产 ，
而 货币 不断 超发 、 加上 中国 家庭 普遍 的 高 储蓄率 ，
就 不断 的 推升 房价 ，
尤其 是 一 二线 优质 城市 、 优质 地段 的 房价 。
中国 广义 货币 的 供应量 从 07 年 的 40 万亿 至今 已经 200 万亿 ，
十几年 翻 了 5 倍 有余 。
而 政府 为了 保持 土地 财政 的 稳定 持续 ，
就 选择 了 挤牙膏 式 的 出售 土地 ，
这 也 就 解释 了 为什么 “ 北上 广 ” 城郊 有着 大片 荒地 ，
但 城区 房价 照样 翻番 ，
即使 经济 不景气 、 依然 “ 地 王 ” 频出 。
我们 刚才 分析 了 房地产 的 土地 财政 和 金融 属性 ，
下面 我们 再 来 看看 房价 是 “ 如何 长期 靠 人口 ”。
以 上海 为例 ，
上海 常住人口 在 过去 二十年 内 稳定 上涨 ，
一直 到 2015 年 左右 才 开始 出现 头部 ，
稳定 在 2400 万 常住人口 。
当 人口 不断 的 涌入 ，
住房 需求 也 不断 的 增加 。
在 供给 依然 是 挤牙膏 卖地 的 前提 下 ，
上海 房价 慢慢 上涨 ，
2009 年 突破 两万 均价 ，
2014 年 突破 三万 ，
2016 年 直接 冲上 五万 ，
之后 随着 人口 的 不再 涌入 ，
上海 房价 也 停留 在 五万 左右 震荡 ，
这 就是 所谓 的 房价 “ 长期 看 人口 ”。
而 三四 线 城市 在 过去 四五年 房价 翻倍 也 是 一样 的 道理 ，
棚户 改造 的 “ 赔钱 不 赔房 ” 就 逼 着 你 拿 着 首付 钱 另 买房 住 ，
而 农村 也 有 大量 的 人口 因为 追求 城市 的 生活 条件 ，
形成 了 去 县城 买房 的 羊群 效应 。
讲 到 现在 呢 我们 已经 完全 看 懂 中国 房价 疯狂 的 本质 原因 ，
那么 问题 来 了 ，
未来 有没有 可能 中国 房价 突然 下跌 ？
首先 呢 根据 日本 和 韩国 经验 ，
因为 各类 优质 资源 的 聚集 ，
除非 政府 严格 调控 ，
一 二线 城市 的 人口 只会 不断 聚集 ，
如 东京 圈 、 首尔 圈 。
而 上面 提到 的 土地 财政 和 仅存 的 优质 金融资产 属性 ，
也 让 一 二线 的 房价 很难 下跌 ，
因为 中国 的 有钱人 大多数 聚集 在 一 二线 城市 。
而 二线 以外 城市 的 房价 是 有 可能 下跌 的 ，
三四 线 城市 的 房产 几乎 不 具有 金融 属性 ，
人口 迁入 也 在 逐渐 的 凋零 ，
事实上 社科院 在 2019 年 已经 发出 警告 ，
三四 线 房产 会 因为 需求 不足 而 下跌 。
除了 人口 需求 以外 ，
中国 房产 尤其 是 一 二线 房产 已经 和 经济 深度 的 绑定 ，
中国 的 总 债务 已经 高达 300% 以上 ，
用 某些 内部 人士 的 数据 甚至 高达 600%，
高 债务 的 背后 有 多少 是 用 房地产 作为 抵押物 。
一旦 房价 大幅 下跌 ，
整个 房地产 的 债务 链条 都 会 螺旋式 下坠 并 最终 毁灭 ，
上下游 的 企业 纷纷 破产 ，
失业率 大增 ，
整体 经济 形势 就 会 严重 的 恶化 ，
这 还 不算 大量 要求 退房 的 房客 ，
于是 房价 就 绑架 了 整个 经济 。
此外 还有 银行 ，
银行 一直 以来 只 愿意 借钱 给 两种 人 ，
一种 是 房地产商 ，
一种 是 买房 的 百姓 。
房地产 价格 一降 、 银行 全是 坏账 ，
于是 房价 还 绑架 了 银行 。
政府 靠 卖地 赚 了 很多 钱 ，
有钱 就 能 拉动 经济 、 就 能 升官发财 ，
只要 房价 不降 、 就 能 仕途 高升 ，
于是 房地产 还 绑架 了 政府 。
当年 能 买下 两个 美国 的 日本 楼市 崩盘 后 ，
银行 破产 、 经济 萧条 、 大量 失业 、 家庭 破碎 、 人口老龄化 ...，
全都 接踵而来 ，
日本 经济 剩下 了 失去 的 二十年 。
大家 听到 这里 不用说 都 会 猜 到 ，
这会 带来 严重 的 政治 问题 ，
这 对于 以 经济 为 唯一 合法性 的 党 是 难以承受 的 。
于是 2018 年底 出现 了 政府 插手 、 房企 “ 降价 未遂 ” 的 这种 新闻 。
目前 政府 的 策略 是 用 通胀 化解 债务 ，
不断 的 推出 永续 债 ，
也 就是 不 还 本金 只 还 利息 ，
通胀 化解 债务 本是 凯恩斯 的 大师 手笔 ，
十年 前 500 亿 的 债务 放到 今天 根本 就 不是 事 。
不过 呢 这 也 存在 经济 停滞 、 连 利息 都 无法 还 的 起 的 风险 。
不过 ，
虽然 房价 难以 下跌 ，
但 继续 上涨 却 也 很 难 。
中国 房子 的 “ 租售 比 ” 大约 只有 1.5%，
已经 远远 低于 房贷利率 ，
这 还是 没有 房产税 的 前提 。
“ 涨 房租 到 6%” 可以 解决 这个 问题 ，
但 也 面临 着 一大群 低收入 群体 根本无法 承担 房租 ，
毕竟 低工资 在 那 摆 着 。
所以 现在 的 思路 还是 以拖待变 ，
等 工资 过 了 十年 慢慢 涨 上来 、 让 房地产 恢复正常 ，
也许 可以 解决 现在 的 问题 。
刚才 我们 分析 完 了 中国 房价 为什么 只能 涨 不能 跌 ，
下面 我们 再 来 看看 房价 如何 压榨 实体 经济 和 普通百姓 ？
生活 在 一 二线 城市 的 朋友 们 可以 打起精神 。
前面 我们 讲 了 “ 土地 财政 ” 是 如何 的 神奇 ，
如何 在 中国 城市化 过程 中 大放异彩 ，
如何 让 老百姓 感觉 不到 税负 的 存在 。
土地 财政 的 本质 是 融资 ，
而 天下 没有 免费 的 馅饼 ，
融资 来 的 这笔 钱 就 一定 会 从 某些 人 身上 出 ，
而 这 就是 土地 财政 的 精妙 之 处 、 也 就是 “ 财富 转移 ”。
虽然 中国 只有 5% 的 人 缴纳 个税 ，
但是 中国 却 有 无数 人 透支 着 三代人 、 六个 钱包 ，
将 每月 收入 的 大头 奉献给 了 房产 ，
而 房钱 又 以 地价 形式 转移 给 了 政府 ，
这 就是 “ 财富 转移 ” 的 精妙 之 处 ，
同时 也 是 “ 国 富民 穷 ” 的 根本原因 之一 。
这里 说 的 “ 之一 ” 是因为 还有 其他 如 社会福利 等 分配 问题 。
这 本质 上 是 政府 用 房地产 榨取 民间 财富 ，
以及 将 百姓 绑定 在 日夜 的 辛苦 劳作 上 。
此外 ，
房价 对于 很多 人 是 投资品 ，
但是 对于 大多数 青年 呢 却是 “ 丈母娘 刚需 ”，
于是 年轻人 把 毕生精力 都 用来 买房 ，
每个 月 收入 都 用来 还贷 ，
年轻人 就 变成 了 标准 定义 上 的 房奴 ，
即使 被 九九 六 剥削 都 不敢 抱怨 一句 ，
他们 害怕 失去 工作 无法 还贷 。
我们 再 来 看看 房价 对 实体 经济 的 压榨 。
假如 你 是 企业家 ，
你 有 1000 万 ，
房价 一年 涨 5%，
工厂 一年 收益 20%，
请问 你 怎么 用 这笔 钱 ？
答案 是 投资 工厂 ，
这是 10 年前 的 中国 。
随着 干 实体 的 人 越来越 多 ，
因为 竞争 关系 导致 利润率 越来越低 ，
假如 你 还是 企业家 ，
你 有 1000 万 ，
房价 一年 涨 20%，
工厂 一年 收益 5%，
请问 你 怎么 用 这笔 钱 ？
答案 是 投资 房产 ，
这 就是 现在 的 中国 。
高房价 带来 的 高 成本 叠加 人口 红利 的 消失 ，
使得 制造业 等 产业 的 投资 回报率 快速 下降 ，
这 就是 高房价 对 制造业 投资 的 挤出 效应 。
最后 我们 再 来 分析 一下 作为 普通人 该 怎么办 ？
很 不幸 ，
中国 的 普通 老百姓 每个 人 都 被 高房价 捆绑 ，
透支 了 自己 的 生活 质量 。
如果 已经 在 一到 五线 城市 拥有 房产 ，
那么 恭喜 你 ，
你 可以 安心 的 过 好 自己 的 生活 ，
即使 背负 沉重 的 房贷 ，
但 只要 保住 自己 的 工作 ，
过好 自己 的 小 生活 是 可以 预期 的 。
如果 你 生活 在 一 二线 城市 ，
还 没有 拥有 房产 ，
而且 恰巧 又 没有 落 在 高 收入 群体 ，
上海 的 平均工资 为 7800 元 ，
那么 有 货君 劝 你 最好 还是 选择 暂时 租房 ，
目前 一 二线 城市 的 “ 租售 比 ” 非常 之低 ，
而且 从 长期 看 ，
根据 我们 之前 的 分析 ，
一 二线 房价 虽然 跌 的 概率 很小 ，
但是 上涨 的 幅度 也 会 非常 有限 ，
而 工资 会 随着 经济 发展 和 你 的 工作 经验 上涨 ，
到 那 时候 再 买房 可能 是 一种 更好 的 选择 ，
即使 真的 要 买 也 可以 先 选择 小户型 。
同时 高房价 对 你 的 生活 质量 不会 产生 太大 的 冲击 ，
而且 在 几年 后 你 还 能 灵活 选择 留在 上海 还是 回老家 买房 ，
只要 我们 保持 乐观 的 心态 ，
同时 注意 在 职业 上 提高 自己 ，
每个 人 最终 都 会 拥有 自己 的 住房 ，
区别 只是 完成 曲线 的 不同 而已 。
好 了 ，
关于 房价 这个 话题 我们 就 讲 到 这里 ，
最后 祝愿 大家 都 可以 不用 被 高房价 所 烦恼 ，
感谢 大家 的 收听 收看 。
